Sentencia CIVIL Nº 68/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 846/2016 de 17 de Febrero de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoquinta
C/ Ferraz, 41 , Planta 6 - 28008
Tfno.: 914933866
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0093644
Recurso de Apelación 846/2016
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 09 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 544/2015
APELANTE:: FERCABER CONSTRUCCIONES SAU
PROCURADOR D. JOSE MANUEL VILLASANTE GARCIA
APELADO:: IVIMA (ahora AGENCIA DE VIVIENDA SOCIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID)
LETRADO DE COMUNIDAD AUTÓNOMA
SENTENCIA Nº 68 / 2017
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO. SR. PRESIDENTE :
D. FRANCISCO MOYA HURTADO
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ
D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO
En Madrid, a diecisiete de febrero de dos mil diecisiete.
La Sección Vigesimoquinta de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres.
que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento
Ordinario 544/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 09 de Madrid a instancia de FERCABER
CONSTRUCCIONES SAU, apelante - demandante, representado por el Procurador D. JOSE MANUEL
VILLASANTE GARCIA y asistido por Letrado, contra IVIMA (ahora AGENCIA DE VIVIENDA SOCIAL DE
LA COMUNIDAD DE MADRID), apelado - demandado, representado y asistido por el LETRADO DE LA
COMUNIDAD DE MADRID; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada
por el mencionado Juzgado, de fecha 14/07/2016 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 09 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 14/07/2016 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que desestimando la demanda interpuesta por FERCABER CONSTRUCCIONES SAU contra la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, anteriormente denominada IVIMA, debo absolver y absuelvo a la entidad demandada de las pretensiones condenatorias solicitadas por la parte actora, con expresa imposición de costas a esta última.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido; la parte demandada presentó escrito de oposición al recurso formulado y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales, señalándose para su deliberación, votación y fallo el día 15 de febrero de 2017.

Fundamentos

PRIMERO. - La Sentencia de primera instancia desestima la demanda porque es al propietario a quien corresponde, de acuerdo con la cláusula 4ª del contrato de arrendamiento, entregar el Certificado de Eficiencia Energética exigido por el Real Decreto 235/2013, pues es esta una obligación, al no existir en el momento de firmarse el contrato entre los litigantes, subsumible entre las que resultan de la interpretación de la referida cláusula, pues dice que los gastos y cargas que gravan la propiedad del inmueble, serán por cuenta del arrendador, a excepción del IBI, que irán a cargo del arrendatario IVIMA.

Recurre FERCABER CONSTRUCCIONES, S.A.U. reiterando sus pretensiones, y reprocha a la Sentencia de primera instancia haber realizado un enfoque simplista del litigio reduciéndolo a valorar la obligación de obtención de los certificados únicamente en función de la condición de propietario, sin tomar en consideración que los contratos de arrendamiento son de adhesión, lo cual implica que no pueden beneficiar al disponente las cláusulas dudosas; a su juicio la interpretación del Real Decreto conduce a entender que la obligación surge con los nuevos subcontratos celebrados por IVIMA, pues el texto normativo está contemplando únicamente la situación en la que el propietario procede a alquilar o vender después de la entrada en vigor de la norma, pero no cuando no es el propietario quien lo arrienda. Entiende erróneamente interpretados los contratos de arrendamiento y las obligaciones derivadas de ellos, tanto por no considerar la absoluta desvinculación entre el propietario y los subarrendatarios, en concreto la falta de participación de aquél en las rentas de los subarriendos, como por no haberse tenido en cuenta el apartado residual de la cláusula cuarta 4 donde, a su juicio, debería entenderse incluido el caso de los certificados energéticos.

También impugna el pronunciamiento sobre costas porque en el caso concurren serias dudas de derecho

SEGUNDO. - La demanda se plantea como reclamación por FERCABER a IVIMA del coste de obtención de los certificados de eficiencia energética, que supuso 86.357,70€, los cuales había pagado, pese a entender que no tenía obligación de hacerlo, por las presiones de IVIMA, que amenazó con descontar su importe de los pagos que debía hacer a FERCABER en virtud de los contratos de arrendamiento firmados entre ellos en 2008. Fundamenta FERCABER la ausencia de obligación legal en ser IVIMA la arrendadora de las viviendas cedidas en subarriendo a inquilinos en contratos posteriores a la promulgación del Real Decreto 235/2013, y por la absoluta desvinculación entre FERCABER y los subarriendos concertados por IVIMA. Desde esa perspectiva, y puesto que nos hallamos en un litigio civil, no puede ser objeto de la contienda cuál de los dos contratantes esté obligado con la Administración Pública a obtener el certificado de eficiencia energética exigido por el Real Decreto 235/2013, limitándose el debate a decidir, de acuerdo con lo pactado en los contratos de arrendamiento, si FERCABER tiene derecho a repercutir a IVIMA el coste de los certificados obtenidos. Eso es así, porque la cuestión relativa a si el obligado a la obtención del certificado es únicamente quien tenga la condición de propietario, o, por el contrario, debe serlo el arrendador no propietario cuando aquél y no éste sea quien alquile o subalquile la vivienda después de la vigencia del Real Decreto, es un debate que implica, no sólo la interpretación de una norma administrativa sin rango de Ley, sino que de esa interpretación derivaría su aplicación condicionando la actuación del Órgano de la Administración encargado de exigir su cumplimiento y de imponer, en su caso, las sanciones previstas en el referido Real Decreto, todo lo cual está reservado en el ámbito judicial a la Jurisdicción Contencioso Administrativa, en cuanto ésta ha de conocer, conforme a lo dispuesto en el artículo 1 Ley 29/1998 , de las pretensiones que se deduzcan en relación con la actuación de las Administraciones Públicas sujetas a Derecho Administrativo.

Ciñéndonos, por tanto, a los contratos celebrados entre las partes, y teniendo en cuenta que en la fecha de su firma no se había promulgado el Real Decreto 235/2013, debe rechazarse la pretensión de la recurrente. Así, aunque es verdad que se trata de condiciones generales de contratación derivadas del pliego de condiciones para la adjudicación del derecho de superficie sobre las fincas donde se construyeron las viviendas, están aquéllas incorporadas al contrato, en los términos previstos por el artículo 5 LCGC, por haber sido expresamente aceptadas por la actora. Por lo demás, la redacción de las cláusulas controvertidas es clara, y la cuestión a debate es determinar si puede incluirse en el contenido obligacional del negocio jurídico tratado, y, en su caso, cómo ha de hacerse, un tipo de gasto u obligación inexistente en el momento de celebrar el contrato y, por tanto inexistente, lo cual está al margen de las reglas contenidas en el artículo 6 LCGC.

Se trata, en realidad, de acudir a las normas sobre interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1.281 a 1.289 CC , y lo primero es valorar el alcance de la intención de las partes ante esos gastos o cargas futuros. Y en este aspecto no hay duda sobre la correcta interpretación realizada en la Sentencia apelada, pues en la cláusula cuarta se muestra claramente la voluntad de los contratantes de establecer el reparto de gastos y cargas diferenciando entre los vinculados directamente al derecho de propiedad (apartado 1), los relacionados con la reparación, conservación y mantenimiento del inmueble, sus instalaciones y servicios (apartado 2), y los directamente vinculados a la utilización y uso de esos bienes (apartado 4). Respecto a los dos primeros, excepto el IBI, se obliga a pagarlos FERCABER, como arrendador, y el tercero IVIMA como arrendatario. Pues bien, el coste de expedición de un certificado de eficiencia energética, en cuanto no deriva del uso o utilización de los bienes, sino que es un análisis técnico de las características y cualidades de la vivienda, no puede ser repercutido por el arrendador al arrendatario, de acuerdo con lo pactado en el contrato.

Todo lo expuesto nos lleva, pues, a desestimar el recurso, compartiendo, en lo esencial, los razonamientos empleados en la Sentencia recurrida.



TERCERO. - Con relación a las costas de primera instancia, la cuestión no ofrece dudas de hecho o de derecho, tal como se revela de lo razonado en el fundamento jurídico anterior.

Considerando lo dispuesto en el artículo 398 LEC , y vista la desestimación del recurso, procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. José Manuel Villasante García, en nombre y representación de FERCABER CONSTRUCCIONES, S.A.U., contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª. Instancia nº 9 de Madrid de fecha catorce de julio de dos mil dieciséis en autos nº 544/2015, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, con imposición a la apelante de las costas procesales causadas en esta alzada, y pérdida del depósito constituido.

Remítase testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 3390-0000-00-0846-16, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe.