Encabezamiento
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO CATORCE DE MÁLAGA.
JUICIO ORDINARIO SOBRE INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 1484/2018.
SENTENCIA NÚM. 68/2021.
Iltmos. Sres.
Presidente
D. Hipólito Hernández Barea
Magistrados
Dª María Teresa Sáez Martínez
Dª María del Pilar Ramírez Balboteo
En Málaga, a 29 de enero de dos mil veintiuno.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Catorce de Málaga, sobre acción de cumplimiento de contrato, seguidos a instancia de Doña Fátima contra Doña Fermina y Doña Guadalupe; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandante contra la sentencia dictada en el citado juicio.
Antecedentes
PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia número Catorce de Málaga dictó sentencia de fecha 20 de julio de 2018 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:
'Que estimando la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales señora de los Ríos Santiago, en nombre y representación de doña Fátima, sobre cumplimiento de contrato, frente a doña Fermina, reconviniente, y frente a doña Guadalupe, en situación procesal de rebeldía, debo acordar y ACUERDO:
-Considerando la existencia del contrato celebrado a fecha de 26 de junio de 2014, y resuelto, según su tenor literal, ante el incumplimiento de la codemandada señora Fermina, debo condenar y CONDENO a la misma a pagar a la actora 5.920 euros (la cantidad total entregada, duplicada), más su oportuno interés legal desde la fecha de demanda hasta la efectiva consignación o pago, según se expuso en el cuerpo de esta resolución, y ello, sin que se realice pronunciamiento en materia de costas.
Es evidente que la codemandada señora Guadalupe, queda así absuelta de todo pronunciamiento.
-Desestimando la demanda reconvencional formulada por la Procuradora de los Tribunales señora Aurioles Rodríguez, en nombre y representación de doña Fermina, sobre nulidad de contrato por vicio del consentimiento, frente a doña Fátima, debo absolver y ABSUELVO a la misma de la pretensión contra ella formulada, con imposición a la reconviniente de las costas generadas al efecto.'
SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la demandante, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.
TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 17 de noviembre de 2020.
Fundamentos
Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.
PRIMERO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, estimando el presente recurso de apelación, estimase la demanda en lo que a su petición principal se refiere y en su consecuencia declarase que Doña Fátima es dueña de la finca descrita e identificada en el hecho primero de la demanda, y condenase a las codemandadas a estar y pasar por dicha declaración. Condenase a Doña Fermina y Doña Guadalupe a elevar a público el contrato privado de compraventa suscrito entre las mismas, en virtud del cual la primera adquiere de la segunda la propiedad de la citada finca, bajo apercibimiento de que, si no procediesen a ello, será el propio Tribunal quien lo lleve a cabo. Condenase a Doña Fermina al cumplimiento íntegro del contrato de compraventa de 26 de junio de 2014, suscrito con la demandante y en su virtud a realizar, a su exclusiva costa, los trámites que en derecho correspondan para inscribir en el Registro de la Propiedad su título dominical y, una vez causada dicha inscripción, otorgase la correspondiente escritura pública de compraventa, en cuyo momento, de forma simultánea, se procederá por Doña Fátima al pago de la parte del precio estipulada en el contrato para tal evento, bajo apercibimiento de que si no procediese a ello, será el propio Tribunal quien la sustituya y ordene la pertinente inscripción en el Registro de la Propiedad y el otorgamiento de la escritura pública a favor de la Sra. Fátima, a cuyo fin ésta consignará judicialmente la suma de 57.040 euros en concepto de pago del resto del precio, cantidad que se entregará a la demandada detrayendo de la misma los gastos e impuestos que estos trámites ocasionen. Condenase expresamente en costas a Doña Fermina, de conformidad con lo establecido en el artículo 394 de la LEC. Todo ello con expresa imposición de las costas de esta alzada a la Sra. Fermina. Tras una exposición de antecedentes, alegó como primer motivo del recurso error en la apreciación de la prueba, infracción de las normas legales y jurisprudencia interpretativa sobre el concepto de arras confirmatorias, penales y penitenciales. Con cita del artículo 1454 señaló que, básicamente, se solicitaba en la demanda, con base en un contrato de compraventa firmado con la demandada, que el Juzgado declarase que la demandante es dueña de la finca en cuestión, condenando a la demandada al cumplimiento de lo pactado en el citado contrato y, en consecuencia, que se procediera al otorgamiento de la oportuna escritura pública de compraventa. El Juzgado discrepa de lo anterior, al interpretar que el citado contrato es un contrato de arras penitenciales, partiendo de la dicción de lo estipulado en su cláusula Séptima. Pero esa interpretación se aparta de la doctrina jurisprudencial aplicable. En primer lugar, porque es imprescindible que se haga constar en el contrato que la cantidad entregada a cuenta del precio de la compraventa, se entrega en concepto de señal o con el carácter de arras, de forma que si no se hace constar expresamente en el contrato que la cantidad entregada se entrega en concepto de señal, su entrega es como parte del precio; y, en tal caso, la compraventa es definitiva. En ninguna de las cláusulas del contrato aparece la palabra arras o señal. Por otro lado, las arras penitenciales permiten el desistimiento de las partes del contrato, lo que tampoco ocurre en el caso que nos ocupa. No se regula en la estipulación Séptima del contrato de compraventa la facultad de las partes de desistir del contrato, sino que se fijó como garantía de cumplimiento, para reforzar la estipulación Quinta del mismo, que obligaba a la vendedora a realizar los trámites necesarios para inscribir en el Registro de la Propiedad la vivienda en cuestión, como condición previa al otorgamiento de la escritura pública de compraventa contra la entrega del resto del precio. Esta falta de voluntad de las partes de desistir se encuentra perfectamente acreditada en la demanda, pudiendo concluirse sin temor a incurrir en error que, periódicamente, Dª Fátima ha venido notificando a la demandada su contumaz voluntad de cumplir con lo pactado. La demandada, Dª Fermina, comparece ante el Notario requirente contestando al requerimiento en términos que expresan que ninguna de las partes ha tenido intención ni voluntad alguna de desistir. Es por todo ello que la citada estipulación debe ser calificada como cláusula penal, y es lo que ha hecho la demandante, exigir el cumplimiento de la obligación asumida por la demandada. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, al interpretar el artículo 1454CC, ha declarado que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es precisa la voluntad de las partes claramente constatada, expresando la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención. Aplicando la doctrina expuesta al caso que nos ocupa, nos encontramos ante unas arras confirmatorias constituidas, a su vez, como penales. Pues precisamente es característica de las arras penitenciales el derecho a no cumplir el contrato que no se da en nuestro caso sin más consecuencias que la penalidad contemplada en el artículo 1454 del código civil. En definitiva, de un análisis del contrato sólo puede deducirse que se efectuó una compraventa, que se entregó parte del precio, que se entregó la posesión a la compradora, (no casan bien las arras penitenciales con la entrega de la posesión de conformidad con doctrina jurisprudencial reiterada sobre el título y el modo en la compraventa), que el vendedor no cumplió, y que el comprador, entre la opción de exigir el cumplimiento o su resolución ( artículo 1124 del Código Civil) ha optado por lo primero, solicitando el cumplimiento del contrato, lo cual lleva aparejado el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa contra la entrega del resto del precio pactado.
SEGUNDO.-Considerando que por la representación de Doña Fermina, como parte apelada, se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con desestimación del recurso interpuesto; todo ello con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante, añadiendo que en el primer y único motivo del recurso de apelación se denuncia la existencia de error en la apreciación de la prueba e infracción de las normas legales y jurisprudencia interpretativa sobre el concepto de arras confirmatorias, penales y penitenciales. El debate jurídico que plantea la parte apelante se centra en su discrepancia con la interpretación que del contenido y alcance de la cláusula séptima del contrato efectúa el juzgador. A este respecto la citada cláusula fue redactada por la parte compradora, como consta acreditado con la testifical de la Sra. Tania que ella misma propuso, y de su contenido se desprende de forma clara que las partes, de mutuo acuerdo, quisieron establecer las consecuencias jurídicas del contrato en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes, ya fuese la incumplidora la parte compradora o la vendedora, y se preveían sus efectos. Ambas partes y más en concreto la parte compradora, que fue la que redactó el contrato de compraventa, pudieron acogerse a la fórmula contemplada en el artículo 1124 del CC en caso de incumplimiento por alguna de las partes, pero la parte actora propuso este borrador, aceptado por esta parte, en donde se estipulaban las consecuencias del incumplimiento con independencia de que hubiese o no incumplimiento
previo por la otra parte. Pacto lícito y vinculante en virtud del principio de libertad de pactos que consagra el artículo 1255 del CC. Es más, la parte actora conocía perfectamente las circunstancias personales de la demandada y la realidad jurídica de la vivienda, entre otras, que hacía más de 30 años que adquirió la misma y sin que hasta la fecha se hubiese elevado a público e inscrito la compraventa, y sabía perfectamente que la vivienda la adquirió para su sociedad de gananciales en estado de casada. Es más, la testigo que depuso en la vista, Inspectora de Hacienda de profesión y licenciada en derecho, reconoció ser amiga de la parte actora y la que redactó el contrato, por lo que el contrato se redactó por persona con conocimientos jurídicos y conocedora de la realidad de la vivienda, lo que explicaría el contenido de la cláusula Quinta del contrato, que obligaba a la vendedora a promover un expediente de dominio para regularizar registralmente la compra y en caso de no ser posible se sancionaba el contrato con su resolución. Por tanto, la compradora era consciente de la precariedad del contrato que estaba firmando por lo que, hasta en dos ocasiones, incluyó las consecuencias que había que otorgar al incumplimiento del contrato por parte de la vendedora. Por otro lado, si bien ésta no se encontraba legalmente incapacitada en el momento de suscribir el citado contrato, sus circunstancias personales, como queda acreditado en la documental médica aportada, probablemente no eran las más recomendables para suscribir un contrato de estas características. Entre otras razones, porque estaba disponiendo de un bien en su totalidad que no le pertenecía. Dicho esto, el Tribunal Supremo ha tenido oportunidad de pronunciarse en numerosas ocasiones sobre el contenido y alcance del artículo 1454 del CC: 'Si las partes, en el contrato, nada dicen sobre las arras, o no consta de qué clase, se entiende que son las de desistimiento que contempla el artículo 1454, tanto más si, como en el presente caso, hay una remisión expresa a dicha norma y se expresa explícitamente que se aplicará en caso de desistimiento o de incumplimiento'. Por tanto, no habiéndose acreditado que la interpretación que lleva a cabo la sentencia de instancia sobre el contenido y alcance de dicha cláusula sea arbitraria o absurda, o se aparte de manera ilógica, o sea contraria a la jurisprudencia, procede la desestimación del motivo.
Por Doña Guadalupe, como apelada no se presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso formulado de contrario, por lo que la Sala entiende que se muestra de acuerdo con la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho.
TERCERO.-Considerando que, como señala el Juez 'a quo', la demanda descansa en el contrato de fecha de 26 de junio de 2014, y pretende el cumplimiento de su contenido por la vendedora demandada, señora Fermina, que se comprometió a instar expediente de dominio para hacer adecuar la realidad registral a la extrarregistral, al constar como dueña en el Registro de la Propiedad la también codemandada señora Guadalupe, y así formalizar la transmisión objeto del negocio. Se fija en el contrato el objeto, - vivienda propiedad de la vendedora, en cuya posesión ya estaba la compradora como arrendataria de la misma -, así como el precio - en el importe de 60.000 euros -, entregando a la fecha del contrato 2.000 euros. Asimismo, se prevé la resolución para caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas por cada parte en la contratación, con previsión del destino en cada caso, de las cantidades entregadas. Es así que, dada la fecha, la demandada no ha cumplido lo comprometido y se solicita su condena a dar cumplimiento a lo pactado, a su costa; y, subsidiariamente, de estimarse que se trata de contrato de arras penitenciales, se condene a devolver las entregadas por duplicado con sus oportunos intereses. La codemandada, señora Guadalupe, fue en declarada en situación procesal de rebeldía, y la codemandada, señora Fátima, manifestó su oposición ante el desconocimiento de haber suscrito contrato alguno, ejerciendo por ello una acción reconvencional por la que pretende que se declare la nulidad del contrato por causa de vicio del consentimiento y, en su caso, subsidiariamente, se condene a devolver dobladas las arras entregadas. La actora reconvenida se opuso categóricamente a la nulidad pretendida vía reconvención, haciendo valer su capacidad para actuar, reconocida públicamente. Razona seguidamente el juzgador que nos encontramos ante un contrato celebrado entre la actora y la codemandada, señora Fátima, por el cual ésta vendía a aquélla, la vivienda de que la misma ya venía disfrutando como arrendataria. La realidad de la citada transmisión precisaba de la previa adecuación de la titularidad en el Registro de la Propiedad, pues la vivienda estaba a nombre de la codemandada señora Guadalupe. La vendedora asumía la obligación de promover el oportuno expediente al efecto; más es patente que no cumplió tal obligación asumida. No obstante, ante la citada realidad negocial, destaca la previsión séptima de su contenido, que conduce al Juez a considerar, efectivamente, la figura de las arras penitenciales. Exponiendo la doctrina sobre las arras o señal, añade el Juez que en este caso la cláusula séptima del contrato expresa sin más que 'En caso de incumplimiento por alguna de las partes de cualquiera de las obligaciones del presente contrato, éste se entenderá resuelto. En caso de que la resolución del contrato estuviere motivada por incumplimiento por parte de la compradora, la vendedora hará suyas las cantidades que efectivamente hubiere percibido hasta el momento. En caso de que la misma estuviere motivada por incumplimiento por parte de la vendedora, ésta deberá reintegrar a la compradora el duplo de la cantidad que efectivamente hubiere percibido hasta el momento'. Es decir, no se trata de previsión para confirmar el contrato de venta, ni de mero anticipo de precio, ni de la posibilidad de reclamar cumplimiento o imponer penalidad como pretende la actora - en su afán de concluir que se trata de arras penales -, determinándose claramente en su texto ( artículo 1281 del CC) que en caso de incumplimiento, el contrato se entenderá resuelto, sin más añadidura, fijándose con rotundidad su destino rescisorio, si alguna de las partes incumple cualquiera de sus obligaciones, devolviendo doblado lo percibido, si es el vendedor, y perdiendo lo entregado si el incumplimiento es de la compradora. No cabe duda pues, de tratarse de arras penales la exigencia implicaría necesariamente de un incumplimiento grave y no cualquier incumplimiento, porque cualquier incumplimiento no es 'per se' causa de resolución, a menos que las partes así lo hubieren fijado de común, permitiéndose separarse del contrato, como aquí ocurre; por tanto, debemos estar a la consideración de contrato de arras penitenciales y a las consecuencias expresas que al efecto fijaron las partes, dándole al mismo tal condición especial, a saber, permitir a las partes separarse o desvincularse del contrato sin más consecuencia que la prevista al efecto; en este caso devolver doblada la cantidad percibida, que como fija el contrato serían 2.000 euros, más 960 euros que se acogen por adenda posterior, ante el pago de recibos pendientes de comunidad. Por tanto, son 2.960 euros, que se devolverán por duplicado, con sus oportunos intereses desde la fecha de demanda hasta la efectiva consignación o pago (cual consecuencia propia de la resolución contractual, que no ha tenido realidad hasta la formulación de la demanda). Se refiere luego el juzgador a la reconvención planteada por la Sra. Fermina pidiendo la nulidad del contrato por vicio del consentimiento de la vendedora. Y resuelve que en este caso no ha podido concluirse la ausencia de consentimiento en la vendedora por lo que desestima la citada demanda reconvencional, en pronunciamiento que ha sido consentido por la reconviniente al tomar la cualidad de apelada en esta alzada. Concluye que, de acuerdo con el artículo 394 de la LEC, en cuanto a la demanda inicial, 'se considera ajustado a Derecho no realizar pronunciamiento en materia de costas, ante las dudas que se ofrecen en la citada decisión, pues véase que, si bien debe reconocerse efectivo incumplimiento de la vendedora, la consecuencia de ello estaba prevista en el contrato, como asumía la actora y aquí compradora, y como de hecho así también lo aceptaba subsidiariamente la señora Fermina, vendedora. En cuanto a la acción reconvencional, que ha de ser desestimada, se imponen a la demandada reconviniente, por aplicación del mismo precepto. En definitiva, estima la demanda formulada como principal sobre cumplimiento de contrato, pero acuerda la existencia del contrato celebrado en fecha 26 de junio de 2014, y lo declara resuelto según su tenor literal, ante el incumplimiento de la codemandada señora Fermina; y condena a la misma a pagar a la actora 5.920 euros (la cantidad total entregada, duplicada), más su oportuno interés legal desde la fecha de la demanda hasta la efectiva consignación o pago. Y ello, sin realizar pronunciamiento expreso en materia de costas. Es evidente que la codemandada señora Guadalupe queda así absuelta de todo pronunciamiento. Y desestima la demanda reconvencional formulada sobre la nulidad del contrato por vicio del consentimiento y absuelve a la demandante de la pretensión contra ella formulada, con imposición a la reconviniente de las costas generadas al efecto.
CUARTO.-Considerando que, al amparo de lo dispuesto en el artículo 460.2.3º de la LEC, la demandada y ahora apelada solicitó el recibimiento a prueba en esta segunda instancia, según alegó, por referirse a hechos de relevancia para la decisión del pleito ocurridos después del comienzo del plazo para dictar sentencia en primera instancia, en relación al Decreto de fecha 7/09/2018 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Málaga, que admite a trámite la demanda promovida contra la titular registral de la vivienda de litis para elevar a público el contrato, que acredita que la titularidad de la vivienda pertenece a la demandada tan solo en un 50%, de lo que se infiere la imposibilidad de cumplimiento del contrato de venta, a cuyo efecto se adjunta la siguiente documental: Decreto de admisión a trámite de la demanda y copia de la demanda; señalando que la prueba es pertinente y esencial para acreditar hechos relevantes surgidos después del comienzo del plazo para dictar sentencia. En auto dictado por esta Sala durante la tramitación del proceso en esta alzada se razonó que 'en este caso la parte apelada pretende incorporar en esta segunda instancia al proceso un decreto de admisión a trámite de demanda - y la demanda misma - dictado el 7 de septiembre de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia número Trece de los de Málaga, que admite a trámite, como se ha dicho, la demanda promovida contra la titular registral de la vivienda en cuestión también en esta litis, y que de prosperar tendría efecto en la resolución que recayese en estos autos. Por ello, sin perjuicio de no valorar ahora el fondo de la cuestión, es procedente, a tenor del citado punto 2.3ª del artículo 460, su admisión como documental, en tanto se refieren 'a hechos de relevancia para la decisión del pleito ocurridos después del comienzo del plazo para dictar sentencia en la primera instancia o antes de dicho término siempre que, en este último caso, la parte justifique que ha tenido conocimiento de ellos con posterioridad'. Recurrió la apelante el auto de admisión de la prueba documental en reposición y la Sala, resolviendo dicho recurso interlocutorio, argumentó, en consonancia con lo expuesto, que 'en modo alguno desvirtúa con su argumentación la parte recurrente la fundamentación de la resolución que recurre, y por ello las alegaciones vertidas en su escrito de reposición no obstan para que este Tribunal se reitere en la decisión adoptada de admitir el recibimiento y práctica de prueba en esta alzada por los motivos expuestos en el auto recurrido que aquí y ahora se han reproducido...'. Y es que frente al argumento de la recurrente en el sentido de que 'debe rechazarse una documentación cuya obtención ha sido provocada por ella misma atendiendo a la fecha y el momento en que la contraparte ha querido que tenga eficacia'. Y que por ello no puede acogerse en el marco de 'hecho nuevo' que exige el precepto la documental cuya unión se pretende. Lo cierto es - entiende la Sala - que lo que se pretende incorporar en esta segunda instancia al proceso es un decreto de admisión a trámite de demanda - y la demanda misma - dictado el 7 de septiembre de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia número Trece de los de Málaga. Y por ello razona este Tribunal que 'dicho decreto no es un acto de la parte sino de un órgano judicial y tiene fecha posterior a la sentencia que se revisará en esta apelación y se notificó con posterioridad a dicha sentencia, por lo que encaja en el artículo 460.2.3ª pues, admitiendo a trámite la demanda promovida contra la titular registral de la vivienda en cuestión también en esta litis, se refiere a hechos de relevancia para la decisión del pleito ocurridos, si no después del comienzo del plazo para dictar sentencia en la primera instancia, antes de dicho término siempre que, en este último caso, la parte justifique que ha tenido conocimiento de ellos con posterioridad. Es procedente ratificar la fundamentación del auto recurrido en reposición'.
QUINTO.-Considerando que, como se ha dicho, la apelante solicita, en el marco de la revocación de la sentencia recurrida, que la Sra. Fermina cumpla de forma íntegra el contrato de compraventa de 26 de junio de 2014, suscrito con la demandante y que, por tanto, realizase, a su costa, los trámites para inscribir en el Registro de la Propiedad su título dominical y, una vez causada dicha inscripción, otorgase la correspondiente escritura pública de compraventa a favor de la actora sobre el inmueble en cuestión, procediendo entonces la Sra. Fátima al pago de la parte del precio restante; todo ello bajo apercibimiento de que en otro caso sería el Tribunal quien ordenase la pertinente inscripción en el Registro de la Propiedad y otorgase la escritura pública a favor de la demandante. Y, consecuentemente, se declarase que Doña Fátima es dueña de la finca descrita e identificada en el hecho primero de la demanda, condenando a las codemandadas a estar y pasar por dicha declaración. Se trata, en definitiva, de analizar el contrato privado de compraventa de la referida vivienda a fin de comprobar si procede su resolución por incumplimiento de la demandada o si por este motivo cabe exigir el cumplimiento. Para ello es fundamental el contenido de la cláusula Séptima del contrato que, bajo la rúbrica 'Resolución', establece que 'En caso de incumplimiento por alguna de las partes de cualquiera de las obligaciones del presente contrato, éste se entenderá resuelto. En caso de que la resolución del presente contrato estuviera motivada por incumplimiento por parte de la compradora, la vendedora hará suyas las cantidades que efectivamente hubiere percibido hasta ese momento. En caso de que la resolución del presente contrato estuviera motivada por incumplimiento por parte de la vendedora, ésta deberá reintegrar a la compradora el duplo de la cantidad que efectivamente hubiera percibido hasta ese momento'. La razón de la exigencia de la demandante en el sentido de que la demandada remueva los obstáculos para poder escriturar y registrar a su nombre la venta, y la del Juzgado para declarar la resolución contractual, no es otra que el inmueble se encuentra en el Registro a nombre de otra persona y la Sra. Fermina no ha removido tal obstáculo a fin de poder inscribir a su nombre para luego transmitir en escritura pública. Partiendo, a su vez, de que el sentido literal del contrato firmado en fecha 26 de junio de 2014 en su estipulación Séptima expresamente indica que la única consecuencia del incumplimiento sería la contenida en el artículo 1454 del CC - 'En caso de que la resolución del presente contrato estuviera motivada por incumplimiento por parte de la vendedora, ésta deberá reintegrar a la compradora el duplo de la cantidad que efectivamente hubiera percibido hasta ese momento' - sin poder exigirse en ningún caso el cumplimiento del contrato de compraventa, ni el otorgamiento de escritura pública, lleva a la Sala, en sintonía con el razonamiento del Juez de Instancia, a encuadrar más bien el documento firmado como contrato preparatorio del de compraventa futuro, al que las partes en ese momento no quisieron llegar por la razón que tuvieron por conveniente: dar a la demandada la posibilidad, mediante expediente de jurisdicción voluntaria (declaración de dominio), de poner la casa a su nombre para luego escriturar e inscribir a favor de la demandante. Cabe entonces entender como lo verdaderamente acaecido en el supuesto que se analiza que hubo una falta de acuerdo posterior a la suscripción de aquel contrato sobre el objeto de la compraventa, constando que la compradora conocía las circunstancias inherentes al inmueble a adquirir y específicamente la anomalía expuesta de la titularidad, ya que consta adecuadamente comunicada por la vendedora. Cuestión ésta que resulta trascendente para inferir el pleno conocimiento por parte de la compradora de la problemática de lo que iba a adquirir. Por lo que cabe entender que se pactó la posibilidad de un mutuo disenso derivado de la imposibilidad de escriturar a nombre de la Sra. Fermina el objeto que se pretendía transmitir, y por ello el tenor de la ya repetida estipulación séptima del contrato, que redactó a su instancia una persona conocedora del Derecho. Lo que conlleva, a su vez, que es de aplicación directa la previsión contemplada en dicha estipulación séptima de devolver duplicada la cantidad entregada como arras por remisión al artículo 1454 del CC. No pudiendo olvidar que, como ha señalado esta Sección en anteriores ocasiones al hacer referencia a la naturaleza jurídica de las arras, o lo que es igual a la aplicación del artículo 1454 del CC, la determinación de la finalidad perseguida con la cantidad que se entregó depende en última instancia de la voluntad de las partes, elemento esencial para decidir si estamos ante una entrega en concepto de arras o por el contrario como parte del precio, sin obviar que se ha venido imponiendo la doctrina ya tradicional de que ese precepto, en cuanto tiene un carácter excepcional, debe ser interpretado de forma restrictiva; y, como tiene declarado la jurisprudencia, existen dos premisas ineludibles de carácter general: en primer lugar, que el concepto de arras no es unívoco, sino que el pacto de garantía en que consiste puede desempeñar una de tres funciones, determinantes de otras tantas clases de arras: a) como señal de la celebración de un contrato, en el que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio, arras confirmatorias, de modo que actúan como índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante y que no facultan, por tanto, a resolver las obligaciones contraídas; b) como garantía del cumplimiento o arras penales, que se pierden si el contrato se incumple, pero no permiten desligarse del mismo, al actuar de modo similar a la cláusula penal del artículo 1154CC y al poder, en todo caso, pedir que la obligación se cumpla; y c) como arras penitenciales, que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato, mediante su pérdida o su restitución doblada, y que son las contempladas por el artículo 1454CC, precepto éste de carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales sobre arras, como se ha dicho, de modo que, si no resulta de lo pactado la voluntad indubitada de las partes sobre la consideración de las arras como penitenciales, ha de entenderse que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio. Y, en segundo lugar, que las dudas que puedan surgir en torno al carácter de las arras en cada caso concreto han de resolverse utilizando las normas de hermenéutica contractual para averiguar el alcance y eficacia de las arras. Siendo que, en el presente caso, a partir de la literalidad de la cláusula séptima indicada, y que ahora se repite, - 'En caso de que la resolución del presente contrato estuviera motivada por incumplimiento por parte de la vendedora, ésta deberá reintegrar a la compradora el duplo de la cantidad que efectivamente hubiera percibido hasta ese momento' - queda claro su carácter penitencial pues se anuda a la posibilidad de desligarse del contrato, al haberse producido un incumplimiento sin más del mismo por cualquiera de las partes y en concreto, como se sostiene por la actora, por la demandada. En consecuencia, bien se entienda el contrato como de compraventa, o más propiamente de su acuerdo preparatorio, y conforme a la equiparación que realiza la jurisprudencia en tales casos, procede, como querido por ambas partes según resulta de la literalidad de la cláusula, la resolución de aquel contrato con la consecuencia inherente, no la de obligar al cumplimiento, ni a la devolución recíproca de contraprestaciones, sino la de pena para la infractora, la demandada, que perderá lo entregado por la compradora y deberá abonar a la misma otro tanto; ello supone, como bien concluye el Juez, la condena de la demandada - desestimada su pedida nulidad del contrato en reconvención que en esta alzada se tiene como cosa juzgada - al pago a la actora- del principal de la cantidad entregada en su día - doblada - e intereses legales contados desde la interpelación judicial, esto último de acuerdo con los artículos 1100, 1101 y 1108 del CC y 576 de la LEC. Sin que el resto de las razones que se exponen por las partes permitan llegar a consideraciones diferentes. Y por tanto se desestima la apelación y se confirma íntegramente la resolución recurrida a efectos de mantener la estimación de la petición subsidiaria o alternativa de la demanda, y mantener la desestimación de la reconvención en los términos expuestos.
SEXTO.-Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.
Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.
Fallo
Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Fátima contra la sentencia dictada en fecha veinte de julio de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia número Catorce de los de Málaga en sus autos civiles 777/2016, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.
Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.
Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.
