Sentencia Civil Nº 680/2007, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 745/2007 de 28 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

Rollo nº 000745/2007

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 680

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Magistrados/as

Dª PILAR CERDAN VILLALBA

Dª MARIA IBAÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a veintiocho de noviembre de dos mil siete.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000501/2006 seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 25 DE VALENCIA entre partes; de una como demandado - apelante/s Fernando representado por el/la Procurador/a D/Dª GABRIELA COLLADO RODRIGUEZ, y de otra como demandante, - apelado/s Filomena representado por el/la Procurador/a D/Dª ENRIQUE MIÑANA SENDRA.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. PILAR CERDAN VILLALBA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 25 DE VALENCIA , con fecha 30 de mayo de dos mil siete se dictó la sentencia, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por Filomena contra Fernando debo condenar y condeno a dicho demandado a que otorgue escritura de compraventa a favor de Susana respecto a la vivienda objeto de litigio y por el precio pactado en el documento l de la demanda, previa inscripción por el demandado del mandamiento de cancelación de la obligación de no disponer que pesa sobre la vivienda, con imposición de costas al demandado".

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 26 de noviembre de 2007 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO-.El presente recurso se interpone por la demandada y actora en reconvencional contra la sentencia de instancia, que estimó la demanda de juicio ordinario en reclamación de otorgamiento de escritura pública de compraventa de vivienda, previa cancelación de la prohibición de no disponer que pesa sobre la misma y que rechazó la reconveción, en solicitud de resolución de contrato de arras con devolución de las mismas por 3000 euros más otra suma igual como indemnización y 352,01 euros y se funda en que, tal resolución al hacer esos pronunciamientos que han de ser revocados en sentido inverso a lo que acuerda, incurre en una errónea valoración de las pruebas, al calificar dicho contrato como de compraventa con arras confirmatorias, siendo que lo es de arras peniténciales ,e infringe la doctrina de los actos propios ,al no entender que de contrario se admitió la resolución del mismo instada por su parte y prevista en él.

La parte actora impugnó el recurso, por los Fundamentos opuestos al mismo, por los propios de la sentencia .

SEGUNDO.-Esta Sala da por reproducida en un todo la Fundamentación de la sentencia de instancia a la que sólo cabe añadir ,previa revisión de las pruebas en relación con los motivos del recurso, a la luz de las normas y doctrina aplicables, y para responder a éstos, las siguientes consideraciones:

1)Es incontrovertido que las partes el 19-8-2004 y para la ocupación de la hija de la actora, suscribieron un contrato sobre una vivienda ,libre de cargas pero sobre la que pesaba una prohibición de disponer que conocía ésta , por el precio 111.8885 euros, de los que como señal y parte y a cuenta del mismo se dieron 3000 euros, a devolver si fuera imposible la venta por causas ajenas a la voluntad del vendedor y con su pérdida si fuera la compradora la que desestimara la escritura pública que se reservaba hacer a favor de tercero.

Además se ha probado que ,dicha hija de la actora, previa entrega de sus llaves por el demandado, ocupó la vivienda, haciendo efectivos, también con previa entrega por el último de los recibos originales de Iberdrola y Emivasa de febrero del 2005, para su domiciliación y el IBI del 2005 ,éste y los primeros de junio a octubre del 2005 ,obteniendo un préstamo de 147.000 euros en abril de dicho año, haciendo obras en aquélla y escolarizando a sus hijos en la zona para el curso 2005-2006.

Ese acuerdo entre la cosa y el precio y esas entregas de llaves y de recibos originales, que excluye la mera información ,y sus pagos por la citada ,no exclusable por la ignorancia de ellos, que el demandado no adujo al contestar a la demanda ,al administrar otros 10 inmuebles, indican con claridad que el contrato que suscribieron las partes no fue de arras si no de compraventa permitiendo incluso el vendedor su consumación confiriendo la posesión antes de recibir el precio ,por sus relaciones de confianza con el jefe de la poseedora, como testificó éste y, ante lo imposible de elevarlo su parte a escritura por la indicada carga de prohibición de disponer que había asumido cancelar antes de ella siendo que, quien iba a ser su otorgante ya podía satisfacer tal precio desde mucho antes .

En efecto, en nuestro ordenamiento jurídico la compraventa se perfecciona por el consentimiento de las partes respecto a la cosa objeto del contrato y del precio (art. 1450 del C.C .), y es la teoría del título y el modo vigente en nuestro Código Civil (arts. 609 y 1095 ) la que exige el transferimiento de la posesión jurídica de la cosa, y la que hace adquirir su propiedad o el derecho real por el comprador, afectando ello a la consumación del contrato más que a la perfección, ya que se trata de dos instantes distantes -pues la perfección únicamente confiere al comprador un -íus ad rem- sobre la cosa objeto de la estipulación y una acción ,que es la aquí esgrimida, de índole meramente personal para reclamar su entrega con apoyo en los artículos 1.461 y siguientes-, y tratándose claramente de bienes inmuebles debe acudirse a la tradictio ficta del artículo 1.462 del Código Civil , que establece la presunción -iuris tantum- de que la obligación de entregar el bien inmueble vendido se entenderá en el momento de otorgamiento de la escritura pública.

2)Tras estos actos ,el vendedor procedió a la resolución de este contrato por burofaxes de 15 y 19-10 -05,por su imposibilidad al efecto, con la devolución por cheque de los 3000 euros de señal, previa exigencia, según el citado testigo de un precio mayor por la misma venta que, según otras testificales de dos agentes inmobiliarios también les tenía encomendada y, sólo a partir de la cual se ha acreditado que abonó los sucesivos recibos de los indicados servicios. En este mes había pedido el transmitente el mandamiento de cancelación de la repetida carga, que se le entregó el 7-11-05, y sólo en caso de negarsele, tal resolución hubiera respondido a las causas ajenas a su voluntad únicas pactadas al efecto y no probadas otras pero, no mediando esa denegación, la tolerancia de ocupación a cambio del abono de los gastos de uso del inmueble y en tanto aquella cancelación se obtuviera como único medio de otorgar escritura luego y exigir el precio que se tenía disponible ,se practicó sin justificación contractual alguna y sin ningún dato objetivo para cambiar la situación fáctica existente, fuera de la negativa a pagar un mayor importe, como recogen las resoluciones penales dictadas al respecto por apropiación indebida del bien debatido, por el paso de un tiempo que era previsible al contratar no dependía de las partes.

Tampoco, se puede subsanar esa resolución por el acto propio de la remisión de un giro postal por 3000 euros a la hija de la actora ya que, ésta respondiendo por burofax de 17-10-05 a la indicada resolución ,no la aceptó y comunicó que no iba a cobrar el cheque lo que, efectivamente no ha verificado, lo que impide aplicar la doctrina de aquéllos según la cual, tales actos han de ser expresión inequívoca del consentimiento, que actuando sobre un derecho o simplemente sobre un acto jurídico, concretan efectivamente lo que ha querido su autor y que además causan estado frente a terceros (sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 1997 ).

En definitiva, no incumpliendo la compradora y sí incumpliendo el vendedor-apelante, puede exigir la primera el cumplimiento del contrato y no se convalida esta resolución del mismo que hizo el último, la cual nos compete a los órganos judiciales según la jurisprudencia ( entre otras la sentencia de Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1989 ) porque, la facultad resolutoria de los contratos puede ejercitarse en nuestro ordenamiento, no sólo en la vía judicial sino mediante declaración no sujeta a forma y dirigida a la otra parte, a reserva de que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada, bien negando el incumplimiento, bien rechazando la oportunidad de extinguir el contrato, es decir, el órgano judicial sólo ha de constatar si la resolución unilateral efectuada por el acreedor está o no bien hecha, de modo que, en caso afirmativo, la sentencia se limita a declarar la correspondiente situación jurídica, que produce efectos "ex tunc". Para determinar esa viabilidad de la acción resolutoria ,reiterada jurisprudencia viene exigiendo la prueba de los siguientes requisitos: a) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían en el sentido de que se pruebe que el contrato no se había celebrado sin la parte inválida que ha motivos aquel o que se frustre el propósito práctico o fin jurídico de las partes al suscribirlo; d) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que, de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, actividad que, entre otros medios probatorios puede acreditarse por la prolongada pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante; e)Que quien ejercita esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso (Sentencias del Alto Tribunal en la Sentencia de 30 de marzo de 1992 -con cita de otras anteriores y de 21 de marzo de 1994 ).

3)Por último, si bien con lo expuesto ya cabe la desestimación del recurso, en aras de seguir dándole respuesta ,la naturaleza de las arras como confirmatorias se induce, no sólo del tenor del contrato expuesto, habla de parte del precio y mera devolución de las dadas y no de su duplo, sino también de los actos propios del apelante que ,en la repetida resolución extrajudicial, no las reclamó con esa duplicidad y sólo en esta litis las ofrece con ella.

Todo ello en coherencia con la doctrina según la cual, entre otras, en la sentencia del T. Supremo de 22-2-99 ,establece:"... Las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta (Sentencia de 25 Marzo 1995 ); en cambio las arras penitenciales, contempladas en el art. 1454 del Código Civil , autorizan a las partes, por mediar concierto líbremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el art. 1255 , a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria que el precepto autoriza. Las dudas que se presentan en cada supuesto sobre la calificación correspondiente a las cantidad que el comprador entrega anticipadamente, han de resolverse utilizando las normas legales que disciplinan la interpretación de los contratos... La literalidad de dicho pacto se impone, si resulta claramente expresada en el mismo la voluntad contractual conjunta de poder dejar sin eficacia el acuerdo de venta por cualquiera de las dos partes. El alcance significativo de las expresiones "entrega a cuenta" (cláusula tercera) y por dos veces "señal" ,no indican por sí, ni es ni es suficiente, para atribuir consideración de arras confirmatorias...Si bien la doctrina de esta Sala viene declarando que el empleo de la palabra señal no cabe entender que exprese siempre y necesariamente la facultad de separarse del contrato, por lo que puede ser estimada, en los casos en los que así actúe y proceda, como anticipo y parte del precio (Ss. de 24-12-1992, 11-4-1994, 15-3-1995 y 28-3-1996); sin embargo sí tiene proyección de conformar efectivas arras penitenciales, dado que el art. 1454 no tiene carácter imperativo, siempre y cuando la voluntad negocial de las partes establezca de forma precisa y rotundamente expresada la condición de arras de tal clase y de forma que los anticipos entregados tengan esa finalidad, que debe resultar bien constatada en el documento que refleja el contrato (Ss. de 16-3-1992, 31-7-1992, 28-9-1992, 28-3-1993, 11-12-1993, 4-3-1996, 28-3-1996 y 18-10-1996)...Dicha cláusula obliga, por ser pacto lícito dotado de bilateralidad que mantiene paritarias las posiciones de los contratantes y no representa situación de desequilibrio contractual, con favorecimiento de una en perjuicio de la otra...".

TERCERO-Por lo que se refiere a las costas de esta alzada ,dada la desestimación del recurso, según los arts. 394 y 398 de la LEC , se imponen a la apelante.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Fernando ,contra la Sentencia de fecha 30 de mayo del 2007,dictada por el Juez de 1ª Instancia nº 25 de Valencia ,en el juicio ordinario nº 501/06,debemos confirmar en un todo sus pronunciamientos. Todo ello, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a veintiocho de Noviembre de dos mil siete.