Sentencia Civil Nº 683/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 576/2008 de 15 de Octubre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00683/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN DOCE

ROLLO DE APELACIÓN Nº 576/08

PROCEDENCIA.- JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 47 DE MADRID

AUTOS Nº.- 587/06 -ORDINARIO-

DEMANDANTE/APELANTE.- DON Carlos José

PROCURADOR.- Sr/a CARMEN ECHEVARRIA TERRODA

DEMANDADO/APELADO.- DOÑA Pura

PROCURADOR.- Sr/a INMACULADA PLAZA VILA

PONENTE.- Ilmo. Sr. Don Fernando Herrero de Egaña y Octavio de Toledo

SENTENCIA Nº 683

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON Fernando Herrero de Egaña y Octavio de Toledo

DOÑA ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

DOÑA MARGARITA OREJAS VALDES

En MADRID, quince de octubre de dos mil nueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Doce Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 587/2006, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 47 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 576/2008, en los que aparece como parte apelante D. Carlos José representado por la procuradora Dª MARIA DEL CARMEN ECHAVARRIA TERROBA y como apelado Dña Pura representada por la procuradora Dª INMACULADA PLAZA VILLA.

Antecedentes

Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

PRIMERO.- Seguido por sus trámites legales, por dicho Juzgado se dictó resolución en 21 DE DICIEMBRE DE 2007 cuya Parte Dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Mª CARMEN ECHEVARRIA TERROBA, en nombre y representación de D. Carlos José , como parte demandante, contra Dª Pura , como parte demandada de todos los pedimentos formulados en su contra. Con expresa imposición en costas a la actora."

Notificada dicha resolución a las partes, por el demandante se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que se opuso a dicho recurso.

SEGUNDO.- Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, y comparecidas las partes se formó el correspondiente rollo de Sala, numeró, registró y turnó la ponencia, quedando pendiente de deliberación y votación cuando por su orden y clase correspondiera, señalándose después para ello el pasado día 7 de octubre del actual.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Fernando Herrero de Egaña y Octavio de Toledo.

Fundamentos

PRIMERO: La demanda que da origen a este procedimiento indicaba, en esencia, que el actor suscribió con la demandada un contrato de arrendamiento que tenía por objeto el inmueble sito en la calle DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 , con fecha de 3 de enero de 1985, contrato regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En 1996 se inició un expediente por la Gerencia de Urbanismo con motivo del peligro de ruina del inmueble, debiendo el actor abandonar la vivienda mientras se realizaban las obras de consolidación. Ante la imposibilidad de comunicarse con la arrendadora, el 20 de julio de 1996 el actor notifica a ésta por conducto notarial el abandono temporal de la vivienda mientras continuasen las obras, quedando en suspenso el contrato, indicándole igualmente la dirección en la que debería comunicar la terminación de las obras. El actor trasladó su vivienda a la localidad de Móstoles, abonando una renta mensual de 360,61 ?. La demandada, continúa indicando la demanda, lejos de cumplir sus obligaciones, nunca comunicó el final de las obras, aprovechando el desalojo temporal de la vivienda para vender ésta como si se encontrase libre de arrendatarios. Reclamaba el actor la cantidad de 45.392,25 ?.

La demandada se opuso a la demanda alegando, entre otras cuestiones, que no le constaba la tramitación del expediente de ruina al que se refería el actor, ni que hubiese sido requerido por el presidente de la comunidad para abandonar el inmueble, no habiendo recibido comunicación del hoy actor indicándole que abandonaba la vivienda por motivo de la ruina del inmueble, siendo difícil que el actor no pudiese contactar con la hoy demandada, puesto que conocía perfectamente donde residía la misma, ya que era muy habitual que se personase en su vivienda para abonar la renta, habiendo manifestado en una ocasión que había visto una vivienda más barata en Alcorcón y mucho mejor, por lo que estaba pensando en dejar la vivienda objeto de autos, no habiéndose puesto por lo demás en contacto con la demandada durante todo este tiempo, habiendo considerado la hoy demandada que el actor se había acogido a lo previsto en el artículo 1588 del Código civil , que establece que en caso de que la obra haga inhabitable el inmueble puede rescindirse el contrato.

La sentencia que se recurre desestimó la demanda.

SEGUNDO: Se dan por reproducidos los fundamentos de la resolución recurrida, salvo en lo que puedan quedar contradichos por la presente resolución.

TERCERO: Alega el recurrente que ha acreditado el contrato de arrendamiento sujeto a prórroga forzosa, la existencia de obras que obligaron a desalojar el inmueble, la transmisión de la vivienda tras la conclusión de las obras y la existencia de perjuicios y irrogados al actor, así como un requerimiento notarial realizado a la actora que es prueba suficiente para acreditar el interés del actor en continuar el arrendamiento una vez que concluyesen las obras, indicando que se encuentra disconforme con la apreciación que la juzgadora de instancia realiza con respecto al documento 4 de la demanda, ya que tal documento acredita el interés del actor en continuar el arrendamiento.

El recurso debe ser desestimado, puesto que, tal y como señala la sentencia recurrida, y tal y como además se desprende del análisis del documento 4 de la demanda, dicho documento aparece incompleto, no constando la realización de la notificación notarial de la carta, ni su recepción por la propietaria, no constando tampoco carta o requerimiento alguno dirigido a la hoy demandada comunicándole el deseo de retornar al inmueble una vez concluidas las obras, cabiendo añadir además que no consta tampoco debidamente acreditado que la hoy demandada haya mudado su domicilio o haya rehusado la recepción de comunicaciones - al contrario, obran en autos diversas comunicaciones fechadas en 1995 dirigidas a la hoy demandada y recibidas por ésta en DIRECCION001 nº NUM002 (folios 84 a 86)-, u otra circunstancia que permita dar por cierto que la comunicación con ella fue de todo punto imposible. Es más, el emplazamiento a la demandada se realiza en la DIRECCION001 NUM002 , piso NUM003 , puerta DIRECCION002 , que es el mismo domicilio designado por el actor al efecto de realizar el requerimiento por vía notarial (folio 15).

Por tanto, como se decía, no existe constancia de que el hoy actor no haya tenido medio para comunicar a la demandada de forma efectiva que deseaba continuar con el contrato de arrendamiento una vez concluidas las obras.

Tal ausencia de notificación efectiva del deseo de retornar al inmueble objeto de arrendamiento una vez concluidas las obras, a quien no consta se hallase en situación de no poder ser fácilmente localizada, obviamente genera la fundada creencia en la hoy demandada de que el hoy actor daba por extinguido el contrato, e igualmente lleva a concluir que el hoy actor optó por dar por resuelto el contrato, y ello no sólo porque así resulta de la lógica (artículo 386 y 218.2, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) y del normal acontecer de los hechos (Ver Sentencias del Tribunal Supremo de 20 julio 2006, 14 de mayo de 1994 y de 11 de diciembre de 1995 ), sino porque además la imposibilidad de utilizar el inmueble durante el tiempo que duran las obras permite al arrendatario instar su rescisión con arreglo a lo dispuesto en el artículo 1558 del Código civil , por lo cual la prolongada inactividad del hoy actor, tanto durante el desarrollo de las obras- el señor Inocencio , anterior presidente de la Comunidad del edificio, manifestó en el acto de juicio que las obras se prolongaron durante unos cinco años (8:40, aproximadamente, de la grabación del juicio)-, como posteriormente a su conclusión, en orden a comunicar de forma efectiva a la demandada su intención de retornar al inmueble una vez concluidas las obras, aparte de suponer un hecho que lleva a concluir racionalmente (artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), que el actor, si bien inicialmente, en concreto en el año 1996, pudo tener intención de continuar el contrato de arrendamiento, a la postre optó por dar por rescindido el contrato, ya que de no de otra manera cabe interpretar tan prolongada inactividad por parte de quien alega que estaba esperando a la conclusión de las obras para retornar al inmueble, y pese a que no consta que existan obstáculos para ello no notificó de forma efectiva tal pretendida intención, pero es que además, tal inactividad hubo de generar en la hoy demandada, ya en el momento en que ésta enajenó el inmueble - cuya fecha no se desprende de la nota aportada con la demanda, que se refiere a la segunda transmisión, por lo que ha de estarse a lo indicado a tal respecto en la contestación a la demanda, la cual indica que se produjo en el año 2000-, la fundada creencia de que el actor carecía de interés en la prosecución del arrendamiento una vez concluidas las obras, al haber optado por dar por resuelto el contrato.

Por tanto, aparte de que a tenor de lo actuado cabe concluir que el hoy actor dio por rescindido el contrato, en todo caso, a la misma conclusión de que procede desestimar la demanda se llega si se tiene en cuenta que, aun cuando no fuese su intención dar por extinguido el contrato, su prolongada inactividad ha generado obviamente la creencia fundada en la hoy demandada sobre la extinción del contrato de arrendamiento, y quien ha creado dicha situación por su propia inactividad no puede reclamar la indemnización de los perjuicios derivados de las consecuencias que ha generado su propia conducta, ya que de igual manera que quien incumple sus obligaciones contractuales no puede reclamar los perjuicios derivados del incumplimiento de la parte contraria (STS 08-07-1998, 29-07-1999, 11-05-1999, 28-04-1999, 17-07-1995 entre otras), tampoco puede reclamar los perjuicios irrogados por el incumplimiento quien con su inactividad ha generado a la otra parte contractual la creencia de que el contrato se había extinguido.

CUARTO: El actor en su recurso indica que el simple hecho de haber dirigido requerimiento por vía notarial a la demandada ya revela su intención e interés de continuar con el contrato de arrendamiento, y que en todo caso aún de no haber existido dicho requerimiento el actor tenía un contrato de arrendamiento que la demandada incumplió, ya que el contrato seguía vigente sin que conste que la demandada lo haya declarado resuelto en momento alguno, mediante carta o burofax u otro medio, por lo que entiende que en tal situación lo más prudente hubiese sido instar procedimiento de desahucio.

Tal alegación debe ser desestimada igualmente, ya que aparte de reiterar lo indicado en el anterior fundamento en lo relativo al hecho de que la falta de conocimiento por parte de la hoy demandada de la intención del actor de retornar a la vivienda, hubo de llevar a la actora a considerar que el arrendatario había decidido rescindir el contrato, por lo cual evidentemente no basta para que prospere la pretensión del actor acreditar que tuvo intención de notificarlo, cabe añadir, en lo que respecta a la necesidad de instar el desahucio, que será preciso acudir a juicio de desahucio obviamente si el inquilino ocupa la vivienda y no accede voluntariamente a desalojarla, o cuando no lo ocupe efectivamente, si no ha existido motivo fundado para considerar que el mismo ha abandonado la posesión del inmueble con ánimo de dar por concluido el contrato, si bien como se indicaba anteriormente en esta resolución, en el presente supuesto la prolongada inactividad del hoy actor en orden a comunicar de forma efectiva a la demandada su deseo de retornar al inmueble, aparte de llevar a concluir que dio por resuelto el contrato, en todo caso generó en la hoy demandada la fundada creencia de que el hoy actor no deseaba la continuación del contrato de arrendamiento, pese a la conclusión de las obras de rehabilitación.

QUINTO: El recurrente señala que la juzgadora de instancia sustenta su fallo en la inactividad del actor, cuando lo cierto es que la acción estaba viva por no haber prescripto ni caducado la misma, por lo que el justiciable, alega, puede elegir el momento de accionar en tanto en cuanto la acción no haya prescrito.

Tal alegación debe ser igualmente desestimada, ya que una cuestión es que la acción se declare prescrita y/o caducada por el simple transcurso del tiempo marcado legalmente al efecto, y otra cuestión distinta es que la inactividad de una de las partes, conjugada con las circunstancias que concurran en el supuesto concreto, sea un hecho que no pueda ser tenido en cuenta a la hora de valorar las pruebas y llegar a las conclusiones correspondientes, puesto que el hecho de que el legislador regule la prescripción de las acciones por el transcurso del tiempo, no impide que la inactividad -aun cuando no alcance el lapso de tiempo fijado para la prescripción de la acción-, sea valorada como un hecho más a tener en cuenta a la hora de resolver el litigio, y que tal inactividad produzca sus efectos a la hora de resolver las pretensiones de las partes, tal y como por todo lo indicado acontece en el presente supuesto.

SEXTO: Con arreglo a los artículos 398.1 y 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer al recurrente el pago de las costas causadas en este recurso.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por DON Carlos José contra la sentencia de fecha 21 de diciembre de 2007 dictada en autos de Juicio Ordinario nº 587/06 del Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Madrid, en los que fue demandada DOÑA Pura , DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida sentencia, imponiendo al recurrente el pago de las costas causadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y se notificará a las partes conforme a lo dispuesto en el art. 208.4 de la LECv 1/2000 , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.