Sentencia Civil Nº 684/2007, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 608/2007 de 11 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

Rollo 608/07

SENTENCIA Nº_684

SECCIÓN OCTAVA

Ilustrísimos Señores:

Presidente

D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ

Magistrados

Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD

Dª CARMEN BRINES TARRASÓ

En la ciudad de VALENCIA, a once de diciembre de dos mil siete.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr. D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 21 de VALENCIA, con el nº 001427/2006, por Seven Rehabilitaciones S.L. contra Don Marcelino y Don Fernando sobre cumplimiento de contrato, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora.

Antecedentes

Primero.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 21 de VALENCIA en fecha 5 de marzo de 2007 contiene el siguiente "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por el entidad "Seven Rehabilitaciones SL" contra Don Fernando debo absolver y absuelvo al mismo de las pretensiones formuladas en su contra, continuando la tramitación del presente juicio ordinario contra Don Marcelino . Las costas seran satisfechas por la parte actora"

Y la dictada en fecha 8 de mayo de 2007, contiene el siguiente: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la entidad "Seven Rehabilitaciones SL" contra Don Marcelino debo absolver y absuelvo al mismo de las pretensiones formuladas en su contra. Las costas serán satisfechas por la parte actora."

Segundo.- Contra las mismas se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Seven Rehabilitaciones S.L , que fueron admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 3 de Diciembre de 2007 .

Tercero.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La entidad Seven Rehabilitaciones S.L. formuló, con fundamento esencial en el artículo 1.091 del Código Civil , demanda de juicio ordinario contra Don Marcelino y Don Fernando , encaminada a la obtención de una sentencia que declarase la validez y eficacia del compromiso de venta suscrito el 1 de Noviembre de 2.004, y consecuentemente, condenase a los demandados a cumplir con la obligación de venderle los inmuebles, tal y como se comprometieron en dicho acuerdo, y que en unidad de acto perciban el precio acordado y formalicen a su favor la correspondiente escritura pública. Alegaba la parte actora que el 1 de Noviembre de 2.004 suscribió con los demandados un contrato de arrendamiento con opción de compra que tenía como objeto los locales en planta baja y sótanos sitos en el número 24 de la Calle Alcácer de esta Ciudad, disponiendo de un plazo de dos años desde esa fecha para ejercitarla, en cuyo momento las propiedades se transmitirían libres de cargas y gravámenes, elevando el contrato a escritura pública con los gastos pactados con arreglo a Ley y que, a pesar de haberla ejercitado dentro de plazo, los demandados se negaban a dar cumplimiento a ello, so pretexto, de la extemporaneidad con que se había intentado hacer valer. El Sr. Fernando se opuso a la demanda, arguyendo, en esencia, ser ajeno al contrato en el que la demandante fundaba su pretensión, por su parte, el Sr. Marcelino adujo como motivo de su resistencia, que la actora dejó vencer el plazo concedido para ejercitar la opción sin llegar a notificar su voluntad inequívoca de hacerlo. Una vez contestada la demanda, la mercantil Seven Rehabilitaciones S.L. presentó escrito renunciando a la acción entablada contra el Sr. Fernando . La juzgadora de instancia dictó sentencia, de un lado, el 5 de Marzo de 2.007 , desestimando, en virtud de dicha renuncia, la demanda interpuesta frente al Sr. Fernando , con imposición de costas a la actora, y de otro, el 8 de Mayo del mismo año, desestimó también la demanda respecto al Sr. Marcelino , a quien absolvió de las pretensiones formuladas en su contra y ambas resoluciones han sido recurridas en apelación por la demandante Seven Rehabilitaciones S.L.

SEGUNDO.-. El recurso de apelación deducido por la actora contra la sentencia dictada el 5 de Marzo de 2.007 se contrae únicamente al pronunciamiento de costas, al entender que ha sido condenada indebidamente a su abono. Aduce en este sentido la palmaria ausencia de mala fe por su parte, al tener el firme convencimiento de que el Sr. Fernando todavía era copropietario del local objeto del litigio, no sólo por serlo, cuando se formalizó el contrato de arrendamiento, sino también por haberse comportado como propietario de hecho, erigiéndose así en el documento aportado como número seis a la demanda (f. 48). La Sala, una vez examinadas las actuaciones, no comparte la apreciación que sostiene la parte apelante y ello por lo que a continuación se expone. Es evidente que toda resolución que pone fin a un procedimiento, ha de pronunciarse sobre las costas causadas durante su tramitación, en el sentido de imponerlas a una de las partes litigantes, o, de no darse méritos para ello, no efectuando condena al respecto. En este caso es indudable que, en lo que atañe al Sr. Fernando , el juicio ha terminado por un acto de la parte demandante como es la renuncia, lo que ha comportado se dicte sentencia desestimatoria de la demanda frente a él interpuesta, por lo que, en aplicación de la teoría del vencimiento objetivo que consagra el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la condena en costas se ajusta a derecho. Igualmente procedería su imposición a la demandante Seven Rehabilitaciones S.L., de entender aplicable por vía analógica la previsión que para los casos de desistimiento contempla el artículo 396.1 del mismo texto legal, al establecer que si el proceso terminara por desistimiento del actor, que no haya de ser consentido por el demandado, aquél será condenado a todas las costas, y aquí el Sr. Fernando , al evacuar el traslado que le fue conferido, manifestó que, no siendo legalmente inadmisible la renuncia formulada por la actora, se dictase sentencia absolviéndole con expresa imposición de costas ( f. 117 y 118). A la misma conclusión se llegaría desde la contemplación del factor de la temeridad, pues no de otra manera puede calificarse la actuación de quien sin cerciorarse de la procedencia de su reclamación plantea un juicio, en este caso ordinario, obligando a la parte contraria a tener que recurrir ineludiblemente a los servicios de Procurador y Abogado para defenderse, al ser preceptiva su intervención conforme disponen los artículos 23.1º y 31.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , lo que, en buena lógica, ha de comportar se le impongan las costas causadas, al haberle forzado de este modo a realizar unos gastos que no eran precisos. Tampoco puede disculparse ello, en función del alegato de tener el firme convencimiento de que el Sr. Fernando todavía era copropietario del local sito en el número 24 de la Calle Alcacer de esta Ciudad, porque ello era intranscendente a la vista de la acción ejercitada. La mercantil Seven Rehabilitaciones S.L. indica claramente en el encabezamiento de su demanda que insta acción de cumplimiento de contrato, siendo éste el suscrito en fecha 1 de Noviembre de 2.004, cuya validez y eficacia postula sea declarada. Pues bien, la simple lectura de dicho negocio ( documento número uno de la demanda a los f. 14 al 19) pone de manifiesto que el Sr. Fernando es ajeno a dicha convención y siendo esto así, malamente podía verse afectado por la consecuencia que se patrocinaba en la demanda, en aplicación del principio de relatividad contractual que consagra el artículo 1.257 del Código Civil , al expresar que los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos, lo que significa que únicamente a ellos quedan limitados sus derechos y obligaciones (SS. del T.S. de 15-11-02, 31-1-03, 1-3-03 y 25-2-04 , entre otras). Pero es que además, aunque a fines puramente dialécticos, admitiésemos que la condición de propietario del local pudiese tener alguna incidencia en orden a la pretensión ejercitada, lo cierto es que según la certificación registral aportada por la propia parte demandante ( documento número dos de la demanda a los f. 32 al 37), esa cualidad la ostentaba únicamente el codemandado Don Marcelino , incluso con anterioridad a la firma del contrato de arrendamiento con opción de compra, de ahí que proceda desestimar el recurso formulado por la entidad Seven Rehabilitaciones S.L. contra la sentencia que le impuso las costas causadas a instancia de Don Fernando .

TERCERO.- La apelación entablada contra la sentencia de 8 de Mayo de 2.007 , lo es por la desestimación de la demanda formulada contra el Sr. Marcelino , tendente a la obtención de un pronunciamiento que declarase la validez y eficacia del compromiso de venta suscrito el 1 de Noviembre de 2.004, y consecuentemente, le condenase a cumplir con la obligación de venderle los inmuebles, tal y como se comprometió en dicho acuerdo, y que en unidad de acto perciba el precio acordado y formalice a su favor la correspondiente escritura pública. Conforme expresan las SS. del T.S. de 13-11-92, 22-12-92, 4-2-94, 14-2-95 y 14-2-97 , a título de ejemplo, las premisas de la opción, que integran una consolidada y uniforme doctrina jurisprudencial (SS. del T.S. de 23-3-45, 10-7-46, 22-6 y 17-11-66, 21-10-74, 26-5-76, 12-7-79, 15-2-80, 10-12-82, 9-10-87 y 8-3-91 ) son las siguientes: 1ª) La opción de compra es una figura "sui generis", con sustantividad propia, mediante la cual el optante logra, de modo exclusivo, la facultad de prestar su consentimiento en el plazo señalado a la oferta de venta que, por el primordial efecto de la opción, es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla en el plazo aludido y 2ª) Que una vez ejercitada la opción por el optante, dentro del plazo señalado y comunicada al concedente, se extingue o queda consumada la opción y nace y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, al producirse con relación a éste el concurso del consentimiento exigido por la Ley, sin que el optatario o concedente de la opción pueda hacer nada para frustrar su efectividad. Es decir, en el contrato de opción de compra, la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no (SS. del T.S. de 16-4-79, 4-4 y 9-10-87, 24-10-90, 24-1, 28-10 y 23-12-91 y 1-12-92, 6-7-01 ), de modo que una vez debidamente ejercitada la opción, se perfecciona el contrato de compraventa, que queda sometido a su propia regulación (artículos 1.445 y siguientes del Código Civil ), manteniendo el artículo 1.450 la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado (SS. del T.S. de 3-2-92 ), señalándose, finalmente, que el plazo concedido para su ejercicio es de caducidad (SS. del T.S. de 26-1-88, 9-10-89 y 30-6-94 ), por lo que, pasado el mismo, se produce, no un incumplimiento contractual, sino la caducidad del derecho de opción, resultando extemporáneo su ejercicio. Pues bien, expuestas las líneas jurisprudenciales que caracterizan la opción, no ha de dejarse de lado, por ser circunstancia realmente transcendental en el caso enjuiciado, que la manifestación que implica el ejercicio de la opción es preciso que sea notificada al optatario, dado el carácter recepticio que tiene dicha declaración de voluntad (SS. del T.S. de 6-4-87, 22-12-92, 25-4-94, 24-4-95 y 14-2-97 ), no bastando para que se entienda ejercitada en tiempo oportuno con que aquélla se manifieste dentro del término pactado, sino que es necesario que esa declaración de voluntad llegue al concedente de la opción dentro del plazo fijado, siendo el paso siguiente la proyección de dicha doctrina jurisprudencial al caso enjuiciado.

CUARTO.- El fundamento empleado por la juzgadora de instancia para rechazar la pretensión de que se declarase la validez y eficacia del compromiso de venta suscrito el 1 de Noviembre de 2.004, fue que si bien el Sr. Marcelino tenía conocimiento de la voluntad del legal representante de la actora de ejercitar la opción dentro del plazo en las condiciones pactadas, la única actividad que había de realizar la hoy apelante para hacerla valer correctamente, era entregar el precio antes de que venciese el plazo, lo que no llegó a hacer. Frente a ello aduce Seven Rehabilitaciones S.L. que el debate litigioso quedaba circunscrito a la sola cuestión de si el optatario, propietario de los bienes había tenido o no conocimiento inequívoco de la voluntad del optante de ejercitar la opción, siendo ése el único argumento en el que había fundado su resistencia el Sr. Marcelino . En esta línea sostiene la recurrente que dicho demandado en los fundamentos de derecho de su contestación, en concreto, en el reseñado como b.2) invocaba la pauta jurisprudencial que señala como principal requisito para tener por consumada la ópción de compra, que la manifestación del titular de ese derecho, sea notificada al optatario y que aquí no se había cumplido, apreciación ésta en la que se ha de coincidir. La parte demandante aduce en el ordinal fáctico tercero de su escrito inicial que en Septiembre de 2.006 comunicó telefónicamente a los demandados su intención de ejercitar la opción de compra antes de la finalización del contrato de arrendamiento, dando los propietarios su conformidad, lo que es negado del contrario en el correlativo del escrito de contestación. En la prueba de interrogatorio, el Sr. Marcelino manifestó que en ningún momento tuvo conocimiento de la intención de la demandante de ejercitar la opción de compra ( 4' 20''), ni tampoco se le comunicó, ni se le dijo fehacientemente que se fuese a ejercitar ( 4' 31''), admitiendo, no obstante, que suponía que quería comprar pues así se había estipulado en el contrato ( 4' 50''), reiterando no ser cierto que en el mes de Septiembre de 2.006, se le comunicase telefónicamente esa intención, ni tampoco en ningún otro momento ( 8' 58''). Explicó que unos días antes de que venciese tuvo una reunión con Don Vicente en la que le pidió la prórroga del plazo del arriendo, contestándole que no y que se tenían que ceñir a lo previsto en el contrato ( 9' 49'') y que con posterioridad a esa reunión y dentro todavía del término de la opción, le planteó el Sr. Vicente la posibilidad de comprar él ( 10' 10''), lo que igualmente rechazó ya que el beneficiario de la opción era la mercantil y no la persona física ( 10' 42''). Esta circunstancia es la que también ha indicado el testigo Don Víctor , empleado de Bancaja, al expresar que aunque desconocía que por el Juzgado de lo Social número 3 de Valencia se había declarado la insolvencia de Seven Rehabilitaciones S.L., la operación la hacía con Don Vicente ( 30' 37''). En cualquier caso, resulta relevante destacar a efectos de clarificar la controversia suscitada, que como se ha dicho con anterioridad, el ejercicio de la opción precisa de su notificación al optatario, dado el carácter recepticio que tiene dicha declaración de voluntad (SS. del T.S. de 6-4-87, 22-12-92, 25-4-94, 24-4-95 y 14-2-97 ), o lo que es igual, no basta a estos fines, con que el optatario conozca la intención o deseo del optante de hacer efectiva la opción, sino que es preciso que ese potencial propósito se materialice en acto a través del oportuno ejercicio. Mantiene Seven Rehabilitaciones S.L., en el ordinal fáctico octavo de la demanda, que sí ejercitó ese derecho, pero la realidad es que no obra en las actuaciones dato alguno que así lo corrobore, de hecho, no se ha aportado ningún documento acreditativo de haber comunicado ello al propietario y la posible duda existente en orden a un detalle tan esencial. forzosamente habrá de perjudicar a la actora, al ser suya la carga de la prueba, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Además aunque, en términos puramente hipotéticos, se aceptase que sí se ejercitó la opción, ello no sería suficiente para el éxito de la demanda, porque como se indica en la SS. del T.S. de 22-12-05 , siendo el plazo esencial, también lo son las condiciones elevadas por el oferente a la cualidad de esenciales y si no se cumplen de modo estricto no se produce el concurso de la oferta y la aceptación. En el supuesto examinado, la estipulación decimosexta del contrato suscrito el 1 de Noviembre de 2.004, relativa a la opción de compra, expresaba que el precio ( 150.253'02 euros) se abonaría en metálico al momento de hacerse uso de la opción. Esta posibilidad, de que el ejercicio de la opción quede sometida al requisito del pago del precio de la compraventa, viene admitida por la jurisprudencia (SS. del T.S. de 6-7-01, 19-5-03 y 27-10-05 ), y aquí no se observó, circunstancia ésta reconocida por la hoy apelante. Esta falta de cumplimiento correcto en el ejercicio de la opción, se pretende contrarrestar aludiendo al carácter recíproco de las obligaciones que incorporaba la cláusula, esto es, que la finca había de trasmitirse libre de cargas y gravámenes y al corriente en el pago de los impuestos, pero claro está que ése no es el tema de debate, sino la virtualidad del ejercicio de la opción de compra pactada y, sabido es (SS. del T.S. de 29-4-94, 17-11-95, 9-5-96, 30-10-96 y 11-11-96 , entre otras), que en el marco de las obligaciones sinalagmáticas, únicamente puede reclamar el cumplimiento, quien por su parte ha observado las suyas, de ahí que, en atención a todo lo expuesto, proceda la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia.

QUINTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la desestimación del recurso comporta la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Don Jesús Quereda Palop, en nombre de la entidad Seven Rehabilitaciones S.L. contra las sentencias dictadas por el Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Valencia, el 5 de Marzo y el 8 de Mayo de 2.007, en los autos de juicio ordinario seguidos con el nº 1.427/06 , que se confirman íntegramente con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada. Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2. 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN La anterior Sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado ponente de la Sección Octava de la Ilma. Audiencia Provincial, en el día de hoy.