Sentencia Civil Nº 684/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 450/2011 de 30 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

ROLLO Nº 450/11-M

SENTENCIA Nº 000684/2011

SECCION OCTAVA

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

D. ENRIQUE E. VIVES REUS

Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD

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En la ciudad de VALENCIA, a treinta de diciembre de dos mil once.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª FE ORTEGA MIFSUD, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Valencia, con el nº 001626/2008, por JUBING S.A.representado en esta alzada por el Procurador D.CARLES AZNAR GOMEZ y dirigido por el Letrado D. JOSE QUEROL SANCHO contra URBEM S.A. representado en esta alzada por la Procuradora Dª ANA Mª ARIAS NIETO y dirigido por el Letrado D. JORGE PIÑON ORTIZ, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por JUBING SA.

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº20 de Valencia, en fecha , contiene el siguiente: "FALLO:1) Que desestimando la demanda formulada por el Procurador D. Carlos Aznar Gómez en nombre y representación de Jubing SA contra Urbem SA sobre declaración de validez y vigencia del contrato de promesa de compraventa de fecha tres de noviembre de 2004 y consecuencias anejas,y consecuencias anejas,debo absolver y absuelvo a Urbem SA de todas las pretensiones de dicha demanda con imposición de las costas a la parte actora. 2) Que estimando la demanda reconvencional deducida por la Procuradora Dª Ana María Arias Nieto en nombre y representación de la mercantil Urbem SA contra Jubing SA sobre nulidad del contrato suscrito por las partes litigantes en fecha tres de noviembre de dos mil cuatro,y subsidiariamente,sobre resolución del mismo por causa de haber devenido su objeto de imposible incumplimiento,debo declarar

y declaro la resolución del mencionado contrato por dificultad extraordinaria equiparable a la imposibilidad sobrevenida para su cumplimiento,con imposición de las costas a la parte demandada en la reconvención."

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por JUBING SA, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 14 de Diciembre de 2011.

TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Jubing SA formuló demanda de juicio ordinario contra Urbem SA interesando se dicte sentencia por la que se declare la validez y vigencia del contrato de promesa reciproca de compraventa de 3 de noviembre de 2004 suscrito entre las partes , declarando la obligación de la demandada fijando para ello un plazo concreto de realizar a su costa la construcción en el solar de su propiedad avenida Tres Forques esquina con calle José Maestre de una planta sótano , primera contando desde la rasante hacia abajo en caso de construir varias , con destino exclusivo de aparcamiento de vehículos con una superficie útil de al menos 2349'68 m2 con al menos 117 plazas de 20 m2 de superficie minima cada una y de transmitir y entregar Urbem en dicho plazo todas las plazas de aparcamiento completamente terminada la planta . Se declare la obligación de la demandada de mantener a la demandante en el arrendamiento del solar propiedad de la demandada y colindante al de Jubing , hasta tanto construya y le haga entrega de las referidas plazas de aparcamiento condenando a la demandada a mantener a la demandante en la posesión del local en concepto de arrendataria en tanto se lleva a cabo la entrega de las plazas de aparcamiento .y declarando que el arrendamiento tiene una duración hasta que la demandada cumpla su obligación de construir y entregar las plazas de aparcamiento e imponga a la demandada la obligación de disponer del solar sobre la parte que ha de construir el aparcamiento a que se refiere el pleito . Todo ello con fundamento en los siguientes hechos expuestos en síntesis .La demandante se dedica a la explotación de una sala de juego de bingo . Este tipo de establecimiento exige disponer de un considerable numero de plazas de aparcamiento y para cubrir sus necesidades de aparcamiento de clientes la demandante concurrió en 1990 a la subasta de un solar propiedad del Mº de Administraciones Publicas de 7297'51m2 y situado justo enfrente de la sala de juego , resultando adjudicataria el 18 de septiembre de 1990 . Sin embargo la adjudicación fue recurrida por el Ayuntamiento de Valencia y fue anulada por la incompatibilidad de la adjudicación del solar con el objeto social de Jubing . Sin embargo mientras se sustancio el procedimiento judicial Jubing pudo utilizar el solar para aparcamientos de vehículos . En el año 2002 al proceder el Mº al vallado del solar tras la conclusión del contencioso , la demandante tuvo que buscar la forma de resolver el problema de aparcamiento de clientes y adquirió un local en planta baja contiguo a la sala de bingo , lo que le procuro la disponibilidad de algo mas de 30 plazas de aparcamiento pero resultaba insuficiente . Las partes y sus abogados se conocían de antiguo y se sabia que Urbem era la propietaria del solar contiguo a la sala de bingo y convinieron el arrendamiento del solar en noviembre de 2002 ,en el que por su extensión cabían mas de 100 vehículos, pero como había problemas urbanísticos en orden a su edificación, las partes convinieron verbalmente que el arrendamiento duraría hasta tanto Urbam pudiera resolverlos y poder construir pero la forma que la demandada le dio al contrato fue la de establecer un plazo mensual que se iría renovando hasta que se diera aquella circunstancia . Esto es lo que se pacto verbalmente ,por eso el señor Felix accionista mayoritario de Jubing no le dio importancia al hecho de que en el contrato figurase la duración de un mes , con prorrogas mensuales . De ese modo la demandante solucionaba el problema del aparcamiento ya que la solución era con carácter indefinido y no de un mes realizando obras de acondicionamiento del solar . En el año 2004 Jubing tuvo conocimiento que el solar que se había adjudicado en el año 1990 y que se había declarado nula la adjudicación , iba a sacarse a subasta publica , pero como no podía concurrir pensó en que Urbem le podría interesar adjudicárselo y convenir con ella la compra de las plazas de aparcamiento . Se le facilito a Urbem toda la documentación que se tenia y el día 3 de noviembre de 2004 , un día antes de la subasta se formalizo el contrato con la demandada . A Urbem se le adjudico el solar y se otorgó escritura el 10 de diciembre de 2004 . En el citado contrato Urbem se obligaba a vender en el caso de que fuera adjudicatario del solar todas las plazas de aparcamiento de que constara la 1º planta de sótano ...........fijandose un precio por cada plaza de aparcamiento y como debía pagarse el precio . En el contrato no se estableció plazo para el cumplimiento por Urbem por lo que ante de ésta se solicita que el tribunal señale plazo para cumplir la obligación . Se convino entre las partes que el arrendamiento del solar se mantendría mientras no se construyese la planta sótano adquirida en subasta , pero la demandada ha decidido utilizar la cláusula escrita de duración del contrato para amenazarlo con darlo por resuelto y así que Jubing renuncie al contrato de compraventa de plazas de aparcamiento en el otro solar . Por eso la demandante no tuvo inconveniente el 26 de mayo de 2006 en firmar un nuevo contrato de arrendamiento idéntico al anterior pero modificando la renta . El contrato de promesa de compraventa y el de arrendamiento están ligados entre si de modo que no se entiende uno sin el otro . Todo transcurrio con normalidad hasta que en el año 2008 la demandada les dijo que quería dar por resuelto el contrato de compraventa de las plazas de aparcamiento por que quería construir viviendas en parte del solar y estaba en trato de vender el resto del solar . Se le hizo saber que el contrato generaba oes y derechos y entonces Urbem propuso a cambio de que Jubing accediera a la resolución de la compraventa no proceder a la extinción del arrendamiento pero fijando su duración en 3 años con prorrogas anuales y resolución automática en caso de que Urbem obtuviese la propuesta para construir y con opción de compra . Se le dijo a la demandada que aquello no era admisible y entonces ha decidido hacer uso de la amenaza y en un e-mail de 29 de octubre de 2008 notifica la resolución del arriendo . Conforme hasta lo ahora expuesto Urbem tiene la voluntad de no cumplir el contrato de promesa reciproca de compraventa de 3 de noviembre de 2004 pues no ha hecho actuación alguna tendente a ello . Es mas le consta a la demandante que ha tramitado la demandada proyecto técnico para la construcción de 56 viviendas y 66 plazas de aparcamiento sobre la parte de edificación residencial y esta en conversaciones para vender a un tercero el resto del solar incluyendo la parte destinada a equipamiento publico . Ello obliga a la demandante a solicitar del Juzgado señale plazo para el cumplimiento de su obligación .La demandada contesto a la demanda y formulo reconvención todo ello en los siguientes términos .En relación al contrato de 3 de noviembre de 2004 decir que la demandada asumió una obligación de dar y no de hacer , no se obligo a la construcción de ninguna planta sótano sino a venderle en su día todas las plazas de aparcamiento de que conste la 1º planta sótano . No estamos en presencia de una venta sobre plano , no existía nada , era una expectativa cuya realidad dependia de la aprobación del PRIM presentado ante el Ayuntamiento y por ello no se puso plazo , careciendo la demandante de legitimación para exigir lo que solicita . Estamos ante un contrato de compraventa de cosa futura sujeto a determinada condición suspensiva cuyo cumplimiento dependía de que el Ayuntamiento aprobara el PRIM . Al no haberse cumplido la condición , al no haberse aprobado el PRIM no ha podido nacer ni el derecho de la demandante a exigir ni la obligación de dar. Tanto al tiempo de ser firmado el contrato como en la actualidad , la construcción de viviendas que Urbem pensaba construir y en cuya primera planta se ubicaba el objeto de la compraventa era y es legalmente imposible . Pero además la obligación asumida es de imposible cumplimiento en los exactos términos en que fue asumida , ya que se pide la condena a cumplir algo distinto a lo pactado . El contrato de arrendamiento no esta vinculado pues es de 2002 , dos años antes de que fuera suscrito el que denomina de promesa reciproca de compraventa , no podían saber las partes que dos años mas tarde iban a firmar un contrato . Los dos contratos no están vinculados y los correos enviados era para evitar el pleito. Lo que pretende la demandante es asegurarse el alargar el plazo del arriendo y por ello la disponibilidad del local durante todo el tiempo que dure el proceso . En la reconvención se alego que la parte del solar sobre la que se proyectaba construir el edificio esta destinado según el Plan General a servicio publico de carácter privado y para poder ser construido el edificio se precisaba un cambio de calificación sustituyéndola por la de uso residencial . En junio de 2005 se redacto el PRIM que fue presentado ante el Ayuntamiento el 27 de julio de 2005 y a fecha de hoy el edificio que ha de contener el objeto del contrato sigue sin poder ser construido por cuanto que no se ha producido el cambio de calificación vigente , existiendo por tanto una imposibilidad legal que se equipara a la imposibilidad extraordinaria . Por ello el contrato es nulo por imposibilidad de su objeto , pero en cualquier caso la obligación asumida es de imposible cumplimiento en los términos en que fue asumida interesando se decrete la nulidad del contrato y subsidiariamente en caso de no estimarse lo anterior se declare la resolución por haber devenido su objeto de imposible cumplimiento .La demandante se opuso a la reconvención . La sentencia de instancia desestimo la demanda y estimo la demanda reconvencional declarando la resolución del contrato por dificultad extraordinaria equiparable a la imposibilidad sobrevenida para su cumplimiento . Contra dicha resolución formula recurso de apelación la demandante .

SEGUNDO .- La parte demandante interesa la estimación de la demanda y funda su recurso en error en valoración de la prueba y ello por entender que la imposibilidad a la que alude la sentencia no existe , que la imposibilidad debe ser objeto de interpretación restrictiva y que no hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo y Urbem nada ha hecho para cumplir su obligación .En segundo lugar se invoca por el apelante que la sentencia de instancia adolece de incongruencia omisiva pues para nada entra en el análisis del contrato de arrendamiento y las peticiones en relación a dicho contrato que se solicitan en la demanda . Examinadas las actuaciones la Sala no comparte la valoración que de la prueba efectúa la juzgadora de instancia en relación al cumplimiento que se exige a la demandada del contrato de 3 de noviembre de 2004 , procediendo la desestimación de la reconvención y la estimación parcial de la demanda y ello por lo que a continuación se expone .Como punto de partida decir que hay que estar al contenido del contrato y en concreto en su cláusula 2º se establece que " Para el caso de resultar adjudicataria del citado solar Urbem SA , esta mercantil se obliga a vender a Jubing SA , que se obliga a comprar , todas las plazas de aparcamiento de que conste la primera planta de sótano , destinada a aparcamiento de vehículos , en el edificio que proyecta construir Urbem SA sobre la parte de solar ,adquirido en la referida subasta , recayente a la calle Tres Forques , destinado a equipamiento publico y en las condiciones que resulten de las Ordenanzas Municipales " .Siguiendo la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de diciembre de 1992 , el contrato de promesa de venta puede presentar dos formas: A)Unas veces, las propias partes contratantes han dejado para el futuro no sólo la obligación de celebrar el contrato definitivo, sino también la total y completa determinación de los elementos y circunstancias del referido contrato, en cuyo caso el incumplimiento no puede conducir más que a la exigencia -por el contratante dispuesto a cumplir su compromiso- de la indemnización por los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le haya podido acarrear. B) Y en otros supuestos, las mismas partes, demuestran su decidida voluntad -en todos los pormenores y detalles- de celebrar un auténtico contrato de compraventa, que de momento no pueden actuar por impedirlo la concurrencia de determinados obstáculos como falta de autorizaciones o liberación de gravámenes, o simplemente porque en dicho instante no les conviene la celebración en firme y desean esperar cierto plazo, poniendo de manifiesto no sólo su voluntad de presente, sino exacta y total para cuando cesen aquellos obstáculos o venza el término establecido, momento a partir del cual es incuestionable que si uno incumple lo prometido el otro estará facultado a exigir el cumplimiento de la promesa en sí, si no existe ya el obstáculo anterior. Pudiéndose sintetizar la anterior doctrina en cuanto a los efectos del incumplimiento en que se permite el cumplimiento forzoso, con la sustitución de la voluntad del obligado por la del Juez, circunscribiendo el derecho a indemnización para el supuesto de que el contrato no se pueda cumplir. Siendo así que la S. de 11 de junio de 1998 , siguiendo la misma doctrina Jurisprudencial, en un supuesto en el que en el documento discutido quedaron plenamente determinados el precio y la cosa, configura lo pactado entre las partes bien como una compraventa de cosa futura , conforme a los artículos 1445 y 1450 del Código Civil , perfeccionada por el mero consentimiento, bien como una promesa bilateral de compra y venta recíprocamente aceptada, con conformidad en la cosa y en el precio, que puede mantener sustantividad como negocio preparatorio o precontrato por el que las partes no quedan definitivamente vinculadas como comprador y vendedor, pero se reconocen la facultad de exigirse en el futuro el cumplimiento de la relación proyectada sin necesidad de nuevo consentimiento, por la posibilidad de cumplimiento forzoso unánimemente reconocida por la jurisprudencia. Si bien la doctrina jurisprudencial es unánime en considerar que nos encontramos ante dos contratos diferentes, no es menos cierto la dificultad existente en muchos casos en determinar cuándo se trata de un contrato de promesa de venta o cuando nos encontramos ante un contrato real y definitivo de compraventa, habida cuenta que en nuestro ordenamiento jurídico la venta se perfecciona entre comprador y vendedor si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado, como establece el artículo 1.450 del Código Civil , de lo que se deduce que la entrega es un requisito para la consumación del contrato, no para su perfección. Teniendo en cuenta esa dificultad en la concreción del contrato, la doctrina jurisprudencial viene exigiendo para apreciar que existe un contrato de promesa de venta que aparezca patente la voluntad de las partes de excluir los efectos de la compraventa, sustituyendo el objeto del primero por el de celebrar otro en el futuro que supone la verdadera promesa .Lo que diferencia la promesa de venta del contrato de compraventa depende en gran medida de la voluntad de los interesados y de los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas relaciones, lo que ha de inferirse de la aplicación de las reglas de interpretación de los contratos ( Sentencias del Tribunal Supremo de 6 junio de 2000 , 20 de abril de 2001 y 3 de junio de 2002 ). De conformidad con la doctrina hasta aquí expuesta debe concluirse, que nos encontramos ante un contrato de promesa de venta de cosa futura para el caso de que la demandada resulte adjudicataria del solar de 7.297'51m2 propiedad del Mº de Administraciones Publicas , pues bien quedado acreditada la realidad de la adjudicación Urbem se obliga a vender y Jubing a comprar todas las plazas de aparcamiento de que conste la primera planta de sótano destinada a aparcamiento de vehículos , en consecuencia la obligación de la demandada es la vender una construcción sobre un solar y esa obligación solo puede llevarse a cabo o cumplirse efectuando la construcción por que solo así podrá vender aquello a lo que se obligo transmitir .En el contrato se establecían las líneas para llevar a cabo la venta de las plazas de aparcamiento . La parte demandada incumpliendo el articulo el artículo 1256 Código Civil y la normativa general de los contratos, pretende deshacer el compromiso asumido en el contrato alegando que ella no se comprometió a una obligación de hacer o de construir sino de dar y que en todo caso esa obligación resulta de imposible cumplimiento atendidas la actual calificación urbanística . Atendidos los términos del contrato decir que para que la demandada pueda cumplir su obligación de vender era requisito necesaria la previa construcción de la planta sótano , pues de aceptar la interpretación de la demandada se vulneraria la norma según la cual el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de una de las partes contratantes , pues de aceptar la interpretación de la demandada resultaria que únicamente estaría obligada a cumplir en caso de que construyera , como no construye no se da el supuesto para que opere el cumplimiento, lo que no resulta aceptable .Llegados a este punto y fijada la obligación de la demandada como antes se ha expuesto el paso siguiente es verificar si es posible el cumplimiento o si este resulta imposible y por tanto operaria la resolución del contrato por imposibilidad sobrevenida .

La imposibilidad sobrevenida es concebida en la doctrina más moderna como una causa de resolución del contrato que se puede incardinar en el artículo 1124 y con apoyo en el artículo 1184 del código civil . Entre los casos de imposibilidad sobrevenida , está la imposibilidad económica ( STS , 30 septiembre 2006 ) a la que se recurre especialmente en estos momentos de crisis económica por los deudores por no poder hacer frente a sus obligaciones. Es verdad que hay que estar siempre a lo pactado por las partes, debiendo ser cumplidas las obligaciones que se establecen en el contrato, que constituye un vínculo jurídico que no se puede deshacer si no es por alguna causa concreta. Toda relación contractual implica siempre un riesgo. La imposibilidad sobrevenida como causa de ruptura del vínculo contractual debe ser, según la jurisprudencia, interpretada restrictivamente ( SSTS , 21 abril 2006 , 13 mayo 2008 ). La aplicación del artículo 1184 del Código Civil (también quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resulte legal o físicamente imposible ), que es una diáfana manifestación del principio de que no existe obligación de cosas imposibles , el cual, como su propio enunciado exterioriza, requiere que la imposibilidad sea objetiva, absoluta, duradera, suficientemente demostrada y no imputable al deudor, la cual ha de apreciarse ponderando las circunstancias de caso - sentencias del Tribunal Supremo de 26 de julio de 2000 , 30 de abril de 2002 , 21 de abril de 2006 y 8 de junio de 2007 , entre otras-. Esta imposibilidad sobrevenida de cumplimiento de la prestación, sea por razones físicas o legales, libera al deudor y extingue la obligación , si es absoluta y objetiva , no es imputable a aquel . Si la obligación no es propiamente imposible , pero su realización en la forma sobrevenida ofrece una dificultad extraordinaria, no hay unanimidad sobre su posible asimilación a los casos de imposibilidad y de que, por tanto, libere al deudor del cumplimiento de la prestación a su cargo, aunque la mejor doctrina entiende que la dificultad extraordinaria en el cumplimiento de la obligación provoca la modificación de esta en cuanto sea posible y, si no es posible, la extingue por asimilación a la imposibilidad . La doctrina y jurisprudencia, además, dan a la frustración del fin práctico del contrato el mismo tratamiento resolutorio que a la imposibilidad definitiva de la prestación . La importante Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2002 ,dice en orden a la imposibilidad que debe ser objeto de una interpretación restrictiva y casuística, en el bien entendido de que no cabe confundir dificultad con imposibilidad , ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor. Como antes se ha expuesto la aplicación de la imposibilidad debe ser objeto de una interpretación restrictiva y casuística -atendiendo a los "casos y circunstancias", pudiendo consistir en una imposibilidad física o material , o legal, que se extiende a toda imposibilidad jurídica, pues abarca tanto la derivada de un texto legal, como de preceptos reglamentarios, mandatos de autoridad competente, u otra causa jurídica. A la imposibilidad se equipara la dificultad extraordinaria , pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad , ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor ,lo que produciría inseguridad jurídica, de ahí que se siga un criterio objetivo . La imposibilidad ha de ser definitiva, por lo que excluye la temporal o pasajera. No cabe alegar imposibilidad cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida .Para aplicar la imposibilidad es preciso que no haya culpa del deudor, y no la hay cuando el hecho resulta imprevisible e irresistible . La jurisprudencia la excluye cuando resulta provocada por él , o le es imputable, y existe culpa cuando se conoce la causa, o se podía conocer, o era previsible. No hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo la voluntad del deudor .De la aplicación de la doctrina jurisprudencial expuesta resulta con meridiana claridad la inaplicabilidad de la normativa sobre la imposibilidad de la prestación recogida en los arts. 1184 y 1272 del código civil al caso , y, ello por que el cumplimiento de la prestación es posible conforme ha quedado acreditado mediante la prueba pericial y en concreto la pericial judicial cuyo resultado viene a ser compartido por los peritos de parte llegando a la conclusión que para que el suelo destinado a SP-P sea considerado como solar sobre el que se pueda construir será necesario desarrollar una de las siguientes opciones :a) adquirir por parte de Urbem las parcelas que pertenecen al Ayuntamiento de Valencia mediante venta por colindancia por lo que se debe llegar a un acuerdo con el Ayuntamiento y b) En el caso de no llegar a un acuerdo de compraventa con el Ayuntamiento será necesario el desarrollo de un PAI . En conclusión , la parcela no es edificable por si misma pero para poder construir sobre dicho sistema local será necesario o bien adquirir las parcelas por colindancia o proponer un programa de actuación integrada (PAI) .Lo que nos lleva a la conclusión de que es posible el cumplimiento mediante una de las actuaciones a llevar a cabo por la demandada según resulta de la pericial judicial lo que nos lleva a la declaración de que no es imposible el cumplimiento del contrato . En cuanto al plazo ,se solicita del tribunal la fijación de plazo para el cumplimiento de la obligación y que se fija en 34 meses atendido el resultado de la prueba pericial judicial . No son de acoger las otras pretensiones de la demanda relacionadas con el contrato de 3 de noviembre de 2004 y ello por que no se pueden fijar y concretar el nº de plazas ya que no constan en el contrato sino que únicamente vendra la demandada obligada a vender todas las plazas de aparcamiento de que conste la primera planta de sótano , destinada a aparcamiento de vehículos estimándose con carácter aproximado en un centenar el numero de plazas de que constara dicha planta sótano , y sin que se sepa ahora el nº de plazas que vayan en el proyecto pero que atendido a lo pactado deben ser en un numero aproximado de 100 plazas .Como ultimo motivo de recurso queda la cuestión del arrendamiento del solar y que la demandante solicita se declare la obligación de la demandada de mantener a la demandante en el arrendamiento del solar propiedad de la demandada y colindante al de Jubing , hasta tanto construya y le haga entrega de las referidas plazas de aparcamiento condenando a la demandada a mantener a la demandante en la posesión del local en concepto de arrendataria en tanto se lleva a cabo la entrega de las plazas de aparcamiento .y declarando que el arrendamiento tiene una duración hasta que la demandada cumpla su obligación de construir y entregar las plazas de aparcamiento . La parte demandante funda y sostiene toda su pretensión en relación con el arrendamiento al entender que el contrato de 3 de noviembre de 2004 y el de arrendamiento de otro solar de noviembre de 2002 están vinculados entre si de forma que se convino entre las partes que a pesar de convenirse una duración mensual sin embargo lo que pretendieron las partes era que el contrato tuviera la duración mientras no se construyese la planta sótano . El contrato de arrendamiento fue modificado en cuanto al importe de la renta por otro de 26 de mayo de 2006 . Lo pretendido por la demandante no puede ser estimado y ello por que los contratos no ofrecen duda en orden a su interpretación , el contrato de arrendamiento con el de 3 de noviembre de 2004 nunca pueden estar vinculados pues cuando se celebro el arrendamiento lo fue dos años antes que el de promesa de venta , pero es que a mayor abundamiento si las partes querían vincular ambos contratos cuando en mayo de 2006 se modifica la renta del contrato de arrendamiento era el momento idóneo para que las partes hubieran establecido la relación o vinculación de ambos contratos lo que no se hizo , por lo que la conclusión no puede ser otra que nos encontramos ante dos contratos diferentes y con autonomía propia y que no existe vinculación entre ellos por lo que las obligaciones y derechos entre uno y otro no son interdependientes . Por todo lo expuesto procede la estimación parcial del recurso de apelación y en consecuencia se revoca la sentencia de instancia , se estima en parte la demanda y se desestima la reconvención.

TERCERO.- De conformidad con lo establecido en el articulo 398.de la Ley de Enjuiciamiento Civil la estimación parcial del recurso de apelacion motiva la no imposición de las costas de esta alzada y en cuanto a las de primera instancia respecto de las de la demanda no se hace expresa imposición y las de la reconvención se imponen a la demandada por aplicación del articulo 394 de la ley de enjuiciamiento civil .

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por Jubing SA contra la sentencia de 1 de marzo de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Valencia , en autos de juicio ordinario seguidos con el nº1626/08 , que se revoca , se estima en parte la demanda formulada por Jubing SA contra Urbem SA y se declara la validez y vigencia del contrato de promesa reciproca de compraventa de 3 de noviembre de 2004 suscrito entre las partes , declarando la obligación de la demandada fijando para ello un plazo concreto de 34 meses de realizar a su costa la construcción en el solar de su propiedad avenida Tres Forques esquina con calle José Maestre de una planta sótano , primera contando desde la rasante hacia abajo en caso de construir varias , con destino exclusivo de aparcamiento de vehículos y de transmitir y entregar Urbem en dicho plazo todas las plazas de aparcamiento de que conste la primera planta de sótano que resulten del proyecto y que según contrato se fijan en aproximadamente un centenar completamente terminada la planta .Se desestima la reconvención formulada por Urbem SA contra Jubing SA .No se hace imposición de las costas de esta alzada y en cuanto a las de primera instancia no se hace expresa imposición respecto de las devengadas por la demanda y se imponen a la demandada las causadas por la reconvención .Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Dese al deposito constituido el destino legalmente previsto .

Contra la presente cabe recurso de casación en virtud del Art. 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de interponer mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.