Sentencia Civil Nº 688/2013, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 1218/2011 de 20 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veinte de Noviembre de dos mil trece.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. Magistrados indicados al margen, ha visto el recurso de casación interpuestos por Multi Veste España 5, SL, representada por el Procurador de los Tribunales don José Luis Quirós Secades, contra la sentencia dictada el veintidós de marzo de dos mil once, por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia , que resolvió el recurso de apelación interpuesto, en su día, contra la que había pronunciado el Juzgado de Primera Instancia número veintitrés de Valencia. Ante esta Sala compareció la Procurador de los Tribunales doña María Luisa Montero Correal, en representación de Multi Veste España 5, SL, en concepto de parte recurrente. Es parte recurrida Paterna Empresarial, SL, representada por la Procurador de los Tribunales doña Paz Santamaría Zapata.

Antecedentes

PRIMERO.Por escrito registrado, por el Juzgado Decano de Valencia, el dos de julio de dos mil nueve, la Procurador de los Tribunales doña Margarita Sanchis Mendoza, obrando en representación de Paterna Empresarial, SL, interpuso demanda de juicio ordinario contra Multi Veste España 5, SL.

En la mencionada demanda, la representación procesal de Paterna Empresarial, SL alegó, en síntesis y en lo que importa para la decisión del conflicto, que, el veintiuno de junio de dos mil seis, dicha sociedad celebró con Multi Veste España 5, SL un contrato de compraventa de una parcela que debería resultar de los trámites de urbanismo y ajustarse a unas características determinadas, ya que debía ser apta para la construcción de un centro comercial. Que el contrato quedó sujeto a varias condiciones suspensivas, las cuales deberían haberse cumplido, lo más tarde, el treinta de abril de dos mil nueve.

Que, de conformidad con lo pactado Paterna Empresarial, SL obtuvo la autorización para la apertura del centro comercial, el veintiséis de abril de dos mil siete, con lo que se dio cumplimiento a una de las condiciones. Que aportaba, como documento número 3, la copia de la resolución de la Consejería competente de la Generalidad por la que se concedía dicha licencia comercial, lo que fue comunicado el quince de mayo de dos mil siete. Que Multi Veste España 5, SL hizo efectivo el segundo pago del precio, con la entrega de siete millones de euros (7 000 000 €), más el impuesto sobre el valor añadido correspondiente.

Que, no obstante, Multi Veste España, SL quiso llegar a un acuerdo con otra sociedad, denominada Bogaris, que era la propietaria de la parcela contigua a la que había sido objeto del contrato, para desarrollar un proyecto conjunto, mayor que el previsto inicialmente, con lo que impidió el desarrollo del proyecto inicial, dado que no se conocían las características del nuevo centro comercial ni su ubicación. Que la referida indeterminación de Multi Veste España 5, SL respecto del proyecto a desarrollar se prolongó durante doce meses, en los que la tramitación de las condiciones estuvo paralizada. Pero que esa situación concluyó con la ruptura de las negociaciones entre la demandada y Bogaris, en el mes de julio de dos mil ocho, al decidir Multi Veste España 5, SL volver al proyecto inicial.

Que, desde ese momento, se inició una etapa de máxima colaboración entre Paterna Empresarial, SL y Multi Veste España 5, SL, para ajustar el centro comercial a las características que ésta iba definiendo, las cuales no siempre se ajustaban al contrato.

Añadió que, por lo expuesto, Multi Veste España 5, SL ofreció a Paterna Empresarial, SL la posibilidad de ampliar el plazo de cumplimiento de las condiciones. Que Paterna Empresarial, SL aceptó tal ampliación, si bien esperó a la evolución de los procedimientos urbanísticos para determinar correctamente la duración de la prórroga. Que el veinticuatro de febrero de dos mil nueve, don Constantino , consejero delegado de Multi Veste España 5, SL, se entrevistó, junto con el consejero de Paterna Empresarial, SL, con el alcalde de Paterna al que aquél manifestó la absoluta predisposición de la sociedad que representaba a mantener y desarrollar el proyecto. Que, en marzo de dos mil nueve, Multi Veste España 5, SL manifestó su escepticismo sobre el cumplimiento de las condiciones y en abril del mismo año evidenció su intención de desvincularse del contrato.

Que, en concreto, el treinta de abril de dos mil nueve, pese a que las condiciones quedaron cumplidas, le comunicó Multi Veste España 5, SL la decisión de resolver el vínculo contractual que le unía a Paterna Empresarial, SL, la cual contestó, el seis de mayo de dos mil nueve, afirmando que las condiciones estaban cumplidas, lo que demostró el día dieciocho de los mismos mes y año.

Añadió también que el plazo establecido para cumplimiento de las condiciones no era esencial.

Que, por lo expuesto, Paterna Empresarial, SL requirió a Multi Veste España 5, SL, por carta de dieciocho de mayo de dos mil nueve, para que otorgara la escritura pública - como demostraba el documento aportado con el número 35 -, sin que el requerimiento hubiera sido atendido.

Que, consecuentemente, el veintiocho de mayo de dos mil nueve, Paterna Empresarial, SL notificó a Multi Veste España 5, SL su decisión de resolver el contrato, conforme a la cláusula 4.4 del mismo, por lo que considera que ha de declararse su derecho a la restitución de prestaciones, así como la obligación de Multi Veste España 5, SL de transmitirle la licencia comercial concedida.

Que, del propio modo, Multi Veste España 5, SL deberá consentir la liberación y cancelación de los avales prestados.

Invocó los artículos 1124 , 1258 , 1281 , 1284 , 1285 , 1289 , 1119 del Código Civil e interesó del Juzgado de Primera Instancia competente una sentencia que: '1) Declare que la resolución del contrato de veintiuno de junio de dos mil seis formulada unilateralmente por Multi Veste España 5, SL, con fecha treinta de abril de dos mil nueve, es improcedente y contraria a derecho porque las condiciones suspensivas del contrato resultaron cumplidas en tiempo y forma. 2) Subsidiariamente y en el improbable supuesto que el Juzgado entendiere que las condiciones suspensivas no quedaron íntegramente cumplidas en la fecha pactada, declare el Juzgado que la resolución del contrato formulada unilateralmente por Multi Veste España 5, SL, con fecha treinta de abril de dos mil nueve, es improcedente y contraria a derecho, por cuanto: a) De acuerdo con la estipulación 2.2 del contrato, el cumplimiento parcial de dichas condiciones impedía entenderlas incumplidas y, por tanto, no le facultaba a Multi a resolver el contrato.b) El término fijado para el cumplimiento de las condiciones suspensivas no era un término esencial, de manera que permitía un cumplimiento de las mismas incluso con un razonable retraso por cuanto la prestación aún era posible y satisfactoria objetivamente del interés del comprador. Declarar resuelto el contrato el mismo día del vencimiento del término (sin ni siquiera esperar su conclusión) evidencia la mala fe y la deslealtad con que actuó la parte compradora. c) Finalmente, su negativa a flexibilizar el plazo, ampliándolo razonablemente para posibilitar dicho cumplimiento (máxime después de todas las vicisitudes que incidieron en el desarrollo del mismo) es claramente una conducta subsumible en el supuesto de hecho previsto en el artículo 1119 del Código Civil , en cuya virtud se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiere voluntariamente su cumplimiento. 3) Declare la procedencia de la resolución contractual formulada a instancias de Paterna Empresarial, SL, por cuanto: a) Paterna Empresarial, SL ha cumplido el contrato de veintiuno de junio de dos mil seis. b) Multi Veste España 5, SL lo ha incumplido injustificadamente al contravenir su obligación de comparecer en la notaría para ante la que fue citada por el vendedor para otorgar la correspondiente escritura de compraventa de la parcela objeto del indicado contrato. 4) En su consecuencia condene a Multi Veste 5, SL a todos los efectos derivados de dicha resolución, tanto legales como los previstos en el contrato, y, en especial: 4.1) A indemnizar a Paterna Empresarial, SL en la cantidad de nueve millones de euros (9 000 000 €), de conformidad con lo pactado en la estipulación 4.4 del contrato, pudiendo paterna Empresarial, SL hacer suya dicha suma indemnizatoria con cargo a las cantidades percibidas de Multi a cuenta del precio. 4.2) A ceder, de acuerdo con la estipulación 9 del contrato, a Paterna Empresarial, SL, la licencia comercial, esto es, la autorización para la apertura de un centro comercial concedida por la Consellería de Empresa, Universidad y Ciencia el veintiséis de abril de dos mil siete, a cuyo fin deberá Multi elaborar y suscribir los documentos precisos y realizar las gestiones necesarias en orden a facilitar dicha cesión a favor de Paterna Empresarial, SL, o quien ésta designe, conforme determina el contrato. 4.3) A consentir la cancelación parcial de los avales números NUM000 y NUM001 emitidos por Bancaja y Banco de Valencia, por orden de Paterna Empresarial, SL e importes respectivos de cuatro millones ochocientos setenta y dos mil euros (4 872 000 €) y ocho millones ciento veinte mil euros (8 120 000 €), en la parte que exceda de tres millones novecientos noventa y dos mil euros (3 992 000 €)'.

SEGUNDO.La demanda fue repartida al Juzgado de Primera Instancia número Veintitrés de Valencia, el cual la admitió a trámite, por auto de siete de julio de dos mil nueve , conforme a las reglas del juicio ordinario y con el número 1291/2009.

Multi Veste España 5, SL fue emplazada y se personó en las actuaciones, representada por el Procurador de los Tribunales don José Luis Quirós Secades, el cual, en desempeño de tal representación, contestó la demanda.

En el escrito de contestación, la representación procesal de Multi Veste España 5, SL, tras exponer un resumen inicial de la controversia y admitir la perfección del contrato de veintiuno de junio de dos mil seis y mencionar su contenido, alegó, en síntesis y en lo que importa para la decisión del conflicto, que, por él, Paterna Empresarial, SL quedó obligada a conseguir la aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística y, además, a cumplir a tiempo de las condiciones suspensivas pactadas.

Negó que, en contra de lo afirmado en la demanda, dichas condiciones se hubieran cumplido oportunamente. En concreto, afirmó que la tramitación urbanística seguida por Paterna Empresarial, SL no obtuvo nunca las necesarias aprobaciones definitivas. Que tampoco el plan especial de infraestructuras que debía permitir los accesos al centro comercial había sido cumplido. Que la tramitación seguida por Paterna era, además, incorrecta, ya que la construcción de un centro comercial tendría repercusiones sobre la estructura de la ciudad, por la que la ley reservaba a la Generalitat valenciana la competencia última para autorizarlo.

Que igualmente se había incumplido el requisito de la inscripción a tiempo de la finca en el Registro de la Propiedad, ya que en éste aparecían cargas que no estaban mencionadas en el contrato y la parcela no era la misma que debía configurarse para cumplir las condiciones. Que, en todo caso, la inscripción era ilegal dado que el proyecto de reparcelación no era definitivo. Que reiteraba que el desdoblamiento de la carretera V-3103 debía estar previsto en el plan especial de infraestructuras, no aprobado definitivamente. Que tampoco el desvío o soterramiento de las líneas de media tensión que atravesaban la finca podía ser calificado como una obra definitivamente aprobada.

Que igualmente faltaba el cumplimiento de la tercera condición suspensiva, consistente en la obtención de la licencia comercial en los términos previstos en el contrato.

Que, en definitiva, Paterna Empresarial, SL no había realizado actuación alguna para elaborar y tramitar los instrumentos urbanísticos durante el primer año y medio de plazo contractual, con anterioridad a sus conversaciones con Bogaris. Y que esos incumplimientos no podían considerarse imputables a ella, pues ni sus conversaciones con Bogaris duraron doce meses ni paralizaron tramitación alguna, sino que el retraso había sido debido a la pasividad de Paterna Empresarial, SL. Que dicha sociedad, además, rechazó la propuesta de prórroga que ella le formuló.

Que, como consecuencia, al no haberse cumplido las condiciones suspensivas, decidió, según lo pactado, resolver la relación contractual, razón por la que la actora debía restituirle las cantidades entregadas por ella a cuenta del precio.

Con esos antecedentes, la representación procesal de Multi Veste España 5, SL, en el suplico de su escrito de contestación, interesó del Juzgado de Primera Instancia número Veintitrés de Valencia, una sentencia 'desestimado íntegramente la demanda, con condena a la actora al pago de las costas'.

TERCERO.Celebrados los actos de audiencia previa y del juicio, el Juzgado de Primera Instancia número Veintitrés de Valencia dictó sentencia con fecha treinta de julio de dos mil diez , con la siguiente parte dispositiva: 'Fallo. Que estimando íntegramente la demanda deducida por la mercantil Paterna Empresarial, SL, representada por la Procurador doña Margarita Sanchis Mendoza, contra la mercantil Multi Veste España 5, SL, representada por el Procurador don José Luis José Luis Quirós Secades: 1) Debo declarar y declaro la resolución del contrato de veintiuno de junio de dos mil seis, formulada unilateralmente por Multi Veste España 5, SL, con fecha treinta de abril de dos mil nueve, es improcedente y contraria a derecho porque las condiciones suspensivas del contrato resultaron cumplidas en tiempo y forma. 2) Debo declarar y declaro la procedencia de la resolución contractual formulada a instancias de Paterna Empresarial, SL. Y, en consecuencia: 3) Debo condenar y condeno a Multi Veste España 5, SL a: a. Indemnizar a Paterna Empresarial, SL en la cantidad de nueve millones de euros (9 000 000 €), pudiendo la actora hacer suya dicha suma indemnizatoria con cargo a las cantidades percibidas de Multi Veste España 5, SL a cuenta del precio. b. Ceder a Paterna Empresarial, SL la licencia comercial concedida por resolución de veintiséis de abril de dos mil siete, elaborando y suscribiendo los documentos precisos y realizando las gestiones necesarias en orden a facilitar dicha cesión a la actora o a quien ésta designe, conforme determina el contrato. c. Consentir la cancelación de los avales números NUM000 y NUM001 , emitidos por Bancaja y Banco de Valencia, por orden de la actora e importes respectivos de cuatro millones ochocientos setenta y dos mil euros (4 872 000 €) y ocho millones ciento veinte mil euros (8 120 000 €), en la parte que exceda de tres millones novecientos noventa y dos mil euros (3 992 000 €). Se imponen a la demanda a la demandada la totalidad de las costas del procedimiento'.

CUARTO.La representación procesal de Multi Veste España 5, SL recurrió en apelación la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Veintitrés de Valencia, recaída, de treinta de julio de dos mil diez , en el juicio ordinario número 1291/2009.

Las actuaciones se elevaron a la Audiencia Provincial de Valencia, en la que se turnaron a la Sección Sexta de la misma, que tramitó el recurso de apelación, con el número 839/2010, y dictó sentencia el veintidós de marzo de dos mil once , con la siguiente parte dispositiva:'Fallamos. 1.- Desestimamos el recurso interpuesto por Multi Veste España 5, SL. 2.- Confirmamos de la sentencia impugnada. 3.- Imponemos a la parte recurrente las costas causadas en esta alzada, con pérdida del depósito constituido para recurrir'.

QUINTO.La representación procesal de Multi Veste España 5, SL preparó e interpuso recurso de casación contra la sentencia de la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia de veintidós de marzo de dos mil once, recaída en el rollo número 839/2010 .

Las actuaciones se elevaron a la Sala Primera del Tribunal Supremo, la cual, por auto de diez de enero de dos mil doce , decidió: 'Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la mercantil Multi Veste España 5, SL, contra la sentencia dictada, con fecha veintidós de marzo de dos mil once, por la Audiencia Provincial de Valencia (Sección Sexta), en el rollo de apelación número 839/2010 , dimanante de los autos de juicio ordinario número 1291/1291/2009 del Juzgado de Primera Instancia número Veintitrés de Valencia'.

SEXTO.El recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Multi Veste España 5, SL contra la sentencia de la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia de veintidós de marzo de dos mil once, recaída en el rollo número 839/2010 , se compone de cuatro motivos, en los que la recurrente, con apoyo en la norma segunda del apartado 2 del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia:

PRIMERO.La infracción del artículo 1281, primer párrafo, en relación con el artículo 1117, ambos del Código Civil .

SEGUNDO. La infracción del artículo 1281, primer párrafo, en relación con el artículo 1117, ambos del Código Civil .

TERCERO. La infracción del artículo 1281, primer párrafo, en relación con el artículo 1114 y 1124, todos del Código Civil .

CUARTO. La infracción de los artículos 1154 y 103 del Código Civil .

SÉPTIMO.Evacuado el traslado conferido al respecto, la Procurador de los Tribunales doña Paz Santamaría Zapata, en nombre y representación de Paterna Empresarial, SL, impugnó el recurso, solicitando se declarase no haber lugar al mismo.

OCTAVO.No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló como día para votación y fallo del recurso el veintitrés de octubre de dos mil trece, en que el acto tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Ramon Ferrandiz Gabriel,

Fundamentos

PRIMERO. Resumen de los antecedentes.

Se enfrentan en el proceso las posiciones de las dos partes de un contrato de compraventa de una parcela de resultado que debería reunir las condiciones urbanísticas previstas por las partes y servir para la construcción de un gran establecimiento comercial en el término municipal de Paterna.

En su demanda, la vendedora - Paterna Empresarial, SL - pretendió, de conformidad con las previsiones expresamente contenidas en la cláusula 4.4 del contrato, la declaración de haber quedado resuelta la relación jurídica de él nacida por el incumplimiento de la compradora de la obligación de personarse en una notaría, en la fecha indicada, para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. También pretendió la condena de la incumplidora a indemnizarle con la parte del precio ya recibido.

Al contestarla, la compradora - Multi Veste España 5, SL - se opuso a la estimación de la demanda, con el argumento de que, con anterioridad, la relación contractual ya se había extinguido - en términos del artículo 1117 del Código Civil - por no haber tenido lugar, en el tiempo previsto en el contrato, unas condiciones expresamente pactadas. Lo que había comunicado a la vendedora antes de haber sido demandada.

Se advierte que ninguna de las contratantes pretende el cumplimiento del contrato. Antes bien, están de acuerdo en que el mismo, por una causa u otra, carece de vigencia y ha quedado extinguido.

Lo que las enfrenta es un interés contrapuesto respecto de las consecuencias de la extinción, cuya causa solo les importa en la medida en que determine el tenor de aquellas.

La compradora reclama la aplicación de la cláusula 4.4 del contrato, según la que, 'si la escritura de compraventa no pudiera otorgarse por incomparecencia de Multi, el vendedor podrá optar por resolver el contrato y exigir a Multi una indemnización en cuantía de nueve millones de euros (9 000 000 €) que podrá hacer suya, hasta donde alcance con cargo a las cantidades recibidas a cuenta'. La vendedora exige la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio, con el argumento de que unas condiciones establecidas al contratar no se habían cumplido en el plazo previsto expresamente, de modo que, desde que transcurrió ese tiempo, ambas partes habían quedado liberadas del vínculo contractual, por lo que carecía de sentido resolverlo y aplicar la pena convencional prevista para tal supuesto.

Durante la tramitación del proceso las partes han debatido sobre el cumplimiento o incumplimiento de los referidos supuestos condicionantes. Lo cual es lógico, pues nadie ha puesto en duda que la compradora no acudió, el día previsto, a la oficina señalada para el otorgamiento de la escritura de compraventa.

Por lo tanto, si las condiciones se cumplieron a tiempo, la demanda debería ser estimada. Esto es lo que han decidido los órganos judiciales de las dos instancias.

Para hacer comprensible la respuesta a los motivos del recurso de casación que, contra la sentencia de apelación, interpuso la compradora, Multi Veste España 5, SL, reproducimos, en lo necesario, la estipulación número 2 del contrato:

'2.1. Condiciones suspensivas. El presente contrato y, en particular, el otorgamiento de la escritura de compraventa por la que se instrumentará la adquisición de la parcela de resultado por Multi, queda sujeto al cumplimiento, antes del 30 de abril del 2009, de las siguientes condiciones suspensivas: a) La tramitación y aprobación definitiva de todos los instrumentos de planeamiento y gestión necesarios legalmente para configurar la parcela de resultado como solar, tal como ha sido descrita en el expositivo III anterior, así como la inscripción en el Registro de la Propiedad de la parcela de resultado a nombre del vendedor, libre de cargas, gravámenes, afecciones [...].

Entre las previsiones de los instrumentos de planeamiento y gestión referidos en el párrafo anterior deberán estar incluidas: 1) Las autorizaciones necesarias para la ejecución del desdoblamiento de la carretera V-3103, al menos hasta la rotonda número 1 y en el carril contiguo a la finca objeto del presente contrato [...]. Sin perjuicio de que la condición suspensiva acordada por las partes es la contenida en el párrafo anterior, el vendedor, contando con la colaboración necesaria del comprador, realizará todos los esfuerzos posibles para procurar que a la fecha de la apertura del centro comercial se haya obtenido la autorización y se haya ejecutado el desdoblamiento de las dos rotondas. 2) Las autorizaciones necesarias para la ejecución del desvío y/o soterramiento, compatible con el proyecto a ejecutar, de las líneas de media tensión que actualmente discurren por la parcela de origen.

b) La concesión por la Consellería competente de la Generalitat Valenciana de la autorización de apertura de gran establecimiento comercial en la parcela de resultado. La licencia comercial deberá prever la construcción de un hipermercado de, al menos, 8 500 m2 de sala de ventas'.

2.2. Plazo para el cumplimiento. El plazo para el cumplimiento de las indicadas condiciones suspensivas finaliza el 30 de abril de 2009. Si en dicha fecha no hubieran sido cumplidas total o parcialmente o si, con anterioridad a dicha fecha, hubiesen devenido de imposible cumplimiento, el presente contrato quedará resuelto y sin efecto alguno entre las partes, salvo que Multi opte por renunciar [...]'.

Complementa el significado jurídicamente relevante de la cláusula reproducida, el antecedente III del mismo contrato, según el cual: 'Con objeto de adaptar la parcela de su propiedad a las necesidades de Multi y cumplir los compromisos asumidos por el presente contrato, el vendedor tramitará aquellos instrumentos urbanísticos necesarios para configurar un solar con las siguientes características, inscrito a su nombre en el Registro de la Propiedad: Superficie privada de solar resultante [...]. Edificabilidad [...]. Uso característico: Comercial, admitiendo gran centro comercial [...]'.

SEGUNDO. Enunciado y fundamentos de los tres primeros motivos del recurso de casación de la demandada.

En los tres primeros motivos del recurso de casación se plantean cuestiones relativas a la interpretación del contrato.

I. En el primero, denuncia Multi Veste España 5, SL la infracción de la norma contenida en el primer párrafo del artículo 1281, puesta en relación con la del artículo 1117, ambos del Código Civil .

Tras hacer referencia a la posibilidad, dentro de ciertos límites, de plantear en casación cuestiones de interpretación de los contratos, la recurrente alega, en síntesis, que, como promotora de centros comerciales, sólo deseaba adquirir la parcela de Paterna si contaba con la total seguridad de que podría construir en ella y utilizar el centro comercial proyectado, sin tener que soportar ninguna incertidumbre derivada de la ordenación urbanística.

Añade que, en particular, convino con la vendedora que el centro comercial debía contar con un adecuado régimen de accesos, para lo que tendría que ser desdoblada la carretera V-3103. Y que, conforme a la estipulación 2.1 del contrato, éste quedó sujeto 'al cumplimiento, antes del 30 de abril del 2009, de las siguientes condiciones suspensivas: a) La tramitación y aprobación definitiva de todos los instrumentos de planeamiento y gestión necesarios legalmente para configurar la parcela de resultado como solar [...]'.Así como que, entre 'las previsiones de los instrumentos de planeamiento y gestión referidos en el párrafo anterior deberán estar incluidas: 1) Las autorizaciones necesarias para la ejecución del desdoblamiento de la carretera V-3103, al menos hasta la rotonda número 1 y en el carril contiguo a la finca objeto del presente contrato [...]'.

Concluye afirmando que, como según el tenor literal de la cláusula no bastaba con que los instrumentos de planeamiento y gestión, relativos a las modificaciones de la carretera, estuvieran en tramitación, sino que debían haber sido definitivamente aprobados; y como en la sentencia recurrida se había declarado que esa aprobación definitiva no se produjo hasta marzo del año dos mil diez - por lo tanto, con posterioridad a la fecha señalada por las contratantes: el treinta de abril de dos mil nueve -, el Tribunal de apelación, al declarar que la condición se había realizado a tiempo, incurrió en una abierta contradicción con el tenor del contrato.

II. En el segundo motivo del recurso, Multi Veste España 5, SL señala como infringidos los mismos artículos del Código Civil que en el primero, ahora en relación con el régimen de usos de la parcela.

Repite la recurrente que la reglamentación contractual, por disponerlo así la cláusula 2.1.a), quedó sujeta 'al cumplimiento, antes del 30 de abril del 2009, de las siguientes condiciones suspensivas: a) La tramitación y aprobación definitiva de todos los instrumentos de planeamiento y gestión necesarios legalmente para configurar la parcela de resultado como solar, tal como ha sido descrita en el expositivo III anterior [...]'. Así como en que en dicho apartado se precisó que la parcela debía ser apta para 'un uso característico: comercial, admitiendo gran centro comercial'.

Concluye afirmando que, como el uso comercial debía ser - conforme al repetido expositivo III - un uso característico, porque sólo de esa manera se aseguraba que el proyectado centro comercial fuera construido sin riesgo de vulneración de la legalidad; y como en la sentencia recurrida se había declarado que la parcela tenía un uso comercial sólo compatible, el Tribunal de apelación se había apartado de nuevo de las previsiones contractuales tal como literalmente habían sido redactadas.

III. En el motivo tercero, denuncia Mult Veste España 5, SL la infracción del mismo artículo 1281, párrafo primero, en relación ahora con los artículos 1114 y 1124 del Código Civil .

Afirma la compradora que, en todo caso, cuando Paterna Empresarial, SL le citó para que - el veintiséis de mayo de dos mil nueve - se personase en una notaria a fin de otorgar la escritura de compraventa, las condiciones pactadas no se habían cumplido, razón por la que el Tribunal de apelación, al declarar resuelta la relación contractual a demanda de la vendedora, había cometido la infracción de normas denunciada en el motivo.

TERCERO. Desestimación de los tres motivos.

I. Como hemos destacado, entre otras, en las sentencias 352/2008, de 14 de mayo , 257/2010, de 5 de mayo , 371/2010, de 4 de junio , 639/2010, de 18 de octubre , 364/2011, de 7 de junio , 569/2012, de 9 de octubre , 650/2012, de 5 de noviembre , 665/2012, de 15 de noviembre , y las que en ellas se citan, los artículos 1.281 a 1.289 del Código Civil no contienen meras reglas lógicas o de buen sentido, puestas a disposición del intérprete para que libremente se sirva o no de ellas en la búsqueda de la llamada voluntad contractual, sino verdaderas normas jurídicas de las que debe hacer uso en su actividad. Que, precisamente por ello, la infracción de las mencionadas normas abre el acceso a la casación por la vía que permite el artículo 477, apartado 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Que, consecuentemente, el control de la interpretación del contrato es, en esta sede, sólo de legalidad, razón por la que queda fuera del ámbito del recurso de casación toda revisión del resultado de la labor de investigación del sentido jurídicamente relevante de las declaraciones de voluntad que resulte respetuoso con los imperativos legales que disciplinan la labor del intérprete, aunque no sea el único admisible conforme a ellos. Y que, siempre que aquellas normas hubieran sido respetadas, el recurso de casación no permite decidir cuál es la interpretación del contrato que parece mejor o más adecuada a las circunstancias del caso, porque tal tipo de conclusión excedería del ámbito propio del recurso extraordinario y significaría, no un control de legalidad, sino una intromisión en funciones que corresponde ejercer a los Tribunales de las instancias.

II. Ello sentado, no se consideran contrarias a la norma del párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil - que impone estar, en primer término, a la interpretación literal -, las conclusiones a que llegó el Tribunal de apelación sobre las cuestiones mencionadas en los tres motivos.

A. En cuanto al primero de ellos, el Tribunal de apelación no consideró realizado a tiempo el supuesto a que la recurrente se refiere - el desdoblamiento de la carretera V-3103 - porque hubiera prescindido del tenor de la cláusula 2 - conforme a la que 'el plazo para el cumplimiento de las indicadas condiciones suspensivas finaliza el 30 de abril de 2009' -, sino porque entendió prorrogado dicho plazo y, por ende, modificada la regla contractual en ese punto.

En efecto, en el fundamento de derecho segundo de la sentencia recurrida se lee que el Juzgado de Primera Instancia 'da por probado, en el punto 10, que, en octubre de dos mil ocho y a instancia del consejero delegado de Multi, don Constantino , se propuso la ampliación del plazo pactado para el cumplimiento de las condiciones [...]. La sentencia de instancia da por acreditado que se aceptó el ofrecimiento, aunque finalmente no se llevase a escrito y se cumplieran ya contra reloj todas las condiciones establecidas en el contrato. Compartimos también las conclusiones y razonamientos de la sentencia'.

Si con ello basta para desestimar el motivo, hay que señalar, aunque sólo sea mayor abundamiento, que lo que pone de manifiesto la lectura del apartado a.1) de la cláusula 2.1. del contrato es que 'la ejecución del desdoblamiento de la carretera V- 3103' no constituía, por voluntad de las contratantes, una condición de la eficacia de aquel, ya que esa cualidad sólo la tenía 'la contenida en el párrafo anterior' o, lo que es lo mismo, en el del apartado a) - esto es, 'la tramitación y aprobación definitiva de todos los instrumentos de planeamiento y gestión necesarios legalmente para configurar la parcela de resultado como solar, tal como ha sido descrita en el expositivo III anterior, así como la inscripción en el Registro de la Propiedad de la parcela de resultado a nombre del vendedor, libre de cargas [...]' -, por más que la vendedora se hubiera obligado, 'contando con la colaboración necesaria' de la compradora, a realizar 'todos los esfuerzos posibles para procurar que a la fecha de apertura del centro comercial se haya obtenido la autorización y se haya ejecutado el desdoblamiento entre las dos rotondas'.

B. En cuanto al segundo de los motivos, tampoco puede afirmarse que el Tribunal de apelación hubiera prescindido del claro tenor del 'expositivo III anterior' del contrato, al que se remitía la cláusula 2.1.a) para determinar la configuración de la parcela de resultado, la cual debería tener un ' uso característico: comercial, admitiendo gran centro comercial'.

Lo que en la sentencia recurrida - según se lee en la parte final de su fundamento sexto - se afirma es que se produjo un cambio que dio lugar a la atribución a la parcela de un uso comercial compatible, del que tuvo'constante puntual información la hoy recurrente'. Expresión que, en su contexto, implica la referencia a una aceptación por la compradora del cambio o de la menor trascendencia de la exigencia de que se trata.

En último caso, la interpretación dada por el Tribunal de apelación no puede ser rectificada con la única referencia al elemento literal - pues, como señala la sentencia 22/2010, de 29 de enero , respecto del artículo 1281, párrafo primero, si hay dudas o contraposición de la literalidad con la voluntad real de los contratantes o hay evidencia de que ésta es contraria al texto literal, cumple acudir a las demás reglas -.

C. El tercer motivo no se refiere, propiamente, a una cuestión de interpretación del contrato. Lo que en él se plantea es si se hay que entender cumplidas a tiempo las condiciones pactadas y si la compradora puede exigir la resolución de la relación contractual.

A lo primero hemos dado respuesta al examinar los dos anteriores motivos.

Sobre lo segundo no cabe más que remitirse a la cláusula 4.4. del contrato, según la que'si la escritura de compraventa no pudiera otorgarse por incomparecencia de Multi, el vendedor podrá optar por: (i) Resolver el contrato [...]'. La jurisprudencia - por todas, la sentencia 610/2013, de 23 de octubre de 2 013 -, en reconocimiento de la potencialidad normativa creadora de los contratantes y de la fuerza vinculante de la 'lex privata' por ellos creada, atribuye entidad resolutoria al incumplimiento cuando la estricta observancia de la obligación incumplida forme parte de lo pactado en el contrato, como sucede en el caso enjuiciado.

CUARTO. Enunciado, fundamentos del cuarto motivo del recurso de casación y razones de su desestimación.

I. En el cuarto y último motivo de su recurso, denuncia Multi Veste España 5, SL, la infracción de los artículos 1154 y 1103 del Código Civil .

Afirma la recurrente que el Tribunal de apelación debía haber estimado su petición de que, en último caso, fuera moderada la cláusula penal prevista en el contrato para el supuesto de resolución de la relación de él nacida.

Apoya la impugnación en que el incumplimiento que se le había imputado era parcial y, además, en que no había actuado de mala fe o dolosamente.

II. La sentencia 267/2013, de 30 de abril , tras la 300/2011, de 4 de mayo , contiene una síntesis de la jurisprudencia en la aplicación del artículo 1154 - el 1103 nada tiene que ver con la cuestión: sentencia 615/2012, de 23 de octubre , además de la primeramente mencionada -.

En ella expusimos que el mandato que el artículo 1154 del Código Civil contiene, con una fórmula imperativa que no coincide con la que se había incorporado al artículo 1085 del Proyecto de 1851 - ' el Juez puede modificar equitativamente la pena estipulada [...] ' -, por influencia del artículo 1231 del Código Civil francés - ' [...] la peine convenue peut être diminuée par le juge [...]'- depende de la concurrencia del supuesto al que lo condiciona el propio precepto, esto es, de que la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor - sobre ello, la sentencia 683/2007, de 20 de junio -.

También puso de manifiesto que, en los demás casos, la jurisprudencia - sentencias 585/2006, de 14 de junio , 170/2010, de 31 de marzo , 470/2010, de 2 de julio , entre otras -, respetando la autonomía de la voluntad de los contratantes - artículo 1255 del Código Civil - y el efecto vinculante de la ' lex privata', conforme a la regla 'pacta sunt servanda' - artículo 1091 del Código Civil -, rechaza la moderación cuando la pena hubiera sido la prevista, precisamente, para sancionar el incumplimiento - total o, incluso, parcial o deficiente de la prestación - que se hubiera producido.

Ello sentado, en el contrato - cláusula 4.4 apartado (i) - se estableció la pena convencional con una función indemnizatoria, vinculada a la resolución de la relación contractual por causa de que 'la escritura de compraventa no pudiera otorgarse por incomparecencia de Multi'.

La obligación de las partes de comparecer en el lugar y fecha indicada en la comunicación prevista en la cláusula 4.3 fue incumplida por la compradora recurrente - de modo que no cabe entender sino total - y, para ese caso, las dos partes establecieron la pena convencional.

Como decidió el Tribunal de apelación, no procede la moderación reclamada.

QUINTO. Régimen de las costas.

En aplicación del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas del recurso de casación que desestimamos han de quedar a cargo de la recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españoly su Constitución.

Fallo

Desestimamos el recurso de casación interpuesto por Multi Veste España 5, SL, contra la Sentencia dictada, con fecha veintidós de marzo de dos mil once, por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia .

Las costas del recurso de casación desestimado quedan a cargo de la recurrente.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Jose Ramon Ferrandiz Gabriel.- Antonio Salas Carceller.-Ignacio Sancho Gargallo.-Rafael Saraza Jimena.-Sebastian Sastre Papiol.- Firmado y rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Jose Ramon Ferrandiz Gabriel, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.