Sentencia Civil Nº 689/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 12, Rec 349/2007 de 07 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DÉCIMOSEGUNDA

ROLLO Nº 349-2007-A

JUICIO ORDINARIO nº 158-2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 de VILANOVA I LA GELTRÚ

S E N T E N C I A N ú m. 689/2007

Ilmos. Sres.

D. Paulino Rico Rajo

Dª. María José Pérez Tormo

Dª. María del Mar Alonso Martínez

En la ciudad de Barcelona, a siete de noviembre de dos mil siete

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimosegunda de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 158-2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vilanova i la Geltrú, a instancia de D. Jose Ramón representado por el Procurador D. Albert Magne Català Soto y dirigido por el Letrado D. Jordi Nin Serrano, contra Dª. Andrea y D. Ignacio representados por el Procurador D. Ángel Joaniquet Ibarz y dirigido por el Letrado D. Josep Antón Vallès Cobacho; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 19 de septiembre de 2006, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO TOTALMENT LA DEMANDA interposada per la representació processal de Jose Ramón CONTRA Andrea I Ignacio , CONDEMNO AQUESTA ÚLTIMA AL PAGAMENT SOLIDARI A L'ACTORA DE LA QUANTITAT DE SEIXANTA VUIT MIL EUROS (68.000) en compliment de les obligacions a les quals aquest procediment es contreu, més l'interès legal produït per aquesta suma des del dia 10/3/06 fins a avui, moment a partir del qual l'interès legal s'incrementa en dos punts fins al pagament complet. Tot això amb imposició als demandats de les costes processals causades."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso por escrito de 26 de febrero de 2007; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 10 de octubre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. María José Pérez Tormo.

Fundamentos

Se admiten los Fundamentos de Derecho de la Sentencia apelada.

PRIMERO.- Recurren los Sres Andrea y Ignacio la sentencia de primera instancia que, estimando la demanda, les condena solidariamente a la devolución de la cantidad de 68.000 euros percibidos como arras penitenciarias, intereses y costas.

El actor Sr. Jose Ramón , se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- De la prueba practicada ha quedado acreditado que el actor Sr. Jose Ramón contactó con la agencia inmobiliaria Spanish House para adquirir una vivienda, que a su vez se puso en contacto con la agencia Sitges Real State que tenía el encargo de vender la de los demandados.

Spanish House obtiene la autorización de los vendedores para recibir la cantidad de 2000 euros del actor para reservar la vivienda, y ambas partes, compradora y vendedora, con representantes de sus respectivas agencias, acuden a las oficinas de Sitges Real State para la firma del contrato privado de compraventa, en el que se pacta como arras penitenciales la cifra hoy reclamada, 68.000 euros, que es entregada por el actor a los demandados, tras recibir la cantidad de 2000 euros entregados para la reserva de la vivienda. En el referido contrato de fecha 16 de noviembre de 2005, se estipula que si el comprador no obtuviese la financiación bancaria deseada en el plazo de 15 días a partir de la fecha del contrato, esto es el 30 de noviembre 2005, se devolverá la cantidad entregada en concepto de arras. Asimismo se fija como máximo el 15 de enero de 2006 para formalizar la escritura pública de compraventa ante el Notario de Sitges.

El día 29 de noviembre, un día antes de finalizar el plazo de 15 días establecido en el contrato, el actor notifica a la agencia Spanish House que no ha logrado obtener la financiación bancaria, añadiendo textualmente en su fax "avisa a los vendedores de esta noticia, debemos romper el contrato de compra venta y esperamos de tu parte noticias del vendedor sobre la restitución de los Diez por ciento". Ambas partes reconocen que se le amplía el plazo para obtener la necesaria financiación bancaria en otra entidad, pues a los vendedores les interesa vender la vivienda y al comprador la compra de la misma, lo que justifica que continuara remitiendo faxes en los que se vislumbra su intención de continuar en su empeño de comprar la repetida vivienda, citando a la inmobiliaria para ir con el pintor, etc.

Los vendedores en enero 2006 decidieron vender la vivienda a un tercero. El actor les ha reclamado la devolución de la cantidad entregada como arras penitencias, que no le ha sido devuelta.

TERCERO.- En el presente caso se mezclan diversas figuras jurídicas el contrato de mediación o corretaje no regulado en el Código civil, pero admisible al amparo de la autonomía de la voluntad, (art. 1255 CC ), por el que una persona oferente o comitente encarga a otra, corredor o mediador, que le informe de la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero realizando las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a su realización a cambio de una retribución, prima o comisión (STS 27.12-1962, 5-5-1973 y 1-12-1986 entre otras), siendo la nota esencial de este contrato que el mediador se limita a poner en relación a los futuros contratantes sin participar personalmente en el negocio ni como representante del comitente ni tan siquiera como simple mandatario, de tal manera que en principio queda fuera del contrato el resultado de su actividad, siendo notas características de la mediación la de ser un contrato innominado o atípico, facio ut des, consensual y bilateral que se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la moral o a la ley o al orden publico y en lo no previsto por los preceptos legales correspondientes a figuras afines.

Remarca la sentencia del TS de 21-10-2000 que "... en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio (sentencia de 2 de octubre de 1999 )".

CUARTO.-Es claro, también, que al amparo del principio de autonomía de la voluntad, las partes pueden establecer en el contrato las condiciones que tengan por conveniente. Ello fue lo que ocurrió en este caso en el que las partes pactaron en el contrato de compraventa la entrega de arras que calificaron de penitenciales.

Dicha entrega de arras supone un pacto accesorio al de un contrato de compraventa o bien se une a un contrato de promesa de venta pudiendo cumplir diferentes funciones. Como mero anticipo del precio de un contrato ya perfeccionado -arras confirmatorias-; como cuantificación anticipada de unos perjuicios dimanantes del incumplimiento contractual -arras penales-; o bien confiriendo a cada una de las partes contratantes la posibilidad de apartarse libre y unilateralmente del contrato con las consecuencias prevenidas en el art. 1454 del CC -arras penitenciales- esto es, debiendo perderlas el comprador si desiste del contrato o bien devolverlas por duplicado el vendedor si es él quien desiste o se aparta del negocio.

Las arras penitenciales suponen pues, la facultad que tienen las partes de desligarse del negocio por su mera voluntad aviniéndose el comprador a perderlas o los vendedores a devolverlas duplicadas. Al supuesto de simple desistimiento se ha equiparado el incumplimiento grave de las obligaciones contraídas.

Se hace expresa mención de las diversas funciones que pueden cumplir las arras puesto que si el contrato de compraventa no llega a celebrarse ningún título jurídico ampararía la retención de las arras por parte del futuro vendedor u obligaría a éste a devolverlas duplicadas, ya que la resolución de cualquier contrato implica, a tenor de lo dispuesto en el art. 1303 del CC , la devolución por las partes de lo que en función del contrato se hubiese entregado.

En el presente caso se incluyó además de las cláusulas ordinarias en el contrato de compraventa una condición resolutoria, pues se hacia depender de la obtención de la financiación bancaria en el plazo de 15 días, que finalizaban el 30 de noviembre de 2005, siendo la obtención de tal préstamo bancario una condición esencial, como ambas partes conocían. Era claro que si no se conseguía el préstamo el actor no podía comprar y en consecuencia la no conclusión del contrato no podía equipararse a un desistimiento de la operación por su propia voluntad ni tampoco afirmarse que había incumplido cuando había entregado las arras sometidas a una determinada y especifica condición. En estas circunstancias se imponía la devolución de las arras entregadas como consecuencia natural y lógica de lo pactado.

QUINTO.- Ha quedado acreditado que ante la no obtención de la necesaria financiación bancaria el actor comunicó a una de las agencias intermediarias Spanish House, mediante fax, y en el plazo de quince días pactado, el día 29 de noviembre 2005, tal denegación, requiriéndola para que gestionara la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras. Los vendedores, transcurrido el primer plazo de quince días, no denunciaron el vencimiento de dicho plazo, ni después han demandado por daños y perjuicios al actor. Posteriormente, antes de la fecha fijada para la escrituración ante Notario se comunicó a la parte vendedora, mediante burofaxes, aquella circunstancia de no haber obtenido la financiación bancaria.

La compra de una vivienda ha de considerarse la adquisición del bien de consumo esencial por lo que la compradora, que además acudía a un profesional de la mediación, se encuentra amparada por la legislación relativa a la protección de consumidores y usuarios en especial artículos 2.1,b, 2.2, 10, 11 y 13 de la Ley 26/1984 .

En definitiva no cumplida la condición pactada de obtener la necesaria financiación bancaria, y comunicado tal hecho en el plazo pactado no puede achacarse a la parte actora la frustración de la operación por lo que no existe título jurídico alguno que permita retener a los demandados la suma entregada en concepto de arras por la compradora.

Por todo ello debe desestimarse el recurso planteado, confirmando la sentencia recurrida.

SEXTO.- La desestimación del recurso de apelación, conlleva la expresa condena en costas de esta alzada procedimental al recurrente, en aplicación de lo previsto en los Art. 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don. Ignacio y Andrea contra la sentencia dictada en fecha diecinueve de diciembre de dos mil seis por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Vilanova i la Geltrú , en los autos de que el presente rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución, con expresa condena en costas de esta alzada procedimental a los recurrentes.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.