Sentencia Civil Nº 69/2011, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 26/2011 de 01 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

TOLEDO 00069/2011

Rollo Núm. ................ 26/2.011.-

Juzg. 1ª Inst. Núm. 3 de Toledo.-

J. Ordinario Núm.... 298/2.008.-

SENTENCIA NÚM. 69

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. EMILIO BUCETA MILLER

D. URBANO SUAREZ SANCHEZ

Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE

En la Ciudad de Toledo, a uno de marzo de dos mil once.

Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 26 de 2.011, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Toledo, en el juicio ordinario núm. 298/08 , sobre resolución de contrato, en el que han actuado, como apelante CONSTRUCCIONES Y PRODUCCIONES SESEÑA 2000 S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Lozano Martín-Mora y defendida por el Letrado Sr. Pastor Callejo; y como apelado D. Íñigo , representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. García-Ochoa Guadamillas y defendido por el Letrado Sr. Jiménez Ruiz.

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. EMILIO BUCETA MILLER, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Toledo, con fecha 11 de marzo de 2.010, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: "Estimo íntegramente la demanda presentada por D. Íñigo representada pro el procurador Sra. Ochoa Guadamillas contra la entidad Producciones Seseña 2000 S.L. (Promociones Olivares de la Regalada) representada por la procuradora Sra. Lozano martín Mora y en consecuencia debo declarar y declaro la resolución del contrato de compraventa de fecha 24 de julio de 2006 sucrito entre los litigantes y debo condenar y condeno a la entidad Producciones Seseña 2000 S.L. (promociones Olivares de la Regalada) a que pague a D. Íñigo la cantidad de veintiocho mil ochenta y siete euros con cincuenta céntimos de euros (28.087,5 euros) más los intereses legales desde la fecha 05-05-2008 hasta el día de hoy así como el interés legal incrementado en dos puntos desde hoy hasta su total pago, con imposición de costas procesales a la entidad demandada".

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por CONSTRUCCIONES Y PRODUCCIONES SESEÑA 2000 S.L., dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.-

SE REVOCAN los fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto no se entienden ajustados a derecho y en todo lo que contradigan a la presente resolución, si bien se ratifican los antecedentes de hecho, que relatan la dinámica procesal, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Se interpone recurso de apelación frente a la sentencia del Juzgado de Primera Instancia que estimó íntegramente una demanda de resolución de un contrato de compraventa de una vivienda por incumplimiento de la constructora vendedora de la obligación de construir en la parcela de la misma, una piscina individual la que venía obligada a tenor del contrato. Considera la sentencia que se trata de un incumplimiento esencial pues la piscina era a su vez un elemento esencial de la vivienda y no meramente accidental.

Se alega por el recurrente en primer lugar que la piscina no tenía carácter esencial en el contrato y en segundo lugar que el incumplimiento no puede producir el efecto resolutorio al no ser un incumplimiento esencial pues la demandada ya ha obtenido la licencia del Ayuntamiento para construir la piscina y se lo ofreció así al demandante antes incluso de la celebración de la audiencia previa y también en esta y en el propio acto del juicio.

Coincide la Sala con la apreciación de la sentencia de que la piscina en un chalet individual pareado como el que nos ocupa, constituye en este caso un elemento básico o fundamental y así se refleja en el propio contrato, en el cual se resalta en letras mayúsculas la expresión "CON PISCINA INDIVIDUAL PARA ESTE CHALET" en la memoria de calidades anexa e incorporada al contrato y que forma parte del mismo, mencionándose como extras otras partidas entre las que no se encuentra la piscina, lo que acredita que no se considera un extra sino un elemento más de la vivienda. A mayor abundamiento, toda la publicidad gráfica de la promoción gira en torno a unas fotografías que en primer plano representan una sugerente piscina en un jardín, con la casa al fondo de la imagen, lo que evidencia o al menos hace creer al comprador, que lo que está comprando es una casa con piscina.

SEGUNDO: Discrepamos sin embargo de la sentencia de instancia en la consideración de que el incumplimiento de la constructora vendedora de su obligación de construir la piscina, sea en este caso un incumplimiento esencial aunque el elemento sobre el que recae sea de extraordinaria importancia, y ello porque no se trata de un incumplimiento definitivo, sino de un mero retraso, debido a que por circunstancias coyunturales, el ayuntamiento correspondiente no concedió la licencia para la construcción de la piscina, pero ese obstáculo quedó superado poco después, toda vez que estando prevista la entrega de la vivienda para el mes de marzo de 2008, la compradora comunica su intención de resolver el contrato el 21 de febrero de 2008 y se le contesta primero el 6 de marzo comunicándole la no ejecución de la piscina por denegar el ayuntamiento la licencia a causa de la sequía, pero ofreciendo una rebaja proporcional del precio o bien la construcción de la piscina tan pronto se conceda la licencia. Dicha licencia se concede el 6 de noviembre de 2008 e inmediatamente se comunica al demandado, reiterándole en la audiencia previa y en el juicio la intención de construir la piscina, lo que se rechaza insistiendo en la pretensión de resolución del contrato. Si la adquirente hubiera aceptado en aquel momento, tan solo habría pasado un verano o dos a lo sumo sin la tan deseada piscina, lo que evidencia que más que un incumplimiento definitivo de su obligación, es un mero retraso, no causado por su propia voluntad sino por causas independientes de la misma, que solventó con prontitud.

TERCERO. Respecto al incumplimiento y al retraso en los contratos de compraventa de bienes inmuebles decíamos en nuestras sentencias de 15 junio y 27 de enero de 2010 , que lo verdaderamente determinante es si el incumplimiento o los incumplimientos que el adquirente relata en su demanda, son de carácter esencial y permiten por tanto la resolución del contrato, pues como es sabido, no todo incumplimiento permite la resolución del contrato, sino que como decíamos en nuestra sentencia de 29 junio 2006 , accionada la resolución del vínculo contractual a través del art. 1.124, CC, lo que importa esencialmente ( STS. 20.6.80 , 10.10.82 , 18.11.83 , 31.5.85 , 28.2.86 , etc .), es la valoración de las conductas refractarias a la ejecución del negocio, estimándose que se patentiza ese incumplir cuando se frustra la legítima expectativa de la parte cumplidora, señalando la STS de 27 septiembre 2007 que es doctrina reiterada actualmente que el incumplimiento que da lugar a la resolución es la frustración del fin del contrato -sentido objetivo- tal como recuerdan las sentencias recientes de 13 de mayo de 2004 y 5 de abril de 2006 , entre otras muchísimas anteriores. En concreto, en relación al retraso en el cumplimiento de la obligación de entregar una vivienda, señala la STS de 5 diciembre 2002 , que tanto para los supuestos del ejercicio de la acción resolutoria de la compraventa contemplada en el artículo 1504 del Código Civil , en el supuesto de venta de bienes inmuebles, como el con carácter genérico otorga el artículo 1124 del Código Civil , en el caso de obligaciones recíprocas, para que la resolución pueda ser acogida no es bastante un simple retraso en el incumplimiento de las obligaciones de una de las partes, sino que ha de patentizarse la existencia de una voluntad obstativa al cumplimiento de lo convenido, que por su trascendental importancia pueda justificar su resolución ( Sentencia de 20 de noviembre de 1984 ). También señaló la STS de 17 diciembre 2008 , que no todo incumplimiento conlleva ni la resolución del contrato ni debe implicar automáticamente indemnización, resultando necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato, pues hallamos ante supuestos en que lo acordado aun puede ser realizado, debiendo determinarse si, aun siendo posible la prestación en un momento posterior al pactado, resulta idónea para el cumplimiento de la obligación acordada y la satisfacción de los intereses del acreedor, es decir, si el plazo establecido era esencial y, por tanto, el incumplimiento es definitivo, o si puede ser considerado como no esencial, en cuyo caso el simple retraso no perjudica la prestación pactada.

Utilizando a estos efectos, como ya ha ocurrido en otras sentencias de esta Sala (SSTS de 10-10-2005 , 4-4-2006 , 20-7-2006 , 31-10-2006 , 22-12-2006 y 20-7-2007 ), el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho europeo de contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil.

Y a tal efecto es buena la referencia al art. 8:103 PECL , que contempla como supuestos de incumplimiento esencial, por una parte el caso en que la estricta observancia de la obligación forme parte de la esencia del contrato; el caso de que el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, y el caso del incumplimiento intencional que de razones a la parte interesada para creer que no puede confiar en el cumplimiento". Concluye la citada sentencia que aunque se ha producido un retraso en el cumplimiento, no puede considerarse como esencial porque no ha privado al acreedor de lo que podía esperar como consecuencia del contrato, entendiendo que la prestación es aun idónea para satisfacer los intereses del acreedor, y que no existe una voluntad incumplidora de los deudores que han ido superando los obstáculos presentados a la construcción del edificio, y por último que el vendedor no ha alegado ninguna razón que permita entender que el plazo establecido era esencial en el contrato.

Por tanto, la conclusión a que llega la sentencia citada es que habiendo incumplimiento que se manifiesta en la entrega tardía de lo pactado, no puede ser considerado como esencial, por lo que no es aplicable la regla del art. 1124. 2 CC , que se ha denunciado como infringida.

Nos encontramos en el presente caso, no ante un incumplimiento del contrato de carácter esencial, como sería el caso de que el ayuntamiento hubiera denegado definitivamente la licencia para la construcción de la piscina o ante la negativa inicial la constructora se hubiera desentendido de su obligación y no hubiera reiterado ante el ayuntamiento la solicitud de la licencia, sino ante un mero retraso involuntario en la ejecución de esa parte de la construcción, que aunque de gran importancia, no es tan esencial como para hacer inútil la vivienda para el uso para el que está concebida, y es un retraso y no un incumplimiento definitivo porque la licencia se concede en noviembre de 2008 y existe el ofrecimiento claro y preciso en la audiencia previa y en el acto del juicio de construirle al demandante la piscina, como antes de la concesión de la licencia se le había ofrecido según reconoció el Letrado de la demandante, una rebaja de entre seis y nueve mil € que tampoco fueron aceptados.

CUARTO. En orden a la apreciación y los efectos de cumplimiento defectuoso, señala la STS de 22 de julio 2008 trayendo a colación la doctrina de la Sala, expresada en las Sentencias de 14 de julio de 2003 ( que cita la de 13 de enero de 1985 ), y 16 de diciembre de 2005 , que declara que el incumplimiento parcial exige valorar más pormenorizadamente en la instancia su entidad y repercusión en la economía del contrato, ya que el éxito de tal excepción de contrato no cumplido adecuadamente está condicionado a que el defecto o defectos de la obra sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida y con la facilidad o dificultad de su subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente, por lo que es claro que no puede ser alegada cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad en relación a lo bien ejecutado y el interés del comitente quede satisfecho con la obra entregada u ofrecida, de forma que las exigencias de buena fe y el principio de conservación del contrato no autoricen el ejercicio de la acción resolutoria del contrato del artículo 1124 del Código Civil y sólo permitan la vía reparatoria, bien mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, bien mediante la consiguiente reducción de precio.

En el caso presente, siendo como es la piscina para el actor un elemento tan fundamental para adquirir la vivienda, es inexplicable que cuando se le ofrece la ejecución de la misma pocos meses después de la fecha en que estaba prevista la entrega de esta, en lugar de aceptar para ver así colmadas todas sus pretensiones de tener una casa con piscina, la rechace con el argumento de que se siente engañado y por tanto tiene derecho a resolver el contrato.

Mas parece que debido a la situación de crisis o a las razones que sean, el comprador ha perdido el interés por la adquisición de la vivienda y pretende elevar a la categoría de incumplimiento grave y esencial algo que no pasa de ser un mero retraso, sobre un elemento ciertamente importante, pero que perfectamente puede ser cumplido en un momento posterior sin apenas perjuicio para el comprador, retraso que en todo caso le autorizaría a solicitar una indemnización por el mismo por el no uso de la piscina durante una o dos temporadas de verano, pero nunca la resolución del contrato.

TERCERO: No procede efectuar especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta segunda instancia, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil .-

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de CONSTRUCCIONES Y PRODUCCIONES SESEÑA 2000 S.L., debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Toledo, con fecha 11 de marzo de 2.010, en el procedimiento núm. 298/08 , de que dimana este rollo, y en su lugar desestimando la demanda interpuesta por Íñigo , absolvemos libremente a la demandada Construcciones y Producciones Seseña 2000 SL con imposición de las costas de la instancia a la actora; todo ello sin efectuar especial pronunciamiento sobre las costas causadas en el presente recurso, con devolución del depósito para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. EMILIO BUCETA MILLER, en audiencia pública. Doy fe.-