Sentencia Civil Nº 69/2012, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 542/2011 de 10 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 542 de 2011

Juzgado de 1ª Instancia número 5 de Castellón

Juicio Ordinario número 1932 de 2009

SENTENCIA NÚM. 69 de 2012

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

En la Ciudad de Castellón, a diez de febrero de dos mil doce.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada el día diecinueve de abril de dos mil once por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 5 de Castellón en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 1932 de 2009.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Don Augusto , representado por la Procuradora Doña Belén Gargallo Sesenta y defendido por el Letrado Don Pablo González Rodríguez, y como apelada, Marina D'Or Loger S.A., representada por el Procurador Don Ramón Alberto Soria Torres y defendida por el Letrado Don Yago Ramos Thirache.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: "Que DESESTIMANDO LA DEMANDA interpuesta por la procuradora Dª. Dª. Belén Gargallo Sesenta, en nombre y representación de Augusto ; contra la mercantil CONSTRUCCIONES CASTELLÓN 2000, SA DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la mercantil demandada de las pretensiones contra ellos ejercitadas.

Y, ESTIMANDO LA DEMANDA RECONVENCIONAL presentada por el procurador D. Ramón Soria Torres, en nombre y representación de la mercantil CONSTRUCCIONES CASTELLÓN 2000, SA., contra Augusto , DEBO DECLARAR DECLARO la resolución del contrato privado suscrito por las partes en fecha 18 de junio de 2004, CONDENANDO a la parte demandada a la pérdida de las cantidades entregadas a la parte actora hasta el momento de la resolución,.

Con expresa imposición de costas procesales a la parte actora y demandada reconvencional Augusto ."

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Don Augusto , se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, solicitando se dicte Sentencia condenando a la vendedora en la forma interesada en el suplico de la demanda principal y en la contestación a la reconvención, con condena en costas para la contraria.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia, con condena en costas a la parte recurrente en ambas instancias.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, en cuyo Registro General tuvieron entrada en fecha 28 de septiembre de 2011, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera en virtud del turno de reparto de asuntos que devino aplicable.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 7 de octubre de 2011 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 26 de diciembre de 2012 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 8 de febrero de 2012, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitadas vía demanda y reconvención sendas acciones de resolución de un contrato de compraventa de un inmueble sobre la base de un pretendido incumplimiento del mismo por la contraparte, la sentencia impugnada, considerando que quien ha incumplido ha sido el comprador, a la sazón el demandante en el pleito, ha estimado la reconvención y desestimado la demanda, declarando resuelto el contrato y disponiendo la pérdida por el actor de la suma entregada a cuenta del precio (40.856 euros).

Se basa de manera esencial al respecto la resolvente de primer grado en que la vendedora cumplió con sus obligaciones al poder entregar la vivienda dentro del plazo marcado y requerir a estos efectos al comprador; que éste fue quien decidió no comparecer al otorgamiento de la escritura pública cuando pudo ser localizado; que los intentos infructuosos de comunicación con el mismo por escrito se debieron a una indicación errónea del domicilio; que en ningún momento requirió para el otorgamiento de la escritura y cuando se puso en contacto con la vendedora fue para resolver el contrato; que su grave situación económica sobrevenida no le exime de sus obligaciones y que no ha quedado acreditada una insuficiencia económica que le impida su cumplimiento.

Frente a los pronunciamientos referidos con la motivación básica expuesta se alza la parte demandante aduciendo una errónea valoración de la prueba y una errónea aplicación del derecho y la jurisprudencia.

SEGUNDO.- Sobre dicha base y teniendo presente la amplitud de valoración de la prueba obrante en autos que se permite conforme al art. 456.1 de la LEC , así como que las cuestiones nuevas introducidas en el recurso (referentes a circunstancias relativas al cumplimiento de la obligación de entrega por el vendedor esencialmente) es bien sabido que son irrelevantes por no poderse tomar en consideración por exigencias elementales derivadas del derecho de defensa, a la vista del acervo probatorio obrante en autos estimamos que concurre en el presente caso una imposibilidad de cumplimiento del contrato vinculada a la falta de financiación precisa para la adquisición del inmueble por mor de esa situación económica del comprador aducida por la parte recurrente (por mucho que se haya tratado de vincular básica y principalmente a una pretendida inobservancia del plazo marcado contractualmente por estimar que su observancia sí que habría permitido obtener la financiación precisa y, con ello, la consumación de la venta), lo que impide que podamos estimar el incumplimiento del comprador que ha sido apreciado en la instancia como causa resolutoria y que, por ende, se compartan las valoraciones realizadas acerca de la realidad y efectos de aquella nueva situación y coyuntura económica en el ámbito contractual, asistiendo por ello en este punto la razón a la parte recurrente.

Basamos nuestra determinación en las consideraciones siguientes:

1) En la medida en que ambas partes resolvieron el contrato previamente a este pleito e insisten en poner fin a su relación negocial, propiamente lo que se trata de determinar en este procedimiento son las consecuencias de dicho fenecimiento contractual.

2) De igual modo, precisamente por esa resolución previa de ambas partes más que decretar una resolución se trata realmente de determinar cual de ellas puede estimarse bien hecha, esto es, de de sancionar la validez de la resolución ya ejercitada y comunicada extrajudicialmente, siguiendo al respecto el criterio plasmado en las Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de enero de 1986 y 24 de abril de 1998 .

3) No existiendo discusión entre las partes que en fecha 31 de octubre de 2008 vencía el plazo de entrega de la vivienda adquirida y constando en el contrato que la escritura de compraventa se otorgaría a instancia de cualquiera de las partes, al venir acreditado documentalmente (certificado final de obra y licencia de ocupación) que antes de dicha fecha ya se encontraba en disposición la parte vendedora de proceder a la entrega y de hecho consta que obró en este sentido a la vista de las comunicaciones y requerimientos extrajudiciales remitidos al apelante (por mucho que por cuestiones atinentes a la indicación del domicilio o al funcionamiento del servicio público de correos no llegaran a su destinatario) no cabe aducir incumplimiento alguno del plazo de entrega por parte del vendedor, habida cuenta que no consta requerimiento alguno para escriturar por parte del apelante, el plazo pactado no era esencial a tenor del contrato (nada se ha aducido además en este sentido oportunamente) y, desde luego, en el momento de resolver el contrato la parte apelante (primera mitad de diciembre de 2008) no pudiere decirse que se había frustrado la finalidad objetiva del negocio por causa del plazo, por mucho que se vinculara a la nueva situación y coyuntura económica, sin que por aquella ausencia de requerimiento por su parte quepa verificar reproche alguno a la contraparte a la hora de los términos en que remitió las comunicaciones extrajudiciales para escriturar, máxime cuando se atuvo inicialmente a la dirección que se hizo constar en el contrato y que, desde luego, no podemos más que estimar, en consonancia con lo declarado con la antigua empleada de la apelada que declaró en el acto de juicio, que existió el correspondiente contacto vía telefónica entre las partes como resulta más que lógico en atención las circunstancias concurrentes y comportamiento seguido por las partes.

4) No significa lo expuesto que la resolución posterior del contrato por la apelada en su condición de vendedora al no comparecer a otorgar escritura pública el comprador fuera válida. Así lo sería en la mayoría de los casos, una vez comprobada la negativa a concurrir a dicho acto por parte de éste fruto del comportamiento negocial seguido con la consiguiente contravención de su obligación esencial de pago del precio (vinculada a dicho momento o acto) tal como ha venido a sentar la Juez de primer grado tras rechazar previamente tal como ha venido a sentar la Juez de primer grado tras rechazar previamente la virtualidad de la resolución contractual verificada por el comprador y de su situación económica. Sin embargo, por nuestra parte, estimamos en el presente caso lo contrario porque si que apreciamos que ésta última tiene trascendencia a los efectos que nos ocupan, aunque como ya hemos apuntado excluyéndola de una conexión con el supuesto incumplimiento del plazo imputado a la vendedora, todo ello partiendo del hecho, en lo que supone discrepar de lo determinado por la Juez de primer grado en la línea defendida en el recurso, que consta documentalmente el despido del apelante durante el periodo en que debía consumarse la venta, su permanencia posterior en dicha situación, la ausencia de constancia de bienes raíces y el rechazo a financiar la compra por parte de dos entidades bancarias en atención a sus circunstancias económicas (folios 34 a 37, 42, 43 y 214 a 217).

Entendemos que esta situación se traduce en una imposibilidad sobrevenida de cumplimiento porque siendo más que notorio que durante estos últimos años y, especialmente, al tiempo de concertarse la venta litigiosa, como consecuencia de la situación financiera general o global existente, no concurría prácticamente problemática alguna a la hora de obtener con la garantía de la vivienda y al margen de cualesquiera que fueran el resto de condicionantes económicos el correspondiente préstamo destinado a su adquisición, en la actualidad, el cambio radical de la situación que ha provocado un endurecimiento en las condiciones para la concesión de préstamos hipotecarios, medio habitual al que se recurre para financiar las adquisiciones en el tráfico inmobiliario y del que el presente caso no es una excepción (siendo suficientemente sintomático las previsiones de subrogación que ya contiene al respecto el propio contrato), impide la correspondiente consumación de la compra por unos condicionantes no concurrentes ni previsibles al tiempo de concertarse el contrato y que no hubieren motivado el resultado que ahora se da, siendo buena muestra de lo expuesto el cumplimiento estricto de sus obligaciones pecuniarias derivadas del contrato por el apelante durante un extenso periodo de tiempo hasta poco antes del momento en que ya era factible el otorgamiento de la escritura pública abonando así una parte relevante del precio y las razones aducidas desde un principio para la resolución, conectadas esencialmente con dichas circunstancias económicas y rechazo de la financiación precisa, por mucho que se le hubiera querido otorgar una relevancia ubicando el punto dentro de la órbita puramente contractual desde la óptica de las obligaciones fundamentales atinentes a las partes, excluyéndose por ello además toda culpabilidad en la contravención a los términos del negocio.

TERCERO.- Se trata, en definitiva, de la doctrina que ha aplicado esta Sala en casos similares (Sentencias de 2 de junio de 2010 ; 7 y 15 de abril de 2011 ; y 19 de enero de 2012 ). Como se expone en la primera de ellas " Sobre la imposibilidad como justificante de la falta de cumplimiento de lo pactado, se dice en la Sentencia del Tribunal Supremo de STS de 26 de diciembre de 2006 (RJ 2007,400 ) que aquélla viene a ser lo que una línea jurisprudencial antigua denominaba un hecho obstativo que de modo «absoluto, definitivo e irreformable»( Sentencias de 5 y 9 de julio de 1941 , 28 de enero de 1944 , 12 de abril de 1945 , 9 de marzo de 1950 , etc.) impide el cumplimiento, y ello, con independencia de que faculte para pedir la resolución, incluso después de haber pedido el cumplimiento, como señala el inciso final del párrafo segundo del artículo 1124 CC .Y, como dicha STS recuerda, la imposibilidad sobrevenida, interpretando los preceptos de los artículos1182 a 1184 del Código Civil , puede ser física o legal, pero en todo caso ha de ser objetiva, absoluta y duradera ( Sentencias de 15 de febrero[ RJ 19941315 ] y 21 de marzo de 1994[ RJ 19942560 ], 30 de abril de 2002 [ RJ 20024041 ] ) y excluye la liberación del deudor cuando resulta provocada por él ( Sentencias de2 de enero de 1976, 15 de diciembre de 1987 [ RJ 19879507 ] ) o le es imputable ( Sentencias de 7 de abril de 1965 , 7 de octubre de 1978 , 17 de enero y 5 de mayo de 1986 , 15 de febrero de 1994 [ RJ 19941315] ,20 de mayo de 1997 [ RJ 19973890] , 30 de abril de 2002 , etc.). Pues bien, en el presente caso cabe sostener que la falta de la financiación con la que los compradores- y también la vendedora, a tenor del contrato- contaban, es un hecho constitutivo de imposibilidad sobrevenida del cumplimiento que no consta que sea imputable a aquéllos. No es necesario en el presente caso, contra lo que se dice en la sentencia recurrida, que los actores acrediten cuál era su situación económica al tiempo de la firma del contrato y cuál la existente al serles negada la financiación bancaria. No hubiera estado de más un mayor esfuerzo probatorio en tal sentido, como tampoco la acreditación de sus fuentes de ingresos y la cuantía de éstos. Pero, sin perjuicio de ello, debe tenerse por acreditado, en la medida en que se trata de un hecho que goza de notoriedad absoluta y general ( art. 281.4 LEC ) y por ello no necesitado de específica prueba, la existencia de una gravísima crisis económica, cuyas consecuencias finales son todavía imprevisibles. También es hecho notorio que se ha producido un importante incremento de las exigencias de las entidades bancarias y cajas de ahorro para la concesión de financiación lo que, dicho de otro modo, ha producido una notable restricción del crédito, de suerte que quienes no hace mucho lo obtenían con sorprendente facilidad e incluso por mayor importe del valor que en el momento de la concesión del préstamo tenía el bien hipotecado, se han visto en la imposibilidad de lograr el mismo. En el contrato que las partes suscribieron se preveía la subrogación por parte de los compradores en el crédito hipotecario concedido a la vendedora, como resulta del contenido del exponendo 4, del pacto 3y de la condición general 3.2. Cierto es que en las condiciones generales del contrato se contemplaba la posibilidad de que no se obtuviera financiación o se lograra en cantidad inferior a la prevista, sin que por ello se aliviara la obligación de pago de los compradores (cláusulas 3.3.1 y 3.3.2). Pero tanto la notoriedad de que la financiación mediante préstamos hipotecarios es el medio que ha venido permitiendo la adquisición de vivienda, como el hecho de que tan estrictas cláusulas a cargo de los vendedores vengan incluidas entre las de carácter general impuestas a la parte compradora y el carácter restrictivo con que deben ser interpretadas las mismas, da lugar a que su contenido no sea óbice a la apreciación de la imposibilidad sobrevenida justificativa del incumplimiento. "

CUARTO.- La resolución del contrato en los términos fijados que se colige de todo lo expuesto conlleva que deba reintegrar la parte vendedora la cantidad percibida a cuenta del precio con los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda ( arts. 1.100 , 1.101 y 1.108 del C. Civil ), sin que haya lugar además al resto de peticiones deducidas por las partes, incluida la aplicación de la clausula penal prevista en la clausula octava del contrato en un sentido u otro, al estar pensada para supuestos diversos del apreciado.

QUINTO.- Con relación a las costas de la alzada no realizamos expresa imposición al estimar el recurso de apelación, de conformidad con lo establecido en el artículo 398-2 de la LEC ., conllevando igualmente dicho pronunciamiento principal la devolución del depósito constituido para recurrir conforme las exigencias legales al respecto.

En cuanto a las de la instancia tampoco procede especial pronunciamiento al estar en presencia de una cuestión susceptible de suscitar serias dudas jurídicas, tal como dictaminamos en las resoluciones precedentemente citadas al afrontar casos similares al presente, teniendo presente al efecto lo dispuesto en el art. 394 de la misma Ley , al margen que en relación con la demanda la misma no haya sido estimada en su integridad.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Don Augusto , contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Castellón en fecha diecinueve de abril de dos mil once , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 1932 de 2009, revocamos la resolución recurrida, adoptando en su lugar los pronunciamientos siguientes.

1- Declarar la resolución del contrato celebrado entre las partes en fecha 18 de junio de 2004 y que tenía por objeto una vivienda del Edificio Playa Ribera dentro del sector P.A.I. Torre La Sal de Cabanes.

2- Condenar a Marina D'Or Loger SA a satisfacer al demandante D. Augusto la cantidad de 40.856 euros, con los intereses legales devengados por dicha suma desde la fecha de presentación de la demanda.

3- No haber lugar al resto de pedimentos verificados por las partes

4- No efectuar expresa imposición de las costas procesales devengadas durante la primera instancia.

En cuanto a las costas de esta alzada tampoco procede especial pronunciamiento.

Procédase a la devolución a la parte apelante de la totalidad del depósito constituido a efectos de este recurso.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.