Sentencia Civil Nº 69/2013, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 379/2012 de 20 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00069/2013

Rollo núm.: 379/12

S E N T E N C I A Nº 69

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña Rosa Rigo Rosselló

Doña Catalina Moragues Vidal

En Palma de Mallorca a veinte de febrero dos mil trece

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Manacor, bajo el número 896/11 , Rollo de Sala número 379/12 ,entre partes, de una como actora-apelante Mallorca Nord-Ost S.L., representada por la Procuradora doña Marta Font Jaume y asistida por el Letrado don Pere Oliver Riera, de otra, como demandado-apelado don Santiago , representado por el Procurador don Juan Fco. Cerdá Bestar y asistido por la Letrada doña Patricia Campomar Gómez.

ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrada doña Catalina Moragues Vidal.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Manacor, se dictó sentencia en fecha 30 de marzo de 2012 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Estimo parcialmente la demanda interpuesta por Mallorca Nord-Ost S.l., contra Santiago , condenando al demandado a satisfacer a la parte actora la cantidad de diecisiete mil doscientos veintiséis euros (17.226 euros), junto con los intereses legales que dicho importe hubiera devengado desde la interposición de la demanda. Estimo la demanda reconvencional interpuesta por Santiago frente Mallorca Nord- Ost S.L., declarando resuelto el contrato de encargo de venta suscrito entre la fallecida esposa del Sr. Santiago , Marí Trini , y Mallorca Nord-Ost S.L., de fecha 24 de julio de 2007, y condenando a Mallorca Nord-Ost S.L., a satisfacer a Santiago la cantidad de treinta mil euros (30.000 euros) junto con los intereses legales que dicho importe hubiera devengado desde la interposición de la demanda. Las costas devengadas en este procedimiento con la interposición de la demanda no se imponen a ninguna de las partes y las devengadas en virtud de la demanda reconvencional se imponen a Mallorca Nord-Ost S.L.'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo 30 de enero de 2013.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Constituye el objeto de la presente alzada la sentencia que concluye la primera instancia resolviendo, por una parte, estimar parcialmente la demanda en su día interpuesta por la entidad 'Mallorca Nord-Ost SL' contra don Santiago , demanda mediante la que la entidad actora pretendía el pago por el citado demandado de la suma de 34.452,00 euros, importe que representa el 6% de comisión por los servicios de mediación que le prestó la actora en virtud del contrato de encargo de ventasuscrito el 24 de julio de 2007, acordando la juez 'a quo' condenar al demandado a abonar la cantidad de 17.226 euros; y, por otra parte, resuelve estimar en su integridad la demanda reconvencional a su vez interpuesta por el inicial demandado Sr. Santiago , declarando resuelto el citado contrato de encargo de ventay condenando a la entidad actora reconvenida a abonar al demandado-actor reconvencional la suma de 30.000 euros. En cuanto a las costas procesales causadas en la primera instancia se acuerda por el tribunal 'a quo', no realizar expresa imposición respecto de las causadas por la demanda principal, y, en relación a la demanda reconvencional, imponerlas a la parte actora reconvenida. Se alza la mercantil actora y demandada en reconvención, Mallorca Nord-Ost SL, contra la meritada resolución, solicitando de este Tribunal su revocación y el dictado de otra en su lugar, por la que se estime en su integridad la demanda por dicha parte interpuesta y se desestime la demanda reconvencional formulada por el Sr. Santiago , esgrimiendo en fundamento de tal pretensión revocatoria las alegaciones que, resumidamente, se pasan a exponer: a) contrariamente a lo afirmado en la sentencia apelada, no ha existido desistimiento del derecho de opción por parte de los optantes Srs. Basilio y Efrain , discrepando de los argumentos reseñados por la juzgadora 'a quo' en los que basa tal conclusión, afirmando que fue la parte vendedora la que incumplió la obligación asumida en el contrato; b) con la aprobación del proyecto de segregación y agregación aprobado por el Ayuntamiento el 6 de mayo de 2009, no se dio cumplimiento a la obligación asumida en el contrato pues quedaban otros trámites y gestiones para tener por cumplida la condición pactada en los siguientes términos: 'realizar los cambios en el Registro de Propiedad y catastro con el fin de efectuar entradas para hacer constar que los terrenos lindan como indicado en el Plano Topográfico', y no fue hasta el 23 de febrero de 2010 que se otorgó la escritura pública de segregación y agregación, fecha en la que se procedió por el demandado a vender la finca a terceros; c) conforme a lo pactado en el contrato la firma de la escritura publica de compraventa debía realizarse antes del transcurso de 14 días desde la escritura de segregación y agregación, que como se ha dicho, se otorgó el 23 de febrero de 2010, si bien ello resultó imposible con los iniciales optantes Don. Basilio - Efrain al haber vendido la finca a terceros; d) la compra por parte de los optantes, en el mes de noviembre de 2009, de otra finca distinta de la que era propiedad del demandado, no tiene la trascendencia que se le otorga en la sentencia apelada, pues continuaban teniendo interés en comprar conforme manifestó la Sra. Efrain al ser examinada en calidad de testigo; e) la inexistencia de desistimiento por parte de los optantes se acredita también por la declaración testifical de la Sra. Gracia que intervino en representación de la actora en las labores de intermediación de la vivienda, si bien no trabaja para la inmobiliaria en la actualidad.

La parte demandada-actora en reconvención, hoy apelada, se opone al recurso interpuesto de adverso y solicita la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-No es objeto de debate en esta alzada el otorgamiento de un contrato de encargo de ventaentre la entidad actora hoy apelante, Mallorca Nord-Ost SL y doña Marí Trini (fallecida el 23 de enero de 2009 y de la que trae causa el hoy demandado Sr. Santiago ), suscrito el 24 de julio de 2007, cuyo objeto era la vivienda propiedad de la Sra. Marí Trini , finca registral nº NUM000 , denominada ' CASA000 ', sita en la AVENIDA000 nº NUM001 de Capdepera, por el precio de 595.000 euros. Tampoco se discute el contenido del meritado contrato, entre cuyos pactos, además del precio ya reseñado anteriormente, se destaca el pago por parte del propietario de una comisión del 6% más IVA sobre el precio de la compraventa, pago que deberá hacerse efectivo en el momento de la firma ante notario del contrato de opción o de compraventa.

Tampoco se discute que en fecha 4 de octubre de 2007 se formalizó entre Don. Basilio - Efrain y la Sra. Marí Trini un contrato de opción de compra, en el que intervino también la entidad actora como parte contratante, en el que acuerdan, entre otros extremos, '... realizar los cambios en el Registro de Propiedad y catastro con el fin de efectuar entradas para hacer constar que los terrenos lindan como indicado en el Plano Topográfico...',encargando irrevocablementela Sra. Marí Trini a Assessors Nord-Est SL a conseguir las suscripciones necesarias, asegurando el pago de los costes resultantes y contribuir todo lo necesario de la manera más rápida posible;conceder a Don. Basilio - Efrain una opción de compra sobre el inmueble descrito, siendo el precio de la opción la cantidad de 30.000 euros, suma que es depositada por los optantes en la c/c bancaria designada por la entidad hoy actora y de la que resulta titular, comprometiéndose dicha parte a no utilizar tal depósito para otros fines distintos de los pactados; el derecho de opción caducará el 15 de noviembre de 2007, estableciéndose una prórroga hasta el 20 de diciembre de 2007 para el caso de que no se haya producido la inscripción del lindero; transcurrido el citado plazo sin que la vendedora haya sido requerida por los optantes para la firma de la escritura pública de compraventa, se entenderá automáticamente extinto de pleno derecho el presente contrato con total decaimiento entonces de los derechos correspondientes a la parte II, esto es los optantes; en tal supuesto, la inmobiliaria actora se compromete a abonar a la vendedora Sra. Marí Trini la cantidad depositada de 30.000 euros en concepto de precio de la opción. Para tal supuesto, se acuerda que la inmobiliaria ' condonará' a la vendedora el 50% de la comisión acordada. Se pacta, además, fijar el precio de la compraventa en 500.000 euros, precio del cual forma parte la cantidad de 30.000 euros, debiendo ser abonado a la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa, acto en el que Don. Basilio - Efrain pagarán al vendedor 470.000 euros y la inmobiliaria abonará a éste la cantidad que en concepto de precio de la opción tenía depositada en una c/c de su titularidad.

Resulta igualmente pacífico que en fecha 7 de noviembre de 2007, todas las partes intervinientes en el anterior contrato de 4 de octubre suscriben el documento que obra al folio 40, en el que se dice que acuerdan la prolongación del plazo para el ejercicio de la opción hasta el día 31 de marzo de 2008; y, a fecha 28 de marzo de 2008, se prolonga de nuevo el plazo para el ejercicio del derecho de opción, fijándolo en 14 días a partir de la firma de la escritura pública donde conste el cambio de linderos, sin que se fije fecha para la formalización de la misma. Resulta acreditado que el proyecto de segregación y agregación para poder regularizar la situación del lindero de la finca de autos, fue aprobado por el Ayuntamiento de Capdepera el 6 de mayo de 2009. El Sr. Santiago vendió, por el precio de 290.000 euros, esto es, 200.000 euros menos que el precio fijado en el contrato de opción del año 2007, la finca de su propiedad el 23 de febrero de 2010 a los Srs. Luis Pablo , por el precio de 290.000 euros, esto es, 200.000 euros menos que el precio fijado en el contrato de opción del año 2007, quienes procedieron a la agregación de la porción de terreno de 73,58 metros cuadrados objeto de regularización.

Y, por último, de las actuaciones practicadas y manifestaciones de las partes expresamente concordadas por ellas, resulta acreditado que los optantes no ejercitaron la opción, ni requirieron en momento alguno al vendedor al objeto de que cumpliera la obligación asumida respecto del lindero colindante con la finca del Sr. Arsenio , y procedieron, en el mes de noviembre de 2009, a adquirir una finca distinta de la de autos. Nada se dice en la demanda interpuesta por la hoy apelante del hecho anteriormente señalado -la adquisición por parte de Don. Basilio y Efrain de una finca distinta de la de autos- pese a que, afirma, ante la venta por el Sr. Santiago de la vivienda a unos terceros, los optantes reclamaron a la inmobiliaria el precio de la opción, a lo que se avino la hoy apelante.

TERCERO.-De los hechos anteriormente descritos y en aplicación de los pactos contenidos en los contratos suscritos entre las partes hoy litigantes, es el parecer de la Sala que el recurso no puede prosperar por cuanto, y en primer lugar, si bien es cierto que a la firma del contrato de opción de compra se devengó el derecho a la comisión por la intermediación inmobiliaria, el pago de la misma quedó diferido hasta la formalización de la compraventa mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, asumiendo la inmobiliaria el compromiso de ' condonar' a la vendedora el 50% de la comisión acordada en caso de transcurrir el plazo, fijado en el documento de 28 de marzo de 2008, sin que la vendedora haya sido requerida por los optantes para la firma de la escritura pública de compraventa, supuesto en el que se entenderá automáticamente extinto de pleno derecho el contrato con total decaimiento entonces de los derechos correspondientes a la parte optante; en tal supuesto, tal como ya se ha expuesto con anterioridad, la inmobiliaria actora se comprometía a abonar a la vendedora - en aquel momento, la Sra. Marí Trini - la cantidad depositada de 30.000 euros en concepto de precio de la opción. La conducta de Don. Basilio y Efrain podría no ser calificada de desistimiento, tal como pretende la parte apelante, pero no deja lugar a duda alguna sobre su nulo interés en ejecutar la opción de compra, de manera que, la conclusión es la misma que la fijada en la sentencia apelada, nos hallamos ante el supuesto expresamente contemplado en el contrato de opción, cláusula E VIII.

En segundo lugar, la Sra. Marí Trini encargó la realización de las gestiones tendentes a la regularización registral y catastral a la entidad Assessors Nord-Est SL, gestoría perteneciente al mismo grupo que la inmobiliaria actora, de manera que resulta difícil admitir el incumplimiento alegado por la entidad actora cuando las gestiones a realizar para obtener la regularización del linde controvertido se encargaron irrevocablementea la citada gestoria, de la que no consta gestión alguna, ello con independencia de que la vendedora asumiera el pago de las gestiones que se realizaran. Pero es que, además, la obligación de realizar los cambios en el Registro de la propiedad y en el Catastro competía tanto a la vendedora, la Sra. Marí Trini que lo encargó a su vez a la gestoría, y a los optantes, Don. Basilio y Efrain , respecto de los cuales no se ha acreditado actuación alguna tendente a cumplir la obligación asumida en el contrato de opción. Por último, señalar que en fecha 27 de junio de 2008, la Sra. Marí Trini y su vecino Don. Arsenio suscribieron el documento que obra al folio 108, documento aportado por la inmobiliaria hoy apelante, en el que ambos colindantes acuerdan la rectificación de los respectivos linderos de sus propiedades, de manera que, tal documento, junto con la tramitación del expediente municipal de segregación y agregación que, ya se ha dicho, fue aprobado el 6 de mayo de 2009, justifican el rechazo al alegado incumplimiento de las obligaciones asumidas por la parte vendedora, el hoy apelado Sr. Santiago .

CUARTO.- A tenor de lo dispuesto en el artículo 398.1 LEC , procede imponer a la parte actora apelante las costas procesales causadas en esta alzada, dada la desestimación del recurso y la consiguiente confirmación de la sentencia apelada.

Asimismo, y de conformidad con los dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la pérdida del depósito para recurrir constituido por la parte apelante, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Fallo

SE DESESTIMA el RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la entidad Mallorca Nord-Ost SL, representada en esta alzada por la procuradora Sra. Font, contra la Sentencia de fecha 30 de marzo de 2012, dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Manacor , en el procedimiento de juicio ordinario del que trae causa la presente alzada, y, en consecuencia, SE CONFIRMA dicha resolución.

Se imponen a la parte apelante las costas procesales devengadas en esta alzada.

Con pérdida del depósito consignado para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevar certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.