Sentencia Civil Nº 69/2013, Audiencia Provincial de Huelva, Sección 1, Rec 139/2012 de 15 de Abril de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE HUELVA

Sección Primera

RECURSO: APELACION 139/2012

Proc. Origen: Juicio Ordinario 2371/10

Juzgado Origen : 1ª Instancia núm. 6 de Huelva

SENTENCIA

Iltmos. Sres.:

PRESIDENTE: D. ANTONIO GERMÁN PONTÓN PRÁXEDES

MAGISTRADOS: D. SANTIAGO GARCIA GARCIA (Ponente)

D. FRANCISCO BELLIDO SORIA

En Huelva, a quince de Abril de dos mil trece.-

La Sección Primera de esta Audiencia Provincial, compuesta por los Magistrados indicados y bajo la ponencia del Ilmo. Sr. D. SANTIAGO GARCIA GARCIA ha visto en grado de apelación el juicio ordinario 2371/10, del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Huelva, en virtud de recurso de apelación contra la sentenciade primera instancia, interpuesto por Construcciones Ricardo Docio S.L.U., representada por el Procurador Sr. Don Manuel Aragón Jiménez y asistida del Letrado Don Jorge Carlos Granados Pachón, siendo apelada la mercantil Canteras del Odiel S.A., representada por el Procurador Don Felipe Ruiz Romero y asistida por el Letrado Don José Antonio Gil Carvajal.

Antecedentes

1.- Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

2.- Por el Juzgado de Primera Instancia indicado, con fecha 27 de Enero de 2012 se dictó sentencia estimatoria de la demanda interpuesta.

3.- Contra la anterior se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, y dado traslado a la parte contraria a los efectos legalmente establecidos, fueron remitidos los autos a esta Audiencia, para su resolución previa deliberación y votación.

Fundamentos

PRIMERO.- TERMINOS DEL DEBATE.-Por la parte demandada se interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria de la demanda porque considera que no han quedado acreditados los hechos de la demanda, porque el mero retraso en la entrega de las viviendas vendidas no es suficiente para declarar la resolución contractual por incumplimiento, ya que el plazo no fue un elemento esencial de los contratos.

Postulando la contraparte que procede la plena resolución de la compraventa, por incumplimiento con creces de su entrega en plazo y aun de su terminación.

SEGUNDO.- RESOLUCION CONTRACTUAL.-De fondo, la demandada se opone a la resolución contractual de la compraventa. Resumimos sus argumentos:

1º.- La falta de terminación de la obra y entrega de la vivienda en el plazo pactado no era un elemento esencial del contrato. Teniendo en cuenta lo pactado en contrato y que la adquisición del inmueble lo fue para inversión y no para vivienda habitual.

2º.- Dicho retraso accidental y secundario se debió a causas justificadas imputables a la financiación bancaria mediante crédito al promotor-constructor, que demoraron los pagos de las certificaciones de obra.

3º.- Las viviendas están prácticamente terminadas y dispuestas para su entrega, en el momento de ser demandados de resolución contractual.

La parte actora basa su impugnación del recurso en las siguientes alegaciones principales:

1º.- El plazo de entrega de las viviendas no fue elemento esencial del contrato, pero la demora es de tal entidad que a fecha de contestación de la demanda, mas de tres años después, aun no estaban terminadas.

2º.- No se trata de un simple retraso, sino que es grave y prolongado, incumplimiento que justifica la resolución contractual, con obligación de devolución de cantidades entregadas.

No existen elementos suficientes para afirmar que el plazo fuese un elemento esencial del contrato, porque no se evidencia de las cláusulas del contenido suscrito por las partes.

De modo que se pactó la entrega en un plazo aproximado, Mayo-Junio de 2008, sin dejar a salvo siquiera la posibilidad de retraso por causas justificadas, tales como razones de fuerza mayor, o de concesión administrativa de la licencia de primera ocupación. Entre ellas, no suele incluirse el retraso por la falta de financiación bancaria, que es la causa alegada para tratar de justificar el retraso. Y que, en definitiva, es una razón de alerta para todo comprador, que ve con ello como se incrementa su riesgo de perder el precio pagado y la vivienda adquirida. Que en el art. 1506 Cc podría ser motivo de resolución contractual.

Para resolver el recurso es preciso traer a colación la doctrina jurisprudencial que sobre la resolución de los contratos vienen manteniendo nuestros Tribunales de Justicia, a tal efecto podemos decir que, la jurisprudencia sobre la resolución de los contratos, basada en el art. 1.124 del Código Civil , establece una serie de requisitos para poder tener por bien hecha la citada resolución, en tal sentido viene estableciendo esta Sala en sentencia de 30.03.2.005, con cita de sentencias del Tribunal Supremo sobre el particular, que la acción antes mencionada precisa que concurran los requisitos del art. 1.124 del Código Civil , en el sentido de que en las obligaciones recíprocas, una de las partes no haya cumplido con la obligación que le compete, pudiendo por tanto el perjudicado escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación (contrato) con el resarcimiento de daños y abono de intereses.

Podemos citar también la jurisprudencia del Tribunal Supremo que se ha encargado de establecer los requisitos de dicha acción de forma muy pormenorizada: Es doctrina reiterada (véanse, entre otras muchas, SSTS 9-XII-2004 o 13-V-2004) la que afirma que el art. 1124 CC ha de ser interpretado restrictivamente, exigiéndose un verdadero y propio incumplimiento de las obligaciones que le incumbieren, incumplimiento que ha de ser grave, de tal forma que la facultad resolutoria de los contratos requiere no sólo la concurrencia de una voluntad del infractor, contraria al cumplimiento, sino que la vulneración de lo pactado resulte grave o esencial, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que, por su entidad no decisiva, no impiden que el acreedor obtenga el resultado económico que lo movió a actuar; y así, para que la acción resolutoria implícita establecida en el párrafo primero del artículo 1124 del Código Civil pueda prosperar, es preciso que quien la alegue acredite en el proceso correspondiente, entre otros, los siguientes requisitos: 1º. La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron; 2º. La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo así como su exigibilidad; 3º. Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia; 4º. Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa de éste que, de modo indubitado, absoluto, definitivo e irreparable la origine, y ello en relación con la esencia de lo pactado, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que no impidan por su escasa entidad, que el acreedor obtenga el fin económico del contrato, de tal manera que el incumplimiento ha de ser de tal entidad que impida el fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la parte, aunque sin que pueda exigirse una aplicación literal de la expresión 'voluntad deliberadamente rebelde', que sería tanto como exigir dolo; actuación que, entre otros medios probatorios, puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante y 5º. Que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste, es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso.

Teniendo en cuenta lo anterior, debemos partir de la existencia de un contrato privado de compraventa de vivienda por parte de la actora en una promoción realizada por la demandada en Ayamonte (Huelva), que se suscribió en Julio de 2.007.

Conforme al contrato existían obligaciones recíprocas y exigibles para cada una de las partes, fundamentalmente el pago del precio por parte de la compradora en los términos pactados y la entrega de la vivienda por la promotora en el plazo establecido que se fijó en el contrato, para Mayo-Junio de 2.008, sin que se extendiese de mutuo acuerdo un tiempo indeterminado más, ni se diesen realmente causas justificativas no imputables a la vendedora, ya que hemos expuesto que las dificultades de financiación bancaria no se pueden subsumir entre las razones de fuerza mayor que suelen señalar los contratos. De modo que una demora por ello durante años aparece desproporcionada e injustificable.

La compradora debía tener entregada una serie de cantidades por la vivienda, en los plazos contractualmente señalados hasta llegar a la firma de la escritura y entrega de llaves, y el resto en el momento del otorgamiento y mediante subrogación en la hipoteca que tenía concertada la promotora. Las entregas pactadas anteriores a dicho acto se habían efectuado por la compradora conforme a lo acordado, ascendiendo a la cantidad de 150.000 euros, punto este, sobre el que no existe controversia entre las partes.

Consta así mismo por documentación que obra en el procedimiento, asumida por las partes, que no se había solicitado siquiera la licencia de primera ocupación de las viviendas objeto de los contratos, hasta la fecha del día 19 de Mayo de 2.011, con los consiguientes boletines de enganche de agua y energía eléctrica.

Por lo tanto, debe determinarse si el retraso en la entrega es imputable a la parte recurrente de modo grave y desproporcionado, o considerar que no lo es, porque la fijación del término para la referida entrega no fue un requisito sustancial del contrato. Lo cierto es que, con independencia de la finalidad de la compra, para inversión alquilando las viviendas o para su ocupación por la actora, se producía con el retraso la frustración de las legítimas expectativas de la adquirente y por ende el quebranto de la finalidad que tenía al contratar.

Sin duda la fijación de la fecha de entrega de lo que fue objeto del contrato, en este caso la vivienda adquirida, era importante en el contrato porque ello dependía de la realización de las obras y licencias para la ocupación, lo que llevaría al otorgamiento de la escritura y finalmente la posesión, al haberse cumplido también las obligaciones de pago en efectivo, como antes se ha hecho constar.

Cuando se firmó el contrato, en el mes de Julio de 2.007, no se habían previsto las dificultades de financiación bancaria que vendrían después, para fijar la fecha de finalización de la construcción de la vivienda vendida a la actora, que por su parte cumplió con sus obligaciones de pago. Por lo que debe concluirse que el retraso es solo imputable a la promotora, que debió solventar el problema por las vías que fuesen necesarias.

Dicho lo anterior, debe determinarse como se esbozó anteriormente, si tal retraso se constituye en incumplimiento capaz de soportar la resolución del contrato, teniendo en cuenta para ello que el término e incumplimientos que se alegan por la apelada, deben tener carácter principal y afectar a la esencia misma del contrato.

En cuanto a la esencialidad del retraso para la entrega de la vivienda, como de fundamental influencia en la resolución, es cuestión sobre la que ya han tenido ocasión de pronunciarse diversas sentencias de esta Audiencia Provincial, pero no obstante, no puede perderse de vista que cada caso tiene sus singularidades, y por lo tanto debemos estar al supuesto concreto y sus circunstancias para resolver el recurso planteado, teniendo en cuenta como expresa la jurisprudencia del TS para estos casos que no todo retraso tiene entidad suficiente para la resolución, sin olvidar tampoco que esta debe ser interpretada con carácter restrictivo, como también nos recuerda de manera reiterada la mentada doctrina jurisprudencial de nuestro TS.

Partiendo de que el incumplimiento del plazo es responsabilidad de la promotora, por los razonamientos realizados más arriba sobre el referido particular y que la actora ha cumplido su parte del contrato, consideramos que el plazo fijado para la entrega se atuvo a criterios realistas, pues se cifró como máximo en un año desde la firma del contrato. Teniendo en cuenta que el retraso producido en total supera casi los tres años desde la fecha de entrega según lo pactado, entendemos que no puede cumplirse lo acordado por un proceder deliberadamente rebelde por parte de la promotora, pues al demandar la vivienda aun no estaba terminada y la compradora no podía ocuparla, malográndose de manera no razonable el cumplimiento del contrato, si nos atenemos a las actuaciones de los intervinientes en el mismo.

En esta tesitura poco importa que la compradora no vaya a ocupar las viviendas para domicilio habitual, sino que su destino va a ser para inversión o para ser empleada como vivienda turística, segunda residencia, vacacional o de ocio. Es importante valorar los riesgos y perjuicios que ocasionaba el retraso en la entrega y su esencialidad misma. Porque, como nos dicen los arts. 1502 y 1503 Cc , la compradora podía encontrarse con la posibilidad de perder la parte del precio pagado, y la vivienda comprada. Máxime cuando tampoco consta asegurada la devolución de cantidades entregadas anticipadamente.

Por todo cuanto antecede, no puede concluirse que el plazo fijado para la entrega fuese decisivo para las partes, pero el retraso significativo en las obras, y las razones de ello, hace pensar que no debe ser asumido por la compradora, que corren el riesgo de perder el precio ya pagado y no ser viables los contratos por falta de financiación de las obras, puesto que al interponerse la demanda aun no estaba terminada ni próxima a su terminación, como recoge la documentación aportada, sin que en Mayo de 2011 es cuando se solicita la licencia de primera ocupación al Ayuntamiento, entendiendo por lo tanto que el contratos no debe ser mantenido, por la entidad del retraso.

TERCERO.- COSTAS PROCESALES.-Por lo tanto procede desestimar el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de primera instancia por la demandada, lo que conlleva confirmar la sentencia de primera instancia.

Sobre las costas de la segunda instancia, deben imponerse a la apelante, conforme al art. 398 LEC .

Fallo

En virtud de lo expuesto, el Tribunal HA DECIDIDO

DESESTIMARel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Construcciones Ricardo Docio S.L.U. contra la sentencia dictada el día 27 de Enero de 2012 en el asunto a que se refiere el rollo de Sala arriba citado, por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Huelva, CONFIRMANDOLAen todos sus pronunciamientos. Con imposición de las costas del recurso desestimado a la parte que lo interpone.

Remítanse las actuaciones originales al Juzgado de su procedencia, con certificación de la presente y despacho para su cumplimiento y efectos oportunos.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN:La de la anterior sentencia que lo ha sido en el día de su fecha por el Magistrado Ponente, estando celebrando la Sala audiencia pública, doy fe.