Sentencia CIVIL Nº 69/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 751/2017 de 06 de Marzo de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigésima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 7 - 28035
Tfno.: 914933881
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0206463
Recurso de Apelación 751/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 9/2015
APELANTE: D./Dña. Carlos Antonio
PROCURADOR D./Dña. JOSE CARLOS ROMERO GARCIA
APELADO: D./Dña. Juan Enrique
PROCURADOR D./Dña. MARIA AURORA GOMEZ-VILLABOA MANDRI
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ
D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON
D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA
En Madrid, a seis de marzo de dos mil dieciocho.
La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
9/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid a instancia de D. Carlos Antonio apelante -
demandado, representado por el Procurador D. JOSE CARLOS ROMERO GARCIA contra D. Juan Enrique
apelado - demandante, representado por la Procuradora Dña. MARIA AURORA GOMEZ-VILLABOA MANDRI;
todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado,
de fecha 13/03/2017 .
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA .

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 13/03/2017 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que ESTIMANDO la demanda presentada por la Procuradora Sra. Gómez Villaboa y Mandri, en nombre y representación de DON Juan Enrique frente a DON Carlos Antonio , se declara resuelto el contrato denominado 'CONTRATO FAMILIAR PARA OPCION A COMPRA' suscrito entre las partes el 31 de diciembre de 2012, condenando al demandado a reintegrar al demandante en la posesión de finca, haciéndole entrega de las llaves así como del candado existente en la valla de acceso a la misma; todo ello con expresa imposición de las costas procesales.'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.



TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO: Frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid en el Juicio Ordinario nº 9/15, por la que estimándose la demanda formulada por D. Juan Enrique , se declaró resuelto el denominado 'contrato familiar para opción a compra' que había suscrito el 31 de diciembre de 2.012 con el demandado D. Carlos Antonio , condenándole a reintegrarle en la posesión de la finca a la que se refería, desestimando a su vez la reconvención que había dirigido contra aquél, interpuso recurso de apelación.

El actor, en su calidad de propietario de la finca sita en el Callejón DIRECCION000 nº NUM000 de la Colonia ' DIRECCION001 ' de Majadahonda, había suscrito con el demandado el referido contrato, en el que se establecían unas concretas condiciones por las que podría acceder a su propiedad, a cumplir antes del 31 de diciembre de 2.012. El precio establecido fue de 100.000 €. El contrato fue denominado por las partes como de opción de compra. Al considerar que aquél había venido incumpliéndolo sistemáticamente, puesto que no le abonaba los 2.000 € que trimestralmente debía abonarle para mantener el compromiso de venta, ni se subrogó en el préstamo hipotecario solicitado para su compra y que gravaba la finca, ni le reintegró los gastos devengados por razón de impuestos o seguros, interesó su resolución y la condena del demandado a satisfacerle las cantidades que le adeudase hasta la resolución del contrato, que a fecha de la demanda se cifraron en 16.323,95 €. Subsidiariamente, y para el caso de no acordarse dicha resolución, solicitó que se concediera al demandado un plazo de 15 días para que pagase lo que le adeudare hasta el momento indicado, así como que se fijase en tres años el plazo que tenía para formalizar la compraventa, venciendo por ello el 31 de diciembre de 2.015. En ambos casos solicitó el abono de los intereses legales e indemnización por los perjuicios que le pudieren haber causado. En la Audiencia Previa renunció a esta última petición referente a los daños y perjuicios derivados del incumplimiento, y los que nunca cuantificó ni especificó.

El demandado se opuso a la demanda alegando que quien realmente incumplió el contrato fue el actor, ya que a pesar de haberle requerido en varias ocasiones, consignando o depositando determinadas cantidades de acuerdo con lo pactado, se negó injustificadamente a otorgar la escritura pública de compraventa a su favor. No sólo interesó que se desestimase la demanda, sino que incluso formuló reconvención a fin de que se condenara al actor a que formalizase la compraventa, y se fijara la cantidad que tendría que abonarle por ello y por razón del contrato de opción suscrito.

La Juzgadora de instancia, aunque no calificase el contrato como de opción de compra, y como habían hecho las partes, sino como un precontrato de compraventa, declaró la resolución del mismo, de conformidad con lo previsto en el art. 1.124 del CC , al considerar que el demandado lo había incumplido por no abonar las cantidades que trimestralmente se había comprometido a satisfacer al actor, ni el importe del IBI o las primas de seguros devengados, ni por haberse subrogado o cancelado el préstamo hipotecario que gravaba la finca, tal y como se había comprometido y quedó pactado.

El recurrente adujo lo siguiente: 1º) Infracción de los arts. 218.1 de la LEC y 24 de la CE al incurrir la Sentencia de instancia en incongruencia y tener plena vigencia el contrato por ausencia de causas de extinción; 2º) Infracción del art. 1.288 del CC , en relación con los arts. 1.255 , 1.256 , 1.259 , 1.279 y 1.280 del mismo cuerpo legal , ante la existencia de varias cláusulas obscuras que eran de imposible cumplimiento; 3º) Infracción de los arts. 218 , 317 , 319 y 1.281 del CC y art. 24 de la CE , al no darse por acreditado que cumplió las condiciones estipuladas para ejercer su derecho de opción de compra y no ser valorados determinados documentos públicos aportados; 4º) Infracción de los arts. 1.176 y siguientes y 1.255 y 1.256 del CC , en cuanto que el demandante incumplió el contrato de opción de compra al rechazar indebidamente los depósitos realizados y por resolverlo antes de vencer el plazo pactado; 5º) Error en la valoración de la prueba e infracción de los arts. 217 , 218 , 376 , 377 y 386 de la LEC , al no darse por acreditado que su madre abonó 60.000 € a cuenta del precio de la opción; y 6º) Infracción del art. 394 de la LEC , en cuanto que no procedía la condena en el pago de las costas, puesto que el actor renunció a una de sus peticiones con posterioridad a ser contestada la demanda, no siendo por ello estimada en su integridad.



SEGUNDO: El primer motivo de impugnación debe ser desestimado. Y es que la Juzgadora de instancia no incurrió en incongruencia por calificar el contrato objeto del procedimiento como un precontrato de compraventa, y no como una opción de compra, como habían hecho las partes, y aunque no hubieran puesto en entredicho su naturaleza jurídica. Algo similar ya había hecho el TS en la Sentencia de fecha 26 de marzo de 2.009 , en el que, como ocurre en el presente supuesto, las partes calificaron la relación jurídica que les vinculaba como de opción de compra. Se declaró en esa Sentencia que tuvo que abordar el tema, a pesar de no haber sido planteado por las partes, en cuanto que realmente se trataba de un precontrato de compraventa, y que por ello las consecuencias jurídicas que se derivaban del mismo, y lo que sí era objeto de controversia, resultaban diferentes dependiendo de cómo se calificara.

Además, la Juzgadora de instancia no se sobrepasó ni se excedió de las pretensiones que las partes habían promovido en el procedimiento, ni se pronunció sobre extremos al margen de lo suplicado por ellas y como se aduce. En definitiva, al estimar la demanda y desestimar la reconvención, no concedió más, ni cosa diferente a lo solicitado por el actor en su demanda.

Ahora bien, ello no significa que esta Sala esté de acuerdo con la calificación jurídica del contrato que realizó la Juzgadora de instancia en la resolución impugnada, y en este punto sí debe dársele la razón al recurrente.

El precontrato es un proyecto de contrato en el que las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrarlo, comprometiéndose a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro, a pesar de que pueda contener ya los elementos del definitivo, y cuya perfección aplazan, aunque queden desde entonces obligadas a colaborar para establecer el definitivo. Como se expone en la STS de 14 de diciembre de 2.006 , implica que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido, por lo que tanto una como la otra tiene la posibilidad de exigírselo a la contraria; y por ello, tratándose de un precontrato de compraventa, debe constar cuál ha de ser la cosa vendida y el precio fijado, ya que de no estar determinados, serían de simples tratos previos sin eficacia obligacional alguna.

El contrato de opción es esencialmente diferente. Como se expresa en la STS de 23 de abril de 2.010 , es aquél por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato - en este caso, de compraventa, - en un determinado plazo, y lo que implica, como añade la STS de 21 de noviembre de 2.000 , la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa, y que es lo que fundamentalmente lo define. Y así, en la STS de 19 de abril de 1.995 se pone el acento en que la opción de compra implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa.

Pues bien, basta examinar el contrato objeto del presente procedimiento para constatar que se trata de una opción de compra, como lo calificaron y denominaron las partes, y no de un precontrato de compraventa, aunque la operación estuviese prácticamente configurada en relación con el objeto y precio de la misma. Y es que el actor y futuro vendedor de la finca objeto del mismo, en ningún momento podía exigir al demandado y futuro comprador, la puesta en vigor del contrato de compraventa. Es sólo el comprador el que tenía la opción o posibilidad de exigírselo al vendedor, siempre y cuando se dieran las condiciones estipuladas para ello, y las que no tenían que guardar relación única y exclusivamente con el plazo. Expuso la Juzgadora de instancia en la Sentencia impugnada que no se podía hablar de opción de compra en cuanto que no bastaba la manifestación de voluntad del optante en el plazo dado para la perfección de la venta proyectada, sino que además era necesario que se cumpliesen una serie de condiciones, como eran el que el comprador hubiese estado pagando 2.000 € trimestralmente al vendedor desde la firma del precontrato, el abonar todos los gastos y suministros del inmueble desde entonces, así como el subrogarse o cancelar la hipoteca que la gravaba. No se comparten tales conclusiones. Y es que en tales condiciones no puede verse más que una manifestación del principio de autonomía de la voluntad o de la libertad de pacto de las partes consagrada en los arts. 1.255 y concordantes del CC , que en ningún momento desnaturalizan al contrato de opción, en cuanto que, a pesar de ello, sólo el futuro comprador tiene la posibilidad de exigir la perfección definitiva del contrato de compraventa, y de la que carece el futuro vendedor, a diferencia de lo que ocurriría si se tratase de un precontrato de compraventa.

Sin embargo, y precisamente en base a tales principios, no se comparten el resto de las alegaciones del recurrente expuestas al desarrollar el presente motivo de impugnación, y que hacen referencia a las causas de extinción de la opción de compra. No se niega que éste tenga sus propias y específicas causas, como son el mero transcurso del tiempo y la renuncia, pero nada obsta a que las partes puedan además establecer las que estimen convenientes, aunque de algún modo modulen el ejercicio del derecho del optante, o se someta a determinadas exigencias, obviamente siempre que no lo desnaturalicen. Y nada de esto ocurre por el simple hecho de que hubiesen pactado que para que se mantuviese el compromiso de venta, y por tanto el derecho de opción del comprador, éste viniese obligado al cumplimiento de determinadas obligaciones, y como era la de hacer frente a una serie de pagos trimestrales.

Es cierto que, conforme a la doctrina jurisprudencial, y desde el punto de vista de las obligaciones que nacen del mismo, se trata de un negocio unilateral, en cuanto que en principio sólo crea obligaciones para el optatario o concedente de la opción, el cual queda obligado a no disponer del bien ofrecido y a mantener la oferta durante el tiempo estipulado, y que ello excluiría la aplicación del art. 1.124 del CC . Así lo establece la STS 22 de noviembre de 1.993 al expresar que ' sin que a la denominada opción de compra pueda serle de aplicación el art. 1124 regulador como se sabe de la denominada condición resolutoria tácita, pues dicho (precepto, se entiende) es de exclusiva aplicación a las obligaciones bilaterales lo que excluye su aplicación a la convención jurídica que hoy nos ocupa que es de naturaleza unilateral '. Ahora bien, desde el momento en que las partes acordaron que para que se mantuviese ese compromiso de venta, el comprador se obligaba a pagar al vendedor 2.000 € trimestrales, parece obvio que quisieron configurar el contrato como bilateral, quedando incluido por ello dentro del ámbito del art. 1.124 del CC .



TERCERO: Es precisamente por ello por lo que el segundo motivo de impugnación debe ser desestimado, aunque en los términos que se dirán.

Lo primero que debe ser puesto de manifiesto es que para poder declarar la resolución de un contrato por el incumplimiento de alguna de sus cláusulas no es necesario que las partes lo hubiesen configurado expresamente como causa de extinción o resolutoria del mismo, como se aduce. Bastaría con que se dieran los requisitos exigidos por el art. 1.124 del CC y que éste resultare de aplicación, claro está. E independientemente de ello, a la vista de lo pactado por las partes al inicio de su cláusula 3ª, es evidente que, desde luego, la obligación del comprador de abonar trimestralmente al vendedor la cantidad de 2.000 € sí se constituyó en condición sine quo non para que aquél pudiere mantener el plazo de la opción. En ella se dispone, como ya se ha dicho, que para mantener el compromiso de venta en las condiciones pactadas, el comprador se compromete a pagar 2.000 € trimestralmente al vendedor. Se configura en definitiva como una obligación sinalagmática de aquélla en la que se pacta la opción de compra a su favor, por lo que en principio nada obstaría a que en caso de incumplimiento se pudiera acudir a la vía del art. 1.124 del CC para instar la resolución del contrato, independientemente de que a su vez pudiera funcionar como un a modo de renta o compensación por esa cesión del uso.

No puede predicarse lo mismo respecto del resto de las obligaciones pactadas a cargo del comprador.

Así, la cláusula 4ª establece que los gastos, suministros y consumos serán de cuenta del vendedor, incluidos el IBI, tasa de basuras y seguros. Es lógico que deba hacer frente a tales gastos, ya que se le concedía el derecho de uso de la finca, y del que por cierto ha venido gozando hasta la actualidad. Evidente ésa es precisamente la causa del establecimiento de tal obligación, que en ningún caso resulta recíproca de aquélla por la que se le concede la opción de compra, y de ahí que, a pesar de que pueda resultar incumplida, nunca facultaría al vendedor a poder instar por ello la resolución del contrato en base a lo establecido en el art. 1.124 del CC .

En la ya citada cláusula 3ª también se establecía que el comprador quedaba obligado a subrogarse en la hipoteca constituida por el vendedor sobre la finca objeto del contrato, y cuya copia se adjuntaba, o, en su caso, a cancelarla.

Tiene razón el recurrente cuando afirma que en el contrato no se explicaba cómo y cuándo tenía llevarse a efecto la cancelación o subrogación de la hipoteca. Aduce que por ello la cláusula que lo establecía era tan oscura, que resultaba imposible cumplirla en los términos pretendidos por la contraparte, y lo que no fue rechazado por la Juzgadora de instancia. Añade que, además, no contenía una fórmula de pago con anterioridad a proceder a la firma de la compraventa. Aunque esto último también resultara cierto, todas esas dudas quedan despejadas, a pesar de lo escueto de la cláusula cuestionada, en base a lo expresamente pactado y desde el momento en que lo concertado era una opción de compra a favor del demandado. Y es que en tal figura jurídica deben distinguirse dos momentos diferentes: uno, primero, que es el ejercicio de la opción en sí; y otro, posterior, que sería la formalización de la compraventa. Como la STS de 23 de abril de 2.010 precisa, si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato, y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente, de manera que el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso. Y el precio estipulado no ha de pagarse por el comprador en el momento en que haya decidido ejercitar la opción, sino una vez que la venta se formalice o se proceda a otorgar la correspondiente escritura. Como expresa la STS de 7 de mayo de 2.010 , 'conforme al propio concepto de la opción de compra , cuando se ejercita ésta - perfección el precontrato - se celebra más tarde la compraventa -consumación del precontrato - y es en este momento cuando se paga el precio y se transmite la cosa'. Y a ello no obsta, sino que lo confirma, el que se exigiera en la cláusula 1ª del contrato que el importe de la venta se tuviese que pagar antes de la formalización de la venta.

En este punto es preciso hacer otra aclaración. Y es que a pesar de que en la referida cláusula se expresare que el importe o precio de la venta fuere sólo de 100.000 €, lo cierto era que, a dicha cantidad, y por tal concepto, debía sumársele el capital de la hipoteca que en el momento del pago quedare aún por satisfacer, como en definitiva viene a sostener el demandado en su escrito de recurso. Y es que sólo a tal causa puede responder el establecimiento de esa obligación de subrogarse el comprador en la hipoteca que gravaba la finca, o de cancelarla, a diferencia de lo que ocurría las obligaciones de abonar al vendedor una cantidad trimestral o los gastos, consumos y suministros.

En consecuencia, no se comparte la alegación del actor - aunque no contenida en su demanda, - y lo que fue acogido por la Juzgadora de instancia, de que al momento del ejercicio de la opción de compra el demandado tendría que haberse subrogado o cancelado la hipoteca, y lo que fue considerado como un incumplimiento contractual susceptible de provocar la resolución del contrato de opción que vinculaba a las partes. Tal obligación, como la de abonar los 100.000 € fijados como precio de la opción, sólo podría serle exigida en el momento de la formalización de la compraventa, como adujo el demandado en su escrito de recurso. Así también lo entendía el actor, habida cuenta que nada por tal razón o concepto reclamaba en su demanda, y lo que además resultaba obvio, desde el momento en que para poder subrogarse en la hipoteca era preciso que adquiriese la propiedad de la finca objeto de la misma. La posibilidad de la cancelación no era más que una opción frente a la subrogación que no desvirtúa la conclusión anterior.

Por último, sólo indicar que no se comparten las conclusiones a las que llega el demandado en los dos últimos párrafos del apartado en el que expone este segundo motivo de impugnación aducido.

Ciertamente, y en fecha 17 de noviembre de 2.014, requirió al actor por medio de burofax para que elevase a escritura pública el contrato de opción de compra (folio 177), pero ello nada tiene que ver con el ejercicio en sí de la opción. Menos aún se puede sostener que como por no atender tal requerimiento, debía entenderse que cumplió 'eficazmente las condiciones establecidas para consumar la opción de compra, conforme al art. 1.288 C.C .'.

También aduce que las cláusulas 3ª y 4ª no deparaban ninguna sanción en caso de retraso del abono de las cantidades a las que se refería. Pero independientemente de lo dicho con respecto a los gastos y suministros y sobre la cancelación o subrogación en la hipoteca, es claro que en la cláusula 3ª expresamente se pactó que para que se mantuviera el compromiso de la venta en las condiciones establecidas, el comprador debía abonar al vendedor la cantidad de 2.000 € con carácter trimestral, por lo que es obvio que de no abonarse tal derecho de opción podía dejar de tener vigor.



CUARTO: El tercer motivo de impugnación debe ser desestimado.

Aduce el recurrente que con anterioridad a vencer el plazo de caducidad de la opción, consignó en varias ocasiones las cantidades expresadas en las cláusulas contractuales para que pudieran tenerse por cumplidas las condiciones que permitían el ejercicio de la opción, y como evidenciaban los documentos nº 10, 11, 12 y 13 aportados con la contestación de la demanda. El problema estriba en que lo hizo una vez que el actor dio por resuelto el contrato ante el incumplimiento de su obligación de abonarle los 2.000 € trimestrales y a lo que se comprometió, a fin de que se mantuviere a su favor la opción o el compromiso de venta, como se desprende del requerimiento de pago que le realizó en fecha 24 de noviembre de 2.014 (folio 110), reiterando otro anterior de 23 de julio de 2.014 (folio 104), y además había presentado la demanda origen de este procedimiento, que lo fue el 29 de diciembre de 2.014 (folio 2), a fin de que se declarase judicialmente tal resolución contractual, precisamente ante el impago, entre otras, de tales cantidades.

El primero de los requerimientos y depósitos referidos por el recurrente era de fecha 27 de enero de 2.015, y a través de él no ejercitaba la opción de compra, sino que lo que pretendía con el mismo era que se elevara a público este contrato privado de fecha 31 de diciembre de 2.012. No hay constancia de que ejercitase la opción hasta el requerimiento notarial de fecha 24 de abril de 2.015, y lo que reiteró por otra de 25 de agosto de 2.015.

Se alegó por el recurrente que en la Sentencia de instancia no se llegaron a valorar esas actas notariales, que acreditarían la consignación de las cantidades señaladas dentro del plazo de caducidad de la acción, y que por ello se vulneraron los arts. 218 , 317 y 319 de la LEC , ya que son documentos públicos. Tales alegaciones no pueden ser tomadas en consideración.

Evidentemente no se puede negar la realidad de los requerimientos y los depósitos u ofrecimientos realizados. Tampoco lo hizo la Juzgadora de instancia. Pero sí se puede poner en duda la eficacia que a los mismos haya de dársele, y que desde luego no es la que pretende el recurrente, habida cuenta lo expuesto con anterioridad, y lo que también rechazó la Juzgadora de instancia, aunque no lo indicase expresamente. Lo único que se evidencia al aducir este motivo de impugnación es la discrepancia del recurrente con la valoración de la prueba realizada, y lo que se hizo de manera sobradamente motivada, aunque no fuese conforme a los intereses de aquél.

Si tiene parte de razón el recurrente cuando afirma que la Sentencia impugnada infringió la Jurisprudencia del TS al considerar exigible con carácter general el ofrecimiento o pago de las cantidades al momento del ejercicio de la acción. Eso podría predicarse del precio de venta de 100.000 € expresamente indicado y de la cancelación o subrogación de la hipoteca, pero no del pago de los 2.000 € trimestrales, como anteriormente quedó expuesto. En cualquier caso, ello no tiene influencia alguna en el sentido del fallo. La cuestión era que no abonó estas últimas cantidades, a pesar de ser condición necesaria para mantener vigente su derecho de opción de compra, y que por tal razón el actor dio por resuelto el contrato de opción e interesó la resolución judicial del mismo, con anterioridad a que el demandado ejercitase efectivamente la opción.



QUINTO: Igual suerte desestimatoria he de correr el cuarto motivo de impugnación aducido.

Se aduce por el recurrente que fue el demandante quien incumplió el contrato de opción de compra, pues sólo un mes y medio después de ser requerido para que lo elevase a escritura pública, presentó sin demora la demanda rectora del presente procedimiento. Pues bien, no se entiende cómo tal hecho puede suponer un incumplimiento contractual, cuando la presentación de su demanda estaba sobradamente justificada ante el incumplimiento grave y sistemático de su obligación de abonarle 2.000 € con carácter trimestral, y lo que le facultaba a resolverlo con carácter previo a vencer el plazo pactado, de conformidad con lo establecido en el art. 1.124 del CC y resultar aplicable al presente supuesto, y que como anteriormente se expuso, aunque sólo por lo que a tal obligación se refiere. La resolución contractual que le comunicó el 24 de noviembre de 2.014 amparaba el rechazo de las cantidades consignadas a su favor, en definitiva, al ejercicio por parte del demandado de la opción. Evidentemente tales consignaciones llegaron tarde, y el recurrente no podía pretender o exigir que el vendedor se aviniera a formalizar la compraventa, cuando con carácter previo no llegó a cumplir lo que le incumbía para mantener vivo y eficaz su derecho de opción.

Por otro lado, hay que apuntar que el art. 1.176 del CC no permite concluir que el optante pueda quedar exonerado de comunicar el ejercicio de la opción, sólo por consignar las cantidades debidas y ante el rechazo de éstas por el vendedor. El único efecto que podrá producir la consignación será la extinción de la obligación de abonarlas; no va más allá. Es decir, que a lo más, podrían darse por cumplidas las obligaciones de pago de las cantidades que se hubieren consignado, pero no suple la omisión de una declaración de voluntad necesaria para el ejercicio de un derecho, o, en definitiva, una opción de compra.

La doctrina contenida en la STS de 19 de marzo de 2.001 alegada por el recurrente no es aplicable al caso de autos. En el resuelto por la citada Sentencia las partes habían pactado que para que la opción de compra estuviere vigente, tendría que estarlo también el contrato de arrendamiento en el que se incluyó, concluyéndose que la falta de pago de la renta era sólo una causa resolutoria del mismo, pero no determinante de la efectiva resolución del contrato, y lo que es esencialmente diferente a lo que ocurre en el caso de autos, en el que las partes expresamente pactaron que para mantenerse vigente la opción de compra, el comprador tenía que abonar al vendedor la cantidad de 2.000 € con carácter trimestral, y lo que dejó de cumplir reiteradamente y mucho antes de que ejercitarse la opción.



SEXTO: El quinto motivo de impugnación también debe ser desestimado.

Adujo el recurrente error en la valoración de la prueba e infracción de los arts. 217 , 218 , 376 , 377 y 386 de la LEC , por no darse por acreditado que su madre abonó 60.000 € a cuenta del precio de la opción.

A la vista de lo ya expuesto, y ante el incumplimiento del demandado de las condiciones necesarias para que el vendedor mantuviese su compromiso de venta, y lo que motivaba y le facultaba a la resolución del contrato de opción, lo planteado al exponerse el presente motivo de impugnación resulta absolutamente irrelevante. En cualquier caso, las alegaciones realizadas no pueden ser tomadas en consideración. Por más que insista el demandado, no ha llegado a acreditar que su madre hubiese abonado 60.000 € a cuenta del precio de la opción, y sobre todo a la vista del documento que con el nº 5 aportó con el escrito de contestación de la demanda. En este documento se viene a reconocer por D. Alberto , hermano de las partes, que ese pago de 60.000 € lo fue para saldar una deuda que mantenía con el actor. También se ignora, porque no se explica, cómo ha de hacerse uso de la prueba de presunciones en el presente supuesto y a la vista de lo aducido, o en qué consistió el error de la Juzgadora de instancia al no aplicar el art. 386 de la LEC .

Puede que el acta notarial de manifestaciones de 2 de septiembre de 2.013 suscrita por ella sea un documento público no impugnado; pero sólo acredita que efectivamente dijo lo que dijo, no que fuere cierto o que por ello además tuviere la eficacia jurídica que se pretende ( art. 319 de la LEC ).

Por otro lado, los emails aportados como documentos nº 2.1 y 2.2 tampoco acreditan lo que se dice que prueban.

En el primero se contienen una serie de manifestaciones realizadas por el ya citado hermano de las partes, D. Alberto , que sólo expresan su parecer sobre el asunto. Se ignora la razón y fuente de su conocimiento. A pesar de ser propuesto como testigo por parte del demandado, no compareció al acto de Juicio para explicarlo suficientemente y poder ser sometido a contradicción. Además, no se entiende cómo puedo sostener que el pago de 60.000 € que realizó al actor en su calidad de administrador de su madre, era para abonar el precio de la opción, cuando en el documento nº 5 antes referido se dice otra cosa diferente, y del documento nº 22 que se aportó con el escrito de contestación a la reconvención se desprende que fue otra la imputación que hizo. Como se desprende de tal documento, al menos 57.500 € se pagaron por razón de la deuda o préstamo realizado a 'mami' en 2.002.

Sobre el segundo, se ignora con exactitud a qué se puede referir, y desde luego del mismo no se desprende una posible relación de garantía en la compra por parte del actor de la finca objeto del contrato de opción. Se ignora también qué relación puede tener o cómo le afecta a esa supuesta compra en garantía o fiduciaria, la deuda que su madre mantenía con él por importe de 60.000 €, y la que por cierto nadie discute.

El hecho de no ser expresamente impugnados tales documentos no significa que deba darse por probado lo que al respecto sostenga el que los presente. Obviamente han de ser valorados con el resto del material probatorio obrante en autos, y de acuerdo con los hechos introducidos por las partes en el procedimiento. Y la versión que ofrece el demandado en este asunto, para nada aparece reflejada en tales u otros documentos.

Por cierto, tampoco con la versión que de los hechos ofrece el actor. El problema es que la carga de la prueba sobre lo aducido recae sobre el demandado.

Es evidente que, por todo lo expuesto, la reconvención formulada, y en los términos en los que lo fue, tenía que ser íntegramente desestimada.

SÉPTIMO: El sexto motivo de impugnación sí debe ser acogido, por haberse infringido el art. 394 de la LEC al haber sido condenado el demandado al pago de las costas de la instancia. Y es que en definitiva la demanda no fue íntegramente estimada, ya que en el acto de la Audiencia Previa, y por tanto con posterioridad a la contestación a la demanda, el actor se desistió de las peticiones de daños y perjuicios en principio articuladas, tanto con carácter principal como subsidiario.

OCTAVO: De conformidad con lo establecido en el art. 398 de la LEC , no procede expresar condena en el pago de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D.

Carlos Antonio contra la Sentencia de fecha 13 de marzo de 2.017 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid en el Juicio Ordinario nº 9/15, debemos confirmar la misma en todos sus extremos, salvo en el referente a la condena al pago de las costas causadas en la instancia, que no podrá ser impuesta a ninguna de las partes por estimarse parcialmente la demanda que D. Juan Enrique interpuso contra el demandado recurrente. No procede expresar condena en el pago de las costas causadas en esta alzada. Procede la devolución del depósito constituido.

MODO DE IMPUGNACION: Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal , en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 6114 del Banco de Santander sita en la calle Ferraz nº 43 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe.