Sentencia CIVIL Nº 69/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 361/2018 de 12 de Mayo de 2020

Encabezamiento

Sección nº 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 361/2018 -A

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 03 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 233/2016

Parte recurrente/Solicitante: Estudio Santmarti 2011 S.L.

Procurador/a: Alfredo Martinez Sanchez

Abogado/a: Javier Igualador Rodríguez

Parte recurrida: Benito, Concepción

Procurador/a: Araceli Garcia Gomez

Abogado/a: Antoni Bosque Ferre

Ilmos. Sres. Magistrados:

Inmaculada ZAPATA CAMACHO

José Luis VALDIVIESO POLAINO

Ramón VIDAL CAROU

S E N T E N C I A Núm. 69/2020

En Barcelona, a 12 de mayo de 2020

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección DIECISÉIS de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia Núm. TRES de Barcelona, a instancias de Concepción y Benito contra ESTUDIO SANT MARTI 2011 SL,los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en los mismos el día 23 de enero de 2018, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

1. La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente:

'Estimo la demanda interpuesta por la representación procesal de Dª Concepción y D. Benito contra la entidad ESTUDIO SANT MARTI 2011 SL y declaro resueltos la propuesta de contrato de compraventa, el encargo de préstamo hipotecario y declaración de comisión de compraventa suscritos en fecha 9 de marzo de 2015, procediendo la condena de la demanda a restituir a los demandantes la suma de SEIS MIL OCHOCIENTOS EUROS (6.800 €) a la que deberá añadirse la que resulte de aplicar el interés legal del dinero a contar desde la fecha de su abono, con imposición de las costas procesales a la parte demandada'

2. Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante escrito motivado del que se dio traslado a la parte contraria que se opuso. Y elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial, se señaló para votación y fallo el día 11 de enero de 2018.

3.En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, expresando el parecer de este Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ramón VIDAL CAROU

Fundamentos

4. Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, a la que además habrán de resultar de aplicación los que a continuación se expresan con este mismo carácter.

PRIMERO.- Resumen de las actuaciones y objeto del recurso

5. Por la parte actora arriba indicada se presentó demanda en la que se ejercitaban acumuladas, pero de forma subsidiaria entre sí, diferentes acciones (la de nulidad absoluta; la de nulidad relativa o anulabilidad, y la resolutoria del art. 1.124 Cci) en relación a varios contratos que había firmado con la parte demandada con la denominación uno de 'propuesta de compraventa', otro de 'declaración de comisión-compraventa' y un tercero de 'encargo de préstamo hipotecario', interesando en todos los casos que fuera la sociedad demandada condenada a devolverla la cantidad de 6.800 euros que le había entregado, con más sus intereses y las costas del juicio. A dicha demanda se opuso la agencia inmobiliaria demandada, que gira en el tráfico con el nombre comercial de TECNOCASA, alegando que los referidos documentos eran los habitualmente empleados en el sector para documentar las operaciones de intermediación inmobiliaria, tal y como había ocurrido con la vivienda de la c/ Campo Arriaza 65 de esta ciudad y por la que los actores habían mostrado interés, habiendo cumplido por su parte con todas las obligaciones que le imponía su lex artis, precisando por último que la cantidad entregada por los actores había sido de tan solo 5.000 euros.

6. La sentencia de primera instancia, tras desestimar las acciones de nulidad ejercitadas, la absoluta porque no se había producido el 'error obstativo' que la fundamentaba y la relativa porque el error que se decía sufrido no podía considerarse excusable, terminó estimando íntegramente la acción resolutoria por cuanto ' la propuesta de compraventa' que los actores habían firmado estaba supeditada a la obtención de financiación hipotecaria y a la aceptación de su oferta de compra por parte de los propietarios del piso sin que la agencia demandada hubiera conseguido acreditar el cumplimiento de ninguna de estas dos condiciones.

7. La anterior sentencia es recurrida en apelación por la parte demandada alegando para ello un error en la valoración de las pruebas, tanto en lo que a la aceptación de la oferta de compra por los vendedores se refiere como a la falta de obtención del préstamo hipotecario, señalando que dicho error traía causa de haber ignorado las pruebas testificales al efecto practicadas. De igual modo, insistía en que la cantidad entregada por los actores había sido menor de la reconocida en sentencia y, ad cautelam, que tenía perfecto derecho a cobrar sus honorarios por cuanto había cumplido con su labor mediadora de poner en contacto a comprador y vendedor, señalando que si el contrato de compraventa no se celebró fue por culpa de los compradores y, en consecuencia, conforme al pacto de arras firmado, debían éstos perder la cantidad de 5.000 euros entregada.

SEGUNDO.- Obtención de financiación

8. Es pacífico que la ' propuesta de compra' que los actores firmaron con la agencia inmobiliaria demandada estaba 'condicionada a la aprobación hipotecaria con KIRON' y que, según señala la sentencia ahora apelada, dicha propuesta devino ineficaz al no constar acreditado el cumplimiento de dicha condición por cuanto 'no obra aportado soporte documental alguno acreditativo de que la entidad financiera aprobase la operación crediticia, más allá de las manifestaciones vertidas por el testigo Sr. Eusebio, empleado por cuenta de la entidad intermediaria encargada de gestionar la financiación a favor de los demandantes, que no resultan concluyentes a la hora de confirmar si se produjo la correspondiente autorización del préstamo hipotecario, máxime cuando alude a la falta de cierta documentación que debían aportar los actores, sin que hayan sido aportados, en cualquier caso los supuestas misivas cursadas a los demandantes requiriéndoles dicha documentación, de lo que se desprendería en cualquier caso la ausencia de aprobación de la financiación.'

9. La parte recurrente, tras una extensa disertación sobre la interpretación y la valoración de la prueba testifical, entiende que la sentencia no tomó en debida consideración el testimonio de Eusebio, que fue la persona materialmente encargada de gestionar dicha financiación, pues el mismo había declarado en juicio que la operación había sido provisionalmente autorizada por una oficina bancaria del DEUSTCH BANK en base a la información inicialmente proporcionada por los actores pero que finalmente la solicitud terminó siendo denegada porque los propios actores se desentendieron del asunto y no aportaron la documentación necesaria para complementar y/o actualizar la previamente facilitada pese a que fueron requeridos para ello en repetidas ocasiones, señalando que no podía haber aportado justificación documental alguna porque la normativa sobre protección de datos personales no le permitía al banco facilitársela.

10. El recurso en este punto no puede prosperar pues la parte pretende demostrar vía testifical un hecho que de ordinario se acredita documentalmente so pretexto de una normativa especial, la de protección de datos, que supuestamente le habría impedido obtener del banco una justificación por escrito.

11. De entrada, sorprende que se invoque la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales (LOPDP) y que la parte no desarrolle mínimamente dicho argumento pues, si como reconoce la recurrente, los actores aportaron inicialmente una información económica para que el banco pudiera estudiar la operación, necesariamente debieron mostrar su consentimiento para dicha finalidad (art. 6) y, por consiguiente, no parece que el banco infringiera su deber de confidencialidad por informar sobre datos personales en el ámbito de actuación para el que previamente había sido autorizado cuando era necesario para el desarrollo del contrato de compraventa y el cumplimiento del encargo de gestión recibido.

12. Pero, en cualquier caso, aun cuando se aceptara que el banco no podía emitir dicho certificado por razón de esta normativa, la parte podía haber interesado del Juzgado su obtención por cuanto el art. 11 de la LOPDP, relativo a la comunicación de datos personales a terceros, si bien exige el ' previo consentimiento del interesado', añade a continuación que dicho consentimiento no será necesario en una serie de supuestos, entre ellos, 'cuando la comunicación que deba efectuarse tenga por destinatario (...) los Jueces o Tribunales (...) en el ejercicio de las funciones que tiene atribuidas' (art. 11.2.d)

13. Por lo demás, la prudencia del Juzgado a la hora de valorar la testifical de Eusebio resulta perfectamente lógica y comprensible pues dicho señor era empleado de FINANESTUDIO SANTA EULALIA que era franquiciada de KIRON SL, y compartía despacho con los empleados de la demandada ESTUDIO SANTMARTI, a su vez franquiciada de TECNOCASA. Y dadas las intensas relaciones a nivel comercial y personal entre ambas empresas no solo podía verse mermada su imparcialidad, dado el evidente interés que tenía en el resultado del litigio, sino también comprometida su responsabilidad en el cumplimiento del encargo recibido.

14. Además, si la financiación se frustró porque los actores dejaron de aportar la documentación económica necesaria y, según dice la recurrente, dicha documentación había sido reclamada en varias ocasiones por correo electrónico, sorprende que ni uno solo de estos correos se haya aportado a los autos. Explicaba el testigo que perdió la contraseña de acceso a la cuenta de correo y que no pudo reactivarla porque también había olvidado las preguntas de seguridad para recuperarla pero, sin entrar ahora en la credibilidad o verosimilitud de tales explicaciones, lo único cierto y constatable es que no se aportó ningún correo. Y lógicamente la falta de prueba de este hecho, únicamente podía perjudicar a la recurrente (ex.art. 217 LECi) .

TERCERO.- Aceptación de la oferta por los vendedores

15. La sentencia apelada, tras señalar que ' la eficacia de la propuesta de compra (...) restaba asimismo condicionada'a su aceptación por el vendedor o, cuando menos, 'a su conformidad la nota de encargo de venta'concluyó que 'dicha eventualidad no se produjo'pues ni siquiera se había aportado 'la nota de venta'ni tampoco acreditado documentalmente 'la conformidad del vendedor con la propuesta de compra realizada por los demandantes'

16. La parte recurrente nuevamente insiste en que la testifical de Gumersindo pone de manifiesto que la oferta de compra que hicieron los actores fue aceptada por los propietarios de la vivienda pues coincidía en su importe con el que éstos habían indicado en la hoja de encargo y que no había ninguna aceptación por escrito de los vendedores porque el precio ofertado por los actores coincidía con el de la hoja de encargo, explicando asimismo como el piso tras hacer entrega los actores de una paga y señal, se dejó de enseñar a otros potenciales compradores porque ya había una oferta aceptada en trámites de aprobación hipotecaria y que si la finca se terminó finalmente vendiendo a terceros es porque la operación de autos con los actores se había truncado definitivamente.

17. Pues bien, el recurso en este otro punto tampoco puede prosperar por cuanto la forma más sencilla de acreditar todo lo afirmado por dicho testigo era con la simple aportación de la hoja de encargoque firmaron los vendedores cuando confiaron a la recurrente la venta de su vivienda. Dicho documento no se ha aportado y no puede suplir su ausencia las declaraciones de una persona directamente implicada en la suerte de la operación que nos ocupa.

18. Además, tampoco se ha acompañado documento alguno conforme los 5.000 euros percibidos por la demandada hubieran sido entregados a los vendedores en concepto de arras pues, lógicamente, si estos las hubieran aceptado, podía presumirse aceptado el precio de 95.000 euros por la vivienda que habían ofertado por los actores.

CUARTO. Cuantía entregada

19. La sentencia apelada condenó a la agencia inmobiliaria a devolver la suma de 6.800 euros por cuanto ésta era la cantidad entregada por los actores a tenor de los ' documentos aportados, en particular la propuesta de compra y ampliación de la propuesta por importe de 1.800 importe que declara percibir la mercantil demandada (doc. 1 y 3 de la demanda), y debe considerarse hecho admitido por la demandada ( artículo 304 de la LEC ), sin que ello pueda quedar desvirtuado por las manifestaciones vertidas en juicio por el testigo Sr. Gumersindo, por cuenta de la mercantil demandante, en tanto que no resultan concluyentes ni constan adveradas documentalmente'

20. La parte recurrente nuevamente entiende que ha sido infravalorada las testifical del Gumersindo quien había explicado en juicio como los actores fueron entregando cantidades a cuenta hasta llegar a la suma de 5.000 euros en concepto de arras penitenciales y que ellos ni tan siquiera llegaron a cobrar la comisión de gestión a la que tenían derecho por la labor desempeñada. Concretamente, señalaba que el 9 de marzo únicamente entregaron de 600 euros y al día siguiente 1800 euros más, para una paga y señal inicial de 2.400 euros. Y que el 5 de mayo, entregaron en efectivo los 2.600 euros restantes que completaban los 5.000 euros, señalando incluso que su versión venia corroborada por los movimientos de la cuenta bancaria de la Sra. Concepción.

21. Pues bien, el motivo tampoco puede prosperar. Existen en autos dos documentos en los que la demandada reconoce haber recibido 5.000 euros el 9 de marzo de 2015 (doc. 1) y 1.800 euros el 10 de marzo de 2015 (doc. 4). La parte pretende intenta eludir la realidad del primer documento explicando que en verdad no se le entregaron 5.000 euros sino solo 600 euros y que, en días posteriores, los actores fueron haciendo nuevos pagos hasta completar aquella cifra pero, lógicamente, dichos pagos fraccionados y por un menor importe son negados por los actores y la demandada no dispone de prueba objetiva alguna que respalde su versión. Dice incluso la recurrente que la cuenta corriente de la Sra. Concepción confirmaría su versión porque tan solo registra un reintegro de 600 euros pero, de atenernos exclusivamente a dicha cuenta, ni tan siquiera estaría acreditada la entrega de los 5.000 euros que reconoce haber percibido. En resumidas, cuentas que debe confirmarse lo resuelto por la sentencia en este punto y confirmar que la cantidad entregada, a tenor de los documentos aportados, fue la de 6.800 euros.

QUINTO.- Honorarios por la gestión inmobiliario

22. Este motivo se alega ' ad cautelam' por la recurrente para el caso de que prosperasen los motivos de impugnación previamente examinados por lo que, al no ser el caso, resulta casi ocioso detenerse en el mismo. No obstante y en aras de procurar una completa respuesta a todas las cuestiones planteadas en el recurso, se procederá seguidamente a su examen siquiera de forma abreviada.

23. En efecto, señala la recurrente que no ha percibido los honorarios a los que tiene derecho por su labor de intermediación, recordando que su compromiso era el de desplegar la actividad necesaria para promover la conclusión del contrato pero sin obligarse a obtener el resultado deseado pues no depende de su voluntad que el contrato llegue a o no a celebrarse, señalando como en el caso de autos dicha labor mediadora había resultado exitosa pues había puesto de acuerdo a comprador y vendedor.

24. Pues bien el motivo no puede prosperar porque aun cuando sea cierto que ' la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación'y que ' el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente' ( STS 448/2014, de 30 de julio), en el caso de autos no puede decirse que dicha gestión hubiera resultado exitosa pues no puede decirse que hubiera puesto de acuerdo a las partes cuando no hay constancia, como antes se dijo, de que la parte vendedora hubiera aceptado el precio de compra (95.000 €) ofertado por la parte actora. Es más, el propio documento que las partes firmaron como ' Declaració de comissió-compravenda' (doc. 3) ya especificaba que el devengo de los honorarios convenidos, que era 6.050 euros, se abonarían 'en el moment en el que es consideri acceptada per la part venedora la proposta de contracte de compravenda'.

SEXTO.- Costas y depósito para recurrir

25. En cuanto a las costas de esta apelación, la desestimación del recurso presentado determina su imposición a la parte recurrente ( art. 398.2 LECi) así como la pérdida del depósito exigido para recurrir para el caso de haberse efectivamente constituido, y al que se le dará el destino legalmente previsto ( Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ)

Fallo

Que, con desestimación del recurso presentado por ESTUDIO SANTMARTI 2011 SL, este Tribunal acuerda:

I. Confirmar la sentencia dictada de 23 de enero de 2018 dictada por el Juzgado de Primera Instancia Núm. TRES de Barcelona.

II. Imponer las costas de esta apelación a la parte recurrente, con pérdida del depósito exigido para recurrir en su caso.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación de concurrir los requisitos legales que lo condicionan ( art. 469 a 477 y Disposición Final 16ª de la LEC), que se presentará ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde su notificación.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los Magistrados integrantes de este Tribunal arriba indicados .