Sentencia CIVIL Nº 692/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 211/2016 de 30 de Noviembre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 211/2016-P

Procedencia: Juicio ordinario sobre reclamación cantidad nº 1117/2014 del Juzgado Primera Instancia 3 Granollers (ant.CI-3)

S E N T E N C I A Nº692/2016

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

D. JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a 30 de noviembre de 2016

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario sobre reclamación cantidad nº 1117/2014, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 3 Granollers (ant.CI-3), a instancia de D. Abelardo , contra D. Edemiro , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 14 de diciembre de 2015.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

Desestimar la demanda interpuesta por D. Abelardo , representado por la Procuradora de los Tribunales Dª. MONTSERRAT BERINGUES SORRIBAS y asistida por el Letrado D. MANUEL ROMERO ALVAREZ, contra D. Edemiro representado por el procurador de los Tribunales D. OSCAR ENTRENA LLORET y asistido por el letrado D. EVA BORONDO IBARZ, y en consecuencia absuelvo al demandado de los pedimentos de la misma.

Condeno en costas a la parte actora.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 22 de noviembre de 2016.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- DON Abelardo , propietario de la vivienda sita en la CALLE000 , número NUM000 , de MARTORELLES, presenta demanda de juicio declarativo ordinario contra DON Edemiro , en reclamación de la cantidad de 14.852,60 euros, más el interés legal desde la fecha de los impagos tras la demanda hasta la fecha de la sentencia y, desde esta fecha, incrementado en dos puntos, y costas.

Expone que, el día 12 de enero de 2008, se celebró un contrato de arrendamiento con opción de compra; que el precio pactado fue de 1.500 euros, si bien, en fecha 2 de abril de 2012, se pactó entre las partes una reducción del precio de 300 euros mensuales, (dejando la renta en 1.200 euros) con efectos de 1 de enero de 2012 y hasta el 1 de enero de 2013.

El día 13 de febrero de 2013, se celebró una prórroga del contrato, fijándose el precio de la renta en 1.200 euros mensuales, pagaderos dentro de los siete primeros días de cada mes y con una duración de un año, es decir, finalizando el contrato el 13 de enero de 2014.

DON Edemiro ha dejado de pagar al demandante las cantidades siguientes:

1.- Rentas 2009: 300 euros por 6 meses: 1.800 euros.

2.- Rentas 2010: 300 euros por 11 meses: 3.300 euros.

3.- Rentas 2011: 300 euros por 6 meses y 200 euros por 4 meses: 2.600 euros.

4.- Rentas 2014: 13 días: 540 euros.

5.- IBI de 2012, y basuras de los años 2011, 2012 y 2013: 2011,90 euros.

6.- Recibos de suministros de agua, gas y electricidad: 612,80 euros.

DON Edemiro realizó reparaciones sin permiso de la pintura de la fachada exterior de la casa, que supuso un gasto de 3.448,50 euros y podó siete árboles sin permiso, lo cual supuso un gasto de 1.049,59 euros.

Finalmente, causó los siguientes desperfectos:

1.- Radiador: 150 euros.

2.- Persianas y grifo: 259,81 euros.

3.- Sustracción lavavajillas: 2.700 euros.

4.- Sustracción armario y literas: 1.400 euros.

DON Edemiro se opone a la demanda presentada alegando que nada adeuda en concepto de rentas correspondientes al periodo comprendido entre julio de 2009 y diciembre de 2011 pues, verbalmente, ambas partes acordaron la reducción del importe de la renta fijado en el contrato (1.500 euros) a la cantidad de 1.200 euros, desde el mes de julio de 2009 y hasta el mes de febrero de 2011, momento en que los litigantes, acordaron, por ocho meses, aumentar la renta a 1.300 euros para, de nuevo, en el mes de octubre de 2011, y hasta diciembre de 2011, volverla a fijar en 1.200 euros.

Reconoce que adeuda la suma de 464,51 euros correspondientes a la renta de 12 días del mes de enero de 2014, del 1 de enero hasta el día 12 de enero de 2014, y la cuota de la tasa de basuras de 2011, 2012 y 2013, y la cuota de IBI de 2012; esto es, reconoce la cantidad total en concepto de tasa de basuras de 272,97 euros y la suma de 1.099,60 euros en concepto de IBI de 2012, lo que hace un total de 1.372,57 euros, así como la cantidad de 123,69 euros en concepto de suministro de agua.

Se opone al resto de pedimentos contenidos en la demanda y solicita compensación de créditos:

1.- 464,51 euros en concepto de alquiler desde 1 a 12 de enero de 2014.

2.- La suma de 1.372,57 euros por la tasa de basuras de 272,97 euros, y en concepto de IBI de 2012,

3.- Por suministro de agua el importe de 123,69 euros.

Todo ello anterior asciende a 1.960,77 euros.

4.- El actor adeuda la fianza por importe de 3.000 euros y el Impuesto de Vehículos de Tracción mecánica del año 2008 que abonó el demandado al Ayuntamiento de MARTORELLES.

Por ello, solicita se aplica la compensación de créditos y se desestime la demanda.

La sentencia de primera instancia considera probado que el demandado adeuda en concepto de IBI del año 2012, y tasa de basuras de 2009 a 2012, la cantidad de 2.011,90 euros, más la suma de 123,69 euros en concepto de suministro de agua, lo que hace un total de 2.135,59 euros.

Considera acreditada la existencia de un pacto verbal de reducción de la renta en la forma expuesta por la parte demandada.

Razona que, si bien la acreditación de un pacto verbal siempre conlleva dificultades de prueba, sin embargo, los actos propios del actor, manifestados en la documental, acreditan la existencia de dicho pacto; así, de los documentos 1 a 7 de la demanda, se observa que hubo numerosas comunicaciones entre las partes, en las que se reclaman cantidades pero, ni en el burofax de 5 de noviembre de 2011, ni en el correo electrónico de 17 de octubre de 2013, ni en el burofax enviado el 23 de diciembre de 2013, se requiere de pago al demandado por los supuestos pagos parciales de la renta; y sin embargo, sí se le reclaman el resto de cantidades adeudadas de importes inferiores y accesorias del alquiler; la primera vez que el arrendador reclama por dicho concepto fue el día 22 de enero de 2014; por ello, considera que el arrendatario adeuda las rentas del 1 al 13 de enero de 2014, que ascienden a 540 euros.

Concluye que como el arrendador adeuda la suma de 3.000 euros en concepto de fianza y el arrendatario, la cuantía de 2.675,59 euros (2.135,59 euros en concepto de IBI, tasa de basuras y suministro de agua, más 540 euros por rentas impagadas) acreditada la compensación, existe un saldo en favor de la parte demandada.

Por ello, desestima la demanda deducida por DON Abelardo contra DON Edemiro , imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DON Abelardo interpone recurso de apelación en el que manifiesta su conformidad con la suma debida de 2.135,59 euros en concepto de IBI, tasa de basuras y suministro de agua, pero alega, en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba pues el arrendatario adeuda 6.440 euros en concepto de rentas, sin que se pueda compensar la fianza de 3.000 euros por la existencia de desperfectos.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se estime la demanda, con imposición de costas a la parte demandada.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- La Juzgadora de primera instancia valora que se produjo una novación modificativa del contrato, con reducción de la renta a partir del mes de julio de 2009, por lo que la parte demandada sólo adeuda la suma de 540 euros correspondiente a trece días de la renta del mes de enero de 2014, y en cuanto al IBI de 2012, Tasa de basuras de los años 2011, 2012 y 2013, y suministro de agua, considera que la deuda asciende a la cantidad de 2.135,59 euros.

La parte actora niega esa modificación.

La cuestión controvertida en el presente recurso ha quedado centrada en la cuantía de 6.440 euros en concepto de impagos parciales de las rentas siguientes:

1.- Rentas 2009: 300 euros por 6 meses: 1.800 euros.

2.- Rentas 2010: 300 euros por 11 meses: 3.300 euros.

3.- Rentas 2011: 300 euros por 6 meses y 200 euros por 4 meses: 2.600 euros.

Lo anterior hace un total de 7.700 euros, más 540 de los trece días del mes de enero de 2014, si bien, la parte apelante reclama sólo 6.440 euros.

Valorando de nuevo en esta alzada la prueba practicada en la primera instancia, debemos recordar que la novación no se presume y que ha de constar suficientemente, bien expresamente o bien tácitamente.

La novación modificativa no exige para su constancia expresa un pacto escrito bastando un pacto verbal (por todas Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 1998 ) pero, en cualquier caso, este pacto verbal debe constar probado sin lugar a dudas.

Ha señalado el Tribunal Supremo que la mera actitud pasiva consistente en no rehusar el pago pese a ser parcial no es un hecho inequívoco del que se infiera el consentimiento en reducir la renta.

La prueba del pretendido acuerdo de reducción de la renta, de conformidad con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , corresponde al demandado por ser la prueba de un hecho, positivo y extintivo, a su cargo.

En el presente caso, no puede estimarse que haya probado el demandado la existencia del pretendido acuerdo, por cuanto las únicas pruebas propuestas han consistido en la documental, en los interrogatorios del demandante y del demandado y en la declaración de la única testigo DOÑA Visitacion , esposa del demandado.

La juzgadora de primera instancia considera que se deduce la existencia del acuerdo de las reclamaciones anteriores a la resolución del contrato en las que no se hace referencia alguna al importe parcial impagado, por lo que aplica la doctrina de los actos propios.

Sin embargo, consideramos no puede aplicarse la doctrina de los actos propios a la actuación del demandante de no reclamar las cuantías correspondientes a los impagos parciales hasta el año 2014.

En efecto, de la prueba practicada se deduce que en el Contrato de Arrendamiento de fecha 12 de enero de 2008 se pacta una renta de 1.500 euros mensuales.

El pago debe realizarse mediante transferencia bancaria.

A partir del mes de julio de 2009, el demandado deja de realizar la transferencia bancaria por importe de 1.500 euros y empieza a remitir la suma de 1.200 euros, hasta el mes de febrero de 2011, documento 9 de la demanda, al folio 23, hasta que, en el mes de marzo de 2011, hace dos transferencias, una de 1.200 euros y otra de 100 euros, documento 10 de la demanda, al folio 24, pasando a efectuar las transferencias de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2011, documentos 11 y 12 de la demanda, a los folios 25 y 26, por importe de 1.300 euros.

En el mes de octubre de 2011 no paga la renta.

El arrendador remite un primer requerimiento consistente en un burofax de 5 de noviembre de 2011, documento 1 de la contestación a la demanda, al folio 54, en el que reclama la el pago de la renta de octubre de 2011, por importe de 1.500 euros, (no 1.200 euros ni 1.300, sino 1.500 euros) más IBI y Basura, documento 1 de la contestación a la demanda, al folio 54.

El día 14 de noviembre de 2011, el arrendatario vuelve a librar transferencia bancaria por la suma de 1.200 euros correspondiente al mes de octubre de 2011.

Y el día 30 de noviembre de 2011 realiza una transferencia por el importe de 1.200 euros correspondiente al mes de noviembre.

El arrendatario continua pagando 1.200 euros hasta que el día 2 de abril de 2012, se pacta un Anexo al Contrato de Arrendamiento en el que se acuerda reducir la renta, con efectos desde el día 1 de enero 2012, a la suma de 1.200 euros, haciendo constar: 'quedan subsistentes y sin modificaciones el resto de cláusulas, cantidades y condiciones del contrato de arrendamiento antes referenciado'.

Finalmente, el día 13 de enero de 2013, se pacta un segundo Contrato de Arrendamiento, por un año, en el que se fija una renta de 1.200 euros.

El hecho de que el arrendador aceptara pagos parciales no significa ni aquiescencia ni renuncia al pago íntegro de la renta.

Al contrario, cuando se requiere de pago de la renta del mes de octubre de 2011, se reclama la cantidad pactada de 1.500 euros, y cuando se quiere reducir la renta, así se pacta, por escrito, y se fija la fecha a partir de la cual surge efecto dicha novación modificativa (1 de enero de 2012).

Por ello, consideramos que el demandado adeuda las sumas de 2.135,59 euros por el IBI de 2012, Tasa de basuras de los años 2011, 2012 y 2013 y suministro de agua, y la cantidad de 6.440 euros que se reclama en el recurso de apelación en concepto de rentas, lo que hace un total de 8.575,59 euros, cantidad de la que debe deducirse la fianza arrendaticia por importe de 3.000 euros, por lo que la deuda asciende a 5.575,59 euros.

Por todo lo expuesto, debemos estimar el recurso.

TERCERO.- Estimando el recurso y estimando parcialmente la demanda, conforme a los artículos 394.2 y 398.2 de la L.E.C ., no procede hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Abelardo contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de GRANOLLERS, en los autos de Procedimiento Ordinario número 1.117/2014, de fecha 14 de diciembre de 2015, debemosREVOCAR Y REVOCAMOSdicha sentencia, y en su lugar, estimando en parte la demanda, condenamos a DON Edemiro a pagar a DON Abelardo la cantidad de5.575,59 euros,más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de la presentación de la demanda, sin hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.