Sentencia CIVIL Nº 692/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 870/2017 de 10 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 870/2017 -A
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 274/2015
Parte recurrente/Solicitante: EGARFINK, S.L.
Procurador/a: Manuel Carreras Moysi Marotzke
Abogado/a:
Parte recurrida: Marino , Felicisima
Procurador/a: Cristina Borras Mollar
Abogado/a: Eudald Vendrell Ferrer
SENTENCIA Nº 692/2018
Barcelona, 10 de diciembre de 2018
La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por las Magistradas Dña. Mª
Dolors PORTELLA LLUCH, Dña. Amelia Mateo Marco y Dña. Maria Dolors MONTOLIO SERRA., actuando
la primera de ellas como Presidenta del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 870/17, interpuesto contra
la sentencia dictada el día 24/04/2017 en el procedimiento nº 274/15, tramitado por el Juzgado de Primera
Instancia nº 23 de Barcelona en el que es recurrente EGARFINK,S.L. y apelado Marino y Felicisima y
previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: ' ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda instada por la Procuradora d. CRISTINA BORRÁS MOLLAR en representación de d. Marino y Dª Felicisima contra EGARFINK, S.L. debò CONDENAR y CONDENO a la demandada, sin imposición de costas: -A satisfacer al actor la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL EUROS (145.000 EUROS) además de los intereses legales de la citada cantidad desde la reclamación judicial hasta el completo pago.' En fecha 8 de junio de 2017 se dictó auto aclaratorio, quedando la parte dispositiva la siguiente: ' NO HABER LUGAR al COMPLEMENTO de la Sentencia solicitado por por el Procurador d. MANUEL CARRERAS-MOYSI MAROTZKE en representación de EGARFINK, S.L.'

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dña. Amelia Mateo Marco.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Don Marino y Doña Felicisima formularon demanda contra EGARFINK, S.L., en la que ejercitaron la acción de resolución del contrato de compraventa celebrado el día 31 de julio de 2009, por incumplimiento de la demandada y la condena de ésta última a pagar el importe de 120.000 euros en concepto de importe doblado de las arras penitenciales entregadas; la cantidad de 25.000 euros, en concepto de pago a cuenta; la cantidad de 4.931,68 euros en concepto de daños y perjuicios por las obras y mejoras financiadas en la vivienda; la cantidad de 13.447,89 euros como daños y perjuicios derivados de incumplimiento contractual, consistentes en el alquiler de una vivienda; y, finalmente, la cantidad de 3.000 euros, en concepto de daños morales.

Alegaron los actores, en síntesis, en su demanda, que en fecha 31 de julio de 2009 suscribieron con la demandada un contrato denominado de 'reserva de compraventa' que en aquel momento era titularidad de la demandada en arrendamiento financiero. El precio pactado fue de 330.000 euros, entregando en el momento de la firma la cantidad de 60.000 euros como arras penitenciales. Con posterioridad, entregaron 25.000 euros más a cuenta del precio. El plazo de entrega de llaves se fijó el mes de diciembre de 2009, salvo que finalizaran las obras en curso con anterioridad a esa fecha, en cuyo caso la escritura se realizaría en el plazo de 15 días desde que ellos recibieran la comunicación de dicha finalización y de encontrarse la finca debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Se estableció también que la vendedora se obligaba a efectuar las modificaciones en el inmueble que ellos tuvieran a bien introducir. Muchas de esas modificaciones no sólo fueron escogidas por ellos, sino que comportaron una serie de desembolsos que fueron adelantando. Desde la firma del contrato y durante el año 2010, estuvieron en constante contacto con la otra parte. En diciembre de 2010 supieron que la vivienda se encontraba afectada por un embargo a favor de la TGSS, y además que estaba anunciada a la venta por un precio muy superior al pactado, por lo que interpusieron una demanda de medidas cautelares previas, solicitando la anotación preventiva de la demanda ya que tenían intención de solicitar el cumplimiento del contrato. Iniciado el procedimiento descubrieron que la vivienda se había vendido a un tercero lo que les obligó a reformular su solicitud solicitando el embargo preventivo. Finalmente, se desestimó la petición de embargo preventivo. Como no podían solicitar ya el cumplimiento del contrato, en esta demanda, solicitaban la declaración de incumplimiento de la otra parte, con la consiguiente resolución, sí como la condena de la parte demandada a la indemnización de los daños y perjuicios causados.

La demandada se opuso a la demanda.

Alegó EGARFINK, en síntesis, en su contestación que lo que se suscribió en su día fue un contrato de reserva de compraventa, con entrega de arras penitenciales, como 'precio de reserva' y no como pago del precio a cuenta, sin traditio, por lo que no se le podía denominar contrato de compraventa. No podía acordarse la resolución del contrato de reserva por cuanto el mismo se debía considerar resuelto y extinguido desde el 9 de febrero de 2011, fecha en que se otorgó escritura de compraventa de la vivienda a favor de un tercero. El plazo de entrega que se estableció en el contrato de reserva de compraventa no tenía carácter esencial. Entre los pactos establecidos, en el pacto quinto se permitía a ambas partes desistir del mismo, y es lo que debe entenderse que hizo la actora, pues se pactaron expresamente arras penitenciales. En el pacto sexto se facultaba a la parte compradora a instar modificaciones en el inmueble para adaptar la vivienda a su gusto personal, pero los actores no tuvieron intención alguna de hacer frente al aumento de los costes que ello suponía pretendiendo siempre abonar únicamente lo que establecía en el contrato como precio, 330.000 euros. El procedimiento de medidas cautelares se desestimó sin imposición de costas por auto de 17 de junio de 2011, pero en el escrito que dio origen al procedimiento, de fecha 20 de diciembre de 2010, la otra parte ya reconocía que EGARFINK estaba en condiciones de otorgar la escritura de compraventa. En todo caso, lo que se dio fue un incumplimiento de los compradores, porque: 1) faltó el abono del precio restante o acreditar que se disponía de él; y, 2) hubo negativa de la actora a hacer frente a los gastos de las obras recogidas en el pacto sexto del contrato. Por ello, al no haber habido incumplimiento contractual por su parte, no procedería fijar cantidad alguna en concepto de daños y perjuicios.

La sentencia de primera instancia razona que el cumplimiento del contrato ha devenido imposible al haberse vendido a un tercero la vivienda, que la demandada manifestó al actor la facultad de resolver el contrato señalando el incumplimiento de la parte compradora y que los actores no instaron el cumplimiento del contrato, sino que existió una aceptación tácita de la resolución contractual, más bien del desistimiento, por lo que nos hallamos ante un desistimiento de la demandada aceptado por la actora, por lo que la consecuencia es la establecida en el pacto quinto, es decir, la devolución por duplicado de las cantidades entregadas. Razona también que al existir incumplimiento de ambas partes, no se puede declarar la resolución del contrato, ya resuelto de facto, porque lo que se ha producido es un desistimiento. Considera que el desistimiento del demandado hace que deba devolverse el doble del importe de reserva, 120.000 euros, sin que nada más pueda pedirse. La cantidad de 25.000 euros entregadas a cuenta del precio, deberá devolverse también y desestima la reclamación de resto de cantidades, por lo que estima parcialmente la demanda y condena a la demandada a pagar a la actora la cantidad de 145.000 euros, más intereses desde la reclamación judicial, sin imposición de costas.

Contra dicha sentencia se alza la demandada alegando: (i) incongruencia omisiva, infracción de normas o garantías procesales, vulneración del principio de rogación e incongruencia del fallo; ii) inexistencia o no vigencia del vínculo contractual por lo que no se puede rescindir lo que no existe; (iii) falta de rechazo por parte de la actora de su declaración resolutoria unilateral; (iv) inexistencia de presupuestos para la aplicación del art. 1.124 CC.

La parte actora se ha opuesto al recurso.



SEGUNDO. Incongruencia omisiva de la sentencia. Inexistencia.

Alega la demandada como primer motivo del recurso que la sentencia incurre en incongruencia omisiva porque no se pronuncia sobre la resolución contractual que interesaba la otra parte que se declarase, y de la que finalmente dependía la posible condena al resto de los pedimentos. Señala que el contrato objeto del procedimiento ya había sido resuelto por lo que no había nada que resolver, y, en el caso de que hubiera habido incumplimiento, como habrían sido ambas partes las que habrían incumplido, ello imposibilitaría al actor ejercitar la acción del art. 1.1.24 CC.

Y, relacionado con ese primer motivo, argumenta que se habría producido una infracción de normas procesales y vulneración del principio de rogación porque la actora nunca sostuvo que hubiera habido un desistimiento por su parte, sino que lo que siempre ha sostenido es que había incumplido el contrato.

Los actores solicitaron que se declarara la resolución del contrato de compraventa, o de reserva de compraventa, poco importa a los efectos que ahora interesan la denominación que se le dé, por incumplimiento de la otra parte, que era la vendedora, y como consecuencia de ello que se le condenase al pago de determinadas cantidades.

Ocurre, sin embargo, que en el pacto tercero de ese contrato se estableció que en ese momento los actores entregaban la cantidad de 60.000 euros en concepto de arras penitenciales, y entre las cantidades que se solicitaban en la demanda estaba la devolución doblada de las arras penitenciales (120.000 euros), ya que, según se argumentaba en el hecho cuarto de la demanda, '...procede que se considere un desistimiento en el sentido del pacto quinto del contrato...' La sentencia de primera instancia razona en el fundamento jurídico tercero 'no puede por todo ello, al existir incumplimiento de ambas partes, declarar la resolución del contrato -ya resuelto de facto- en cuanto que lo que se ha producido es un desistimiento', y es por tal razón por lo que estima parcialmente la demanda y condena al pago de parte de las cantidades reclamadas.

A la incongruencia omisiva se refiere la STS de 1 de abril de 2008 cuando dice ' Sólo cabe tildar de incongruente la respuesta judicial por falta de argumentación concreta acerca de una cuestión cuando no cabe entender que hay una desestimación implícita derivada claramente de lo razonado en el cuerpo de la resolución'.

Por otro lado, según enseña la STC 73/2009, de 23 de marzo, la modalidad de incongruencia de que estamos tratando sólo existe, en interpretación del art. 24 CE, cuando habiendo dejado el órgano judicial sin respuesta alguna de las cuestiones planteadas por las partes no quepa interpretar razonablemente el silencio como una desestimación tácita, al poder inferirse que es así del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución.

En el caso de autos se resolvió sobre el pedimento relativo a la resolución contractual, lo que ocurre es que no se trasladó al fallo, quedando tácitamente desestimado.

Es decir, no se incurrió en incongruencia 'infra petita'.

Cuestión distinta es que la sentencia incurra en algún momento en un cierto confusionismo al abordar la calificación jurídica del comportamiento de las partes o extraiga consecuencias que de acuerdo con la propia calificación que establece no se acomodarían a las previstas en la ley, que es lo que se analizará más adelante, pero no por ello puede tildarse de incongruente.



TERCERO. Vulneración del principio de rogación e incongruencia del fallo. Inexistencia.

Relacionado con el primer motivo analizado, argumenta la apelante que la sentencia habría incurrido también en una infracción de normas procesales y en vulneración del principio de rogación porque la actora nunca sostuvo que hubiera habido un desistimiento por su parte, sino que lo que siempre ha sostenido es que había incumplido el contrato. Por ello, al fundamentarse en hechos distintos de los que constituyen el soporte fáctico de las pretensiones de la parte actora, se le ha causado indefensión.

La prohibición del cambio de demanda tiene su fundamento último en la prohibición de la indefensión que se contiene en el artículo 24 CE, pues si se permitiera al actor variar algún aspecto esencial de la pretensión -petición, 'causa petendi' o los sujetos-, estaría limitando las posibilidades de defensa de la demandada o vulnerando el principio de igualdad de armas.

El Tribunal Supremo en S. de 18 de junio de 2012 dejó sentado que la 'causa petendi' no se encuentra integrada exclusivamente por hechos en abstracto al margen de su consideración jurídica, sino que por ' causa de pedir debía entenderse el conjunto de hechos jurídicamente relevantes para fundar la pretensión ( SSTS 19-6-00 en rec. 3651/96 y 24-7-00 en rec. 2721/95 ), los hechos constitutivos con relevancia jurídica que constituyen condiciones específicas de la acción ejercitada ( STS 16-11-00 en rec. 3375/95 ), o bien los hechos jurídicamente relevantes que sirven de fundamento a la petición y que delimitan, individualizan e identifican la pretensión procesal ( SSTS 20-12-02 en rec. 1727/97 y 16-5-08 en rec. 1088/01 )'. Por tanto, la causa de pedir tiene un componente jurídico que la conforma y sirve de límite a la facultad del juez de aplicar a los hechos el derecho que considere más procedente, esto es, limita el 'iura novit curia'. Este límite tiene fiel reflejo en el artículo 218 LEC , al disponer que el tribunal ha de resolver conforme a las normas aplicables al caso pero sin acudir a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer.

Sin embargo, la distinción entre el componente jurídico de la causa de pedir y la posibilidad de aplicar las normas jurídicas por el juez, 'iura novit curia', no es siempre clara, o mejor, no siempre presenta unos contornos precisos. Por esta razón, nuestra actual jurisprudencia admite la posibilidad de un cambio en la calificación jurídica de los hechos en los supuestos de error o imprecisión de la parte, si bien este cambio debe extraerse de los propios hechos alegados y conformados, en cuanto han podido ser objeto de discusión sin alterar los términos del debate siempre que no haya podido causar indefensión a cualquiera de los litigantes ( STS 550/2008, de 18 de junio).

En el caso de autos, la Juez 'a quo' no ha alterado los hechos, sino que ha fundado su decisión única y exclusivamente en los introducidos por las partes que ha considerado probados. Y, tampoco ha modificado la causa de pedir, pues ha analizado esos hechos y el 'petitum' de la demanda a la luz de la causa o razón de pedir esgrimida por la actora en relación con los mismos, aunque haya calificado de desistimiento lo que la demandante calificaba de incumplimiento, sin que por ello se haya incurrido en incongruencia.



CUARTO. Contrato celebrado por las partes. Desarrollo del mismo.

Las partes hoy en litigio celebraron un 'contrato de reserva de compraventa' el día 31 de julio de 2009, en virtud del cual la hoy demandada reservaba a los actores la venta de uno de los tres pisos resultantes de la división que proyectaba llevar a cabo en un inmueble de la que era arrendadora financiera y cuya licencia de obras mayores estaba pendiente de ser concedida por el Ayuntamiento. El precio que se pactó por dicha venta fue de 330.000 euros, entregando en ese acto los actores la cantidad de 60.000 euros en concepto de arras penitenciales. Se estableció como plazo máximo para la entrega de llaves el mes de diciembre de aquel mismo año, pero al mismo tiempo se decía que se computaría como tiempo de ejecución el periodo máximo de tres meses, una vez se otorgase la correspondiente licencia, y que una vez acabadas las obras aunque fuera con anterioridad a ese plazo la parte compradora se comprometía a otorgar la escritura de compraventa una vez fuese avisada de la finalización de la reforma y ésa se encontrase totalmente acabada y la finca inscrita en el Registro de la Propiedad como finca independiente. También se establecía en el contrato que la parte vendedora efectuaría las modificaciones en el inmueble que los futuros compradores tuvieran a bien describir, para adaptar la vivienda a su gusto personal, eligiendo personalmente los materiales y siempre que estos no alterasen las normativas vigentes de seguridad y pudiesen afectar a la entrega de la cédula de habitabilidad.

Con posterioridad a la suscripción del contrato los actores entregaron 'a cuenta de la compra', la cantidad de 20.000 euros en fecha 2 de diciembre de 2009; 4.000 euros, en 9 de enero de 2010; y, 1.000 euros, en 11 de marzo de 2010. En total, 25.000 euros.

Consta acreditado a través de los numerosos emails que se dirigieron las partes que no se observaron los plazos previstos en el contrato, no obstante lo cual ambas partes mantuvieron vigente el contrato. Fue a finales del año 2010 cuando la ya crítica relación que mantenían se agravó, produciéndose el desencuentro final que ha desembocado en el presente procedimiento, en el cual sostienen cada una de ellas que fue la otra parte la que incumplió el referido contrato, y por tanto que es sobre la otra sobre la que se han de proyectar las consecuencias del incumplimiento.

Básicamente, lo que sostienen los actores es que a finales del año 2010 se enteraron de que la vivienda se encontraba afectada por un embargo preventivo a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social respecto del derecho de opción de compra que en dicho momento ostentaba la demandada en virtud del arrendamiento financiero de que era titular y, además, que había puesto a la venta la vivienda por un precio muy superior al pactado con ellos, lo que les llevó a instar un procedimiento de medidas cautelares en el que solicitaron la anotación preventiva de la futura demanda que tenían intención de presentar para pedir el cumplimiento del contrato, petición que modificaron por la de embargo preventivo al enterarse de que la demandada había vendido la vivienda, siendo finalmente desestimada dicha medida cautelar.

Por su parte la demandada sostiene que fueron los actores los que incumplieron el contrato porque nunca acreditaron tener el dinero restante para pagar el precio, y además se negaron a hacer frente a los gastos de las obras extra que se habían hecho a su instancia fuera de presupuesto.

Veamos qué es lo que se desprende de los documentos obrantes en autos.

Los emails que las partes intercambiaron (doc. 10 de la demanda) revelan que en la segunda semana del mes de julio de 2010 los actores ya insistían en que estuviesen acabadas totalmente las obras e instalaciones necesarias para tener los suministros, mientras que Don Santiago , apoderado de la demandada que fue quien llevaba este tema, hablaba de ir a la Notaria a escriturar. En estos emails se pone de manifiesto la prisa que tenían los actores por mudarse en la vivienda, si bien ponían como condición que las instalaciones estuvieran correctamente hechas, porque había algún problema con el agua, al tiempo que le manifestaban a Don Santiago que el Notario de Berga con el cual se tenía que firmar la escritura estaba esperando que le entregase unos documentos porque por su parte (la de los compradores) estaba todo preparado, en referencia a la concesión de la hipoteca para financiar la adquisición, la cual estaba condicionada ' a que el Sr. Santiago presenti a la notaria el dret d'us de vivenda que encara no disposa ' (email de 7 de julio de 2010).

La semana siguiente los emails ponen de manifiesto que la vivienda todavía no tenía agua, según se quejaban los actores, mientras que Don Santiago les comunicó que el piso lo había cerrado con llave (hasta entonces podían acceder los actores), porque, según les decía, estaba muy enfadado ya que había una tercera persona que le había dicho que la actora había comentado que no tenían intención de pagar más dinero que el precio que se establecido en el contrato, amenazándoles con deshacer la operación devolviéndoles el dinero.

Pero, al propio tiempo, existen correos del actor en los que solicita a Don Santiago que les envíe los gastos que considere que tienen que pagar ellos, lo que nunca efectuó este último.

Durante el mes de octubre el intercambio de emails entre las partes revela que el piso aun no tenía agua y que los actores no sólo no estaban dispuestos a pagar nada más que lo estipulado en el contrato, sino que comunicaron a la otra parte que una de las tareas que habían encargado a su abogado era determinar qué es lo que podían reclamarle, a lo que Don Santiago contestó: ' Inicia el proceso, ya no tenéis piso' (email de 27 de octubre de 2010).

En fecha 10 de noviembre de 2010, el letrado de los actores envió un requerimiento a la demandada en la que le comunicaba que habían tenido conocimiento de la existencia de un embargo por 217.000 euros, lo que, unido a los otros incumplimientos contractuales, le obligaba a requerirle para que diera respuesta satisfactoria y por escrito, con las debidas garantías, de la voluntad de cumplir el contrato con fijación de día y hora para la entrega de llaves y firma de la escritura.

Después de este requerimiento se llevó a cabo una reunión de las partes con sus respectivos letrados, que se celebró el día 14 de diciembre de 2010, -fecha en que la demandada tenía ya a la venta el piso en una web por un precio de 445.000 euros-. En esa reunión no se llegó a ningún acuerdo, y con fecha 17 de diciembre de 2010, la demandada envió un burofax a los actores comunicándoles su decisión de resolver el contrato por no haber aclarado si disponían o no del dinero que restaba por satisfacer y además por su reiterada negativa a hacer frente a los extras que se habían realizado en el piso fuera de presupuesto y su actitud de no abonar más que la cantidad fijada en el contrato de 330.000 euros.

La siguiente actuación fue la presentación de la demanda de medidas cautelares por parte de los actores a que antes nos hemos referido.



QUINTO. Interpretación de la actuación de las partes y significación jurídica de la misma.

La apelante sostiene en su recurso que, como la propia sentencia reconoce, el contrato que le vinculaba con los actores se resolvió de facto cuando ella vendió el piso a un tercero, lo que determinaría la imposibilidad de aplicar el art. 1.124 CC, y, además, que los actores no rechazaron la declaración resolutoria unilateral comunicada en el burofax de 17 de diciembre de 2010, lo que debería dar lugar a la desestimación de la demanda. Insiste en que los actores no tenían intención de cumplir el contrato y comprar la vivienda porque además de negarse a pagar los extras del piso, no contestaron el burofax oponiéndose a la resolución o alegando cualquier otra circunstancia que mostrase su negativa a aceptar el requerimiento, ni acreditaron estar en disposición de hacer frente al pago del precio.

El análisis de la actuación de las partes que reflejan los documentos aportados a autos no corroboran la tesis de la apelante, sino que revelan, por el contrario, que fue ella la que con su conducta desistió del contrato, como concluye la sentencia de primera instancia, pues a la hora de tratar la figura del desistimiento en relación con el incumplimiento contractual cuando, como ocurre en el presente caso, existen arras penitenciales, la jurisprudencia siempre ha señalado que no puede haber forma más clara de desistimiento que la de quien incumple, desde la clásica STS 13 mayo 1930, que declaró que en el caso de que uno de los dos contratantes incumpla, queda la otra parte legitimada para pedir la pérdida o la entrega duplicada, de la cantidad entregada.

Es decir, toda la argumentación de la apelante sobre la imposibilidad de considerar un desistimiento cuando se sostenía la resolución por incumplimiento resulta totalmente artificiosa.

Según el documento nº 2 aportado por la demandada, ésta solicitó un préstamo de 220.000 euros destinado a la cancelación de la deuda que mantenía con la Seguridad Social, el cual fue aprobado en fecha 28 de septiembre de 2010 y no fue hasta el día 10 de diciembre de 2011 que la demandada firmó las escrituras de ejercicio de la opción de compra que tenía en virtud del arrendamiento financiero, de segregación de piso vendido a los actores, y de cancelación del embargo.

Es decir, a pesar de los apremios del apoderado de la demandada a los actores en el mes de julio para escriturar la compraventa, aquélla no estaba todavía en disposición de otorgar la escritura en aquellas fechas.

Por lo que se refiere a la actuación de los actores, es cierto que manifestaron que no se harían cargo de los extras que la demandada hubiera introducido a petición suya en el piso, pero también lo es que dicha afirmación se produjo en octubre del 2010, (doc. 1 de la contestación), cuando la entrega del piso ya se había demorado más de medio año en relación con el plazo previsto en el contrato, y en una situación de necesidad por su parte, desde hacía meses, de contar con la vivienda, siendo así que la escrituración y entrega de la misma no parecía que fuera a producirse con inmediatez. Es decir, en una situación que les estaba causando perjuicios. Además, el actor le había requerido previamente a la demandada para que le informara con detalle de cuáles eran los gastos que tenían que asumir, lo que ésta no hizo jamás. La actora mostró ya entonces una actitud que no resultaba acorde con una voluntad real de fijar el 'sobreprecio' y de vender.

Ni siquiera en este pleito ha concretado cuáles eran esos sobrecostos que dice haber asumido por encima de lo que estaba presupuestado en el proyecto.

En definitiva, el tema de la oposición genérica de los compradores a hacerse cargo de un sobrecosto que ni consta que se hubiera producido efectivamente, ni, de haberlo, consta a cuanto ascendía, ni se dio a aquéllos la ocasión de discutirlo o de someter la discusión a los técnicos de la obra como se preveía en el propio contrato, en modo alguno puede considerarse incumplimiento relevante que autorizase a la vendedora a resolver el contrato.

El siguiente incumplimiento que atribuye la ahora apelante a los actores es que nunca le acreditaron que tuviesen el dinero para pagar el precio, lo que carece de cualquier fundamento y aparece como un argumento en el que ahora pretende escudarse para intentar ocultar que era ella la que ya no quería vender.

La primera vez que la demandada se refirió al tema de que los actores no le habían aclarado si disponían del dinero para hacer frente al precio pactado fue en el requerimiento resolutorio que les dirigió el día 17 de diciembre de 2010, cuando: 1) jamás antes se había cuestionado ese tema, 2) la demandada había manifestado ya su voluntad de no vender (email de 4 de noviembre de 2010: 'ya no tenéis piso'), y, 3) habían sido los actores precisamente los que durante el mes de julio del año 2010 habían insistido a la demandada en escriturar de inmediato porque tenían el crédito concedido y toda la documentación en la Notaría de Berga en que se debía otorgar la escritura.

En conclusión, ningún incumplimiento puede imputarse a los actores.

Por el contrario, su voluntad de comprar hasta el último momento está totalmente probada.

En fecha 10 de noviembre de 2010 dirigieron una comunicación a la demandada donde además de manifestarle su inquietud por la existencia del embargo, le requería para que en el plazo de cinco días fijara día y hora para la entrega de llaves y la firma de la escritura.

Y, en cuanto a la falta de manifestación por parte de éstos al requerimiento resolutorio que les envió la demandada el 17 de diciembre de 2010, tampoco puede entenderse como aquiescencia a lo que en aquel se contenía, cuando de inmediato formularon los actores una demanda de medidas cautelares para garantizar el buen fin del procedimiento en que pensaban solicitar el cumplimiento del contrato, lo que se frustró porque entretanto la demandada vendió el piso por un precio mayor.

Corolario de todo lo anterior es que los actores siempre tuvieron una voluntad clara y manifestada de formalizar la compraventa y estaban en disposición de hacerlo, mientras que fue la demandada la que se apartó de los compromisos asumidos vendiendo el piso a terceras personas. Es decir, incumplió aquéllos, lo que a los efectos de la aplicación del art. 1454 CC equivale a un desistimiento, con la consecuencia que en dicho precepto se establece, de devolución de las arras por duplicado, así como la cantidad de 25.000 euros que se entregó 'a cuenta del precio'.

Procede, por todo lo razonado, la desestimación del recurso.



SEXTO. Costas.

Las costas de la alzada serán de cargo de la apelante ( art. 398.1, en relación con el 394.1 CC).

Fallo

EL TRIBUNAL ACUERDA: Desestimar el recurso de apelación interpuesto por EGARFINK, S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Barcelona en los autos de que este rollo dimana, la cual confirmamos, con imposición a la apelante de las costas de la alzada.

Con pérdida del depósito consignado.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469- 477- disposición final 16 LEC), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.