Sentencia Civil Nº 693/2003, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 489/2002 de 21 de Julio de 2003

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 18

1280A

C/ FERRAZ, 41

Tfno.: 91.397.18.82 Fax: 91.397.18.84

N.I.G. 28000 1 7007577 /2002

Rollo: RECURSO DE APELACION 489 /2002

Proc. Origen: MENOR CUANTIA 325 /2000

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 16 de MADRID

Ponente: ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

De: María Inmaculada

Procurador: MARIA JESUS RIVERO RATON

Contra: SANEMI,S.L., CAJA DE AHORROS DE VALENCIA, CASTELLON Y ALICANTE,

BANCAJA

Procurador: SUSANA CLEMENTE MARMOL, MARTA ORTEGA CORTINA

MADRID veintiuno de julio de dos mil tres

SENTENCIA Nº

Magistrados:

Ilma. Sra. Dª. GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ

Ilmo. Sr. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

Ilmo. Sr. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta

por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos

sobre resolución de contrato de compraventa, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 16

de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandante DOÑA María Inmaculada representada por la Procuradora Sra. Rivero Ratón y de otra, como

apelados demandados SANEMI, S.L. representada por la Procuradora Sra. Clemente Marmol

y CAJA DE AHORROS DE VALENCIA, CASTELLÓN Y ALICANTE (BANCAJA) representada

por la Procuradora Sra. Ortega Cortina y como demandado Don Ignacio ,

seguidos por el trámite de menor cuantía.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JESÚS RUEDA LÓPEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Madrid, en fecha 1 de abril de 2002, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que ESTIMANDO LA EXCEPCIÓN DE CADUCIDAD DE LA ACCIÓN prevista en el art. 1.486 Cc, DESESTIMO LA DEMANDA, interpuesta en nombre de Dª. María Inmaculada , contra las demandadas SANEMI, S.L. y CAJA DE AHORROS DE VALENCIA, CASTELLÓN Y ALICANTE (BANCAJA), a las que se absuelve de la misma. Se tiene a Dª. María Inmaculada por DESISTIDA de su demanda interpuesta contra D. Ignacio , todo ello con imposición de costas a la actora".

SEGUNDO.- Por la parte demandante se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 17 de julio de 2003.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitada por la parte actora en su día, con fundamento legal en los arts. 1484, 1101 y cc C.c. la acción de resolución del contrato de compraventa documentado en escritura pública de fecha 5 de agosto de 1999 que tenía por objeto la vivienda sita en Madrid c/ DIRECCION000 nº NUM000NUM001NUM002 al manifestar la demandante la existencia de gravísimas humedades en la misma que la hacían impropia para el uso a que se le habría de destinar, así como en exigencia de la devolución del precio pagado más los gastos derivados del contrato, de la posesión de la misma y de la necesidad de obtener un crédito hipotecario para la adquisición, más la suma que se reclamaba en concepto indemnizatorio por los perjuicios causados derivados de la mala fe de la vendedora, se opuso ésta a la demanda alegando con carácter previo la falta de litisconsorcio pasivo necesario por no demandarse a la acreedora hipotecaria, lo que motivó la llamada de la misma al litigio, siendo dictada sentencia en la instancia por la que se desestimaba la demanda al apreciarse por el Juzgador la caducidad de la acción ejercitada con fundamento en el artº. 1490 C.c., e interponiéndose por la demandante el recurso que es ahora objeto de consideración en esta alzada y que ha venido a fundamentarse en la discrepancia con la sentencia recurrida al no hacer aplicación de la doctrina jurisprudencial en cuanto a la distinción del cumplimiento por entrega de cosa defectuosa con el incumplimiento por inhabilidad del objeto que determina la aplicación del plazo prescriptorio ordinario, instando la revocación de la sentencia y la estimación de la demanda.

SEGUNDO.- Planteada así la cuestión en esta alzada ha de procederse al examen conjunto de la cuestión referida a la aplicación del artº. 1490 C.c. con la de la existencia de un incumplimiento contractual total o de un mero cumplimiento defectuoso, por lo que primeramente cabe entrar a considerar si la acción entablada por la actora, debe ser la correspondiente a vicios ocultos, o la correspondiente a hipótesis de entrega de cosa distinta a la pactada, o aliud pro alio en la medida en que la primera está sometida al plazo de caducidad de 6 meses del citado art. 1490 Cc. que es lo estimado por el Juzgador de instancia y la segunda al de prescripción de 15 años en tanto que derivada la acción del art. 1101 C.c.

Pues bien, sobre tal cuestión ha de tenerse presente que el saneamiento por vicios ocultos y, más concretamente la aplicación del plazo del art. 1490 C.c. ha sufrido una decisiva evolución en virtud de una línea jurisprudencial consolidada basada en su intención de tutelar los derechos del adquirente y evitar así las frecuentes injusticias en los que se traducía la rigurosa aplicación de la doctrina del saneamiento y en especial del plazo de caducidad para el ejercicio de la acción correspondiente, de manera que por el TS se ha matizado la diferencia que existe entre, por un lado, el aliud pro alio, que comporta el incumplimiento de la obligación del vendedor de entregar la cosa pactada en el negocio jurídico, con sometimiento al plazo de prescripción de 15 años y, por otro lado, la prestación viciada a los efectos de la acción edilicia del art. 1490 Cc. doctrina ésta plasmada entre otras en sus sentencias de 8 de Abril de 1992 y 14 de Noviembre de 1994 en cuya virtud la prestación diversa o aliud pro alio comprende una doble hipótesis, a saber: la de entrega de cosa distinta a la pactada y la de incumplimiento por inhabilidad del objeto o por insatisfacción objetiva del comprador, que la hace impropia para el uso a que se le destina. Ciertamente, a la Sala no le es ajena la dificultad que muchas veces presenta en la práctica la superposición de ambas figuras, cuando de lo que se trata es de valorar el alcance que deba dársele a la expresión "hacerla impropia para el uso a que se le destina"; sin embargo el sometimiento de la cuestión a hipótesis de aliud pro alio debe entenderse presente en circunstancias donde la entidad de la insatisfacción o de incumplimiento por inhabilidad es de tal magnitud que frustra objetivamente el objeto del contrato, y con lo cual el interés en proteger la seguridad del tráfico mercantil, patentizado en la perentoriedad del plazo de 6 meses del art. 1490 C.c. debe ceder terreno en aras de la eficaz protección del comprador, por lo que en tal caso el plazo prescriptorio sería el ordinario de quince años, de lo que se sigue que la cuestión se liga a la determinación de si en este caso nos hallamos ante unas meras imperfecciones o defectos ocultos o ante la entrega de algo distinto a lo querido adquirir por ser totalmente inhábil para la finalidad perseguida.

Pues bien es claro que en este caso la existencia de unas gravísimas humedades en la vivienda adquirida constituyen un vicio oculto y grave en el piso vendido que le hacen plenamente inhábil para la finalidad para la que fue adquirido, inhabilidad de tal magnitud que frustra objetivamente el fin del contrato y que por tanto no determina la mera existencia de un vicio oculto sino de un incumplimiento contractual no incluido en el contenido del artº. 1490 C.c.. La vivienda se adquirió para vivir en ella y en realidad la misma es plenamente inhabitable. Que ello es así se deriva de las pruebas obrantes en autos y muy especialmente del dictamen pericial del que basta la lectura de algunas de las conclusiones obrantes en sus páginas 12 y 13, folios 407 y 408 de los autos, y la observación de las fotografías anexas. Así en la página 12 se afirma que "La vivienda objeto de pericia, tiene un problema de humedades generalizado, el cual ha producido una serie de desperfectos y deterioros importantes en los elementos constructivos de la misma" y añade que "la humedad afecta al 100% de los paramentos verticales ...Igualmente con toda probabilidad, los suelos estará afectados a ser una deficiencia generalizada en toda la vivienda..", concluyendo en su página 13 que la finca "...tal y como se encuentra en la actualidad NO es habitable desde el punto de vista de salubridad y ornato ..." A lo anterior nada obstan las demás conclusiones del informe pericial en cuanto a que no existe ruina técnica ni económica o que la vivienda sería habitable si se procediera a las reparaciones cuantiosas que menciona desde el momento en que lo debatido en esta litis no es si los defectos pueden o no ser reparados o si la vivienda está o no en ruina, sino si esos defectos han impedido la finalidad para la que fue adquirida, la han hecho inhábil para habitar en ella, y es obvio que así es hasta el punto de que la propia vendedora demandada pregunta al perito si las humedades han podido agravarse por el hecho de que la vivienda estuviera cerrada desde septiembre de 1999, hecho este del cierre reconocido significativo de su inhabitabilidad puesto que fue adquirida en agosto de ese mismo año.

TERCERO.- Establecido, pues, que la existencia de esas gravísimas humedades constituye en el presente caso un vicio oculto y grave del piso vendido, la consecuencia jurídica que el artículo 1.486 C.c. deriva de este hecho, con independencia de que el vendedor fuera o no conocedor de dicho defecto, es la rescisión del contrato o una rebaja del precio, a elección del comprador y habiendo optado el mismo por la primera de las opciones así habrá de acordarse si bien con las precisiones que posteriormente se efectuarán.

La resolución del contrato supone el retorno de las cosas al estado en que se encontraban en el momento de su celebración y, caso de que el vendedor hubiera actuado de mala fe por conocer los defectos y no comunicarlos al comprador, una indemnización por daños y perjuicios; que es lo instado en esta litis. Ahora bien, en el presente caso no se ha acreditado que hubiera existido mala fe por el vendedor no constando prueba alguna de la que pueda derivarse esa conclusión. Desde luego no lo es el hecho de que se realizasen por el mismo determinadas obras de adecentamiento de la vivienda dada su antigüedad y estado al haber sido adquirida en subasta pública ni el hecho de que se "desprendieran" rápidamente de la misma desde el momento en que está expresamente reconocido que la finalidad de su adquisición en tal forma por la vendedora era el lucrarse en su pronta reventa. Pero es que además del informe pericial se deriva que el surgimiento de esas humedades a la altura de 40 cm. de los paramentos verticales se puede producir por la aplicación de un mortero hidrófugo es de suponer que en esas obras de adecentamiento, y además que las mismas no son permanentes sino estacionales, por lo que dado el escaso periodo de tiempo en que la vendedora fue propietaria no puede sin más presumirse que conociera el problema. Pero es que además el mero hecho de haber ejecutado esas obras y haber procedido a la realización de operaciones de impermeabilización lo que denota es lo contrario a la mala fe desde el momento en que antes de proceder a la venta, de conocer las humedades, intentó subsanar el problema, no ocultarlo, de manera que si la solución no fue satisfactoria ello determinará la procedencia de la resolución contractual pero en modo alguno la constatación de un proceder malicioso.

Ante ello el comprador solo tiene derecho a que se le abonen los gastos que pagó y es su determinación otro de los problemas suscitados en esta litis dada la reclamación económica formulada. Este problema se centra en el alcance que se ha de dar a la expresión "gastos que pago", es decir, si por ello se entiende solo los gastos del contrato y los que se le hayan ocasionado por los defectos de la cosa vendida o si se incluyen también los gastos tenidos para la obtención del dinero del precio pagado, la financiación del precio, y tal cuestión ha de resolverse jurídicamente en el primero de los sentidos antes señalados, pues en ningún momento el Código Civil tiene en consideración el coste de la financiación del precio como concepto integrante de lo que se ha de devolver por quien está obligado a ello como se deriva del contenido del artº. 1303 C.c. y en todo caso, tal coste financiero solo podría tener la consideración de daño o perjuicio indemnizable, indemnización que no cabe en el presente caso por lo antes dicho sobre la no probada mala fe de la vendedora.

Consecuencia de ello el vendedor solo tendrá obligación de pagar los gastos que el comprador hubiera realizado con ocasión del contrato de compraventa que se resuelve, es decir, la devolución del precio percibido y los gastos notariales y registrales realizados por el comprador, con exclusión de la reclamación de los pagos efectuados en relación con el préstamo hipotecario, cuotas de comunidad, consumo de agua y pago de la comisión abonada al agente mediador en la venta desde el momento en que se ignoran las relaciones existentes entré tal mediador y la actora en cuya virtud le abonase cantidad alguna, menos aún cuando no ha sido parte en la litis y desde el momento en que ello no ha sido una cantidad pagada a la demandada vendedora por la demandante. De la misma forma no es repercutible el importe de las cuotas ya devengadas de la hipoteca puesto que si el vendedor está obligado a la devolución del total precio percibido ello implicaría un doble abono.

En su virtud la resolución del contrato determina que la demandante haya de devolver a la demandada la vivienda adquirida, con las prevenciones que luego se dirán, y ésta habrá de pagar a la compradora el precio de la venta ascendente a 10.000.000.- pts toda vez que aunque en la escritura se hizo constar como tal el de 9.000.000.- pts. consta anteriormente firmado un documento de compraventa ratificado por la demandada mediante la escrituración pública en la forma en que se pactaba como de aceptación expresa o tácita de las operaciones del mediador, documento éste en el que se pactaba la suma primeramente citada y se reconocía entregada por la compradora la suma de 500.000.- pts, de manera que si éstas no fueron entregadas por el agente a la vendedora ello no es algo que incumba a la actora desde el momento en que tal agente actuaba en nombre de aquélla que era quien debía aceptar expresa o tácitamente la venta según el párrafo segundo de las "condiciones jurídicas" del documento nº 1 de la demanda, folio 10 de los autos. A tal suma habrá de añadirse la cantidad de 51.553 .- pts, folio 122 de los autos y 22.546.- pts, folio 124, en tanto que gastos derivados de la intervención notarial y registral en la compraventa, con lo que la cantidad a reintegrar asciende a 10.074.079.- pts.

CUARTO.- Con ello no terminan las cuestiones planteadas en esta litis desde el momento en que ha de resolverse la cuestión derivada de la necesidad de entrega por la actora de la vivienda adquirida a la vendedora una vez se reintegre el precio y ello en relación con la llamada a los autos de la entidad concedente del préstamo hipotecario.

Puede en principio estimarse que tal llamada no era en modo alguno necesaria. Efectivamente aunque la resolución del contrato de compraventa sobre un bien inmueble implica necesariamente la rectificación de las inscripciones en el Registro de la Propiedad, y como última inscripción después de la compraventa cuya resolución se pretende existe una hipoteca que garantiza el préstamo de un tercero (Bancaja) sobre la base de la propiedad de la actora, no por ello era absolutamente preciso llamar al pleito en litisconsorcio pasivo necesario legal al titular del derecho real de garantía toda vez que como tiene manifestado el TS en su sentencia de 1 de julio de 2002, no es de aplicación el artº. 40 LH al no tratarse de un procedimiento sobre la rectificación del Registro y por otro lado la citada Caja no fue parte en el contrato de compraventa y, por tanto, carece de interés legítimo para intervenir en la controversia suscitada, en relación a la cual solo es necesario demandar a quienes lo otorgaron y no a los que no han tenido personal intervención en él ni se ha estipulado nada en su favor, siendo doctrina jurisprudencial que si la resolución afecta a terceros con carácter reflejo por una simple conexión, no se justifica la constitución en ellos de un litisconsorcio pasivo necesario (SS 19 May. 1999 y 28 Nov. 2000), que se da por la vinculación subjetiva con el derecho deducido en juicio que da lugar a tener que demandar a todos los que integren la relación jurídica material (S 29 Feb. 2000).

No obstante ello no puede negarse la conveniencia de esa llamada a la litis que vino motivada a instancia de la otra demandada, y que en parte ha de determinar la asunción de los argumentos manifestados por tal entidad crediticia si bien no en la forma en que lo insta, puesto que al prosperar la pretensión de la actora y resolverse el contrato de compraventa se producirá como se ha dicho una restitución de las prestaciones. Los vendedores deberán devolver el dinero percibido y los gastos dichos y la compradora la finca, devolución que deberá efectuarse en las mismas condiciones que la adquirió, es decir, libre de cargas y gravámenes lo que obligará a la cancelación anticipada de la hipoteca. Por ello aunque no era imprescindible demandar a Bancaja no puede decirse que su llamamiento al proceso resulte inútil puesto que la pretensión de la actora surtirá efectos reflejos en su relación con la apelante ya que la resolución contractual solicitada conlleva la restitución de las prestaciones y habrán de proceder a la cancelación anticipada de la hipoteca, toda vez que aunque no se pactara en la escritura de constitución de la hipoteca la posibilidad de liquidación anticipada la entidad crediticia codemandada deberá aquietarse a esa resolución anticipada, quedando vinculada por el pronunciamiento de este proceso, en el que ha sido parte y en el que ha podido hacer valer cuantas alegaciones afectasen a la tal resolución.

En virtud, pues, de lo expuesto, procede la estimación parcial de la demanda formulada y por tanto la declaración de resolución del contrato de compraventa con abono por la vendedora de las cantidades dichas, debiendo tenerse presente en ejecución de sentencia que tal abono deberá ser coetáneo a la devolución de la vivienda previa cancelación del crédito hipotecario en la forma que se determine, con las consecuencias registrales derivadas, todo lo cual aunque no estaba expresamente instado en la súplica de la demanda ha de entenderse tácitamente incluido en la solicitud de resolución del contrato cuyos efectos no acaban en su mera declaración, de lo que se sigue que le estimación de tal pedimento lleva ínsita la de todas las consecuencias derivadas.

Tal estimación de la demanda deriva de la estimación del presente recurso con revocación de la sentencia de instancia, sin expreso pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada ni en cuanto a las producidas en la primera dada esa estimación parcial.

Por cuanto antecede, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo español,

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Dª. María Inmaculada representada por el Procurador de los Tribunales Sra. Rivero Ratón contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez titular del Juzgado de 1ª. Instancia nº 16 de Madrid de fecha 1 de abril de 2002 en autos de juicio de menor cuantía nº 325/00 DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la misma y en su consecuencia estimando parcialmente la demanda en su día formulada DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS resuelto el contrato de compraventa documentado en escritura pública de fecha 5 de agosto de 1999 otorgada ante el notario de Madrid Sr. Martínez-Gil Vich al número 2455 de su protocolo que tenía por objeto la vivienda sita en Madrid c/ DIRECCION000 nº NUM000NUM001NUM002 inscrita en el Registro de la Propiedad nº 30 de Madrid, finca NUM003 , y en su consecuencia debiendo las partes restituirse las recíprocas prestaciones DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a la demandada Sanemi S.L. a abonar a la actora la cantidad de 60.546,43 Euros (10.074.079 pts) reintegrando la actora la posesión de la vivienda libre de cargas, y debiendo pasar la codemandada Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante por las consecuencias de esta resolución en la forma dicha en su fundamentación jurídica, sin expreso pronunciamiento en cuanto a las costas procesales causadas en ninguna de ambas instancias.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.