Sentencia Civil Nº 695/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 647/2012 de 14 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA SECCION SEXTA Rollo de apelación nº 647/2.012 Procedimiento Verbal nº 80/2.012 Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Sueca SENTENCIA Nº 695 ILUSTRISIMOS PRESIDENTE D. VICENTE ORTEGA LLORCA MAGISTRADOS DOÑA M. EUGENIA FERRAGUT PÉREZ D. JOSE FRANCISCO LARA ROMERO En la ciudad de Valencia, a catorce de diciembre de dos mil doce.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelación que se ha interpuesto contra la sentencia de fecha 16 de Mayo de 2.012 que ha recaído en los autos cuya referencia se ha

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice: 'Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el Procurador D. Dolores Casañs nombre y representación de Dª. Palmira , Dª. Zulima , Dª. Berta y Dª. Eva absolviendo a MARJAL DE LA RIBERA de todos los pedimentos formulados en su contra, con expresa imposición de costas a los actores.' SEGUNDO.- Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandante, que, tras exponer los motivos y argumentos de su recurso, pidió que se revoque la sentencia recurrida y estime la demanda, con imposición de costas a la demandada.

La parte apelada presentó escrito por el que se opuso al recurso presentado por la contraparte y pidió su desestimación.

TERCERO.- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para deliberación y votación el 3 de Diciembre de 2.012 en que ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora presentó demanda en la que entabló acción de resolución del contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual y, acumulada a la misma, de reclamación de rentas.

Ello en base al contrato suscrito por las partes en fecha 17 de diciembre de 2.007 (doc. 2 de la demanda) en el que pactaron una duración de cuatro años y, además, pactaron la cláusula decimocuarta.

Una opción de compra, siendo el precio de venta 800.000 euros, y el plazo para el ejercicio del derecho de opción de cuatro años, siendo el termino final, el 1 de enero de 2012, debiendo recibirse el aviso del ejercicio antes de las 17.00 horas de la tarde del referido ultimo día, mediante requerimiento por burofax o cualquier medio que quede constancia de su intento. Añadieron también que 'la escritura de compraventa' será otorgada en el plazo de 30 días contra el pago del precio fijado en dicho acto de otorgamiento.

La sentencia apelada desestimó la demanda al apreciar la existencia de cuestión compleja que había sido alegada por la demandada, y al efecto argumentó: 'es preciso recordar que en el procedimiento de desahucio nos encontramos ante un juicio de carácter sumario, con prueba limitada, según artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a alegar y probar el pago o circunstancias relativas a la posible enervación de la acción, y no nos hallamos ante un procedimiento declarativo para determinar cual es la naturaleza jurídica de lo acordado entre la partes, es decir la existencia o no de arrendamiento, lo que permite afirmar que cuando nos encontramos ante una cuestión compleja relativa, no puede ser resuelta en este procedimiento sumario con limitación de medios de prueba, y deberá ser dilucidada a instancias de la parte a quien interese en un procedimiento declarativo. De todo lo que antecede, es preciso recordar la doctrina sentada por el T.S. y por las Audiencias Provinciales de que, si no aparece clara y manifiesta la naturaleza de la relación arrendaticia, si se discute la propiedad, si se discute la existencia o la validez del contrato, o si existiera entre las partes vínculos distintos al arrendamiento, nos encontramos en una controversia o cuestión de carácter complejo, debiendo dilucidarse tales cuestiones por las normas del juicio ordinario, y no del verbal, dado que el desahucio por falta de pago de rentas sólo es un proceso sumario en sentido técnico-jurídico, con limitación de alegaciones y pruebas ( articulo 444-1º Ley de Enjuiciamiento Civil ), siendo por ello su cognición limitada, y la Sentencia que lo resuelve no produce excepción de cosa juzgada ( art. 447-2 Ley de enjuiciamiento civil ) ( Ss. T.S. 15 de junio de 2000 ,). En el caso de autos, visto los argumentos esgrimidos en la demanda, y las alegaciones efectuadas por la parte demandada en la que se observa las discrepancias existentes sobre si se ha ejercitado o no correctamente el derecho de opción de compra así como sus efectos, que en todo caso se ejercito a través de acta de notificación y requerimiento de 28 de diciembre de 2011 con anterioridad a la presentación de la demanda de juicio de desahucio, y reiterando el carácter sumario del procedimiento de desahucio procede la desestimación de la misma, por los argumentos antes esgrimidos y que la resolución del contrato y los efectos que de ello se deriven se tramiten por el procedimiento ordinario correspondiente. ' Frente a ello interpone recurso de apelación la parte demandante, que alega la inexistencia de cuestión compleja y que la sentencia recurrida da cobertura procesal al fraude de ley que se pretende de adverso. Que el contrato de arrendamiento y el contrato de opción de compra son negocios jurídicos diferentes y en esta litis lo que se pide es la resolución del contrato de arrendamiento y que es doctrina y jurisprudencia unánime la que tiene declarado que la incorporación al contrato de una cláusula de opción de compra no convierte el juicio de desahucio en cuestión compleja.

Al respecto hemos de señalar, en primer lugar, que además de las sentencias que cita el apelante en su recurso, existen otras que opinan lo contrario, y, por nuestra parte, hemos dicho en esta Sala en la Sentencia de 29 de septiembre de 2.008 (ROJ SAP V 4320/2008 ): 'Del objeto limitado del proceso por expiración del plazo contractual.

Con arreglo a la anterior ley de enjuiciamiento civil, era pacífica la consideración del verbal de desahucio como cauce procesal sumario y rápido que exigía términos sencillos y claros en su planteamiento, quedando fuera del mismo, las llamadas cuestiones complejas, por un lado limitando los medios de prueba, y de otro el planteamiento de situaciones complicadas que requieren una discusión más amplia y rodeada de mayores garantías, procediendo denegar el desahucio si del título invocado por el demandado resultase, a primera vista, cuando menos dudoso el derecho del actor a obtener la efectividad de su derecho a poseer, sin perjuicio de su discusión en el juicio declarativo correspondiente.

La diferenciación, a estos efectos entre 'complejidad' y 'no complejidad' de las respectivas relaciones jurídicas no siempre resulta fácil, y debe tamizarse y cuidarse de dónde procede la complejidad, o si ésta es rebuscada o artificiosa, para evitar que al amparo de supuestas complejidades la vía del desahucio quede enervada en muchos casos, mostrando la propia doctrina del Tribunal Supremo una orientación restrictiva, con acusado predominio numérico en la más moderna jurisprudencia de fallos contrarios a apreciar la complejidad alegada, pues ésta, como dice la S. 29 de febrero de 1968 (RJ 1968394 ), no puede servir de base para que el demandado, a pretexto de supuestos estados o situaciones carentes de adecuado título, logre privar a quien lo ostenta de la protección que la Ley le confiere, obligándole a que acuda al procedimiento ordinario. Es claro que tal doctrina de la complejidad de las relaciones jurídicas, añade la S. 17 de marzo de 1969 (RJ 1969358 ), requería la concurrencia real y efectiva de la misma, en el caso concreto de que se tratase, sin que sea recomendable su aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que la alega, a fin de dilatar la resolución de cuestiones que la Ley, por razones de urgencia y simplicidad, encuentra dentro de la tramitación procesal de procedimiento sumario.

La sentencia de instancia razona la existencia de cuestión compleja, dado 'el estrecho cauce procesal del juicio de desahucio', pero tal razonamiento, como pretende la parte apelante, debe ser rechazada, habida cuenta de la nueva naturaleza que la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 confiere al anterior juicio verbal de desahucio.

En efecto, el citado artículo 447 precisa cuáles son los procedimientos de carácter sumario y cuya sentencia, por ende, no produce los efectos de cosa juzgada material, en una relación que no comprende el procedimiento que ahora nos ocupa, pues establece en su número 2 que 'No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión, las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumaria', '.

Como se deduce de lo expuesto, la primera consecuencia es que ya no es posible aplicar a los juicios como el presente, tramitados al amparo del artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 , la doctrina jurisprudencial que, basada en la naturaleza sumaria del juicio de desahucio regulado en los artículos 1561 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 -ya fuera por resolución del contrato de arrendamiento, ya por precario-, excluía de su ámbito, y reconducía a un proceso declarativo, los supuestos en que se planteaban 'cuestiones complejas' ajenas al contrato de arrendamiento o a la situación de precario, 'porque entonces se convertiría este procedimiento sumario en un medio de obtener con cierta violencia la resolución de un contrato sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos' ( SSTS 18-12-53 , 17-3-68 , 9-12-72 , 12-3-85 , 14-4-92 , 10-5-93 y 12-6- 97 , entre otras).

Evidentemente la modificación producida en la nueva ley adjetiva en este aspecto, de acuerdo con el artículo 447 en relación con el 250, provoca una nueva perspectiva de la denominada comúnmente cuestión compleja, en cuanto que en el campo de este procedimiento podrán analizarse las distintas relaciones jurídicas que quieran alegarse como justificación de la posesión que se ostenta, aunque, eso sí, limitadas al ámbito posesorio de cuya recuperación se trata. Los derechos definitivos que sobre las cosas o los derechos pretendan ser titulares las partes habrán de dilucidarse en otro proceso declarativo que tenga por objeto, no la posesión, sino la legitimidad de tales derechos.

Y en la de 3 de marzo de 2.011 (ROJ SAP V 3694/2011) que: 'Como dijimos en nuestra sentencia de fecha AP, Civil sección 6 del 24 de Septiembre del 2010 ( ROJ: SAP V 4756/2010), Recurso: 586/2010 | Ponente: MARIA EUGENIA FERRAGUT PEREZ: ' El juicio de desahucio por falta de pago de la renta convenida, que anteriormente venía regulado en los artículos 1.561 y siguientes de la Lec de 1.881 , era un procedimiento de naturaleza especial y sumaria en el que se ejercitaba por el arrendador la acción para recuperar la posesión cedida al inquilino o arrendatario sobre el inmueble objeto del negocio jurídico arrendaticio y no la acción personal encaminada a reclamar las rentas vencidas y no satisfechas, lo que impedía que pudiesen ser discutidas en él cuestiones que, por su complejidad , obligasen a una aclaración o puntualización previa y excediesen de aquéllas relativas al título invocado por el actor para obtener la tutela jurídica recuperatoria y a la situación del demandado como incurso en la causa de lanzamiento invocada, esto es, en general las cuestiones vinculadas inseparablemente a las condiciones del procedimiento y que eran presupuesto indeclinable del pronunciamiento de la sentencia. No obstante, para que los Tribunales pudiesen cumplir adecuadamente su función de poder precisar los términos exactos en que se desenvolvía el arrendamiento, la jurisprudencia había admitido, sin contrariar con ello la precitada doctrina, que en algunos supuestos pudiese discutirse dentro del marco del juicio de desahucio, cuestiones tan íntimamente relacionadas con el derecho del arrendador para desalojar la finca o del arrendatario para oponerse válida y eficazmente al desahucio, que fuesen determinantes de la razón del proceso y apareciesen vinculadas a la relación contractual arrendaticia, constituyéndose en presupuesto indeclinable de la resolución que pudiera recaer, y, entre ellas, las relativas a la naturaleza del arrendamiento, la legitimación de las partes y a la cuantía de la renta (así, sentencias del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 1.946 , 17 de octubre de 1.951 , 28 de marzo de 1.957 , 7 de junio de 1.979 y 31 de octubre de 1.983 , entre muchas otras.

No puede olvidarse pues, que tanto con arreglo a la anterior LEC como en la nueva, reiterada doctrina jurisprudencial ha venido sosteniendo que en los juicios de desahucio no pueden estudiarse todas las alegaciones que transcienden del carácter sumario que caracteriza a este procedimiento, alegaciones que deberán ser formuladas y resueltas en el juicio declarativo que corresponda./.../' Y aunque hayamos matizado según cada caso, la posibilidad o no de entrar a conocer de las causas de oposición alegadas, concluimos que: Dice la STS 10-5-1993 'La doctrina de la Sala se ha pronunciado en la cuestión para sostener que cuando existan otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas ajenas o éstas sean de tal naturaleza que presenten sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hagan muy poco posible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y hacen éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumarial, sino se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente ( Sentencias de 13 de abril de 1929 , 3 de junio de 1948 , 27 de noviembre de 1950 , 5 de febrero de 1951 , 18 de diciembre de 1953 , 14 de mayo de 1955 , 17 de marzo de 1968 , 9 de diciembre de 1972 y 12 de marzo de 1985 , entre otras). Ahora bien, tal doctrina no es tan absoluta y rígida que no permita a la Sala y dentro del mismo proceso de desahucio el examen de aquellas cuestiones estrechamente enlazadas con el contrato subsistente y con vigencia actual, que sin necesidad de proceder a aislar la acción locativa, cabe su consideración por integrarse directa o necesariamente en la misma'.

En la de e 15 de Diciembre de 2.011 (ROJ SAP V 7173/2011) dijimos: 'Como indica la sentencia de la Audiencia Provincial de Álava, sección 1 del 01 de Julio del 2004 (ROJ: SAP VI 436/2004) Recurso: 170/2004 | Ponente: JOSE JAIME TAPIA PARREÑO '....Se ha roto, pues, a diferencia de lo que parece pretender el demandado- apelante, el esquema legal anterior a la LEC 2000, que permitía que el juicio sumario de desahucio por falta de pago quedara sin efecto por la introducción por parte del arrendatario de una cuestión compleja, si bien la jurisprudencia, especialmente la mal llamada menor de las Audiencias Provinciales, matizó tal doctrina, señalando que ciertas cuestiones complejas podrían ser analizadas en el ámbito de ese juicio sumario, especialmente si simplemente su introducción obedecía al intento por parte del arrendatario de no analizar la procedencia del lanzamiento o resolución contractual por el impago para permanecer en la posesión del inmueble arrendado. Tampoco es válida la doctrina del Tribunal Supremo que cita el recurrente, puesto que se refería a la LEC 1881.

En este nuevo régimen legal, reforzando la posición del titular dominical o arrendador, categóricamente se prevé que el arrendatario sólo pueda alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la enervación; no cabe la formulación de reconvención, que podría ser una vía indirecta para impedir esa rápida respuesta judicial a la pretensión del arrendador, y se deja abierta al arrendatario la posibilidad o facultad de impetrar la acción correspondiente a través de un juicio declarativo ( ordinario o verbal, pero no de tutela sumaria), al no tener la sentencia dictada en este pleito la fuerza de cosa juzgada, mutando, por otro lado, la posición jurídica, de modo que sea el arrendatario el que tenga que plantear una demanda contra el arrendador, poseyendo éste ya la finca, evitando aquello que solía ocurrir en el sistema legal anterior que era precisamente que la introducción de esa cuestión compleja y la consiguiente paralización del proceso sumario permitía al arrendatario seguir en el disfrute de la cosa arrendada'.

SEGUNDO.- En este caso, entendemos que no existe la alegada complejidad, pues, aunque aparece en el acta de notificación de 30 de enero de 2.012 (folios 133 y ss) que D. Alexander , en representación de Marjal de la Ribera S.L., requería a Dña. Palmira , Dña. Zulima , Dña. Berta y Dña. Eva para que reconocieran que dicha mercantil había ejercitado cumplida y satisfactoriamente el derecho de opción de compra y desea que se otorgue escritura pública de compraventa, a ello se opusieron las requeridas por entender que no se había ejercido cumplida y satisfactoriamente el derecho de opción de compra.

Y resulta de los documentos aportados a los autos que el día 28 de diciembre de 2.011 D. Alexander , en representación de la mercantil 'Marjal de la Rivera S.L.', notificó a través del Notario que ejercitaba el derecho de opción de compra sobre la finca objeto de arrendamiento y emplazaba a las arrendadoras para que el 26 de enero de 2.012 comparecieran a otorgar escritura de compraventa en cuyo acto, decía, 'simultáneamente, la parte compradora requirente pagará a las vendedoras requeridas el precio fijado de OCHOCIENTOS MIL EUROS (800.000,00 ?).' El día 26 de enero de 2.012 comparecieron en la Notaría para escriturar, y manifestaron que el representante de marjal de la Ribera S.L. les había manifestado que 'no está en disposición de escriturar, por no disponer del medio de pago establecido en el contrato, es decir, cuatro cheques bancarios nominativos por el importe total de OCHOCIENTOS MIL EUROS (800.000.-?) incumpliendo así sus obligaciones contractuales'.

Por ello, daban por resuelto el derecho de opción de compra.

El 30 de enero de 2.012 el Notario, a instancias de Marjal de la Rivera S.L., requirió a las ahora demandantes para que reconocieran que había ejercitado dentro de plazo el derecho de opción de compra y desea otorgar escritura pública de compraventa ofreciendo el pago de la cantidad de 40.000 euros, lo cual no fue aceptado por las requeridas al suponer incumplimiento de lo establecido en el contrato.

En definitiva, el demandado no ha ejercitado el derecho de opción de compra, tal como se desprende de la prueba practicada en este juicio, pues no se ha limitado en modo alguno ésta, ni se ha ceñido a la única encaminada a probar el pago de las rentas, es decir, que no sólo no se aprecia la existencia de complejidad, sino que permite resolver la controversia porque la aportación de prueba permite en este caso apreciar que el demandado no ha ejercitado su derecho de opción de compra.

Por tanto, como está probado que el contrato de arrendamiento se celebró el día 17 de Diciembre de 2.007 con efectos a partir del 1 de enero de 2.008, con un plazo de duración de cuatro años, expiraba el 1 de enero de 2.012 fecha en la que, según la estipulación décima, el arrendatario debía poner a disposición de la arrendadora la finca, lo que no ha hecho; por ello, procede declarar extinguido el contrato, pero es que, además, está acreditado que el demandado no ha abonado las rentas que se le reclaman en la demanda de agosto a diciembre de 2.011 y el IBI de los dos últimos ejercicios, y, por ello, procede también decretar el desahucio solicitado y condenar al demandado al pago de las rentas y demás cantidades reclamadas, que ascienden, a la fecha de la demanda, a la cantidad de 20.389,77 euros así como las que se devenguen hasta la fecha del desalojo.

TERCERO.- En cuanto a las costas, las concretas decisiones judiciales en aplicación de la legislación sobre costas procesales, competen enteramente al Juez o Tribunal que conoce del correspondiente juicio o recurso, mediante resolución que ha de calificarse de estrictamente discrecional aunque no arbitraria ( SSTC 147/1989 [RTC 198947 ], 134/1990 [RTC 199034 ] y 146/1991 [RTC 199146]). Con carácter general se estableció para los juicios declarativos el criterio del vencimiento en materia de costas, en el artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en virtud de la reforma introducida por la Ley 34/1984 de 6 de agosto, criterio que ha mantenido la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 394 , con la única excepción de que el caso presente serias dudas de hecho o de derecho; es lo que se denomina discrecionalidad razonada. Con ello se trata evitar que el sistema del vencimiento sea una consecuencia fatal y automática; pero el criterio general es el de la imposición de costas, de modo que sólo la aplicación discrecional de la excepción debe justificarse, pues exige que concurran circunstancias de extraordinaria importancia, que han de razonarse en su aplicación; mientras que la imposición de las costas ha de entenderse como la consecuencia ordinaria del proceso declarativo. La imposición de las costas a quien pierde no es una sanción a éste por su temeridad procesal, sino una aplicación del principio de indemnidad, que predica la contraprestación de los gastos ocasionados al que obtuvo la victoria, para garantizar que quede inalterado su patrimonio por los gastos de un proceso, que ha tenido que padecer para conseguir la efectividad de su derecho ( Sentencia TSJ núm. 11/2004 Navarra (Sala de lo Civil y Penal, Sección 1ª), de 1 abril RJ 2004799).

Así pues, el principio general en materia de imposición de costas en nuestro proceso civil sigue siendo el objetivo del vencimiento, conforme a lo dispuesto en el art. 394.1 de la LEC de 2000 . Esta desviación del principio general del vencimiento debe aplicarse con el mismo carácter excepcional que contemplaba el viejo art. 523 de la LEC de 1881 , pero con un ámbito menos genérico y más restringido para el arbitrio judicial, dado que ya no sirve apreciar cualquier «circunstancia» excepcional y la Ley impone la necesidad de considerar la existencia de dudas «serias» y objetivas sobre la solución del litigio, al margen del enfoque subjetivo que del mismo hagan las partes o el Juez, debiendo estar tales dudas basadas en la jurisprudencia sobre casos similares cuando afecten a su vertiente jurídica ( art. 394.1, párrafo segundo, LEC de 2000 ).

Esta libertad de apreciar estos motivos que hagan quebrar el principio general, supone una discrecionalidad razonada, que corresponde ser apreciada por el Juzgador de instancia (en este sentido, Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de abril y 2 de julio de 1991 ).

En relación con las dudas de derecho, expresamente se alude a la jurisprudencia recaída en casos similares al contemplado, de donde se induce que en aquellos supuestos en los que existan varias soluciones jurisprudencialmente recogidas, la adopción de una de ellas no ha de suponer el perjuicio de la parte que, al menos, se ha apoyado en una dirección jurisprudencialmente admitida.

Y eso es lo que ocurre en este caso, en el que se ha constatado la existencia de resoluciones diferentes en las diversas Audiencias Provinciales, lo que ha de determinar la apreciación de las dudas de derecho que, en este caso, justifica que no se haga expresa condena en costas en la primera instancia.

CUARTO.- El recurso ha de ser estimado en parte y conforme a los arts. 394 y 398 de la LEC , no procede hacer expresa condena en costas en este recurso.

Conforme a la DA decimoquinta de la LOPJ , decretamos la devolución del depósito constituido para recurrir.

Fallo

Estimamos el recurso interpuesto por Dª. Palmira , Dª. Zulima , Dª. Berta y Dª. Eva .

Revocamos la sentencia impugnada y, en su lugar: Estimamos la demanda formulada por Dª. Palmira , Dª. Zulima , Dª. Berta y Dª. Eva contra MARJAL DE LA RIBERA S.L.

Condenamos a la demanda a pagar a la actora la cantidad de 20.389,77 euros y al pago de las rentas y demás cantidades pactadas que se devenguen desde la fecha de la demanda hasta el desalojo del inmueble por parte del demandado.

No hacemos expresa condena en costas.

3. No hacemos expresa condena en costas en este recurso.

4. Decretamos la devolución del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme y, frente a ella, cabe interponer recurso extraordinario por infracción procesal, y de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por ésta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.