Sentencia Civil Nº 696/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 323/2008 de 20 de Octubre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00696/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN DUODÉCIMA

RECURSO DE APELACION Nº 323/08

JDO. 1ª INST. Nº 4 DE S. LORENZO DE EL ESCORIAL

AUTOS Nº 277/07 (ORDINARIO)

DEMANDANTE/APELADA: SUPERMERCADOS CHAMPION, S.A.

PROCURADOR: D. RAMÓN RODRÍGUEZ NOGUEIRA

DEMANDADA/APELANTE: MONTCASAU, S.L.

PROCURADOR: Dª GEMA FERNÁNDEZ-BLANCO SAN MIGUEL

PONENTE: ILMA. SRA. Dª MARGARITA OREJAS VALDÉS

SENTENCIA Nº 696

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE VICENTE ZAPATER FERRER

Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

Dª MARGARITA OREJAS VALDÉS

En Madrid, a veinte de octubre de dos mil nueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Procedimiento Ordinario nº 277/07, procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de San Lorenzo de El Escorial, a los que ha correspondido el Rollo nº 323/08, en los que aparece como demandante-apelada la Mercantil SUPERMERCADOS CHAMPION, S.A. representada por el Procurador D. Ramón Rodríguez Nogueira y como demandada-apelante la Sociedad MONTCASAU, S.L. representada por la Procurador Dª Gema Fernández-Blanco San Miguel, sobre reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª MARGARITA OREJAS VALDÉS.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de San Lorenzo de El Escorial, se dictó sentencia con fecha 27 de Marzo de 2.008, cuya parte dispositiva dice: "Que estimo la demanda formulada por el Procurador Sr. Esteban Muñoz Nieto en nombre y representación de SUPERMERCADOS CHAMPION, S.A., asistido del Letrado Sra. Isabel Arias Brizuela, contra MONTCASAU, S.L., representada por el Procurador Sr. Muñoz de la Vega y asistida del Letrado Sr., declarando que la superficie objeto del contrato de arrendamiento de fecha 9 de marzo de 2001 entre las partes se ha reducido 4.267,42 m2, pasando de una superficie de 10.185,53 m2 a una de 5.198,11 m2 reduciéndose la renta bruta de forma proporcional con efectos desde la fecha de la presentación de la demanda, debiendo abonar Supermercados Champion S.L. a la entidad Montcasau S.L., la renta bruta de 187.671,86 euros, incrementada con el IPC correspondiente a partir de abril de 2007, condenado a la parte demandada a todos los pedimentos formulados en su contra, imponiendo las costas a la parte demandada." Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de la Sociedad demandante se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dándose traslado a la otra parte que se opuso y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales a este Tribunal, donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 13 de Octubre, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se admiten los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por la representación procesal de Montcasau S.L. se interpone recurso de apelación frente a la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 4 de San Lorenzo de El Escorial, el 11 de diciembre de 2007 en los autos de juicio ordinario nº 277/2007 que estimó la demanda formulada por la representación procesal de supermercados Champion S.L., contra la hoy apelante. Alega nulidad parcial del contrato y aplicación del artículo 1306 del Código Civil , por lo que solicita la revocación de la resolución recurrida. Al recurso se opuso la representación procesal de la Sociedad actora que solicitó la confirmación de la sentencia por sus propios fundamentos.

SEGUNDO.- Para mejor comprensión del presente recurso debemos hacer un breve resumen de los antecedentes fácticos y jurídicos del mismo: el 9 de marzo de 2001 ambos litigantes suscribieron un contrato de arrendamiento en virtud del cual Autocares Herranz S.L. (hoy Montcasau S.L.), arrendaba un terreno sito en San Lorenzo de El Escorial para la construcción y explotación de un supermercado. Dicho contrato fue elevado a escritura pública el mismo día ante el notario de Madrid D. José Luis Núñez Lagos. Posteriormente el 11 de febrero de 2002 ambas partes firmaron un acuerdo complementario en virtud del cual dieron una nueva redacción a la estipulación segunda relativa a la condición suspensiva a que se sujetaba la eficacia del contrato. El objeto del contrato según decía la cláusula primera del mismo y se exponía en la descripción era una parcela de terreno de 10.185,53 m2 en San Lorenzo de El Escorial, en la que la arrendataria construiría a sus expensas dos naves comerciales, así como los accesos y aparcamientos. Por sentencia de 11 de marzo de 2003 del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de San Lorenzo de El Escorial , confirmada por sentencia de la Audiencia Provincial Sección 14ª de 22 de octubre de 2004 en el procedimiento seguido por la entidad Lidl supermercados contra supermercados Champion S.L. y Autocares Herraiz se condenó a dichos demandados a entregar a la mercantil actora 4.267,42 m2 que Autocares Herranz había arrendado previamente a Lidl y estableciendo en la misma que ambos demandados habían actuado de mala fe en su relación con la demandante. A causa de ello, los 10.185,53 m2 arrendados han quedado reducidos a 5.198,11 m2 . Por la actora se acompaña informe pericial emitido por Deloitte que contempla dos posibilidades de reducción de la renta: en relación a los metros arrendados o en relación al destino de la parcela cedida a Lidl que parece ser eran plazas de aparcamiento y en función de la disminución de las mismas reduce la renta. La sociedad demandada aporta asimismo un informe pericial de Dña. Sacramento , Agente de la Propiedad Inmobiliaria que indica que solo debe aplicarse el método en función de las plazas de garaje, valorando estas por un importe muy inferior al del otro dictamen. La Juez de Instancia considera probada la reducción de la superficie del arrendamiento procediendo una disminución de la renta pactada al no poder utilizar dicha superficie, y al haberse concretado el objeto del arrendamiento en metros procede que dicha disminución se realice en relación con la superficie.

TERCERO.- La mercantil apelante alega que la sentencia dictada en su día por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de San Lorenzo de El Escorial de fecha 11 de marzo de 2003 , incoada a instancia de Lidl contra los hoy litigantes tiene efectos de cosa juzgada material produciendo la nulidad parcial del contrato de arrendamiento entre las partes y que tal nulidad parcial no puede suponer la reducción de la renta solicitada de contrario ya que el artículo 1306.1 del Código Civil no lo permite. Es decir una vez declarada una nulidad parcial del contrato ninguna de las partes podrá reclamar frente a la otra puesto que la nulidad declarada se refiere únicamente a la parte de la finca previamente arrendada a Lidl ello supone que la actora no puede exigir ni reclamar nada en relación a esa parte de la parcela arrendada dado que tal precepto legal se lo impide expresamente. Y aún en el caso de que no resulte ser de aplicación el artículo citado tampoco procedería la reducción de la renta, por enriquecimiento injusto, ya que no fue formulado en el escrito de demanda y se incurriría en incongruencia ni es de aplicación por analogía el artículo 1558 del Código Civil relativo a la reducción de las rentas en el supuesto de obras en la finca, ya que está pensado para privaciones temporales del arrendamiento; ambos artículos fueron aplicados por la Juez de Instancia en la sentencia recurrida. De todo ello alega se deduce que todos los actos anteriores, simultáneos y posteriores al contrato evidencian que la intención de las partes fue asumir las consecuencias que se derivarán del hecho de que finalmente no fuese confirmada judicialmente la resolución del contrato con la empresa Lidl., por lo que resulta de aplicación el artículo 1282 del Código Civil que establece que para juzgar la interpretación de los contratos debe atenderse principalmente a los actos de los contratantes. Subsidiariamente y si se estimara la reducción de renta interesada por la actora, en ningún caso procedería la disminución de renta proporcional al número de metros cuadrados de la parcela a que se refiere la demanda sino en función del número de plazas de garaje perdidas y ello teniendo en cuenta no el dictamen aportado por la actora sino el emitido por Dña. Sacramento y que fue adjuntado con el escrito de contestación a la demanda.

CUARTO.- Dispone el artículo 1258 del C.c . que: "Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley". Las reglas que componen o que forman el contenido de la reglamentación de intereses en que todo contrato consiste no tiene su único y exclusivo origen en la autonomía privada de las partes contratantes que da lugar a "lo expresamente pactado". Sino que, además de la autonomía privada de las partes contratantes, también son fuentes de la reglamentación contractual la buena fe, el uso y la ley que dan lugar a reglas complementadoras de lo expresamente pactado, con las que el contrato adquiere un carácter total y completo. Siendo, para las partes contratantes, tan obligatorias las reglas cuya fuente es su autonomía privada como aquellas otras reglas cuya fuente es la buena fe, el uso y la ley (lo que no está expresamente pactado). Pero en el presente caso la parte demandada confunde la interpretación con su visión subjetiva y parcial del contrato para imponer las consecuencias que le interesan.

El primer criterio de interpretación de las cláusulas contractuales que ha de tenerse en cuenta es el literal, recogido en el párrafo primero del artículo 1281 del C.c .: (" si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas"), que, caso de resultar suficiente para determinar su contenido y efectos, excluye la posibilidad de acudir a las demás reglas de interpretación de carácter secundario consignadas en los demás preceptos del Capítulo IV del título II del Libro IV del Código Civil (Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 236/2004 de 25 de marzo de 2004, y de 30 de septiembre de 2003 , por todas). En el presente caso los términos del contrato de arrendamiento son tan claros que no dejan duda sobre la intención de los contratantes, por lo que ha de estarse al sentido literal de sus estipulaciones. Así puede señalarse Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª de 29 de marzo de 2007 "...procede la aplicación de la reiterada doctrina jurisprudencial, manifestada, entre otras, en las SSTS de 5 de febrero de 1997, 7 de junio de 2006 y 11 de diciembre de 2006 , relativa a que la interpretación de los contratos es función propia del Juzgador de instancia, que ha de ser mantenida en casación, salvo que la misma sea arbitraria, absurda o ilegal, nada de lo cual es predicable en la que la resolución recurrida ha hecho del contrato litigioso...". Sólo puede ser revisable en casación cuando sea ilógica, absurda o contraria a la ley, sin que pueda pretenderse sustituir la interpretación efectuada por los Tribunales competentes por el criterio del recurrente, siempre y cuando las normas hermenéuticas hayan sido aplicadas correctamente. No puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado, tanto para las partes como para el juzgador, que no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad, concluye la de 29 de marzo de 1994: las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 y 1289, ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281 , de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que viene a funcionar con el carácter de subordinado respecto de la que preconiza la interpretación literal".

Ha resultado probado en el procedimiento que en el contrato de arrendamiento se pactó que el objeto del contrato eran 10.185,53 m2 y aunque ambas partes conocían la reclamación de los supermercados Lidl nada se plasmó en relación con dicha cuestión. Es decir, si la hoy demandada y apelante hubiera querido preservar que la renta siguiera siendo la originariamente pactada incluso en el supuesto de que la superficie disminuyera, habría tenido que dejar constancia de ello, bien en el propio contrato, bien en documento anexo, como además está previsto en el art. 1475 y 1478 del C.c . y de la documental aportada lo único que resulta es que se arrendó una determinada finca con una superficie y posteriormente dicha superficie ha disminuido casi la mitad por sentencia firme, en clara oposición a lo manifestado en el recurso por la sociedad apelante.

QUINTO.- Nos encontramos pues ante un contrato de arrendamiento para uso distinto a vivienda que se rige por la voluntad de las partes y supletoriamente por las normas del Código Civil. Y son las normas de este último relativas al saneamiento, la que deberán aplicarse, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1553 del mismo Código , como ya hemos dicho anteriormente. Sin que el hecho de que la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de San Lorenzo de El Escorial en el procedimiento instado por Lidl declarara la mala fe de los hoy litigantes y por tanto la nulidad parcial del contrato en la parte que se refería a la finca que ya había sido arrendada previamente, desvirtúe lo resuelto por la Juez de Instancia respecto a la reducción de la renta ya que por el contrario si efectuamos una interpretación literal de dicha nulidad parcial al no existir objeto de ese arrendamiento por haber entregado la finca a Lidl, tampoco procede abonar renta alguna es decir ninguna de las dos partes podrían exigir el cumplimiento de esa parte del contrato. Ninguna de las dos partes deberían seguir cumpliendo las prestaciones a las que están obligados, sería lógicamente injusto que sólo una de las partes sufrieran las consecuencias de la pérdida por lo que obviamente debe acordarse la mutua satisfacción. Sin que el retraso en la entrega de la finca ya anteriormente arrendada a Lidl por Supermercados Champion S.L. en nada perjudica a la demandada, o por lo menos no lo ha acreditado.

SEXTO.- Sentada la doctrina citada respecto a la interpretación de los contratos debemos considerar que a la arrendataria se le han privado de 4.267,62 m2 por lo que debe producirse el saneamiento por evicción, que de acuerdo con la STS de 7 de diciembre de 2006 que dispone la única exigencia del artículo nº 1475 Código Civil es que haya una pérdida de la posesión por sentencia firme, sin hacer distinción entre que la firmeza de la sentencia lo sea en juicio declarativo o sumario, sino el hecho de que los compradores o en este caso los arrendatarios han sido efectivamente privados por sentencia firme, y por lo tanto no susceptible de recurso. Los vendedores o arrendadores en su caso están obligados a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta, en virtud de lo dispuesto en el art. 1461 del C.c ., y a su vez, la obligación de saneamiento (art. 1474 ) comprende la de transmitir la posesión legal y pacífica de la cosa vendida, y responder de los vicios o defectos ocultos que tuviere. Como dice la STS de 9 de marzo de 2009 : "Ya de antiguo se decía (sentencia de 5 de diciembre de 1925 ) que si el vendedor nada transmitió, porque se produjo evicción, nada debe recibir del comprador y si éste le pagó el precio, debe devolverlo, indemnizando los daños y menoscabos que haya sufrido el patrimonio del comprador". Por lo que habiendo sido privados de una considerable superficie de la inicialmente arrendada debe aplicarse por analogía lo dispuesto en el art. 1553 del C.c ., en relación con el art. 1558 , que afirma que el arrendador debe de disminuir la renta en función a la superficie del solar del que se ve privado, en el mismo sentido hemos de citar la STS de 11 de diciembre de 1974 , además de la citada por la sociedad apelada en su escrito de oposición al recurso, STS de 11 de marzo de 2001 .

SÉPTIMO.- Dichos razonamientos, que compartimos con el de la Juez de Instancia en ningún caso incurren en incongruencia por derivar de la doctrina del enriquecimiento injusto, puesto que el principio iura novit curia permite en base a los fundamentos que estime oportunos resolver las cuestiones que se han sometido a su conocimiento, y más en un caso como el actual en que el enriquecimiento injusto es una consecuencia de los hechos y no la acción que se ejercita ni la ratio decidendi del fallo, ya que es la disminución de la superficie contratada la causa por la que se estima la demanda declarando que procede la disminución de la renta.

Como dice la sentencia del TS de 6 de octubre de 1998 , el principio de congruencia impone la racional adecuación del fallo a las pretensiones de las partes y a los hechos objeto de las mismas, pero no la absoluta concordancia de manera que con el debido respeto al componente jurídico de la acción y al soporte fáctico ofrecido por los litigantes, el Juzgador está facultado para establecer su juicio crítico de la manera que entienda más ajustada, y de ahí que, en atención al principio "iura novit curia", en conexión con el de "da mihi factum, dabo tivi ius", pueda aplicar normas distintas e, incluso, no invocadas por los sujetos del pleito, a la situación real establecida por los mismos, pero la observancia de esta máxima nunca se efectuará de forma libre e ilimitada, pues siempre ha de condicionarse al componente fáctico esencial de la acción ejercitada, constituido por los hechos alegados por los litigantes, así como a la inalterabilidad de la "causa petendi", ya que lo contrario vulneraría el principio de contradicción y, por ende, el derecho de defensa, incurriendo la sentencia en incongruencia extra petita cuando la sentencia resuelve sobre cuestiones no planteadas en el litigio, conceder a la parte actora una opción no solicitada, o la alteración de la causa de pedir.Partiendo de esta doctrina legal, no cabe entender que la sentencia incurra en incongruencia en la medida en que resuelve sobre las pretensiones esenciales recogidas en las demanda y en la contestación por lo que debe de desestimarse asimismo este motivo del recurso.

OCTAVO.- Por último y respecto a la disminución de la renta que procede hay que tener en cuenta como determina la juez a quo que en el contrato de arrendamiento objeto del litigio lo que se arrendaba era una parcela de 10.185,53 m2 sin especificar el destino de cada uno de los metros por lo que la estimación más objetiva es el de la superficie que ha tenido que desalojar y aplicando este precio mensual por metro cuadrado a la superficie efectivamente arrendada. En lo que se refiere a las pruebas periciales, nos encontramos con dos informes que difieren en lo fundamental. Ahora bien una vez establecido el criterio de que debe ser en función de los metros cuadrados, ya que así se describía la finca en el contrato. Respecto a los informes periciales, el Tribunal Supremo ha insistido en que "la fuerza probatoria de los dictámenes periciales reside esencialmente, no en sus afirmaciones, ni en la condición, categoría o número de sus autores, sino en su mayor o menor fundamentación y razón de ciencia debiendo tener por tanto como prevalentes en principio aquellas afirmaciones o conclusiones que vengan dotadas de una superior explicación racional, sin olvidar otros criterios auxiliares como el de la mayoría coincidente o el del alejamiento al interés de las partes (STS 20 de febrero de 1998 ).

Todo lo anteriormente expuesto permite extraer dos consecuencias inmediatas, cuales son, por un lado, la difícil impugnación de la prueba pericial, por cuanto que dicho medio tiene por objeto ilustrar al órgano enjuiciador sobre determinadas materias que, por la especificidad de las mismas, requieren unos conocimientos especializados de técnicos en tales materias y de los que, como norma general, carece el órgano enjuiciador, quedando atribuido a favor de Jueces y Tribunales, en cualquier caso "valorar" el expresado medio probatorio conforme a las reglas de la "sana crítica", y, de otro lado, por cuanto que el artículo 348 de la LEC no contiene reglas de valoración tasadas que se puedan violar, por lo que al no encontrarse normas valorativas de este tipo de prueba en precepto legal alguno, ello implica atenerse a las mas elementales directrices de la lógica humana, ante lo que resulta evidenciado y puesto técnicamente bien claro, de manera que, no tratándose de un fallo deductivo, la función del órgano enjuiciador en cada caso para valorar estas pruebas será hacerlo en relación con los restantes hechos de influencia en el proceso que aparezcan convenientemente constatados, siendo admisible atacar el resultado judicial cuando éste aparezca ilógico o disparatado.

Ello también debe predicarse en idénticos términos respecto a los informes técnicos documentados aportados por los litigantes, correspondiendo a los Juzgadores de Instancia, en todo caso, su apreciación, insistimos, según las reglas de la sana crítica, ya que, en definitiva, tienen el mismo contenido intrínseco de auxilio para el Juez ilustrando la libre valoración y apreciación, conforme a los artículos ya mencionados, sin estar obligados a sujetarse a otros dictámenes. En definitiva, el contenido de esa prueba está fuera del control judicial, su práctica no se somete al principio de contradicción, ni al de igualdad de partes, y en consecuencia, su fiabilidad es escasa. Por tanto esta Sala de acuerdo con lo expuesto, debemos confirmar también la sentencia de Instancia en lo que se refiere a la reducción de la renta que deberá practicarse en el contrato litigioso, teniendo en cuenta dicho contrato y el informe pericial aportado, por lo que debemos desestimar el recurso formulado.

NOVENO.- La desestimación del recurso conlleva que las costas de esta alzada sean impuestas al recurrente (art. 394 y 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Montcasau S.L. frente a la sentencia de fecha 11 de diciembre de 2007 del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 4 de San Lorenzo de El Escorial en los autos de juicio ordinario nº 277/2007, a los que en presente rollo se contrae, resolución que confirmamos con expresa imposición de las costas al apelante.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación de esta resolución para su cumplimiento ye ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará conforme al art. 208.4 L.E.C ., lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.