Sentencia Civil Nº 696/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 407/2010 de 30 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 407/2010-I

JUICIO ORDINARIO NÚM. 1301/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 11 DE LOS DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 696/2010

Ilmas. Sras.

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. Mª MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

En la ciudad de Barcelona, a treinta de diciembre de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 1301/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de los de Barcelona, a instancia de Dª. Enriqueta , contra Dª. Palmira , Dª. Amalia , MASQUEPISOS NAVAS S.L. (declarada en situación de rebeldía procesal), D. Armando , D. Eulogio y Dª. Joaquina ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte codemandada DOÑA Palmira , DOÑA Amalia , DON Armando , D. Eulogio y DOÑA Joaquina contra la Sentencia dictada en los mismos el día 10 de Septiembre de 2009, por el Sr. Magistrado-Juez en sustitución del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por Enriqueta representada por el Procurador Sra. Carmen Carach Gomar y en consecuencia:

a) Debo condenar y condeno a la entidad Masquepisos Navas a que abone a Doña. Enriqueta la cantidad de DIECISÉIS MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO EUROS (16.148 euros) más la cantidad que en concepto de intereses legales devengados desde la fecha de interposición de la acción judicial de reclamación de dicha cantidad, con más los intereses legales incrementados en dos puntos porcentuales desde la fecha de la presente resolución.

b) Debo condenar y condeno a la Joaquina , Amalia , Eulogio , Palmira y Armando , a que abonen conjunta y solidariamente a Doña. Enriqueta la cantidad de TRECE MIL EUROS (13.000 euros) más la cantidad que en concepto de intereses legales devengados desde la fecha de interposición de la acción judicial de reclamación de dicha cantidad, con más los intereses legales incrementados en dos puntos porcentuales desde la fecha de la presente resolución.

c) Sin hacer expresa imposición de las costas del Juicio".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte codemandada DOÑA Palmira , DOÑA Amalia , DON Armando , DON Eulogio y DOÑA Joaquina mediante sus escritos motivados, dándose traslado a la contraria que SE OPUSO en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 16 de Diciembre de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Mª MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de Instancia, estimatoria parcial de la demanda, se alzan los Sres Amalia Eulogio Armando Palmira Joaquina , indicando que existía falta de actividad probatoria de la demandante y valoración incorrecta de la prueba, ya que la demandante no había aportado documento alguno, referido a la no obtención de financiación, y que si bien Dª Amalia y el Sr Carlos Manuel indicaron que la intermediaria Masquepisos le informaron, días antes de la escritura, que la actora no había obtenido financiación, no quiere decir que así fuera o que se hubiera intentado; que tampoco aparecía que fuera la intermediaria quien debiera obtenerla, que se daba infracción de las normas de interpretación de los contratos, que la cláusula octava no era subsidiaria, que el cumplimiento de los contratos no podía dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, y que también se infringían los artcs 576 y 217 de la LEC sobre la mora procesal.

Como expresan, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2002 y 20 de mayo de 2004 , "ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 ".

Así, las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta ( Sentencia de 25 marzo 1995 EDJ 1995/1219 ); en cambio las arras penitenciales, contempladas en el artículo 1454 del Código Civil , autorizan a las partes, por mediar concierto libremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el artículo 1255 , a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria que el precepto autoriza.

En el pacto octavo del contrato, de 27 de junio de 2002, formalizado por los codemandados y Masquepisos, como mandataria de la actora, que documentó la compraventa, se hizo referencia a la aplicación del artc 1454 del Código Civil, esto es, caso de incumplimiento de la vendedora se devolverían duplicadas las cantidades entregadas y caso de que el mismo procediera de la compradora se perderían en favor de aquella. Mas como resulta del pacto 4º y sin que se advierta contradicción alguna en el clausulado del contrato, ello se supeditaba a que a la compradora le fuera concedido el préstamo hipotecario para la adquisición de dicha vivienda, y así se plasmó "que el presente documento quedaba condicionado a la concesión de un préstamo hipotecario a favor del comprador y en el caso de que no lo fuera, la vendedora devolvería las cantidades entregadas"; se fijó el día 31 de Agosto como máximo para formalizar la escritura pública; de dicha interpretación literal del contrato, cuya existencia contenido y suscripción no ha sido discutido por ninguna de las partes, es a la que debe acudirse con carácter preferente en base al artículo 1281 del Código civil , y pone de relieve que la voluntad de las partes fue el supeditar la perfección del contrato de compraventa, a la condición suspensiva de que la compradora pudieran obtener la correspondiente financiación, pues acreditada esa condición, la no obtención del préstamo, las partes de común acuerdo pactaron tanto la no consumación del contrato como la obligación de la parte compradora de devolver el importe de las cantidades recibidas en concepto de arras.

Mas si ello es así, también lo es que la acreditación de la no obtención de financiación (solicitud, términos de la misma y denegación) debía correr a cargo de la demandante, ya que siendo actos que a la misma correspondía ejecutar es quien está en disposición de poderlos acreditar, y como quiera que, por una parte, del documento que la actora suscribió con la intermediaria, ni se desprendía que esta fuera la obligada a obtener la financiación, ya que en ninguna de las clausulas se consigna tal obligación y sí se dice tan solo que el documento queda condicionado a la concesión del préstamo hipotecario, pero no quien debe hacer las gestiones o lograrlo, es más en los propios burofax que se acompañan al escrito rector, (folios 45 y stes) se dice que la actora también hacía por ella misma gestiones, mas ni se han indicado cuales, ni con qué entidades, ni se prueba denegación alguna, a diferencia de la prueba que realiza con la aportación del préstamo que suscribió para pagar la inicial cantidad, la Sala estima que debe revocarse la sentencia y con estimación del recurso, concluir que no deben retornarse las cantidades recibidas por el vendedor. A ello no es óbice que la codemandada y testigo admitieran que la intermediaria les comunicó que no se obtuvo financiación, pues es una mera manifestación, no respaldada por prueba alguna, cuando es obvio que ello deja abundante rastro documental.

SEGUNDO.- No obstante la absolución, las dudas sobre la interpretación, facultades y obligaciones del intermediario, hace que se mantenga el pronunciamiento de costas de la Instancia, y dada la revocación parcial, tampoco se efectúa pronunciamiento expreso de las de esta alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Palmira , Dª Amalia , D Armando , D Eulogio y Dª Joaquina , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº11 de Barcelona, en los autos de juicio ordinario 1301-2007, de fecha 10 de Septiembre de 2009, debemos revocar parcialmente la misma, absolviéndoles de la pretensión ejercitada en la demanda contra los mismos, subsistiendo el resto de pronunciamientos, esto es, la condena de Masquepisos Navas S.L., sin que se efectúe expresa imposición de costas en ninguna de las dos Instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día , y una vez firmada por todas las Magistradas que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.