Sentencia Civil Nº 697/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 643/2010 de 22 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

Rollo 643/10

SENTENCIA Nº 000697/2010

SECCION OCTAVA

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

D. ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Dª. Mª FE ORTEGA MIFSUD

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En la ciudad de VALENCIA, a veintidós de diciembre de dos mil diez.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma Sra. Dª. Mª FE ORTEGA MIFSUD, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de VALENCIA , con el nº 001055/2008, por D. Andrés y otros representados en esta alzada por el Procurador D. José Vicente Ferrer Ferrer y dirigido por el Letrado D. Blas Prosper Lorente contra "Ciudades de Otoño, S.A." representado en esta alzada por la Procuradora Dª. Beatríz Llorente Sánchez y dirigido por el Letrado D. Jesús J. Cerdá Martínez, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por "CIUDADES DE OTOÑO, S.A."

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 2 de VALENCIA , en fecha 27 de Mayo de 2010 , contiene el siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por el Procurador D. Jose Vicente Ferrer Ferrer en nombre de D. Andrés , D. Blas , D. Demetrio , D. Ezequias , D. Heraclio contra Ciudades de Otoño, S.A. debo declarar y declaro resueltos cada uno de los contratos privados de compraventa a los que se refiere la demanda (documentos aportados como documentos nº 6 a 10) por incumplimiento de la parte vendedora, y debo condenar y condeno a la demandada a que abone a: -D. Ezequias la cantidad de 18.416,63 Euros, -D. Demetrio la cantidad de 18.416,63 euros, a -D. Heraclio la cantidad de 12.416,63 euros y a D. Andrés la cantidad de 20.333,30 Euros. Mas los intereses legales correspondientes y pago de costas. Y estimando la demanda acumulada formulada por el Procurador D. José Vicente Ferrer Ferrer en nombre de D. Ovidio y de D. Sebastián contra Ciudades de Otoño, S.A. debo declarar y declaro resueltos cada uno de los contratos de compraventa a los que se refiere la demanda acumulada (documentos nº 2 a 4) por incumplimiento de la parte vendedora y debo condenar y condeno a la demandada a pagar a: -D. Ovidio la cantidad de 55.600 Euros y a - D. Sebastián la cantidad de 20.000 euros. Más los intereses legales correspondientes y pago de costas. Y debo desestimar y desestimo la reconvención planteada frente a los demandantes reconvenidos, absolviendo a los mismos y con imposición de las costas de la reconvención a la parte reconviniente."

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por "CIUDADES DE OTOÑO S.A.", que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 15 de Diciembre de 2010.

TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- D. Andrés , D. Blas , D. Demetrio , D. Ezequias y D. Heraclio presentaron demanda de juicio ordinario contra Ciudades de Otoño S.A. interesando la resolución de los contratos de compraventa a que se refiere la demanda por incumplimiento de la vendedora y la devolución de las cantidades entregadas por cada uno de ellos y con fundamento en los siguientes hechos expuestos en síntesis. La demandada proyecto en la localidad de San Agustín (Teruel), la realización de un campo de golf, promoviendo así mismo una urbanización de unas 800 casas de madera junto al campo de golf según consta en folletos publicitarios y planos de viviendas. Pese a carecer de la preceptiva licencia, ya que el complejo se ubica en suelo rustico y no contar con los permisos necesarios, la demandada procedió a la venta de las viviendas. Cada uno de los demandantes adquirió una vivienda en el referido complejo, en la confianza de que el proyecto cumplía los requisitos legales. Con independencia del precio pactado, a la firma del contrato cada uno abono la cantidad de 6.000 euros y otros 6000 euros mas que abono cada uno a la persona que gestiono la venta en nombre de la demandada y que fue D. Pablo Jesús . Dicha cantidad se exigió en negro, justificándose como una compensación por el uso o disfrute que cada propietario iba a hacer sobre la zona verde colindante con las respectivas parcelas. Aunque se trata de una cantidad en negro, algunos compradores tuvieron la cautela de quedarse con un justificante que acreditara el pago. Pero después los demandantes solicitaron del administrador de la demandada que este pago adicional se imputara al precio aplazado, accediendo a ello, dado que según les manifestó el mediador no estaba facultado para exigirles dicho cobro. Dicho reconocimiento se plasmó en un contrato firmado el 13 de noviembre de 2007 en el que también se modificó la forma de pago. También se suscribió un documento en el que se convenía la suspensión del pago aplazado hasta el momento del inicio de las obras. Además se establecía que la demandada constituirá una hipoteca unilateral que el propietario acepta de ahora para entonces sobre propiedades libres de la mercantil y en cantidad suficiente para garantizar las cantidades ya entregadas. El contenido de esta hipoteca que no podía ser conocido por los demandantes garantizaba en la escritura la devolución del precio pagado para el supuesto de que la casa de madera no fuera entregada en el plazo máximo de 4 años. Los compradores no estuvieron de acuerdo en esperar 4 años para ver si había o no incumplimiento. Pero la escritura de hipoteca nunca fue inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que carece de todo efecto jurídico siendo por tanto un engaño para los compradores. El 20 de junio de 2008 la demandada mando un burofax en el que decía que ninguno de los actores había formulado acción legal contra el mediador lo que suponía un incumplimiento de los contratos firmados a lo que se le contesto diciendo que no había habido incumplimiento y que se le notificaba a la demandada que los contratos quedaban resueltos por incumplimiento de la demandada procediendo la devolución de las cantidades. El incumplimiento que se imputa a la vendedora es la firma de un contrato de compraventa a sabiendas de que no contaba con los correspondientes permisos y el terreno era rustico y no se podía edificar y que el campo de golf no contaba con las licencias administrativas. La Comisión Provincial del Ordenación del Territorio Aragonés emitió un informe vinculante en contra del campo de golf. La demandada se opuso a la demanda y además formuló reconvención todo ello en los siguientes términos. El municipio de San Agustín carece de PGOU ordenado su territorio por medio de un instrumento urbanístico menor PDSU (proyecto de delimitación de suelo urbano y que data de 1984). Habida cuenta del escaso presupuesto municipal se llego a un acuerdo urbanístico con el Ayuntamiento de San Agustín por el que estando la demandada interesada en el desarrollo urbanístico de algún sector de suelo urbanizable (el que iba a ser destinado a la urbanización y al campo de golf) se comprometía a costear los gastos del equipo redactor del plan y los asesores que fueran necesarios y el Ayuntamiento se comprometía a un impulso procedimental ágil y a nombrar a la demandada agente urbanizador. La redacción del plan se llevo a cabo contemplando como suelo urbanizable de uso residencial la zona prevista para la urbanización. El 16 de diciembre de 2006 el Ayuntamiento realiza la aprobación provisional del PGOU. En dicho contexto era publico y notorio al tiempo de las compraventas por los demandantes que se estaba gestionando un PGOU y esto no se les oculto a los compradores y por eso en los contrato se dice que la venta se efectúa en periodo de gestión y por eso no se determina plazo de entrega, dependiendo de la agilidad de la gestión. Además ello no supone ilegalidad pues pueden ser objeto de contrato las cosas futuras. Por otra parte a pesar de la falta de acreditación de los pagos de los 6000 euros en negro y la improcedencia de su abono, la demandada en una demostración de buena fe, reconoce el pago de las cantidades irregularmente entregadas al señor Pablo Jesús accediendo a que sean imputadas al pago del precio, pero ello no supuso que la demandada hubiera recibido tal dinero y en contraprestación lo que se les exigía a los demandantes era actuar conjuntamente contra el señor Pablo Jesús . Resulta contradictorio que los demandantes digan que confiaban en la legalidad del proyecto y que luego acepten congelar los pagos hasta el inicio de las obras lo que demuestra que estuvieron en todo momento informados de la situación en la que se encontraban las viviendas. Se les comunicó la constitución de la hipoteca para que fuera aceptada notarialmente y sigue pendiente de aceptación, y si no se inscribió es por que la falta de aceptación en dos meses por parte de los beneficiados haría factible la cancelación por parte de la demandada. En cuanto al plazo de cuatro años fijados en la hipoteca decir que es un plazo prudencial atendiendo al tiempo que suele durar el periodo de gestión. Los demandantes se comprometieron a actuar junto con la demandada contra el señor Pablo Jesús y se les notificó por burofax que tenían que cumplir el compromiso adquirido y ante la falta de concurrencia de los demandantes en la querella ,esta se inadmitió por falta de legitimación activa. En cuanto a los contratos de compraventa decir que las viviendas se vendieron en periodo de gestión lo que quiere decir que todavía esta en proceso de obtener las condiciones urbanísticas adecuadas para que puedan concederse las licencias y permisos y aun se esta dentro del plazo normal de desarrollo de gestiones para aprobar un PGOU que posibilite la urbanización. Son los demandantes quienes han incumplido el contrato de 13 de noviembre de 2007 por falta de colaboración en la jurisdicción penal para perseguir al señor Pablo Jesús y a sus socios y esa falta de colaboración produce que se inadmita la querella. Este incumplimiento libera a la demandada del compromiso de reconocer como parte del precio la entrega de cantidades irregularmente realizadas por el señor Pablo Jesús y ello por incumplimiento contractual de los demandantes y por tanto interesa vía reconvención que se dicte sentencia por la que se declare el incumplimiento de los demandantes respecto de las obligaciones contraídas en los contratos firmados el 17 y 21 de noviembre de 2007 en su virtud declarar resueltos los citados contratos lo que invalida el reconocimiento de las cantidades que se hace en ellos por Ciudades de Otoño S.A., subsistiendo las cinco situaciones de pago anteriores a la firma de cada contrato resuelto. Los demandantes contestaron a la reconvención alegando que la clausula del citado contrato fue redactada por la demandada y además dejan de ser perjudicados cuando se les reconoce la cantidad a cuenta del precio y el exclusivo perjudicado el Ciudades de Otoño S.A., lo que significa que no tenían legitimación para reclamar, Además por "actuar" cabe entender cooperar descartando cualquier actuación que no proceda en derecho . Los compradores están dispuestos a cooperar, testificar, aportar documentación. En el burofax, la reconviniente no demanda ninguna actuación concreta, ni se les pide que firmen la querella que aun estaba por presentar, solo se les dice que no han iniciado actos o procedimientos y por ultimo la clausula del documento no establece plazo. A dicho procedimiento se acumulo el juicio ordinario 164/09 del juzgado de primera instancia nº 12 a instancias de Ovidio y D. Sebastián contra Ciudades de Otoño SA quienes interesan la resolución de los contratos de compraventa y devolución de las cantidades entregadas por incumplimiento de la vendedora y con fundamento en los mismos incumplimientos recogidos en la demanda inicial. La demandada contesto a dicha demanda alegando que el retraso no es imputable a la promotora y en cualquier caso no se establece ninguna fecha de entrega. La sentencia de instancia estimo las demandas y desestimo la reconvención y contra dicha resolución formula recurso de apelación la demandada.

SEGUNDO .- La parte demandada interesa a través de su recurso de apelación la desestimación de las demandas y la estimación de su reconvención y alega en primer lugar que la sentencia de instancia no perfila claramente el hecho de que por parte del señor Pablo Jesús se les vendió a los demandantes un trozo de zona verde como de uso exclusivo a cambio de 6000 euros. Decir que tales hechos no son objeto de enjuiciamiento por este Tribunal pues el objeto queda delimitado a la resolución en su caso del contrato de compraventa y al incumplimiento o no de los demandantes del documento suscrito en noviembre de 2007 en el que la demandada asumió dicha cantidad entregada en negro como anticipo del precio, por tanto las posibles responsabilidades penales o de otra índole en que hayan podido incurrir terceros ajenos a este pleito queda fuera del examen por este Tribunal. La parte demandada en cuanto a la demanda invoca que no ha habido incumplimiento por lo que procede una revisión de las actuaciones y examinadas la Sala comparte la fundamentación de la resolución de instancia por lo que a continuación se expone. Es doctrina reiterada del Tribunal Supremo la de que los tribunales de alzada tienen competencia no sólo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores, sino también para dictar, respecto de todas las cuestiones debatidas, el pronunciamiento que proceda, resultando del artículo 456.1 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil que "en virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el Tribunal de primera Instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación ." Partiendo de cuanto se ha expuesto, este Tribunal ha procedido de nuevo al examen de las alegaciones oportunamente deducidas por las partes en relación con la actividad probatoria desplegada - documental aportada y acto de juicio documentado en el correspondiente soporte audiovisual, no se aprecia error alguno ni en la descripción fáctica, ni en las conclusiones que de ella se derivan en relación con la normativa aplicable. Para que el incumplimiento pueda justificar la resolución del contrato ha de frustrar el fin del mismo, como se concreta por el Tribunal Supremo en la sentencia de 14 de febrero de 2007 , cuando indica que la más reciente Jurisprudencia de esta Sala se ha decantado por considerar suficiente, para la resolución del contrato, que el incumplimiento frustre el fin del mismo. En la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2008 se indica: Ante un incumplimiento de este tipo, la jurisprudencia ha venido entendiendo, si bien no de una forma lineal, que los incumplimientos esenciales o sustanciales permiten la resolución del contrato o exigir el cumplimiento (art. 1124.2 ). Aunque una tendencia jurisprudencial haya exigido lo que se ha calificado como "voluntad deliberadamente rebelde del deudor", sentencias recientes han introducido criterios más matizados para determinar cuándo se produce un caso de incumplimiento, por el hecho de la frustración del fin del contrato, "sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando (...) que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte" ( SSTS 18 octubre 2004 , 3 marzo 2005 y 20 septiembre y 31 octubre 2006 , entre otras). En resumen una parte podrá dar por terminado el contrato si la falta de la otra parte el cumplimiento de una de las obligaciones contractuales que constituye un incumplimiento esencial, y se considera que es esencial si priva a la parte perjudicada de lo que tenía derecho a esperar como consecuencia del contrato, o bien, "si otorga a la parte perjudicada razones para creer que no puede confiar en el cumplimiento efectivo de la otra". El tribunal Supremo en la sentencia de 13 de febrero de 2009 ha señalado: que la jurisprudencia «a la hora de interpretar y aplicar el artículo 1124 del Código Civil , ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, para atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato - Sentencias de 7 de mayo de 2003 y 18 de octubre de 2004 entre otras-. En esta línea, en Sentencia de 3 de marzo de 2005 se declara que se ha abandonado hace tiempo la exigencia de que la falta de cumplimiento de una de las partes de la obligación, para que pueda producirse su resolución, deba ser reiterada y demostrativa de una rebeldía en el incumplimiento, pues hoy se exige que éste tenga la entidad suficiente motivadora de la frustración del fin del contrato». Y añade la antedicha Sentencia que «cuando la declaración de resolución efectuada por una de las partes se impugna por la otra, queda sometida al examen y sanción de los Tribunales, que habrán de declarar, en definitiva, bien hecha la resolución o, por el contrario, no ajustada a derecho, como reseña la antes citada Sentencia de 17 de julio de 2007 : "En el terreno jurídico, esta Sala, en la jurisprudencia más reciente, viene declarando que la voluntad de incumplimiento se demuestra por la frustración del fin del contrato «sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren (...) las legítimas aspiraciones de la contraparte» ; siempre que impida (...) la realización del fin del contrato, esto es, la completa y satisfactoria utilización (del bien objeto del mismo...) y también, cuando se «priva sustancialmente» al contratante «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato». Centrado el alcance de este recurso de apelación, y examinada la prueba practicada se puede afirmar que sí existe una frustración del fin del contrato que justifica su resolución por aplicación del artículo 1124 del Código Civil , pues el demandado y vendedor ha incumplido y no puede transmitir el objeto del contrato de compraventa, en los términos que se señalan en el contrato citado , existiendo una frustración total del mismo pues a fecha de octubre de 2009, las casas de madera , la urbanización y el campo de golf están ubicadas en suelo rustico por lo que no se puede urbanizar y así consta en el informe emitido por el Ayuntamiento de San Agustín que dice "Se trata de suelo no urbanizable (rustico) y en estos momentos no se puede urbanizar por no estar contemplado ni aprobada definitivamente en el planeamiento en vigor esta posibilidad . No tiene concedida licencia para dicha urbanización y campo de golf " Por su parte la Secretaria de Ordenación del Territorio del Gobierno de Aragón informa que a dicha fecha no ha informado ningún expediente que suponga la recalificación de los terrenos. Ello implica que existe una evidente imposibilidad del vendedor de entregar lo que es objeto del contrato, imposibilidad que implica una frustración total del contrato para los compradores que justifica la resolución contractual al amparo del artículo 1124 del Código Civil , con la consiguiente devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores. No puede admitirse la alegación de que al decir el contrato que la venta se efectúa en periodo de gestión y por ello pendiente de obtener las licencias urbanísticas y por eso no se fijo plazo implica que no ha existido incumplimiento y ello por que admitir tal conclusión es contrario al articulo 1256 del código civil según el cual la validez y cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de una de las partes, pero a mayor abundamiento se observa que el contrato carecía de un elemento tan esencial como el plazo para la finalización y entrega de lo que constituía su objeto , elemento que quedaba al arbitrio íntegro y absoluto de la voluntad de la entidad mercantil demandada, o según ella dependía de la agilidad del procedimiento urbanístico. La fijación de la fecha de finalización de las obras y entrega de la vivienda no puede estimarse como una mera aproximación o previsión, ni puede dejarse al arbitrio de la parte vendedora, sino que constituye uno de los elementos esenciales del contrato de compraventa, cuyo incumplimiento es motivo suficiente para la resolución del contrato. En cuanto a la reconvención entiende la demandada que ha existido un incumplimiento de los demandantes iníciales respecto del documento suscrito en noviembre de 2007 y que por tanto procede dejarlo sin efecto. El recurso ha de ser desestimado a tenor del propio texto del documento pues según su texto "ambas partes acuerdan comprometerse en los mas firmes términos y como mejor proceda en derecho a actuar conjunta, solidaria o separadamente contra D. Pablo Jesús por todas las vías incluso las jurisdiccionales civiles o penales si así procediese, en aras de obtener plena satisfacción de los perjuicios causados por el señor Pablo Jesús ". Tal pacto trae causa de los 6000 euros que dicen los actores entregaron al señor Pablo Jesús por el uso exclusivo de una zona verde y que según se manifiesta en el documento no tenia la autorización de la vendedora, pero que ella aunque no había recibido tales cantidades lo imputaba al pago de la compraventa. Pues bien cuando en junio de 2008 se les manda el burofax por la demandada no se insta ninguna actuación concreta en relación al documento pues en el mismo habla de actuación conjunta, solidaria o separadamente de forma que falta por la demandada un requerimiento de actuación para que ante la pasividad de los requeridos pueda darse por incumplido el pacto. Pero a mayor abundamiento el termino actuación no implica interposición o inicio de procedimiento sino que como dicen los reconvenidos la actuación podía ser facilitando documentos, declarando como testigos etc. Y por ultimo decir que los demandantes habían recuperado el dinero que se entrego al señor Pablo Jesús al consentir la demandada imputarlo al pago del precio, lo que podría entenderse que el perjuicio ocasionado había desparecido al haberse resarcido mediante la imputación del pago. Por todo lo expuesto procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia de instancia.

TERCERO.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398.de la Ley de Enjuiciamiento Civil la desestimacion del recurso de apelacion motiva la imposicion de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Ciudades de Otoño SA contra la sentencia de 27 de mayo de 201 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Valencia, en autos de juicio ordinario seguidos con el nº 1055/08, que se confirma íntegramente, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada. Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Dese al depósito constituido el destino legalmente previsto.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo

477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Con fecha ha sido leida y publicada la presente Sentencia, estando celebrando Audiencia la Sección Octava de la Ilma.Audiencia Provincial de Valencia de cuya resolución expido testimonio para el Rollo de su razón, con esta fecha. Doy fe.