Sentencia Civil Nº 697/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 534/2012 de 17 de Septiembre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Duodécima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933837

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2012/0008808

Recurso de Apelación 534/2012

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 05 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 203/2011

APELANTE:D./Dña. Juan Francisco

PROCURADOR D./Dña. VALENTIN GANUZA FERREO

APELADO:PROMOTORA DE VIVIENDAS SANCHEZ PRIMO, S.A.

PROCURADOR D./Dña. JOSE MARIA MURUA FERNANDEZ

S E N T E N C I A Nº 697 DE 2013

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

D. JOSE MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

Dña. ANA Mª OLALLA CAMARERO

En la ciudad de Madrid a diecisiete de Septiembre de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial, integrada por los Sres. Magistrados indicados al margen, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO núm.203/2011, procedentes del JDO. DE 1ª INSTANCIA núm. 5 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollonúm. 534/2012, en los que aparece como parte apelante D. Juan Francisco , representada por el procurador D. VALENTÍN GANUZA FERRERO, y como apelado PROMOTORA DE VIVIENDAS SÁCHEZ PRIMO S.A.,representada por el procurador D. JOSÉ MARÍA MURUA FERNÁNDEZ, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN, que expresa el parecer de La Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Que, con fecha 20 de febrero de 2012, se dictó sentencia en primera instancia en cuyo fallo se recogía: 'Que desestimando la demanda formulada por D. Juan Francisco , representado por el Procurador de los Tribunales D. Valentín Ganuza Férreo contra PROMOTORA DE VIVIENDAS SÁCHEZ PRIMO S.A., representada por el Procurador D. José María Murua Fernández, debo absolver y absuelvo a dicha parte demandada de las pretensiones contenidas en la demanda; todo ello, con imposición de las costas causadas a la parte actora'.

SEGUNDO.-Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación procesal de la parte demandante, D. Juan Francisco , se presentó recurso de apelación, que fue admitido, del que dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.-Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 10 de julio de 2013, quedando pendiente de sentencia.

CUARTO.-En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos de derecho y el fallo de la sentencia recurrida, que se sustituyen por los de esta resolución.

PRIMERO.-Por la representación procesal de D. Juan Francisco se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Madrid, de fecha 20 de febrero de 2012 , que desestima la demanda formulada.

Muestra la parte recurrente su disconformidad con la sentencia de Instancia, alega la existencia de un error en la valoración de la prueba practicada, habiendo quedado acreditado que el 30 de julio de 2007 el actor entregó a la mercantil Industrial&Madrid, como intermediaria la suma de 6.000 € en concepto de reserva para la compra de un despacho profesional que la vendedora Promotora de Viviendas Sánchez Primo S.A. tenía proyectado construir, siendo el objeto del contrato la parcela nº 502 del Complejo Inmobiliario 'Gran Vía', sita en Arganda del Rey (Madrid), dinero que a su vez fue entregado a la demandada en concepto de reserva y arras penitenciales, sostiene no se requirió al recurrente para la firma del contrato el día 14 de septiembre de 2007, además que la sentencia desestimatoria de la demanda se sustenta en la declaración de la testigo trabajadora de la sociedad intermediaria que no acredita que fuera requerido para la firma del contrato.

SEGUNDO.-ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA. HECHOS ACREDITADOS.

Alega la parte recurrente la existencia de error en la apreciación y valoración de la prueba practicada, debe principiarse recordando que en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, como una 'revisio prioris instantiae' y en el mismo tenor el TC. en S. 3/96 de 15 de enero , en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y substantivas de aplicación al caso (S. 31/mar/98); si bien no es menos cierto que ello no supone ignorar que, respecto de aquellas pruebas que han sido practicadas a la inmediación judicial, el Juez 'a quo', tiene elementos mas fundados para calibrar su entidad, eficacia y credibilidad y que por ello le han conducido a la objetivación de las circunstancias concurrentes, pero sin que ello impida su nueva valoración de la Sala y la modificación de lo por él objetivado cuando se le exponga a aquella y aprecie que ha incurrido en error el Juez 'a quo' en su valoración, máxime cuando dispone a estos efectos de la facilidad de análisis de la prueba practicada que otorga a este Tribunal de apelación el visionado del juicio oral mediante la reproducción mecánica del mismo a través de la grabación efectuada y que consta unida a autos.

En un examen de las pruebas practicadas en acto del juicio han quedado acreditados los siguientes hechos relevantes:

-En fecha 30 de julio de 2007 por el actor y otra persona se firmó un contrato de reserva, por el que el actor y otra persona entregaban a Industrial&Madrid, que intervenía como intermediaria, la suma de 6.000 €, para la compra a Promotora de Viviendas Sánchez Primo S.A. de un inmueble para uso como despacho profesional, reserva que quedaba condicionada a la aceptación por la compradora, y que se recibía en concepto de arras penitenciales.

- Entre la comunicación entregada al comprador consta una minuta de un contrato privado en cuya fecha constaba 'septiembre de 2007', y manuscrito en uno de los documentos entregado figuraba la frase 'Firma contrato 14 de septiembre de 2007'.

- El contrato privado de compraventa no llegó a ser firmado y no hay constancia real de que la vendedora requiriera al comprador para su firma, ni tampoco que por ninguna de las partes se procediera a declarar la resolución del contrato de reserva suscrito, aunque consta la existencia de un correo de fecha 11 de febrero de 2008 dirigido por la testigo Dña. Inocencia , empleada de la sociedad intermediaria que gestionó dicho contrato, dirigido a Administración&Industrial, solicitando el nombre de quien figuraría como comprador del despacho al que se refería la reserva de compra y el número de cuenta para domiciliación de los pagos. No queda probado que los compradores fueran avisados para la firma del contrato, pues la testigo sólo recuerda que éstos se fueron de viaje a Brasil y era complicado localizarles, desconociendo más datos sobre las gestiones realizadas y la fecha en que se trató de localizarles. Tampoco consta que los compradores hicieran gestiones para su firma.

- En fecha 1 de de julio de 2009 se concedió por el Ayuntamiento de Arganda del Rey Licencia de Primera Ocupación de la oficina a la que se refería el contrato de reserva.

TERCERO.-NATURALEZA JURIDICA DEL CONTRATO DE RESERVA.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (Sección Sexta) de fecha 31 de mayo de 2011 , declara que 'el denominado 'contrato de reserva' que vincula a las partes se incluye en el concepto jurídico del precontrato o promesa de venta, que se define en la STS, Civil sección 1 del 28 de Noviembre del 2005 ( ROJ: STS 7088/2005 ), al indicar que 'Como ya señaló la sentencia de esta Sala de 24 de julio de 1998 «la esencia del llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o 'pactum de contrahendo' es la de constituir un contrato por virtud del cual las partes se obligan a celebrar posteriormente un nuevo contrato (el llamado contrato definitivo) que, de momento, no quieren o no pueden celebrar, por lo que la expresada figura contractual del llamado precontrato, dicho con frase gráfica, consiste en un 'quedar obligado a obligarse'».

CUARTO.-Aplicando los anteriores hechos al supuesto sometido a enjuiciamiento, dada la ausencia de una actividad probatoria suficiente que pueda concretar la causa por la que no se firmó el contrato privado de compraventa (tanto en septiembre de 2007, fecha que figura inicialmente en la minuta de contrato entregado a los compradores al formalizar el contrato de reserva de compraventa, como en marzo de 2008 fecha a la que aludía el correo en el anterior fundamento de derecho), sin que se pueda determinar quién, por tener que cumplir primero, dejó de hacerlo antes y justificó, por razones funcionales del vínculo la infracción contractual de la otra parte de la relación jurídica, cabe afirmar que nos encontramos ante un mutuo disenso, que tiene su fundamento legal en la voluntad de las partes de dar fin a un contrato cuyo objeto entienden que ya no puede lograr ( STS de 30 de octubre de 2008 ), con la consecuencia jurídica que resulta inaplicable la cláusula de arras incorporada al contrato de reserva, debiendo la parte demandada entregar al actor la suma entregada a la firma de dicho contrato, suma que devengará el interés legal desde la fecha de interposición de la reclamación judicial mediante procedimiento monitorio.

Por consiguiente, se acoge en parte el motivo opuesto por la parte apelante.

QUINTO.-Por todo lo expuesto, procede estimar en parte el recurso de apelación formulado, revocándose la resolución impugnada, estimándose en parte la demanda, condenando a las mercantiles demandadas a que abonen al actor la suma de 6.000 €, habiéndose producido una estimación parcial de la demanda, y siendo razonable la oposición formulada por las sociedades demandadas a la pretensión contenida en la demanda, la expresada cantidad sólo devengará el interés legal previsto en el artículo 576 de la LEC .

SEXTO.-De conformidad con lo dispuesto en los artículos y 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no se hace imposición de las costas devengadas de esta alzada al haber sido estimada la pretensión en parte contenida en el recurso de apelación formulado.

De conformidad con lo establecido en el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil nos e hace imposición de costas en la Instancia al estimarse en parte la demanda interpuesta.

Vistos los preceptos y razonamientos citados, en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Debemos ESTIMAR Y ESTIMAMOS EN PARTEel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Juan Francisco contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Madrid, de fecha 20 de febrero de 2012 , y, en consecuencia, REVOCAMOSla expresada resolución, y con estimación parcial de la demanda rectora del procedimiento declaramos que la mercantil Viviendas Sánchez Primo S.A. deberá abonar a la actora la suma de SEIS MIL EUROS.

A esta resolución le será aplicable el interés previsto en el artículo 576 de la LEC , desde la fecha de notificación de esta resolución.

No se hace imposición de costas en ninguna de ambas instancias.

Notifíquese esta resolución a las partes advirtiéndoles que contra esta sentencia Cabe interponer recurso de casación, y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la LEC el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 del expresado Texto Legal .

Líbrese testimonio de la presente el cual se llevará a los autos de su razón quedando el original en el presente libro y remítase otro al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta sentencia lo mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Presidente D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN, Ponente que ha sido de esta causa, habiendo celebrado sesión pública la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de esta capital en el día de su fecha. Doy fe.