Sentencia Civil Nº 7/1999, Tribunal Superior de Justicia de Navarra, Sala de lo Civil y Penal, Sección 1, Rec 20/1998 de 03 de Mayo de 1999

Encabezamiento

RECURSO DE CASACION 20/98

S E N T E N C I A Nº 7

ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. ALFONSO OTERO PEDROUZO

D. MIGUEL ANGEL ABARZUZA GIL

D. JOSE ANTONIO ALVAREZ CAPEROCHIPI

1

En Pamplona, a tres de mayo de mil novecientos noventa y nueve.

Visto por la Sala de lo Civil del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, integrada en la forma al margen indicada, el Recurso de Casación Foral nº20/1998, contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra el 16 de octubre de 1998 , en autos de Juicio de menor cuantía nº 608/95, (Rollo de Apelación nº 296/97), sobre resolución de contrato e indemnización de daños, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Pamplona, siendo recurrente la DEMANDANTE 'SEDES, S.A.', con domicilio social en San Sebastián, representada ante esta Sala por el Procurador D. Angel Echauri Ozcoidi y dirigida por el Letrado D. Jesús Faber Ruiz y parte recurrida los DEMANDADOS Dª Verónica , casada, mayor de edad y vecina de Pamplona y D. Julián , mayor de edad y vecino de Cizur Mayor (Navarra), representados en este recurso por el Procurador D. Eduardo de Pablo Murillo y dirigidos por el Letrado D. Francisco López de la Peña Saldías.

Antecedentes

PRIMERO.- El Procurador D. Angel Echauri Ozcoidi en nombre y representación de 'SEDES, S.A.' en la demanda de Juicio de menor cuantía seguido en el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Pamplona contra Dª Verónica y D. Julián estableció en síntesis los siguientes hechos: En fecha 20 de febrero de 1990, su patrocinada suscribió un contrato de arrendamiento de local de negocios con Doña Verónica y Don Julián , ambos copropietarios del local de planta baja de la casa nº NUM000 de la calle DIRECCION000 de Pamplona. Si su patrocinada convino aquel arrendamiento fue, entre otras cuestiones, porque el citado local, según sus propietarios, estaba dotado de una chimenea, elemento esencial para el ejercicio de la actividad que desempeña su mandante como establecimiento destinado, principalmente, a la confección de pizzas para reparto a domicilio con el nombre comercial de TELEPIZZA. La citada chimenea se le había dotado al local tras el acuerdo a que se llegó entre la promotora del edificio (Promotora Iruña, S.A.) y los propietarios, ahora demandados, siendo colocada esta instalación durante la obra de costrucción del edificio. En el contrato de arrendamiento, se manifiesta que el local será destinado exclusivamente al negocio de hostelería, autorizándose a su mandante para realizar las obras de acondicionamiento pertinentes. Las obras de acondicionamiento del local ascendieron a 18.883.159 ptas. por las obras realizadas por Construcciones Master, S.L., debiendo de añadirse a dicha cantidad la suma de 324.671 ptas. por trabajos parciales de reparación de la chimenea del local y 1.313.416 ptas. de las obras que se efectuaron en la parte de la bajera que se utilizó para almacén. Si bien esos fueron los gastos que se devengaron por las obras, existieron otros por diversos conceptos: 1.882.836 ptas. por el proyecto técnico del arquitecto. 2.151.715 ptas. por las unidades de aprovechamiento urbanístico. 250.000 ptas. por el proyecto eléctrico. 439.000 ptas. por la acometida eléctrica. 941.418 ptas. por la licencia de obras. 561.200 ptas. por un ionizador. 662.203 ptas. por un sistema de depuración. Tras el acondicionamiento del local y superar las premisas marcadas por el Ayuntamiento de Pamplona para la apertura de este tipo de actividades, su mandante comenzó la actividad del establecimiento, surgiendo en ese instante los problemas de olores que inmediatamente los vecinos denunciaron al Ayuntamiento de Pamplona. A partir de este momento, su mandante intentó solucionar el problema desconocido pues esta instalación (chimenea) estaba oculta en el patinillo de conducciones y lo único que se pudo comprobar es que, efectivamente, existía un conducto de salida de humos pero lo que no se podía comprobar por ser oculto, era si ese conducto estaba en buenas condiciones. Su mandante quiso poner remedio a los problemas y para ello, confeccionó y ofreció a los vecinos una solución definitiva que suponía modificar el trazado de la chimenea por el hueco del ascensor puesto que técnicamente era posible, a lo que los vecinos se opusieron, no dejando tampoco que se reparara la conducción. Esta propuesta de solución también le costó dinero a su mandante pues se realizó por parte del arquitecto un proyecto de instalación de chimenea por el hueco del ascensor, cuestión técnica que gustó al Ayuntamiento de Pamplona pero no a la Comunidad. Su mandante quiso reflejar fehacientemente sus intenciones de solucionar el problema, y para ello, requirió notarialmente a la Comunidad de Propietarios con objeto de reparar la chimenea, obteniendo como respuesta que lo que debía hacer era cerrar el establecimiento. Como quiera que la actitud de la Comunidad de Propietarios era absolutamente obstruccionista, su representada optó por demandar a la citada Comunidad de Propietarios con objeto de obtener el permiso judicial para reparar la chimenea. A pesar de solicitar el amparo judicial para que se les dejase reparar la chimenea, los vecinos continuaron con las denuncias como quiera que se imposibilitaba reparar la chimenea, el Ayuntamiento de Pamplona resolvió, tras denuncia de la Comunidad de Propietarios, por acuerdo del M.I. Sr. Alcalde, de fecha 3 de febrero de 1992: 1.- Denegar la licencia solicitada. 2.- Ordenar a Sedes, S.A. el cese inmediato de la actividad. 3.- Por la Policía Municipal se adoptarán las medidas oportunas en orden a vigilar el cumplimiento de lo dispuesto en el punto 2 de la presente resolución. Ni que decir tiene que ese primer cierre supuso unos gravísimos perjuicios para su representada. Con posterioridad al planteamiento de la demanda contra la Comunidad de Propietarios ésta instó otra, tras conocerse el fallo de la Audiencia Provincial en la que se otorgaba permiso para reparar la chimenea si bien, esta sentencia fue recurrida en casación ante el Tribunal Supremo sin que hasta ahora se haya resuelto, por la que se ejercitaba la acción negatoria de servidumbre, y por otro lado, la misma Comunidad presentó recursos contenciosos administrativos contra la resolución de Alcaldía por la que no se nos concedía licencia de actividad pero se ordenaba dejar sin efecto el cierre del establecimiento. La resolución que dictó la Sala Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia fue contraria a los intereses de su representada, decretándose el cese inmediato de la actividad del establecimiento. Tras la sentencia de la Sala Contencioso Administrativo, a su representada se le crea un problema gravísimo puesto que estaba funcionando en Pamplona con dos establecimientos, abarcando el reparto, prácticamente a toda la Ciudad, lo cual se cercenó y encareció desde que se cumplió el mandato de la sentencia. Su representado ante la necesidad de intentar paliar en lo posible la pérdida de clientela, tuvo que adquirir una central telefónica con un sistema de rebote de llamada que consistía en que cuando alguien llamaba al local cerrado por la sentencia desde allí, rebotaba la llamada a otra central telefónica del local que estaba abierto. El importe de la compra de las centrales telefónicas ascendió a 750.789 ptas. y 823.515 ptas. La circunstancia del cierre definitivo fue comunicada a los propietarios y se advertía que a partir de aquel momento no se abonarían las rentas mensuales de alquiler por no poder utilizar el local. Tras examinar numerosos locales por la misma zona que el que había sido cerrado, su representada encontró un local en la avda. DIRECCION001 , nº NUM001 bajo, encargando el proyecto de actividades clasificadas para pizzería al arquitecto técnico, José , abonando su representada por ello la cantidad de 1.536.944 ptas., así como otras 536.754 ptas. por dirección de obra a Germán y otros dos técnicos más que figuran en impreso del Colegio de Arquitectos Técnicos y a estos mismos 133.462 ptas. por la Dirección sobre la Instalación de Actividades Clasificadas. Una vez se tuvo el proyecto para acondicionamiento del local, su mandante contrató los servicios para la ejecución de las obras que le han costado la cifra de 37.445.827 ptas.; la pertinente licencia de obras al Ayuntamiento de Pamplona, supuso 1.585.209 ptas. y en razón de las 72,90 unidades de aprovechamiento la cantidad de 1.638.253 ptas. Otros gastos han sido 203.026 ptas. correspondientes al proyecto eléctrico, 331.818 ptas. del proyecto de climatización y extracción, 17.402 ptas y 16.591 ptas. de derechos por visados de proyectos, 1.187.840 ptas. por instalaciones y muebles del nuevo local, 648.173 ptas. por la acometida para el suministro eléctrico. A estos gastos ha de sumarse el importe de 200.367 ptas. correspondientes al desmontaje de equipos del local cerrado por sentencia judicial. También han existido gastos como consecuencia de las demandas judiciales interpuestas o contestadas por su representada. Ni que decir tiene que además de los gastos ya relacionados conllevó una pérdida de ventas previstas, que se valorarán en su momento, costo de mano de obra innecesaria, licencia de obra del nuevo local, gastos de alquiler del nuevo local hasta su apertura. Después de alegar los fundamentos de Derecho que estimó pertinentes terminaba suplicando se dicte sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 20 de febrero de 1990, suscrito entre los demandados y su representada, condenando a los demandados al pago de los daños y perjuicios que se acreditarán en período probatorio, con expresa condena en costas a los demandados.

SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda y emplazados los demandados, comparecieron por medio del Procurador D. Eduardo de Pablo Murillo oponiéndose a la demanda dentro del plazo que les fue concedido para contestarla, con unos hechos que en síntesis son los siguientes: A mediados de 1989, Sedes S.A. interesada en arrendar un local en la zona de San Juan, se fijó en el de sus representados, que entonces se encontraba vacío y tras contactar con éstos, su representante visitó el local y apreciando que éste tenía salida de humos, manifestó su interés en arrendarlo, pero solicitó a sus propietarios un plazo para poder efectuar las mediciones y comprobaciones necesarias para ver si era adecuado al destino que querían. Sus mandantes accedieron a ello, y durante casi cinco meses, dejaron las llaves y el uso del local a la hoy actora de forma totalmente gratuita. Finalmente, Sedes S.A. manifestó que el local era apropiado para los fines que perseguían y se formalizó el contrato. Una vez firmado el contrato, concedieron a dicha arrendataria la facultad de realizar las obras que entendieran necesarias para acondicionarlo al negocio al que lo iban a destinar, plazo que se extendió a un año. Es falso que, tras el acondicionamiento de local efectuado por la arrendataria, el negocio 'superara las premisas marcadas por el Ayuntamiento de Pamplona para la apertura de este tipo de actividades'. Por contra, recogiendo algunos de los términos en que se pronuncia la sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Navarra para acordar el cese inmediato de la actividad ejercida por Sedes S.A., dicho negocio constituía 'una actividad de pizzería ilegal por no contar con las oportunas licencias', ya que jamás se concedió por el Ayuntamiento de Pamplona la licencia de apertura o autorización de puesta en marcha del negocio a Sedes S.A., requisito este imprescindible y previo, para el inicio de una actividad clasificada como es el de pizzería, comprendida obviamente en el ramo de hostelería. Sedes S.A. jamás debió comenzar, al no contar con licencia de apertura, la actividad en el establecimiento de sus mandantes. Es por ello que deben ser rechazados de plano todos los daños y perjuicios que se afirman sufridos por la demandante y que se enumeran en la demanda. Se afirma de adverso que desde la aparición de los problemas -y se refiere a los humos, gases y olores que se escapaban de la chimenea del local- Sedes S.A. quiso poner remedio; sin embargo, dichos problemas surgieron cuando la pizzería comenzó su actividad, el primer día que abrió al público a finales de 1990 cuestión esta de extrema importancia ya que en virtud del contrato de arrendamiento, se concedía a la arrendataria el plazo de todo un año para acondicionar el local y, sobre todo, si se examinan los requisitos y trámites que, el vigente Reglamento de Control de Actividades Clasificadas impone a cualquiera que pretenda la instalación o ampliación de una actividad clasificada como es la de pizzería. El desconocimiento del estado de la chimenea y de si reunía las condiciones técnicas pertinentes hasta el día de la inauguración revela una negligencia, únicamente imputable a la propia sociedad arrendataria, a sus técnicos y al propio Ayuntamiento de Pamplona. Y desde luego, de haberse detectado con anterioridad a la apertura del negocio los problemas que presentaba la chimenea, su reparación no hubiera planteado problema alguno. Por último, en cuanto al origen o causa de los defectos de la chimenea se refiere, la hoy demandante tiene reconocido que dichos defectos eran única y exclusivamente imputables a la negligente actuación del promotor, constructor y técnicos que intervinieron en la construcción del inmueble: Promotora Iruña S.A., Construcciones Iruña S.A. y los Arquitectos Carlos Alberto y Rubén respectivamente. Respecto a la compleja y larga historia judicial de este conflicto a los juicios tramitados se remite y destacar un extremo, eso sí fundamental: las sentencias dictadas en grado de apelación, cuyos fallos parece olvidar la contraparte. Pese a los intentos de resolver amistosamente el contrato de arrendamiento -lo que no fue posible porque la arrendataria sólo contemplaba su reclamación de daños y perjuicios derivados del cierre del local, y no el derecho de sus mandantes a reclamar rentas vencidas la demandante retuvo su posesión hasta el día 19 de febrero de 1996, fecha en que entregó las llaves del mismo por lo que se hace expresa reserva de las acciones que les asisten para reclamar las rentas vencidas y no pagadas y los daños y perjuicios causados, con objeto de ejercitarlas en ulterior procedimiento-. Después de alegar los fundamentos de Derecho que estimó pertinentes, en los que se invoca las excepciones de defecto legal en el modo de proponer la demanda y la de falta de litisconsorcio pasivo necesario, terminaba suplicando se dicte sentencia desestimando la demanda en su integridad, con imposición a la actora de las costas causadas.

TERCERO.- Continuando el trámite con las formalidades legales, se dictó por el Juez de 1ª Instancia, sentencia con fecha 23 de julio de 1997 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador D. Angel Echauri Ozcoidi en representación de la Compañía Mercantil Sedes S.A. contra Dª Verónica y D. Julián , representados por el Procurador D. Eduardo de Pablo Murillo, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio que los litigantes concertaron el día nueve de agosto de 1995, condenando a los demandados a satisfacer a la mercantil actora la indemnización que resulte en trámite de ejecución de esta resolución conforme a las bases fijadas en su fundamento jurídico tercero, y todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas en este pleito.

CUARTO.- Interpuesto Recurso de Apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia por la representación de la parte demandada y tramitado el Recurso con arreglo a Derecho, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra, dictó Sentencia con fecha 16 de octubre de 1998 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que, con estimación del recurso de apelación interpuesto por la representación demandada frente a la sentencia de 23 de julio de 1997, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº Uno de Pamplona , debemos revocar y revocamos tal resolución, desestimando la demanda origen de autos y absolviendo a los demandados apelantes de las pretensiones frente a ellos formuladas, imponiendo a la mercantil actora apelada el pago de las costas de instancia, sin declaración expresa en cuanto a las causadas en esta alzada'.

QUINTO.- Tras preparar contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Navarra Recurso de casación, la parte recurrente lo interpuso en tiempo y forma ante este Tribunal Superior de Justicia formalizándose a través de CUATRO MOTIVOS: PRIMERO.- Quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de las normas reguladoras de la sentencia, al amparo del art. 1692.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , considerándose infringido el art. 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . SEGUNDO.- Al amparo del articulo 1692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de la Ley 490 de la compilación foral de Navarra y párrafo primero del articulo 1281 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial establecida. TERCERO.- Al amparo del articulo 1692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del articulo 1554 en relación con el articulo 1543 ambos del Código Civil y doctrina jurisprudencial establecida. CUARTO.- Al amparo del articulo 1692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del articulo 1124 del Código Civil relación con el articulo 1556 del mismo cuerpo legal y articulo 115 de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 y la doctrina jurisprudencial aplicable.

SEXTO.- Comunicados los autos al Ministerio Fiscal los devolvió con la formula de 'VISTO'; instruido el Ponente y dictado auto por esta Sala con fecha 11 de enero de 1999 admitiendo el Recurso de Casación, se dio traslado a la parte recurrida para que en el plazo de veinte días formalizase por escrito su impugnación, que lo hizo dentro del plazo legal mediante escrito en el que después de hacer todas las alegaciones y consideraciones que estimó pertinente terminaba suplicando se desestime el recurso, evacuado dicho traslado se señaló para la vista del recurso el día 20 de abril de 1999 en el que tuvo lugar su celebración, solicitando el Letrado de la parte recurrente se case la sentencia recurrida y se dicte otra confirmando la sentencia dictada en primera instancia con imposición de costas a la parte contraria; solicitando el Letrado de la parte recurrida la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia recurrida con imposición de las costas al recurrente.

SEPTIMO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSE ANTONIO ALVAREZ CAPEROCHIPI.

Fundamentos

PRIMERO.- En el primer motivo del recurso interpuesto por la representante legal de la compañía demandante SEDES S.A., al amparo del nº 3 del art. 1692 L.E.C ., se denuncia la infracción del principio de congruencia ( art. 359 L.E.C .) pues según se argumenta, la sentencia recurrida establece que los demandados no tienen obligación alguna de procurar a los actores una chimenea para la actividad de pizzería, lo que es una cuestión nueva que nunca se pretendió en ninguna de las dos instancias (extra petita); y porque no establece (incongruencia por omisión) que la actividad de pizzería deba quedar incluída en el concepto genérico de hostelería, y no ha respetado , en consecuencia, las pretensiones de las partes, rebasando los límites de fijación de los hechos y calificación jurídica.

Sin embargo la sentencia recurrida no da más de lo pedido, ni distinto de lo pedido, ni deja sin decidir cuestión alguna ( SSTS 2 de Noviembre 1993, 30 junio 1997, STSJ Navarra 8 octubre 1998 ), debiendo recordarse que la congruencia se refiere a la adecuación del fallo de la sentencia con los pedimentos de los escritos rectores de la litis,y no se da contra los argumentos que conducen al fallo ( STS 24 de julio de 1995, STSJ Navarra 23 octubre 1997 ), y además con carácter general las sentencias desestimatorias difícilmente pueden ser incongruentes pues la desestimación total de la demanda, siempre que tenga la adecuada motivación, supone la desestimación íntegra de todas las pretensiones deducidas ( SSTS 6 julio y 7 octubre 1998 ).

SEGUNDO.- Se reiteran los mismos argumentos en el motivo segundo, que al amparo del art. 1692.4 LEC , alega la infraccción de la ley 490 FNN y art. 1281 CC . Considera el recurrente que el concepto de hostelería abarca a cualquier actividad del ámbito de la restauración, y por eso ha de comprender también la de pizzería, y además que el arrendador debió conocer que el local se iba a destinar a pizzería, y por eso al haberse pactado en el contrato el arrendamiento de un local provisto de chimenea o salida de humos cuyo destino es el negocio de hostelería, ha de estarse al tenor literal de sus cláusulas que los demandados habrían incumplido.

Sin embargo el tenor literal del contrato, no hace mención alguna en sus cláusulas a la concreta actividad de pizzería, cuyas emanaciones según la sentencia de instancia son 'notoria y notablemente penetrantes y diferenciadas de los que produce un establecimiento alimentario de clase ordinaria'. Y además, se ha acordado (cláusula sexta) que serían de cuenta de los arrendatarios las obras necesarias para acondicionar el local.

Y en consecuencia del tenor literal de las cláusulas no queda probado que la intención común de los contratantes había sido la de alquilar un local para negocio de pizzería, sino simplemente de alquilar un local dedicado a hostelería, cuya necesaria adaptación corría a cargo del arrendatario, que según la sentencia de instancia fue quien debió conocer antes tanto las características del local como sus propios requerimientos técnicos de salida de humos y supresión de olores. Debiendo recordarse que la interpretación de los contratos es facultad privativa de los tribunales de instancia, cuyo criterio debe prevalecer en casación si no resulta ilógico, contrario a la ley o manifiestamente equivocado ( SSTS 18 julio 1997, 6 mayo y 30 diciembre de 1998, SSTSJ Navarra, 7 mayo 1996, 28 noviembre 1997 ).

TERCERO.- El motivo tercero, también al amparo del art. 1692.4º, denuncia la infracción del art. 1554 CC en relación con el art. 1543 CC , argumentando que el arrendador tiene obligación de entrega del local para el objeto establecido (actividad de hostelería), y no es el arrendatario el que debe responder del estado de la chimenea, -como afirma la sentencia de instancia-, sino el arrendador el que debe entregar la cosa en condiciones óptimas para su uso.

En el presente caso sin embargo no se alquiló una industria de hostelería en funcionamiento, en la que luego se manifestasen defectos o vicios ocultos de estructura que imposibilitasen o dificultasen su funcionamiento, sino que se alquiló un local de negocio, diáfano y desocupado, que los arrendatarios se comprometieron a acondicionar para sus específicas necesidades industriales (pizzería), sin que se haya hecho prueba alguna de la inadecuación objetiva del local para una actividad ordinaria de hostelería, y en todo caso sin conducta alguna obstructiva imputable al arrendador.

Situaciones análogas a la presente se encuentran en reiteradas sentencias del Tribunal Supremo. Además de la jurisprudencia citada en instancia, con posterioridad, puede citarse la STS de 3 de marzo de 1998 , que no considera infringido el art. 1554 CC por los defectos del techo de un local destinado a almacén, que el arrendatario debió conocer y debió en su caso poner de manifiesto al entrar en la posesión del local; la STS de 15 de marzo de 1997 , ante unos defectos de estructura de un local de negocio, afirma que el arrendatario prestó su conformidad a la entrega del local en el estado que se encontraba, corriendo el arrendatario con los gastos de adaptación del local, por lo que asumió expresamente la responsabilidad que imputa a la contraparte; y la STS de 17 de febrero de 1997 , ante la negativa del Ayuntamiento de Leganés de conceder licencia de apertura a un negocio de cervecería-jamonería, afirma que el arrendador cumplió con entregar el local en el estado que se encontraba; y fue el arrendatario el que se comprometió a obtener las licencias correspondientes, e incluso vino explotando durante un tiempo el negocio sin licencia.

CUARTO.- Aduce por su parte el recurrente dos sentencias recientes del Tribunal Supremo en apoyo de sus pretensiones; pero como va a verse no son precedentes significativos que contradigan la doctrina anteriormente expuesta.

La STS de 30 de Mayo de 1994 , presenta la diferencia fundamental frente al caso ahora enjuiciado, de haber sido el arrendatario obligado a cesar en la actividad en el local arrendado como consecuencia del expediente del Ayuntamiento de Usurbil, que declaró ilegales las obras realizadas por el arrendador de división de un Pabellón para transformarlo en local de negocio. Por lo que existe en el caso alegado por la parte una imputabilidad objetiva al arrendador, por el cese del negocio.

No pueden negarse las analogías entre el presente supuesto y el que dio lugar a la STS del 29 de diciembre de 1997 , también citada por el recurrente, que reconoce un derecho de resolución de un arrendamiento de local de negocio destinado a pizzeria, por haberse negado la comunidad a otorgar el correspondiente permiso de obras para la instalación de un nuevo conducto de ventilación por el paramento del patio interior. Sin embargo obsérvese que en aquél supuesto, al contrario que en el presente, se especifica en el contrato cual es el destino que se va a dar al objeto arrendado, y por otra parte en el presente caso la comunidad de propietarios no se opuso a las obras de acondicionamiento que quiso realizar la arrendataria en su día, antes en entrar en el local, y sólo tras la puesta en funcionamiento del negocio de pizzería comenzó la oposición de los vecinos por su defectuosa instalación, según la sentencia recurrida sólo imputable al arrendatario, que motivaría a la postre la orden de cierre del negocio. Además, en aquella sentencia no fue la infracción del art. 1554 CC . lo que estimó la sentencia -como argumenta el letrado recurrente-, sino la fustración del fin del contrato, por lo que ha de estarse a las condiciones de falta de previsión y no imputabilidad que se desarrollan en el motivo siguiente. Finalmente en el presente caso al contrario que en la sentencia alegada por la parte, la resolución recurrida es taxativa en afirmar la no imputabilidad al arrendador de la insuficiencia y defectos de la chimenea, valoración preferentemente de hecho que no ha sido impugnada por la vía del error de derecho del número 4 del art. 1692 LEC.

QUINTO.- El motivo cuarto, al amparo del art. 1692.4º LEC , alega la infracción del art. 1124 CC y concordantes, argumentando no tanto sobre la culpabilidad del arrendador en el incumplimiento de los términos del contrato de arrendamiento, como de la inadecuación objetiva del local, que no era útil para el destino que se convino, procediendo la resolución del contrato, por ruptura del sinalagma contractual y la reciprocidad de las prestaciones.

Abstracción hecha de que en Navarra la resolución por incumplimiento, y tal como fue establecido en la sentencia de esta Sala de 11 de Marzo de 1997 , tiene sus propios cauces normativos, que pudieron también citarse, con un sentido ciertamente más objetivo que en el derecho común, es lo cierto que la jurisprudencia sobre el art. 1124 y 1556 CC , ha abierto la vía para una interpretación objetivista de dichos artículos, estableciendo reiteradamente que el incumplimiento de los contratos no precisa una voluntad deliberadamente rebelde de una de las partes, bastando que se fustren las legítimas aspiraciones de los contratantes ( SSTS 23 de diciembre de 1996, y 16 de febrero, 26 de marzo y 20 de mayo de 1998 ), lo que las SSTS de 21 de julio de 1990 y 26 de enero de 1996 , denominan la frustración del fin específico común perseguido por las partes.

Pero como aclara la STS de 6 de octubre de 1997 , esta frustración del fin del contrato habrá de referirse a las prestaciones principales que lo definen, o lo que es lo mismo a la común finalidad incorporada al contrato mismo, como elemento esencial determinante del mismo, pues como tambíen señala la STS de 4 de diciembre de 1997 la intención de las partes, o sus motivaciones particulares no incorporadas al contrato, operan en el ámbito subjetivo y no en el negocial. Y por otra parte la seguridad jurídica impone restringir esta facultad resolutoria por notoria gravosidad o inadecuación sobrevenida del objeto, según el régimen general de la imposibilidad sobrevenida, art. 1182 CC , a los supuestos de imprevisibilidad de la situación de hecho y de inimputabilidad a la contraparte ( SSTS 23 de octubre de 1996, 23 de junio de 1997 ).

En el presente caso no cabe argumentar la inidoneidad objetiva del local, ni su posterior inadecuación sobrevenida, pues se entregó la libre disponibilidad del local en las condiciones que estaba, y que el arrendatario conocía, y fue él quien se comprometió a asumir las obras necesarias de adecuación del local, sin que se condicionase la eficacia del contrato al buen fin del negocio de pizzería, y ni siquiera se incorporase dicha finalidad al contrato de modo expreso. Por lo que no cabe reconocer una facultad resolutoria que por su naturaleza tiene carácter excepcional. Y mucho menos reconocer dicha facultad resolutoria con carácter retroactivo, lo que implicaría la restitución de las rentas pagadas y la indemnización por las obras efectuadas, cuando consta que el negocio se abrió efectivamente y estuvo en funcionamiento, y sólo al que efectuó defectuosamente las obras de remodelación son imputables las consecuencias de una apertura intempestiva y sin licencia de actividad, que resulta gravemente molesta a los vecinos; pues, y según ya se ha dicho en la desestimación de motivos anteriores, no ha impugnado por la vía del error de derecho (art. 1692.4º) la imputación que se hace en la sentencia recurrida a SEDES S.A. de los defectos del sistema de salida de humos y olores; y no se ha acreditado que la instalación de una chimenea adecuada para negocio de hostelería sea imposible, y las dificultades de arreglar la existente no se deben en ningún caso a la negativa de los demandados o a la inidoneidad del local sino a la oposición tajante de la comunidad de propietarios, oposición ésta de la comunidad de vecinos que nunca ha sido erigida -ni invocada- por la recurrente como factor determinante y decisivo de la resolución interesada, empeñada como ha estado la actora en resaltar las obligaciones de los recurridos al tiempo de la celebración del contrato de arrendamiento.

SEXTO.- Y desestimándose todos los motivos de casación procede la condena en costas del presente recurso por ser la misma preceptiva, art. 1715 LEC .

Vistas las normas legales y las doctrinas citadas y demás preceptos de general aplicación.

En nombre del Rey y en razón de la autoridad que nos confiere el pueblo español.

Fallo

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto en nombre de SEDES S.A. contra la sentencia dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra en el recurso de apelación nº 296 de 1997, dimanante de los autos de juicio declarativo de menor cuantía nº 608/95 del Juzgado de Primera Instancia nº1 de Pamplona, imponiendo al indicado recurrente las costas de este recurso.

Y con certificación de la presente resolución, devuélvanse los autos y el rollo de apelación a la Sección de la Audiencia de que proceden.

Así por esta nuestra sentencia, a la que se dará publicidad prevenida en la Ley, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente D. JOSE ANTONIO ALVAREZ CAPEROCHIPI, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha en la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, de lo que como Secretario de la misma, doy fe.