Sentencia Civil Nº 7/2014, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 267/2013 de 16 de Enero de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BURGOS

SENTENCIA: 00007/2014

S E N T E N C I ANº 7

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS

ILMOS/AS SRES/AS:

PRESIDENTE:

DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA

MAGISTRADOS

DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA

DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ

SIENDO PONENTE:DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA

SOBRE:RECLAMACION DE CANTIDAD

LUGAR:BURGOS

FECHA:DIECISEIS DE ENERO DE DOS MIL CATORCE

En el Rollo de Apelación nº 267 de 2013, dimanante de Juicio Procedimiento Ordenario nº 307/2012, del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Burgos, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 31 de Julio de 2013 , siendo parte, como demandante-apelado Dª. Enriqueta , representada en este Tribunal por la Procuradora Dª. Elena Cano Martínez y defendida por el Letrado D. Luis Ruiz Calleja y como demandada-apelante Dª. Lina , representada en este Tribunal por la Procuradora Dª. Paula Gil-Peralta Antolín y defendida por el Letrado D. Pedro Corbo Román.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que debo estimar y estimo la demanda íntegramente; en ejercicio de acción personal, sobre derecho de crédito, en reclamación de cantidad, derivada de responsabilidad contractual, tras desistimiento por vicios ocultos de la cosa adquirida; formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. D. Javier Cano Martínez (luego sustituido por la Sra. Dª. Elena Cano Martínez); en nombre y representación de la actora Sra. Dª. Enriqueta ; contra la demandada Sra. Dª. Lina ; representada en autos por la Procuradora Sra. Dª. Paula Gil-Peralta Antolín.- Y en consecuencia, debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la actora 9.300€ de principal reclamado.- Con más los intereses legales moratorios desde el 5/7/11.- Haciendo a la demandada expresa imposición de las costas procesales causadas a la actora en esta instancia.'

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de la parte apelante Dª. Lina , se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

TERCERO- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 16 de Enero de 2014.

Fundamentos

PRIMERO.-En el primero de los motivos de impugnación se invoca infracción del Art. 218 LECv por concurrir incongruencia 'extra petita'. Examinado el fallo de la sentencia apelada y comparado con los hechos y el suplico de la demanda, puede comprobarse, sin duda alguna que no concurre ni exceso en lo resuelto, ni resolución de cosa distinta a la suplicada.

Como reitera la doctrina y la jurisprudencia el juicio de congruencia del artícuo 218 LEC y la necesidad de evitar indefensión del artículo 24 CE , se fundamentan en la comparación de los hechos de la demanda y de su suplico con lo resuelto, en orden a calificar si ha concurrido alguna relevante omisión o se ha concedido más de lo pedido o cosa distinta (ultra o extra petitum).

En nuestro caso, los hechos son claros y concretos y se refieren a la existencia del defectos de las viviendas, garajes y trasteros de la portales NUM000 - NUM001 - NUM002 de CARRETERA000 , donde se encuentra la vivienda comprada por la parte actora ( CARRETERA000 NUM001 - NUM003 - NUM004 NUM005 ) y en la ocultación de estos defectos por la parte vendedora; lo que podría afectar a la habitabilidad del inmueble comprado en documento privado de 20-XII-2010.

El referido contrato fue resuelto por escrito de la parte compradora de 28-XII-2010 y aunque se hable fundamentalmente de nulidad, se solicita la devolución de la cantidad entregada a cuenta (9,300 €) por defectos no comunicado en las bovedillas de los edificios sitos en la C/ CARRETERA000 NUM000 , NUM001 , NUM002 . Por ello, que se suplica la devolución de lo entregado. Por su parte la parte demandada se opone manifestando que puede retener lo entregado, como parte del precio en aplicación del pacto segundo del contrato y en concepto de 'arras penitenciales' del Art. 1454 CCv.

No existe incongruencia alguna en la sentencia apelada, pues el 'Juez a quo' no concede cantidad superior a la pedida, ni cosa distinta a la suplicada, ni va más allá del suplico de la demanda; ni resuelve cosa distinta, pues la acción que se ejercita es'de reclamación de cantidad' de (9.300 € más intereses); y a los hechos y suplico de la demanda se ajusta el fallo de la sentencia apelada y por lo tanto no concurre infracción del artículo 218 LECv. Incluso, y a mayor abundamiento, es el propio apelante el que admite que el hecho debatido es muy concreto y que no se refiere a la resolución de un contrato ya resuelto. Incluso por el propio vendedor-demandado-apelante, que ya ha vendido la vivienda a otro comprador, se dice: '...si existía defectos de construcción y si esos defectos afectaban a la vivienda objeto del contrato...; ... y que no se había levantado la carga hipotecaria que en esas fechas gravaba la vivienda (carga que no llegaba a 40.000.-€) cuando había que hacerlo...'

SEGUNDO.-En el segundo motivo de impugnación se mezclan conceptos muy diferentes, pues, aún cuando se invoca infracción del Art. 218 LECv e incongruencia de la sentencia dictada, en realidad el argumento de impugnación, a los efectos del art. 456 LECv, es la inexistencia de los vicios en la vivienda que afectan a su habitabilidad y que eran desconocidos por el comprador-demandante y la inaplicabilidad del art. 1485 y 1486 CCv.

Es decir, la esencia de este motivo de impugnación es destacada por la parte apelante y así se dice: 'Bastará con analizar dicha documentación, y con escuchar al propietario actual de dicha vivienda para darse cuenta de que EN LA VIENDA OBJETO DE LA PRESENTE LITIS NUNCA HA EXISTIDO NINGUN PROBLEMA, NI SOBRE LAS BOVEDILLAS NI SOBRE NINGUNA OTRA COSA, POR LO QUE, EN DEFINTIVA, LA SUPUESTA E HIPOTETICA EXISTENCIA DE UN VICIO O DEFECTO OCULTO EN LA VIENDA LITIGIOSA (CUYA PRUEBA, POR OTRO LADO, CORRESPONDERÍA A LA ACTORA-COMPRADORA A TENOR DE LO DISPUESTO EN EL ARTICULO 217 DE LA L.E.C .), SOLO HA EXISTIDO EN LA IMAGINACIÓN, PRIMERO DE LA ACTORA-DEMANDANTE Y DESPUES DE SU SEÑORA'y además se manifiesta en que el propio vendedor quien: 'MUCHO TIEMPO DESPUES DE LA FECHA LIMITE DE ESCRITURACIÓN, procedió a dar por resuelto el contrato por incumplimiento de la actora-compradora, haciendo suyas las cantidades entregadas como arras penitenciales del art. 1.454 C.C .'

Ello supone que no siendo objeto de un Recurso de Apelación plantear, ni resolver preguntas más o menos retóricas (folios 219- 221), debe de analizarse lo que constituye el verdadero objeto del proceso, que no es otro que la aplicabilidad de la 'cláusula penal' de la estipulación segunda del contrato de compraventa de la vivienda litigiosa.

En consecuencia, procede analizar si la resolución del contrato por la parte compradora y la solicitud de devolución del dinero estaba justificada y amparada en la existencia de defectos en el edificio donde se ubicaba la vivienda comprada o si esos defectos solo han existido en la 'imaginación'de la parte compradora, y por lo tanto la resolución de la compraventa por la parte actora sería infundada y en consecuencia se aplicaría la cláusula penal pactada a favor de la parte vendedora.

Para resolver la cuestión enunciada debe de partirse de las actas de la Comunidad de Propietarios a la que pertenece la vivienda litigiosa y cuyo valor probatorio es relevante. Siendo intrascendente, a los efectos de este juicio, que la vendedora propietaria asistiera o no a esas Juntas o que la venta del inmueble fuera a través de una inmobiliaria, pues de los vicios o defectos responde el propietario-vendedor por el mero hecho de serlo y por la obligación contractual de vender el objeto en condiciones de adecuada habitabilidad y máxime cuando la cláusula tercera dice: 'el inmueble se transmite y adquiere libre de cargas, hipotecas, arrendamientos y demás gravámenes de todo tipo...'Dicho lo que antecede procede realizar las siguientes consideraciones en orden a la adecuada motivación de esta resolución(Art. 218 LECv).

1º.- El acta de la Comunidad general, donde se ubica el portal de la CARRETERA000 NUM001 , de 17-XI-2009 (folio 28 y ss.), dice textualmente:

'Se da lectura por parte del Administrador el informe redactado por el Arquitecto Técnico Don Ángel Jesús , al cual se le encargo dicho informe para el análisis de la situación de desprendimiento de bovedillas que había tenido lugar en la Planta Sótano de Garajes y en alguna Planta baja de Garajes y Locales, trasteros y un gran riesgode desprendimiento en una vivienda de DIRECCION000 NUM004 . El cual se ha personado haciendo varia visitas de inspección, en las distintas fases de la promoción, para hacer las comprobaciones oportunas.

Inicialmente se tomaron una serie de viviendas al azar en los distintos portales de las tres fases de C/ CARRETERA000 NUM000 - NUM001 - NUM002 , C/ DIRECCION000 NUM006 - NUM004 y C/ DIRECCION001 NUM007 , NUM008 . NUM009 , y mediante el sistema de golpeo se analizaron. Se hizo otra nueva visita a las mismas viviendas inicialmente cogidas al azar pero esta vez acompañados por técnicos de la empresa suministradora de las bovedillas, 'Rubiera S.A. Forjados y Cubierta' para que estos tuviesen conocimiento de la patología que presentaban las bovedillas.

En muchas de las viviendas las fisuras eran importantes, tanto longitudinales como transversales. Viendo así que es un síntoma generalizado en todas las viviendas de la clara patología en las bovedillas cerámicas existentes en los forjados, suministrados por la empresa 'Rubiera SA. Forjados y Cubiertas'. De hecho la referida empresa ya ha tenido que realizar a la fecha de hoy varias reparaciones puntuales en las zonas donde se han producido desprendimientos en la zona de garajes en las plazas NUM010 y NUM011 , en el trastero n° NUM012 del portal C/ DIRECCION001 NUM009 , así como la vivienda de DIRECCION000 NUM004 , NUM013 NUM005 , en la cual no se había producido desprendimiento alguno pero, tenía una alto riesgode poderse producir dicha circunstancia.

Asi mismo el técnico, informa que el origen o causa de las deficiencias en las bovedillaspudiera ser por un proceso defectuoso en su fabricación, bien por el propio material cerámico empleado con excesiva expansión por humedad, o bien por la cocción de las mismas que provocando unas retracciones y dilataciones internas. Hechos que habrán tenido que estudiar minuciosamente la empresa fabricante 'RUBIERA S.A. Forjados y Cubiertas'. Dicha patología ha provocado la aparición progresiva de fisuras y grietas y su posterior desprendimiento particularmente de la tapa inferior y de las particiones verticales.

Ante tal grave situaciónse debería intervenir de manera muy urgentepara evitar todo tipo de daños que se pudieran ocasionar si caen las bovedillas al vacío. Así mismo çabe reseñar que habría que distinguir varios tipos de intervenciones o soluciones, dependiendo de las zonas o forjados. Al juicio del técnico, también seria conveniente inspeccionar de forma pormenorizada al resto de los techos, tanto de las zonas comunesde inmueble, como en locales y las dependencias de las viviendasque disponen de un falso techo de placas de escayola, vestíbulos, pasillos, cocinas y baños, ya que los desprendimientos se pueden producir igualmente'.

2º.- Vemos, pues, como tanto elementos comunes (sótanos) y elementos privativos, apuntaban ya en el año 2009 deficiencias que requerían una intervención 'muy urgente'; y ello con independencia de que en la vivienda concreta de la parte demanda no se hubiere acreditado en ese momento una deficiencia específica, pero las deficiencias estructurales ya se presentaban en los elementos comunes y afectaban a un elemento estructural utilizado en todo el edificio, como eran las 'bovedillas'. Con ello, parece razonable que una compradora rescinda un contrato, cuando la vivienda se ubica en un edificio con tan relevantes, generales y progresivos defectos, que afectan a un elemento estructural de todo el inmueble, (bovedillas) y que, además, se manifiestan en elementos comunes (sótano) y en elementos privativos.

3º.- En la Junta de 25-XI-2010 (folio 34 y ss.) se pone en conocimiento de la Comunidad de Propietarios la existencia y evolución de un litigio judicial (J.O. 721/2010 ) y se significa que se están ejecutando trabajos en zonas comunitarias (garajes); y se plantea la necesidad de hacer 'catas' y se solicita revisar todas las viviendas.

Todo ello, pone de manifiesto que no estamos ante un perjuicio menor, ni accesorio, ni imaginario por la parte compradora, sino ante un defecto estructural real del edificio, donde su ubicación el inmueble litigioso (vivienda vendida), y que ha determinado la necesidad de iniciar por parte de la Comunidad un proceso judicial contra la parte constructora y proveedora de las bovedillas defectuosas.

4º.- Esta es la situación del inmueble antes de la firma del contrato privado y no concurre prueba alguna de que el propietario- vendedor hubiera puesto en conocimiento de la parte compradora el referido defecto estructural del edificio donde se ubica la vivienda y garaje objeto de compraventa y que a pesar de ello se hubiere comprado el inmueble.

Pero resulta que una vez resuelto el contrato y solicitada la devolución de lo pagado, y en fecha 24-II-2011, se aprueba un acuerdo Transaccional que pone fin al proceso judicial referido (J.O. 721/2010) entre la Comunidad y la parte responsable de los vicios en las viviendas y elementos comunes; donde, si bien en cuanto a la vivienda concreta no se objetivan deficiencias a reparar en la vivienda vendida, sin embargo se establece en el Acuerdo Transaccional 2º, que no se descartan que puedan aparecer defectos en viviendas, garajes, locales y trasteros y por lo tanto en elementos tanto comunitarios, como privativos.

Ello supone que antes de la venta ya se habían constatado relevantes deficiencias estructurales en el edificio, que se inicia un litigio contra los responsables y que durante el litigio y en fase transaccional todavía se acuerde un 'plazo de garantías' y la necesidad de revisiones periódicas. Así, se dice en el Acuerdo Transaccional lo siguiente: 'La sociedad 'Rubiera Burgos S.A.' garantiza a las Comunidades demandantes y aquí comparecientes, durante un plazo de TRES AÑOS (3) a contar desde el día siguiente a aquel en que se dicte Auto judicial mediante el que se apruebe y homologue el presente acuerdo, la reparación a su exclusiva costa y cargo de todos los daños y desperfectos que surjandentro del expresado plazo, por motivos y defectos imputables a las propias bovedillas, tanto en estas, como los originados a causa de las mismas y por los motivos o defectos expresados, en las viviendas, garajes, localesy trasteros, tanto si los elementos afectados son elementos comunitarioscomo si se trata de elementos privativos.

Las reparaciones comprenderán la realización de cuantas actividades, obras y trabajos, con puesta de materiales, resultaran necesarios y óptimos para evitar todo riego a la seguridad de las personas y de los bienes, y tal y como se ha actuado hasta la fecha en las reparaciones efectuadas, incluso obteniendo los -permisos y autorizaciones administrativas que fueran necesarias.

Dentro del período de garantía expresado 'Rubiera Burgos S.A.' llevará a cabo las revisionesperiódicas de carácter anual, haciendo coincidir la última próxima a la caducidad de la garantía establecida, revisando las dependencias privativas y comunitarias de las Comunidades de Propietarios;, y se añade: 'Rubiera Burgos S.A.' también se obligaa acudir a la llamada de los propietarios o Comunidades de Propietarios, en caso de que éstos estimen la existencia de algún daño o peligro potencial, que tenga su causa en el estado de las bovedillas de los forjados. Ante esta llamada se procederá conforme a lo indicado en el párrafo anterior.

Ante esta situación existente tanto antes de la compra, como después, no puede considerarse que la resolución de la parte compradora fuera arbitraria o fruto de su mera imaginación; por lo que no está justificada la retención como cláusula penal del precio adelantado; y más cuando la parte vendedora-demandada ha terminado vendiendo la vivienda (folio 170 y ss.) en Mayo de 2012 a un tercero.

TERCERO.-En el tercero de los motivos de impugnación, bajo una extensa rúbrica que incluye una amalgama heterogénea de motivos, viene a reiterarse por la parte apelante la inaplicación del art. 1484 de la LECv y del artículo 1454 del CCv sobre esta materia.

Al respecto, procede reiterar lo ya indicado y añadir que en el año 2009 existía un Acta de la comunidad que ponía de manifiesto la existencia de defectos en el edificio, donde se ubica la vivienda y garaje objeto de esta causa, y que en el año 2010 existía un litigio con una cuantía de 619.198,80€ y que según el el punto 5º del Acta de 17-XI-2009 se dice: 'De tal forma que dicho informe acaba con una valoración orientativa por parte del Técnico, a nivel económico de 619.198,80.-, con la intervención profesional en las 144 viviendas, y trasteros mas los techos de los garajes que se tendría que llevar a cabo para solucionar el problema, como el desalojo de 7 días y una media de 3 ocupantes por vivienda. En dicha valoración no están incluidos los espacios comunes de los inmuebles y privados de las viviendas que disponen de falso techo y de los techos de la planta baja, particularmente de los locales comerciales'.

Por ello, es manifiesto que estos hechos justifican que la parte compradora pudiera resolver el contrato, pues se la habían ocultado datos relevantes referentes a la habitabilidad de inmueble y era fundado que no se quisiera comprar una vivienda en una edificación con esos defectos estructurales, que seguían afectando a elementos comunes y que existían motivos para considerar que podrían afectar a elementos privativos y que podría suponer el desalojo de la vivienda para su reparación; y ello sin olvidar que esos defectos, no conocido por la compradora, se presentaban como graves, pues tenían un alcance estructural en un elemento esencial de todo el edificio (bovedillas) y, por lo tanto, el desistimiento de la compradora no puede calificarse ni de unilateral, ni de injustificado, en orden a aplicar una cláusula penal contractual.

CUARTO.-La desestimación del Recurso de Apelación determina la imposición de costas al apelante (Art. 398 LECv).

Fallo

Desestimar el Recurso de Apelación interpuesto por la representación de Dª. Lina sobre reclamación de cantidad, contra la Sentencia de fecha 71-07-2013 dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Burgos. Todo ello, con imposición de costas a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo.Sr. Magistrado Ponente D. JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario, certifico.

NOTA.- Véase el Libro Registro de Resoluciones al folio 30 vlto.

NOTA.-Queda puesta certificación en el Rollo de Apelación. Doy fe.