Sentencia CIVIL Nº 7/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1094/2017 de 14 de Enero de 2019

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 1094/2017 -4
Materia: Juicio verbal precario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio precario art. 250.1.2) 391/2017
Parte recurrente/Solicitante: Lucio
Procurador/a: Alberto Kilian Victoria De Sancho
Abogado/a:
Parte recurrida: KOOCHI, S.L.
Procurador/a: Mª Carmen Fuentes Millan
Abogado/a: Alejandro Fuentes-Lojo Rius
SENTENCIA Nº 7/2019
Magistrados:
D. Juan Bautista Cremades Morant
Dª. M dels Angels Gomis Masque
D. Fernando Utrillas Carbonell
Dª. Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 14 de enero de 2019

Antecedentes

PRIMERO.- Se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio precario art. 250.1.2) 391/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada Lucio contra Sentencia - 23/05/2017 y en el que consta como parte apelada la demandante KOOCHI, S.L..



SEGUNDO.- El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'QUE ESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la representación procesal de KOOCHI, S.L contra Lucio declaro que el demandado ocupa el trastero n º NUM000 de la finca sita en CALLE000 n º NUM001 de Barcelona en situación de precario, procediendo entonces su desahucio y, condenándole a desalojarlo y dejarlo libre, vacuo y a disposición de la parte demandante, bajo apercibimiento de ser lanzado, a su costa, si no lo desaloja voluntariamente, todo ello, con imposición de las costas del presente procedimiento a la propia parte demandada. '

TERCERO.- El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.



CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Ilma. Sra. Dª. Maria del Pilar Ledesma Ibañez .

Fundamentos

PRIMERO.- Las actuaciones de las que dimana el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda de juicio verbal de desahucio por precario que se interpuso por la representación procesal de la entidad KOOCHI,S.L. quien invocaba su condición de propietaria de la vivienda sita en Barcelona, CALLE000 nº NUM001 , piso NUM002 , puerta NUM003 , que le pertenece por haberla adquirido de sus anteriores propietarias mediante compraventa otorgada ante Notario el 31 de agosto de 2016. Se afirma a la demanda que, según resulta del pacto anexo sexto de dicha escritura de compraventa, la propiedad de la indicada vivienda lleva aneja la propiedad de dos cuartos trasteros ubicados en el terrado del edificio, que serían los señalados con los números NUM004 y NUM000 .

Dicha demanda se dirigió contra D. Lucio , propietario del piso NUM003 - NUM003 del mismo inmueble, el cual se encuentra ocupando el trastero designado con el número NUM000 , que la actora considera que le pertenece, y lo hace, siempre según la tesis de la actora, sin título para ello y sin abonar renta o merced alguna.

En suma, la actora estima que el Sr. Lucio ocupa dicho trastero en precario y solicita que lo desaloje al haber resultado infructuosos los requerimientos extrajudiciales cursados al respecto.

Por su parte el Sr. Lucio , mediante su representación procesal, se opuso a la demanda invocando la excepción de falta de legitimación activa considerando que la entidad demandante no acredita la propiedad que dice ostentar sobre el trastero número NUM000 , pues tal titularidad no puede derivarse tan solo de la manifestación contenida en la escritura de compraventa acompañada. Así, el demandado, que admite que ocupa dicho trastero y que lo hace desde que fue construido, considera que los trasteros son elementos comunes del edificio, al reunir tal carácter todos los que no aparezcan expresamente descritos en el título constitutivo del edificio y también los de posterior construcción, siendo además que, la eventual desafectación de elementos comunes para convertirlos en privativos exige unos acuerdos con unas mayorías que no son los que resultan de la manifestación recogida en el escritura pública de compraventa aportada por la actora, la cual, en opinión del demandado, alude a una reunión de vecinos en la que, a lo sumo, se pudo tratar del reparto del uso de los trasteros, pero no de su propiedad, reunión a la que el Sr. Lucio manifiesta no haber sido convocado.

Desde esta perspectiva el demandado afirma que el uso que hace del trastero viene amparado jurídicamente por el pago de las cuotas comunitarias que tiene asignadas para el adecuado sostenimiento de los elementos comunes.

Seguido el juicio por sus trámites, sin necesidad de celebración de vista, en fecha 23 de mayo de 2017 se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona que estimó la demanda, y acordó la condena del demandado al desalojo del referido trastero, pues el juzgador de primer grado consideró suficientemente acreditado, a partir de manifestación contenida en la escritura pública de compraventa presentada por la actora, que KOOCHI,S.L. es la propietaria del trastero nº NUM000 como parte integrante de la vivienda adquirida.

Por la representación procesal de D. Lucio se interpone recurso de apelación reiterando en esta alzada los argumentos que ya había alegado al oponerse a la demanda enfatizando la falta de validez, por ausencia de los requisitos legales exigibles para la modificación del título constitutivo, del reparto de uso que se pretende realizado en la reunión de propietarios a la que se refiere la manifestación recogida en la escritura publica de compraventa, alegando, además, que dicho reparto nunca ha producido efectos pues D. Lucio ha mantenido pacifica e ininterrumpidamente la posesión del trastero objeto de este litigio desde el año 2011.

La actora, ahora apelada, se ha opuesto al recurso interpuesto de contrario mostrando su conformidad con los argumentos del magistrado de primera instancia e insistiendo en la falta de eficacia constitutiva de la inscripción registral.



SEGUNDO.- Partiendo de los antecedentes expuestos, una vez revisado en esta alzada todo lo actuado, podemos adelantar que no suscribimos los argumentos recogidos en la sentencia de instancia, pues consideramos que, efectivamente, la actora no ha acreditado convenientemente su titularidad sobre el trastero número NUM000 cuyo reintegro posesorio interesa, no siendo suficiente a estos efectos la manifestación recogida en la escritura pública de compraventa acompañada a la demanda.

Para sustentar esta conclusión que adelantamos, no es ocioso recordar que la acción de desahucio por precario ha de estar sustentada en un doble orden de presupuestos: por un lado, y por lo que concierne al accionante, su carácter de poseedor real de la cosa a título de dueño, usufructuario o cualquier otro que le confiera derecho a disfrutarla; y por otro, en cuanto al demandado, su condición de precarista, es decir, que su situación posesoria no esté amparada por ninguna clase de título susceptible de justificarla.

En la vertiente procesal estos requisitos se traducen en que incumbe al actor la acreditación de su posesión real sobre el inmueble al amparo de alguno de los títulos a los que la ley se refiere, correspondiendo al demandado justificar cumplidamente que ocupa la finca litigiosa en virtud de algún título que le vincula, bien con aquélla o con su propietario, y que en definitiva ostenta legitimación para poseer.

En el caso de autos la cuestión controvertida se centra en determinar la existencia, o no, de título suficiente por parte de KOOCHI ,S.L. sobre el trastero objeto de autos.

Para justificar su titularidad sobre este habitáculo, la actora acompaña la escritura pública en cuya virtud adquirió la finca en el edificio de autos y sus anejos.

Esta escritura, que data de 31 de agosto de 2016 y fue otorgada por las hermanas Dª Sofía y Dª Ana María , como vendedoras, y por D. Ernesto , como socio único y representante de KOOCHI, como compradora, obra en las actuaciones a los folios 5 y siguientes y de ella cabe destacar las siguientes menciones, que iremos valorando a medida que las vayamos exponiendo.

1º.- En ella se expone que las vendedoras son dueñas de la finca que se describe del siguiente modo: 'URBANA.-PISO
PRIMERO, PUERTA SEGUNDA que forma parte de la casa señalado con el número treinta y uno de la CALLE000 y veinte de la CALLE001 , de Barcelona, que consta de una superficie útil de doscientos ochenta y tres metros y siete decímetros cuadrados (283,07 m²) . LINDA: por el frente, con la CALLE000 y chaflán de la misma; a la derecha mirando la fachada, con la casa número NUM005 de la CALLE000 , propiedad de Jorge , hoy sus sucesores, mediante patio; por la izquierda, con el piso NUM002 , puerta primera; por el fondo, con la casa número NUM005 de la CALLE000 , propiedad de Jorge , hoy sus sucesores, mediante un patio; por arriba, con el piso segundo puerta segunda; y por abajo, con los pisos parte del principal primera, segunda, y todo el principal tercera' Se le asigna un coeficiente del 7,42%. Y consta inscrita en el Registro de la Propiedad número uno de Barcelona, al tomo NUM006 , libro NUM007 , folio NUM008 , finca número NUM009 , de la sección quinta.

En esta descripción, que coincide con la descripción que obra en la inscripción registral (vid. certificación al folio 20), que no ha sido modificada, como es de ver, no menciona la existencia de trasteros.

2º.-Tampoco parecen descritos los trasteros en la certificación catastral que se adjunta a la repetida escritura que obra al folio 18 de las actuaciones.

3º.- La única mención que se hace a los trasteros de la finca es la manifestación de las partes que se recoge en el pacto sexto de la escritura de compraventa, pacto que aparece referido a la entrega de la posesión. Pese a que ya aparece transcrita en la resolución recurrida, por su importancia en este litigio, reproducimos a continuación dicha manifestación ( vid. folio 13): ' Mediante el presente otorgamiento se entiende hecha la entrega de la posesión de lo vendido a la parte compradora.

Manifiesta la parte vendedora en el terraza del edificio existente (sic) diversos trasteros tal y como aparecen descritos en el acuerdo de propietarios de fecha 3 de noviembre de 2003, de cuya acta me exhiben fotocopia que se incorpora al final de la presente, y de los que corresponden al piso objeto de esta escritura los trasteros números NUM004 y NUM000 , los cuales son transmitidos en este acto a la compradora libres de cargas, entregándose ahora la llave del número NUM004 y en los próximos días la del NUM000 ' 4º.-El acta de la reunión de propietarios (Junta Extraordinaria) de 3 de noviembre de 2003 se adjunta también a la escritura de compraventa y obra al folio número 36 y, en lo que ahora interesa, cabe señalar que, una vez abierta la sesión, en el punto 1 se da lectura al acta de la última junta general y se hace constar la impugnación formulada por la propiedad del piso principal segunda ' en referencia a la propuesta de delimitar y asignar legítimamente los cuartos trasteros existentes en el terrado del edificio ' y el punto 2 se consagra a la ' nueva y definitiva aprobación, en su caso, de delimitación y asignación legítima de los cuartos trasteros existentes en el terrado del edificio ' (...) y consta el acuerdo alcanzado por unanimidad de los presentes (que representaban un coeficiente del 71,6950% según se hace constar en el encabezamiento del acta) aprobando ' la nueva delimitación y asignación sobre la propiedad y uso de los distintos cuartos trasteros ubicados en el terrado comunitario, según propuesta presentada en plano adjunto Y que a continuación se detalla '.

Es necesario tener en cuenta también que el demandado apelante acompañó en primera instancia copia de certificación registral expedida en fecha 22 de mayo de 2017 que contiene la escritura de división en propiedad horizontal de la finca de autos en la que no se hace mención alguna de los trasteros, mucho menos por tanto de su naturaleza jurídica, sin que consten modificaciones ulteriores inscritas del título constitutivo.

De lo anterior resulta que la entidad actora nunca ha tenido la posesión directa inmediata del trastero de autos, como tampoco parece que la llegaran a tener las hermanas que le vendieron la vivienda a KOOCHI, S.L.



TERCERO.- Partiendo de los datos expuestos que resultan de lo actuado, en primer lugar nos parece conveniente apuntar que como bien indica la parte actora, aquí apelada, no ponemos en duda que la inscripción en ningún caso tendría efectos constitutivos, máxime teniendo en cuanta que, a diferencia de lo que ocurre con el juicio verbal de efectividad de derechos reales inscritos, la aportación de la certificación registral en el precario no constituye un requisito de procedibilidad, por cuanto, para el ejercicio del precario no es necesario que el actor sea el titular registral de la finca cuya posesión se reclama.

Ahora bien, en la demanda KOOCHI justifica su legitimación para el ejercicio de la acción de precario en su condición de propietaria de la vivienda, lo que no se discute, afirmando que esa titularidad lleva aneja la de dos trasteros, y es esta última circunstancia la que no consideramos acreditada, pues no puede deducirse de la documentación aportada, ya que la manifestación transcrita contenida en la escritura no deja de ser una manifestación de parte, que tampoco es constitutiva, y, por mucho que lo expresaran así, las vendedoras no podían transmitir a KOOCHI como privativos elementos que eventualmente no tuvieran esa naturaleza.

Importa poner de relieve que las mencionadas inscripciones registrales, todo y no tener carácter constitutivo, al igual que la certificación catastral, que tampoco lo tiene, sí que proporcionan una descripción física pública de la finca, y en ninguna de ellas se mencionan los trasteros, lo que permite colegir que se construyeron con posterioridad.

Y si esto fue así, es cuando menos dudoso su carácter de elemento privativo de las viviendas, máxime no constando un acuerdo de desafectación.

De este modo, en segundo lugar, conviene también apuntar que, en la actualidad, de acuerdo con el artículo 250.1.2º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , la acción de desahucio por precario únicamente puede ventilarse en el juicio verbal regulado en el Título III del Libro II de la Ley 1/2000, que es un juicio declarativo, sin limitación de alegación y prueba, y que por lo tanto admite la discusión y acreditación en el mismo de cualquier cuestión compleja que pueda ser opuesta por las partes.

Ahora bien, la decisión que se adopte en el juicio verbal de desahucio por precario únicamente puede entenderse referida a la posesión, por cuanto es la única cuestión que, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil puede ser objeto del juicio verbal de desahucio por precario, quedando fuera de su ámbito la cuestión referida a la pretendida validez y en su caso trascendencia jurídica del tantas veces aludido acuerdo adoptado en la Junta Extraordinaria de propietarios del inmueble de autos celebrada en de 3 de noviembre de 2003 en relación a la asignación de la propiedad y el uso de los trasteros construido en el terrado, por lo que lo que se resuelva en estos autos se entiende sin perjuicio de lo que pueda resolverse, en definitiva, sobre la propiedad del trastero litigioso, lo cual no es, ni puede ser, objeto de los presentes autos.

De los razonamientos precedentes se sigue que no consideramos acreditada, según avanzábamos la legitimación de la actora, por lo que, en definitiva, procede revocar la estimación de la demanda en ejercicio de la acción de desahucio por precario y, con estimación del recurso de apelación interpuesto, dictar sentencia absolviendo al demandado de cuantos pedimentos se realizaban en su contra con los efectos a ello inherentes.



CUARTO.- Aunque la desestimación de la demanda inicial conllevaría la expresa imposición a la parte demandante de las costas causadas en la primera instancia por aplicación del criterio del vencimiento objetivo, en el supuesto de autos apreciamos, como se deduce de los razonamientos precedentes, la concurrencia de dudas de hecho en cuanto a la titularidad de los trasteros del edificio por razón de su estatuto o naturaleza jurídica ( bien común - con o sin uso asignado válidamente a algún copropietario-o bien privativo), dudas que deberán en su caso solventarse en el procedimiento declarativo que corresponda. Ello aconseja apartarnos de la norma general en materia de costas y no hacer expresa imposición de las mismas en ninguna de las dos instancias (ex. arts. 394 y 398 LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Lucio , REVOCAMOS la sentencia dictada en fecha 23 de mayo de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona en los autos de juicio verbal (precario) nº 391/2017 , y, en su lugar, con desestimación de la demanda interpuesta por la entidad KOOCHI,S.L. contra el ahora recurrente, DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL DESAHUCIO POR PRECARIO del referido demandado del trastero nº NUM000 de los ubicados en el terrado de la finca sita en sita en Barcelona, CALLE000 nº NUM001 y le absolvemos de cuantos pedimentos se interesaban en su contra.

Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.