Sentencia CIVIL Nº 7/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 646/2018 de 18 de Enero de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimotercera
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933911
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0138774
Recurso de Apelación 646/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1266/2014
APELANTE: D./Dña. Agapito
PROCURADOR D./Dña. GONZALO HERRAIZ AGUIRRE
APELADO: D./Dña. Apolonio y D./Dña. Guillerma
PROCURADOR D./Dña. EULOGIO PANIAGUA GARCIA
SENTENCIA Nº 7/2019
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO. SR. PRESIDENTE
D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS
ILMAS. SRAS. MAGISTRADAS
Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ
Dña. MIRIAM IGLESIAS GARCÍA VILLAR
Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS
En Madrid, a dieciocho de enero de dos mil diecinueve. La Sección Decimotercera de la Audiencia
Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de
apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Resolución de Contrato, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia
nº 16 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelados Dª. Guillerma y D. Apolonio
, representados por el Procurador D. Eulogio Paniagua García y asistidos del Letrado D. José Luis López
Pérez, y de otra, como demandado-apelante D. Agapito , representado por el Procurador D. Gonzalo Herraiz
Aguirre y asistido de la Letrada Dª. Dolores Sesma López.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 16, de Madrid, en fecha doce de marzo de dos mil dieciocho, se dictó Sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Por todo lo expuesto, en nombre del Rey, por la autoridad que me confiere la Constitución, he decidido estimar parcialmente la demanda interpuesta por Dª. Guillerma y D. Apolonio frente a D. Agapito . En consecuencia, declaro la resolución del contrato privado de arras formalizado entre las partes a fecha 30 de octubre de 2013 y la obligación de proceder el demandado a la devolución a los actores de los treinta y cinco mil euros (35.000 €) que estos otorgaron en virtud del citado contrato de arras. Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha nueve de octubre de dos mil dieciocho , para resolver el recurso.



TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO , la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día dieciséis de enero de dos mil diecinueve .



CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. Por la representación del apelante D. Agapito , demandado en primera instancia, se interpone recurso contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de 1ª instancia nº 16 de Madrid con fecha 12 de marzo de 2.018 , estimatoria parcialmente de la demanda de resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios, interpuesta por los actores hoy apelados Dª. Guillerma y D. Apolonio , con base en las alegaciones que luego se expondrán.



SEGUNDO. En la demanda iniciadora del procedimiento, los actores resumidamente, exponían que tras contactar con la Agencia Suma Real Estate S.L., visitaron la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 NUM000 , planta NUM001 , puerta NUM002 , de Madrid , formalizando con su dueño un contrato de arras penitenciales en cuya clausula tercera se pactó ' En este acto y en concepto de arras penitenciales, al amparo del art.

1.454 del C.C ., la futura compradora hace entrega de la cantidad de 35.000 euros, mediante cheque cuya fotocopia se adjunta a este contrato, siendo este carta de pago salvo buen fin ', y en la cláusula cuarta ' Es pacto especialísimo de este contrato de arras que la futura parte compradora podrá resolver el contrato perdiendo las cantidades entregadas en este pacto; si por el contrario la futura parte vendedora se negara a formalizar la escritura de compraventa, vendrá obligada a devolver el doble de la suma recibida en este acto, liberándose de la obligación de vender'. Así se entenderá si a las 14 horas del día 30 de enero de 2.014, no se hubiera formalizado la compraventa ante el Notario de Madrid que determine la futura parte compradora. Si la futura parte compradora incumpliera su obligación de pago en la fecha convenida, la futura parte vendedora quedará en libertad de vender el inmueble arriba reseñado a terceras personas, sin necesidad de notificación ni requerimiento, con independencia de hacer suyas las arras; igualmente quedará en libertad de vender si pusiera a disposición de la futura parte compradora el doble del importe de las arras recibidas en este acto '.

Añadían, que a la firma del contrato, y con intermediación de la Agencia, entregaron al vendedor 35.000 euros en concepto de arras penitenciales, quedando todo pendiente de formalizar el contrato de compraventa el 30 de enero de 2.014, pero al constar en el contrato de arras que la finca eran en realidad dos fincas registrales (cláusula 1ª), lo comentaron a la Agencia que les contestó diciendo que como habían comprobado se trataba de dos fincas unidas físicamente, no existiendo problema en que fuera así. Que el Banco les comunicó que concedía el crédito con la condición de que se agruparan las dos fincas registrales, comunicado a la Agencia esta condición para que se la trasladara al vendedor, quien se negó a ello diciendo que no era necesaria la agrupación, a pesar de que los actores estaban dispuesto a correr con los gastos de Notaría, Registro e Impuestos que ello comportaba, y de que era necesario hacer concordar la realidad con el Registro de la Propiedad. Que la única contestación del vendedor fue que estaba dispuesto a ampliar el plazo previo pago de 15.000 euros. Que ante esta actitud enviaron al vendedor, antes de la firma del contrato, un burofax diciendo que resolvían el contrato, solicitando del mismo les reintegrara la suma de los 35.000 euros entregados, sin renuncia a reclamar otros 35.000 euros conforme a lo pactado por el incumplimiento del vendedor. Por todo ello interesaban la condena del demandado a la devolución de la cantidad de 70.000 euros más los intereses de la misma desde la reclamación judicial, y costas del procedimiento.

El demandado se opuso comenzando por decir que fueron los actores los que incumplieron el contrato porque no disponían de la suficiente financiación para hacer frente a la compra, comunicando al vendedor 9 días antes del plazo pactado para el otorgamiento de la escritura de compra, que la entidad financiera concedía el préstamo mediante la constitución de dos hipotecas, pero que dada la premura de tiempo, para cumplimentar todos los trámites, era preciso ampliar el mismo, a lo que accedió el comprador siempre que se le compensaran los daños y perjuicios que ello le causaba, no siendo ciertas por tanto las afirmaciones de los actores sobre el supuesto incumplimiento del vendedor demandado, ya que antes de la firma del contrato de arras, conocían perfectamente que se trataba de dos fincas registrales, como expresamente se decía en el borrador del contrato de arras, que previamente a la firma envió la agencia a los compradores, y así también se deduce de los correos electrónicos cruzados entre las partes. Que igualmente también se deprendía del propio contrato de arras firmado, en cuyo Exponendo se hablaba de dos fincas distintas. Que se admitía haber recibido de los compradores la cantidad de 35.000 euros, siendo ajeno al vendedor las relaciones de los compradores con una entidad bancaria, y las condiciones que la misma les impusiera para concederles el crédito, si bien precisaba que ni la entidad financiera, ni la sociedad tasadora, establecieron como requisito jurídico para la validez de la compraventa que se procediera la agrupación de registral de las fincas.

El Juzgador de instancia estimó parcialmente la demanda declarando la resolución del contrato de arras firmado entre las partes, condenando al demandado a la devolución a los actores de la cantidad de 35.000 euros.



TERCERO. En los dos motivos previos a la interposición del recurso el apelante afirma respectivamente, que impugna la totalidad de los pronunciamientos de la resolución recurrida, y reseña los hechos que la sentencia recurrida considera probados.

En el primero de los motivos de su recurso denuncia la errónea valoración de la prueba, porque contrariamente lo que se afirma en la sentencia, no puede imputarse al vendedor la falta de financiación económica de la entidad financiera a los compradores, ya que esta les concedió una doble alternativa, concertar sobre la misma dos préstamos hipotecarios, ya que se trataba de dos fincas registralmente distintas, o uno solo, agrupando previamente las dos fincas, siendo incierto además que el vendedor se negara a buscar una solución, habiendo comunicado al vendedor, solo 9 días antes de la firma de la escritura, los problemas que tenían para financiar la vivienda, siendo igualmente incierto que el vendedor no sufriera perjuicio económico alguno por la actuación de los compradores.

En el segundo denuncia la vulneración de los arts. 3, 1.089 , 1.091 , 1.255 , 1.258 , 1.283 y 1.124 del C.C . así como los principios de la buena fe y seguridad jurídica.

En el tercero denuncia la vulneración en la aplicación de los arts. 1.124 , 1.454 y 1.258 del C.C .

En el cuarto la vulneración en la aplicación de los arts. 1.182 a 1.186 del C.C .

Y en el quinto la vulneración del art. 394 del C.C .



CUARTO. Este Tribunal adelanta que no puede compartir los razonamientos del Juzgador de instancia.

Lo primero que ha de decirse es que como ha mantenido reiteradamente la jurisprudencia del T.S., los contratos son lo que son y no lo que las partes pretenden que sean. En segundo lugar, que la interpretación de la literalidad de sus términos conforme al art.1.281 del C.C . se impone y resulta prioritaria en cuanto pone de manifiesto la intención y voluntad de sus otorgantes, de tal manera que no cabe la posibilidad de entrar en juego las demás reglas de hermenéutica contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario ( SS.T.S. 10 mayo 91 , 30 marzo 92 , 1 marzo 93 y 29 marzo 94 ) de tal forma que como también ha dicho el T.S. en Sentencia de 31 de Diciembre de 2.002 'Nuestro Código Civil en los artículos 1.281 y siguientes basa la interpretación de los contratos en la teoría subjetivista de la intención común y evidenciada de los contratantes, y la claridad que predica el citado artículo más que en los términos del contrato ha de estar en aquella intención, surgiendo el problema interpretativo cuando siendo claros los términos, existen actos opuestos en los que el verdadero propósito de los contratantes se pone en evidencia, de tal forma que ha de indagarse el espíritu y finalidad que haya presidido el negocio, atendiendo a la conducta de los contratantes anterior, posterior y coetánea al mismo', y añade, que 'Si bien es cierto que esta Sala tiene declarado que las normas o reglas de interpretación, contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281, de tal manera que si los términos de un contrato no ofrecen duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las demás reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario respecto a la que preconiza la interpretación literal (por todas, STS de 2 de septiembre de 1996 ), también ha manifestado que la primacía de la interpretación literal quiebra en determinados supuestos, entre los que se encuentra, aun siendo claros los términos del contrato, cuando existen actos opuestos al mismo en los cuales el verdadero propósito de los contratantes se haya manifestado ( STS de 24 de abril de 1964 ); que el artículo 1281 no excluye la interpretación, sino que la presupone, y forma con el artículo 1.282 un conjunto orgánico, complementándose ambos ( S.T.S. de 6 de noviembre de 1998 ); y que la interpretación de los contratos y demás actos jurídicos, aunque haya de partir de la expresión contenida en las palabras pronunciadas o escritas no puede detenerse en el sentido riguroso o gramatical de las mismas y ha de indagar fundamentalmente la intención de las partes y el espíritu y finalidad que han presidido el negocio, infiriéndose de las circunstancias concurrentes y de la total conducta de los interesados ( S.T.S. de 21 de abril de 1993 ).

A la luz de la doctrina expuesta, y resolviendo conjuntamente todos los motivos del recurso por su íntima relación, se desprende que efectivamente, de las pruebas practicadas, tales como los documentos 2 y 3 de la contestación a la demanda (visita de los actores y fotografías de la finca que se vendía), del documento nº 3 (envío a los compradores por la agencia mediadora de un email en el que se hacía referencia a la existencia de dos fincas registrales), y sobre todo del borrador de contrato de arras remitido por dicha agencia Real Estate a los compradores el día 23 de octubre de 2.013, es decir 9 días antes de la firma del mismo el 30 de octubre de 2.013 (documento nº 5 de la contestación), se desprende claramente que los compradores tenían pleno conocimiento de que se trataba de dos fincas unidas físicamente pero registralmente distintas.

De otro lado, no pueden los demandantes compradores escudarse en el hecho, falsamente afirmado, de que la concesión del préstamo por parte de la única entidad financiera con la que trataron (Caja de Ingenieros), se supeditó a la agrupación de las dos fincas, registralmente distintas en una sola, para hacer coincidir la realidad física con la realidad registral, porque, sin perjuicio de que de las pruebas practicadas, se desprenda que ello no es cierto, ya que la referida entidad financiera les ofreció la doble opción de concederles dos créditos hipotecarios, un por cada finca, o uno solo, agrupándolas previamente, dicha entidad no solo era un tercero ajeno al contrato de arras firmado, sino además, en el contrato suscrito, no se supedita la compra de la finca, ni la entrega de las arras (35.000 euros) a la concesión por alguna entidad financiera de un préstamo para la financiación de la compra; es más se fija un plazo (14 horas del 30 de enero de 2.014) para el otorgamiento de la escritura pública, de forma que para el caso de que llegado el mismo, no se pudiera otorgar la referida escritura, claramente las mencionadas cláusulas tercera y cuarta del contrato, especifican las consecuencias según que el incumplimiento fuera por parte del vendedor, o de los compradores, cuales son, en el primer caso, la obligación de este de devolverles el doble de la cantidad entregada, y en el segundo, la pérdida de ellas, conforme a lo dispuesto en el art. 1.454 del C.C .. Es claro, sin necesidad de acudir a otros medios de interpretación distintos del literal, que de los términos literales del contrato se desprende que la demanda debe ser plenamente rechazada, y que de conformidad con lo pactado, el vendedor tenía y tiene pleno derecho a hacer suyos los 35.000 euros entregados por los compradores, y estos consecuentemente no solo a perderlos, sino con mayor razón a reclamar el doble.

El art. 1.454 del C.C . dispone que 'Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas', y en interpretación del referido precepto el T.S. en Sentencia por ejemplo de 24 de Octubre de 2.002 dice que 'Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias: Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución; b) Penales: Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento; y c) Penitenciales: Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1.454 del C.C . siendo doctrina jurisprudencial constante que las arras o señal penitenciales tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido SS.T.S. 24 noviembre 1.926 , 8 julio 1.945 , 22 octubre 1.956 , 7 febrero 1.966 , 16 diciembre 1.970 , 24 octubre 2.002 y 20 mayo 2.005 entre otras muchas), debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. ( Sentencia de 10 de marzo de 1986 ).



QUINTO. Finalmente solo decir que por disposición del art. 394 del C.C . las costas de primera instancia deberán ser impuestas a los demandantes.



SEXTO. Por disposición del art. 398 de la L.E.C no procede imponer a ninguna de las partes las costas causadas por este recurso.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando como estimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Gonzalo Herráiz Aguirre en nombre y representación de D. Agapito contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr.

Magistrado Juez de 1ª instancia nº 16 de Madrid con fecha 12 de marzo de 2.018 , de la que el presente Rollo dimana, debemos revocarla y la revocamos y en su lugar debemos desestimar y desestimamos íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. Eulogio Paniagua Garcia en nombre y representación de Dª Guillerma y D. Apolonio contra el citado apelante y demandado, absolviéndole de todos los pedimentos contenidos en la demanda, con imposición a los demandantes de las costas causadas en primera instancia y sin que proceda hacer especial imposición de las causadas por este recurso a ninguna de las partes.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional , con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTE días desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso , previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 3569 del Banco de Santander, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe.