Sentencia CIVIL Nº 7/2019, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 507/2018 de 18 de Enero de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
SALAMANCA
SENTENCIA: 00007/2019
Modelo: N10250
GRAN VIA, 37-39
Teléfono: 923.12.67.20 Fax: 923.26.07.34
Correo electrónico:
N.I.G. 37274 42 1 2017 0006401
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000507 /2018
Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA.N.3 de SALAMANCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000637 /2017
Recurrente: Isaac
Procurador: MARIA JESUS HERNANDEZ GONZALEZ
Abogado: BERNARDO SANTOS PEREZ
Recurrido: C PRO AVENIDA000 NUM000 - NUM001 Y PASEO000 NUM002 - NUM003
Procurador: ANGEL MARTIN SANTIAGO
Abogado: PEDRO JAVIER OLLERO GONZALO
S E N T E N C I A Nº 7/2019
ILMO. SR. PRESIDENTE:
DON JUAN JACINTO GARCÍA PÉREZ
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
DOÑA MARIA LUISA MARRO RODRIGUEZ
DON EUGENIO RUBIO GARCÍA
En la ciudad de Salamanca a dieciocho de enero de dos mil diecinueve.
La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el procedimiento ORDINARIO
Nº 637/17 del Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 507/18; han sido partes en
este recurso: como demandante-apelante DON Isaac representado por la Procuradora Doña María Jesús
Hernández González y bajo la dirección del Letrado Don Bernardo Santos Pérez y como demandada-apelada
la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN LA AVENIDA000 , NUM001 - NUM001 y
PASEO000 , NUM002 - NUM003 DE SALAMANCA representada por el Procurador Don Angel Martín
Santiago y bajo la dirección del Letrado Don Javier Ollero Gonzalo.

Antecedentes

1º.- El día 7 de junio de 2018 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: 'FALLO: Que desestimando la demanda de reclamación de nulidad de acuerdo de Junta de propietarios presentada por la Procuradora Dª.

María Jesús Hernández González en nombre y representación de D. Isaac y Dª. Laura contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE DIRECCION000 NUM000 Y PASEO000 NUM002 debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos formulados y con imposición de costas a la demandante.' 2º.- Contra referida sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones terminó suplicando se revoque la sentencia de instancia dictándose otra por medio de la cual estime íntegramente la demanda formulada por esta parte conforme el suplico de la misma imponiendo las costas de primera instancia y de apelación a la demandada, subsidiariamente acuerde que tanto en apelación como en instancia cada parte abone sus propias costas.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia confirmando la de primera instancia, con estimación de la presente oposición y desestimación del recurso de apelación interpuesto de adverso y por ende dictándose sentencia conforme a los contenidos expresados en la de instancia de forma íntegra, y con expresa imposición de las costas procesales a la recurrente en ambas instancias, en virtud de los imperativos legales al efecto.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la deliberación , votación y fallo del presente recurso de apelación el día quince de noviembre de dos mil dieciocho pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JUAN JACINTO GARCÍA PÉREZ .

Fundamentos

PRIMERO. - Por la representación procesal del demandante, Isaac , se interpone el presente recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 3 de esta ciudad, con fecha 7 de junio de 2018 , la cual desestimó la demanda de reclamación de nulidad de acuerdo de Junta de Propietarios, promovida por el mismo y Laura contra la demandada, Comunidad de Propietarios de la AVENIDA000 NUM000 y PASEO000 NUM002 , absolviendo a ésta última de los pedimentos formulados, y con imposición de costas a la parte demandante.

Y se interesa por la parte recurrente en esta segunda instancia, en base a las alegaciones que por su defensa se realizan en el escrito de interposición de tal recurso de apelación, la revocación de la mencionada sentencia de instancia y que se dicte otra por medio de la cual se estime íntegramente la demanda formulada por su parte conforme al suplico de la misma, imponiendo las costas de primera instancia y de apelación a la demandada; subsidiariamente, acuerde que tanto en apelación como en instancia cada parte abone sus propias costas.



SEGUNDO. - Una adecuada resolución de los múltiples y diversos alegatos que componen los sucesivos motivos del recurso de apelación que se analiza en la presente resolución, exige que se parta de determinadas premisas legales, sin duda, indiscutibles y a respetar.

Así, en primer lugar, es incontrovertido que el art. 10. 1, a) considera obligatorios legalmente: ...Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación...

Debe quedar al margen de toda discusión que el señalado art. 10 LPH , impone, como deber inexcusable, sea cual sea el sentir de una Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad horizontal, el de la reparación de elementos comunes de la misma en deficiente estado de conservación, para que sirvan al uso al que vienen destinados o no causen daño a terceros, hasta el punto de que para la tal reparación no se precisa de acuerdo comunitario alguno, al resultar de legal y obligado cumplimiento, sin perjuicio de que por razones de presupuesto y de imputación del pago del gasto reparador, sea frecuente y conveniente la convocatoria y celebración de Junta de propietarios para su análisis y aprobación.

Y, en segundo lugar, y en lo que respecta al régimen de mayorías necesarias para adoptar acuerdos en la comunidad, es preciso distinguirse los variados supuestos en que se requiere, unas veces, unanimidad, otras quorum especial y otras, mayoría simple, con la casuística y problemática típicas de esta materia.

Con respecto a la unanimidad , por ejemplo, y teniendo en cuenta que en general se requiere para la validez de acuerdos que impliquen aprobación o modificación de título constitutivo o estatutos, en la jurisprudencia pueden encontrarse los supuestos en que la modificación del título constitutivo deba producirse por vía judicial aunque no haya unanimidad si la oposición se considera como un abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo (caso ventilado en la STS de 19 de diciembre de 2008, rec. 389/2004 ), -con el problema añadido no pacífico de si para la unanimidad ha de ser tenido en cuenta o no el voto del propietario moroso (véase en SAP Madrid de 26 de abril de 2010, rec. 98/2009 ); o los supuestos de unanimidad según su eficacia: aquellos para los que basta la negativa de un copropietario o aquellos cuya invalidación requiere impugnación judicial en vía judicial ( art. 18 LPH ).

Por lo que toca al régimen del quorumespecial , es sabido que una primera regla es la de la mayoría de 3/5 de titulares y de coeficiente de propiedad, ex art. 17.3 LPH , para e l establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos..; constituyendo, hoy en día, uno de los ejemplos más debatidos el de si la construcción de un garaje y de la piscina, siempre que las características del inmueble lo permitan, está incluida dentro de las posibilidades de acuerdo por mayoría de 3/5 (a favor las SSSP Madrid de 30 de octubre de 2008y Córdoba de 27 de octubre de 2010; en contra, SSAP Castellón de 12 de diciembre de 2002 y Zaragoza de 18 de marzo de 2011 , así como la STS de 9 de octubre de 2008 ). Una segunda regla es la de la mayoría de una tercera parte de titulares y de coeficiente de propiedad ( art. 17.1 LPH ), aplicable, por ejemplo, a las infraestructuras de recepción de las telecomunicaciones, etc.

Y la tercera, referida a la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor ( art. 17.2 LPH ):, impone el acuerdo de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, y todos estarán obligados a pagar, sea cual sea la obra realizada ( SAP Valencia de 11 de mayo de 2002 ), si bien debe recordarse que el citado art. 10.1 b) LPH obliga a la comunidad de propietarios a la realización de obras de accesibilidad en elementos comunes a favor de personas con discapacidad, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes; en caso contrario, únicamente serán exigibles si han sido aprobadas por acuerdo con la mayoría correspondiente y la comunidad quedará obligada al pago de los gastos aun cuando su importe repercutido exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes ( art. 17.2 párrafo 2.º LPH ).

Finalmente, y en lo que aquí más nos interesa, los asuntos sujetos a acuerdode mayoría simple son todos los que no precisan unanimidad o mayoría cualificada, como la aprobación de cuentas y presupuestos, obrasordinarias o extraordinarias , normas de régimen interior, funcionamiento de servicios, acciones judiciales en defensa del común, etc.

De otra parte, el 'quorum' de aprobación de acuerdos en primera convocatoria de la Junta es de la mitad de los propietarios, que a su vez representen más del 50% de las cuotas de participación del inmueble, aunque se deduce que esta concurrencia es la precisa para la válida constitución de la Junta, siendo que, después, el acuerdo se aprobará por mayoría simple. En segunda convocatoria vale el acuerdo aprobado por la mayoría de los asistentes, siempre que representen la mayoría de cuotas de propiedad presentes, etc.

Desde estos planteamientos legales y jurisprudenciales iniciales, conviene, en segundo lugar, dejar sentado, por la indudable trascendencia que ello tiene, el carácter privativo o común o comunitario de la Comunidad demandada del elemento constructivo litigioso (cual, la cubierta o tejado de la planta de garaje), respecto del cual incide el acuerdo de 'arreglo' o si se prefiere 'sustitución' adoptado en la Junta extraordinaria de dicha Comunidad, de fecha 20-6-2016, y en cuya nulidad la parte actora insiste en esta alzada.

Pues bien, con acierto total, el juzgador a quo, en el fundamento jurídico sexto de la sentencia impugnada, deja claro que dicho elemento ha de ser adjetivado, sin asomo de duda alguna, como común, más allá del hecho, irrelevante a estos efectos, de que el uso de esa planta o espacio (las plazas que lo componen) lo lleven a cabo sus titulares y éstos, sean o no sean, a su vez, titulares de las viviendas del edificio o edificios o inmueble de la Comunidad...

Lo que, efectivamente, -al contrario de lo que entiende el apelante-, se desprende de las inscripciones 3ª, punto e) y 4ª de la obra nueva y constitución de propiedad horizontal del inmueble litigioso (certificado del Registro de la Propiedad) y del art. 4 d ) de los Estatutos de la Comunidad, en conjunción y armonía con los arts. De los dichos Estatutos, es, precisamente, que en la planta baja y entreplanta del edificio quedaba ubicado el local o locales destinado a plazas de garaje, y que, aunque dichas plazas no vinieran vinculadas a las viviendas de las plantas superiores, no por ello esas dependencias de garaje y los titulares de las plazas constituirían una comunidad ajena e independiente a la de los propietarios de viviendas y por ello a tales dependencias se les atribuía una cuota en el total del edificio y se las somete las normas estatutarias y en lo no previsto en ellas por las disposiciones del CC en materia de comunidad de bienes, excepto los gastos de conservación, reparación y mantenimiento de las fincas y los que correspondan en el régimen general de la propiedad horizontal que se satisfarán por los propietarios de los garajes por partes iguales en proporción a su 15ª o 16ª parte...

Una cosa es que en la inscripción de obra nueva, se destaque la titularidad de los garajes como independiente de la titularidad de las viviendas (pues, es obvio que pueden ser propietarios de plazas personas que no ostenten titularidad de viviendas) y otra muy distinta que de dicha documental se deduzca no ya sólo que los gastos mínimos de conservación del garaje sean de responsabilidad exclusiva de los propietarios de las referidas plazas, sino que queden excluidos de los gastos y obras de mantenimiento y reparación de las dependencias, propiamente dichas, de garaje, los titulares de la vivienda; exclusión que ni expresa, ni implícitamente, viene prevista.

Asiste la razón al juez a quo cuando significa que para que éstos últimos quedaran excluidos del pago de los gastos de garaje, era imprescindible que así hubiera quedado expresado, tal y como, por contra, si se determina en el art. 2 de los Estatutos, referente a los gastos de escalera, iluminación, etc., cuyo abono se limita a los titulares de las viviendas...

E interpreta bien, en su literalidad y alcance teleológico, el significado del repetido art. 4, como atinente a la distribución de los gastos de conservación, mantenimiento y reparación de todas las dependencias del régimen general de la propiedad horizontal entre todos los propietarios de las plazas, fijando la cuota de cada uno en el caso de gastos de conservación y mantenimiento, ya que las cuotas de los propietarios de las viviendas en dichos gastos vienes descritas en la enumeración de cada vivienda, mientras que las de las plantas bajas que se integran en el garaje se señalan por una cuota global, etc.

A mayor abundamiento, es de destacar una realidad incontestable: no consta que este hecho haya sido objeto de controversia por nadie, hasta el punto de que por razón de ese carácter, justamente, los titulares de las plazas de garaje han contribuido, en la proporción o cuota predeterminada, al sostenimiento y pago de los gastos por obras efectuadas en otros elementos comunes distintos de dicho inmueble (circunstancia acreditada).



TERCERO. - En el primer motivo del recurso, la parte apelante mantiene que en la sentencia de instancia se vulnera el art. 10 de la LPH , al dar validez al acuerdo impugnado, por cuanto que, en primer lugar, la necesidad del gasto de la sustitución de la cubierta no vendría acreditado probatoriamente por la parte actora en los términos del art. 217 de la LEC , faltando un dictamen pericial previo o posterior que determinara o determine esa necesidad, u otros documentos o informes que haya aportado la Comunidad demandada, habiendo valorado erróneamente el juzgador a quo la testifical de los vecinos que depusieron en el acto del juicio, ya que el tejado sustituido se encontraba en buen estado y apenas sufría unas goteras o pequeños desperfectos subsanables sin necesidad de su cambio total, etc.

No puede compartir la Sala este alegato, dado que las reglas del onusprobandi , conforme al art. 217 que se cita, obligaban al demandante y ahora apelante, -al tratarse de un hecho constitutivo de su pretensión-, a demostrar (fácil le era tal demostración) la innecesariedad de esa sustitución integral del tejado o cubierta litigiosa, en tanto que, con o sin informe pericial, los comuneros en la Junta, por mayoría, al aprobar el gasto de sustitución dieron por real y verdadera su necesidad (por los alegados problemas de múltiples filtraciones y humedades por goteras, caídas de cascotes, peligro de desplome, etc., lo que presupone que eran perfectamente conocedores, por simple observación, (no hace falta ser experto para saber cuándo se debe cambiarse un tejado de 'uralita') del estado defectuoso, problemático o muy deficiente del mismo, como lo podían conocer, examinar y adverar el apelante y otros comuneros discrepantes con el acuerdo mayoritario (sean o no propietarios de plaza de garaje), por lo que ninguna indefensión han sufrido uno y otros.

Y no viene contradicho el que, de alguna manera ya en anteriores Juntas a la impugnada, se puso de manifiesto el estado del tejado del garaje y la necesidad de dar solución al problema.

Es al demandante a quien correspondía neutralizar la testifical de la parte demandada, con otra distinta y contradictoria, que hubiera puesto de relieve que nunca antes en ninguna Junta se debatió el tema de dicha cubierta (lo que, de todas formas, hubiera sido irrelevante), o que no constaban quejas al respecto del estado del tejado por parte de los propietarios de las plazas...

Sobre ello, el demandante nada intenta probar, más allá de sus alegaciones. La única prueba testifical practicada, es la de la parte actora, y coincide en la exigibilidad de las obras dispuestas en el acuerdo impugnado (uno de los testigos es el constructor que las acometió, aunque no se le designe como perito).

La tesis del recurrente de que la sustitución del tejado o cubierta se ha realizado por puro capricho o arbitrariamente, resulta inasumible y rechazable de todo punto de vista. Basta con tener en cuenta el material que la componía (prohibido el 'amianto') para que su cambio estuviera justificado, por sí solo, a instancias de un solo comunero o afectado, con independencia de su estado más o menos deteriorado y de que, efectivamente, la mayoría de los comuneros se manifestaran en contra del cambio.

De principio, en el fundamento jurídico octavo de la sentencia, lo que el juzgador a quo recuerda, en primer lugar, es que estamos ante un gasto necesario, -tema al que ya hicimos alusión con anterioridad-, si bien al haberse convocado la Junta, ésta se vinculó al resultado de la votación, aunque, a la postre, se reunió la mayoría legal necesaria - simple, ex art. 17.7. LPH -, para la aprobación de dicho gasto y, consiguientemente, el acuerdo aprobatorio es válido, etc.

Y en todo ello, ha valorado la prueba el juzgador a quo correctamente, con arreglo a las reglas de la sana crítica y sin erro grosero o estimable.

De otra parte, mal puede hablarse de infracción del art. 7 CC y de la teoría de los actos propios por el hecho de la realidad de la convocatoria de la Junta y de que en la contestación de la demanda, la Comunidad demandada incida en que no era, legalmente, necesaria tal convocatoria, ni votar el acuerdo para tomar la medida de sustitución de la cubierta, etc., dado que con ello está expresando una obviedad, a la que esta Sala ya se ha referido con anterioridad, y desde luego la convocatoria de la Junta no respondía al debate de si se estimaba o no necesaria o urgente la reparación del tejado, porque la Comunidad no era consciente de la no necesidad de tal obra, sino al simple hecho de tener que contrastar el presupuesto de un técnico ya obrante y atinente a tal reparación.

Y, tratándose la cubierta o tejado de un elemento común o comunitario, como ya ha quedado sentado, carece de sentido y fundamento invocar el art. 4 de los Estatutos, para imputar la responsabilidad del gasto por su defectuoso mantenimiento y conservación a los propietarios de las plazas de garaje; siendo la Comunidad la responsable de ese mantenimiento.

Y en lo que toca a la infracción del art. 17. 4 de la LPH , la misma es inexistente, pues, se parte de una premisa equivocada, la de estimar que el acuerdo impugnado es ilegal porque en su votación no se alcanzó la mayoría cualificada exigible, resultando todos los cálculos y disquisiciones al respecto de participantes, asistentes, en la Junta, votos por representación o delegación, etc., estériles, de un lado, porque vienen contradichos por la prueba y, por otro, porque, estamos en presencia de la aprobación de unas obras de reparación, arreglo, sustitución o como se las quiera llamar (ordinarias o extraordinarias, como se prefiera) para la cual, por lo dicho más arriba, no se precisa ni de unanimidad, ni de mayoría cualificada, sino tan solo de mayoría simple , la que, concurrió en el caso.

Aunque sea reiterarse, es de insistir en que las obras ejecutadas en virtud del acuerdo cuya nulidad se postula, no pueden adjetivarse de obras de mejora o suntuarias (lo que permitiría hablar de infracción del art.

17. 4 LPH ), sino de obras necesarias y obligadas para la mínima y adecuada conservación de una instalación del inmueble comunitario, además de convenientes para evitar daños a terceros, y si esa conservación pasaba por la sustitución de la anterior por simple degradación por el paso del tiempo, con el añadido de que la misma se componía de un material calificado legalmente como perjudicial para la salud humana, y que debe de ser eliminado de los inmuebles, cualquier clase de reproche al citado acuerdo, no es de recibo, máxime cuando fue tomado por el voto mayoritario oportuno -mayoría simple- (que no es el que pretende el recurrente).

La cita que hace la Comunidad demandada (postulando la aplicación del art. 17.7 LPH ) de la SAP La Coruña, 4ª, de 22-2-2018 , con remisión, asimismo, a la STS de 28-4-2016 , es de plena aplicación al caso; al contemplarse un supuesto similar de impermeabilización de un garaje comunitario...

Este primer motivo queda, definitivamente, rechazado.



CUARTO. - Igual suerte han de correr los referidos a la infracción de los arts. 16 , 19. 2 y 3 de la LPH , y arts. 4 y 6 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, etc.

Al igual que en la demanda, se reitera, en el presente recurso, que en la Junta impugnada no se consignan asistentes, ni cuotas de participación, ni los comuneros que fueron representados, etc., defectos que, tampoco en la Junta posterior de 18-1-2017 fueron salvados o subsanados, lo que, a su entender, conllevarían la nulidad de la convocatoria y Junta impugnada de junio de 2016, etc.

Reiteración que merece idéntica desestimación que las anteriores.

Las afirmaciones referidas a que el apelante o determinados vecinos no sabían que e dos de los asistentes a la Junta impugnada lo hicieron representados (lógico que no lo sepa de propia mano, si resulta que el primero, inexplicablemente, no acude a dicha Junta), a que los defectos y errores de acta no fueron subsanados en Junta posterior, etc., ni vienen probadas, ni, en último término, de ser ciertas en algunos de sus extremos fácticos, acarrean la consecuencia de nulidad pretendida.

Se coincide con el juzgador de instancia en que, en el desarrollo de dicha Junta, no se observa ninguna vulneración sustancial y grave o las infracciones legales a que se refiere el apelante en su escrito de recurso, ni, por tanto, que su contenido entre en contradicción o confrontación decisiva alguna con los preceptos citados de la LPH.

En este sentido, en el fundamento jurídico quinto, el juzgador a quo, argumenta, con corrección legal y sin error valoratorio de prueba alguno, en primer término, el por qué la invocada en la demanda rectora de la litis presunta vulneración del art. 19 LPH (se dice que por razón de que el acta impugnada no menciona correctamente los asistentes, votantes, ni las cuotas correspondientes a cada comunero, etc.); así como la invocada infracción del art. 16 . l de la misma Ley (se dice que por no haberse efectuado citación en 1ª convocatoria); o la del apartado 3 del mismo art. 19 (se dice por falta de subsanación de los citados errores en las actas de junta posteriores), no son tales.

Y se hace con corrección legal y sin error de prueba, en tanto que, es apoyada la argumentación en la conocida jurisprudencia del TS (cita, al efecto, la STS de 20 de abril de 2015 ), que difumina todo intento de rigorismo en la materia, de manera que por defectos formales en los términos de las convocatorias, en la propia redacción de las actas de las Juntas, siempre que los mismos no comporten una real y efectiva vulneración de derechos o provoquen indefensión a los comuneros, no es factible decretar la nulidad de los acuerdos tomados en las mismas, siendo así que en el caso que nos ocupa, inequívocamente, en el acta cuya nulidad se postula constan y aparecen las menciones esencialísimas e indispensables de validez: fecha, lugar de celebración, propietarios asistentes, acuerdos adoptados, cuota de cada uno de aquéllos, firmas, etc.

Es más, el juzgador a quo se detiene en diseccionar los elementos probatorios (testifical contundente en el acto del juicio, de modo principal) que aclaran las aparentes discordancias del acta que el recurrente reseña, relativas a comuneros o propietarios asistentes (13) y votantes (17), o la supuesta falta de mención de las cuotas de cada vivienda y la cuantía líquida de cada devengo, irregularidades, en todo caso, no sustanciales, etc. Además, explica y fundamenta que la circunstancia de no subsanación expresa en posteriores actas de Junta de tales irregularidades no implica la nulidad pretendida, desde el momento de la carencia de comunicación previa o simultánea alguna por parte del disidente (el hoy apelante), quién, ni asistió a la Junta impugnada, y respecto a la posterior (a la que sí asistió) guardó silencio y no pidió la subsanación, de cuya falta ahora se queja.

Por cierto, en lo que no concuerda la Sala con el juez a quo es una eventual imprecisión en la citación y convocatoria a la Junta impugnada. La convocatoria y citación no pueden ser más claras y precisas para cualquier persona que sepa leer; si se comunica a cada comunero que la Junta tendría lugar, en segunda convocatoria, a las ocho y media de la tarde del señalado 20 de junio de 2016, y que en primera convocatoria se celebraría media hora antes (por tanto, a las ocho de la tarde), ningún reproche cabe hacer en tal sentido, y hablar de infracción del art. ad de la LPH resulta, francamente, inasumible.

En definitiva, los invocados defectos o no son tales, o no presentan la entidad o trascendencia que se apunta en el recurso, hasta el punto de acoger la nulidad instada, y, desde luego, valorando la prueba, la Comunidad demandada ha ofrecido y presentado probanzas aclaratorias de las aparentes discordancias entre asistentes (presentes y representados) a la Junta impugnada y votantes del acuerdo tomado en la misma.

Y, en lo que toca a la eventual nulidad del acuerdo litigioso, ex art. 16. 2 LPH , por el extremo fáctico de que en el orden del día de la convocatoria respecto a los asuntos a tratar en la Junta, se mencionara el vocablo 'arreglo de la cubierta' y no 'sustitución integral' de la misma, todos los esfuerzos dialécticos del recurrente, tendentes a convencer de que se alteró dicho orden del día, tratándose de una cuestión no planteada inicialmente en dicho orden del día, con infracción legal de aquel precepto, han de caer en saco roto.

Y ello, porque, además de que se trata de una cuestión meramente semántica, como expone el Juez a quo, dado que 'arreglar' la cubierta, conforme al significado del vocablo, de acuerdo con cualquier Diccionario de la Lengua al uso, implicaba ponerla en funcionamiento, devolverla a su estado inicial o, si se prefiere, repararla, componerla o enmendar el menoscabo o daño sufrido, de modo que si ese daño era grave y extendido, -el 'problema' a que alude dicho juez a quo-, lo exigible y a acordar racionalmente, por los comuneros asistentes a la Junta, a la vista de su conocimiento ya exacto del alcance y extensión del 'problema', era su cambio o sustitución, porque, el arreglar o recomponer los cuantiosos desperfectos de un tejado puede conllevar su sustitución, por resultar en el futuro más económico y solventar el problema a medio o largo plazo, máxime si, como bien pone de manifiesto la Comunidad demandada, en su escrito de oposición al recurso, no cabe olvidar que la cubierta sustituida (de uralita) incumplía ya las disposiciones legales atinentes al caso y que más tarde o más temprano esa sustitución venía obligada por Ley.

Consiguientemente, ningún error en este concreto punto puede reprocharse a la sentencia recurrida, en tanto que sí que es sustancial y sustantivamente los mismo convocar una Junta de Propietarios con un orden del día en el que figure un asunto a tratar con el nomen 'arreglo de tejado', y el resultado final de que, a la vista del debate e información técnica al respecto (que los hubo), ese 'arreglo' concluyera en una votación relativa a la 'sustitución' de ese tejado o cubierta, porque, definitivamente, la voluntad de los convocantes y la de los asistentes, por la enumerada mayoría de votos, fue concordante en el sentido de que, en manera alguna, quedaba descartado el cambio integral de tejado, como lo demuestra que se analizó el contenido del presupuesto de sustitución de la empresa que lo facilitó, el cual, por tanto, pudo estar a disposición de todos los presentes y de los ausentes, con un mínimo de diligencia por su parte.

Y, sobre, la presunta infracción de los arts. 4 y 6 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, hemos de remitirnos a lo ya señalado en los apartados finales del fundamento jurídico segundo de esta misma resolución, abundando en que bajo ningún concepto, en atención al contenido íntegro de los Estatutos, cabe extraer, el que quedaban excluidos de la obligación de contribución a los gastos de conservación, reparación y mantenimiento de elementos constructivos tan esenciales como el tejado de esos locales o local destinado a plazas de garaje, aquellos comuneros que no tuvieran plaza en el mismo; antes al contrario, lo que se deduce es que sí venían obligados, como, en confrontación, vienen obligados los titulares de dichas plazas, en determinada proporción o porcentaje, a contribuir a los gastos de conservación y sostenimiento de otros elementos constructivos, -asimismo, comunes del inmueble-, respecto de los cuales, puede que no gocen de derecho de uso alguno, ni privativo, ni exclusivo, ni excluyente. Resultando inocuo o intrascendente el que en Juntas anteriores y/o posteriores, en el listado de asistentes sólo figuren los titulares de viviendas y no los de las plazas de garaje, ni sus supuestas cuotas de participación, ni aun cuando los asuntos a tratar afectaran a estos últimos, si se pondera que tampoco consta o nadie acredita que los titulares de las plazas hayan celebrado juntas de modo autónomo, separado e independiente, al margen de las de la única Comunidad legalmente existente.

El que en los Estatutos se haga una mención separada a esas dependencias para plazas de garaje, como, de otra parte, se hace para las viviendas y otros espacios, no significa que se estableciera un régimen de sostenimiento y reparación diferenciado para plazas de garaje, y muestra de ello (verdaderos actos propios) es que, que se sepa, salvo al ahora recurrente, ni propietarios de viviendas han puesto en cuestión esa obligación, ni tampoco los titulares de las plazas han puesto en cuestión la suya de asumir, en dicha proporción, algunos gastos de sostenimiento, como por poner un ejemplo, arreglo de fachadas...

En conclusión: si con la escritura de división de propiedad horizontal del edificio litigioso y los Estatutos de la Comunidad en la mano (arts. 1 y 4), no hay modo de excluir a las dos plantas de garaje como parte de dicha comunidad, como dependencias de la misma, en tanto que a ambas se les fija una cuota de participación de gasto respecto a todos los elementos comunes de aquel, por mucho que quepa hablar de una especie de sub-comunidades, por el hecho de que no exista exacta correspondencia entre propietarios de viviendas y de plazas de garaje, o porque éstos últimos las aprovechan en exclusiva, resulte que para aquellos asuntos de cada una de las plazas o para el régimen de gastos, así como para los gastos de reparación y mantenimiento del uso ordinario de dicho garaje, son los titulares de las plazas los que han de afrontar su abono, los argumentos del recurrente caen por su propio peso, so pena de establecer un régimen excepcional de contribución al gasto en elementos comunes (como lo es la dicha cubierta o tejado de las plantas de garaje); régimen no expresado en ninguno de tales documentos.

Carecería de sentido interpretar en sentido afirmativo la realidad de ese régimen excepcional, cuando, a sensu contrario, no se excluye a la 'sub-comunidad de plazas de garaje', por llamarla así, de la contribución al gasto de reparación o conservación de otros elementos comunes del edificio, de los cuales, en principio, no disfrutan o usan...



QUINTO .- Como subsidiario y final motivo, el apelante se queja de la imposición de costas que se le hace en la sentencia de instancia, entendiendo que una correcta aplicación del art. 394 de la LEC , por concurrencia de dudas de hecho y de derecho, le hace acreedor a la no imposición de tales costas; dudas que vendrían constatadas en la circunstancia de que el propio juez a quo reconoce que la redacción del acta de la Junta impugnada fue imprecisa, en que es en la contestación a la demanda cuando, por primera vez, la Comunidad demandada aporta la documental relativa a las representaciones para asistir a la Junta, autorizando a otros vecinos a acudir en nombre de otros, con modificación de los votos a favor y en contra; en que, ni hoy, ni nadie, ha podido comprobar las goteras, humedades o desperfectos del tejado del garaje, habiéndose obviado un informe técnico o la presentación de documentos demostrativos de su estado, en que en la toma de acuerdos figura 'arreglo' y no sustitución completa del tejado...; en definitiva, presencia de graves defectos de redacción que dan lugar a diferentes interpretaciones, con el añadido de que la demandada se negó a recibir la carta certificada que le envió, obligándole a interponer una demanda de conciliación para obtener copia del acta de Junta, de los Estatutos y del título constitutivo, etc.

De principio, pretendiéndose, en definitiva, la aplicación, en su regla excepcional, del tenor del art. 394.1 de la LEC , no sobra recordar que, conforme a reiterada doctrina jurisprudencial, los requisitos exigidos por el precepto en lo atinente a las 'serias dudas de hecho' son los siguientes: 1º) la existencia de 'dudas' en los hechos que justifiquen la pretensión o, en su caso, la resistencia u oposición a la misma, y que no puedan despejarse a través de una conducta diligente, de modo que la averiguación exija el proceso judicial; 2º) que, por consiguiente, tales dudas sean fundadas, razonables, basadas en una gran dificultad para determinar, precisar o conocer fuera del proceso judicial la realidad de los hechos fundamento de la pretensión, o, aun no habiendo dudas sobre los hechos, los efectos jurídicos de los mismos se presenten como dudosos por ser la normativa aplicable susceptible de diversas interpretaciones; y 3º) ha de concurrir la 'seriedad' de la duda, esto es, la importancia de los hechos sobre los que recae la incertidumbre en orden a determinar la razonabilidad de la pretensión, de manera que no todas las pretensiones razonablemente fundadas impedirán la condena en costas en caso de desestimación, porque la regla del vencimiento objetivo no es sólo una sanción a la conducta arbitraria o caprichosa del que pretende y es vencido, sino también una regla de protección del sujeto contra el que se dirige la pretensión a no padecer perjuicio económico (así SSAP. de Valencia (Sección 8) de 27 de marzo de 2.007 y de León (Sección 1) de 5 de junio de 2.009 , entre otras).

En el presente supuesto, en aplicación de la referida doctrina jurisprudencial es ajustado a derecho, para esta Sala, serle impuestas al demandante las costas causadas por la demanda en la primera instancia, procediendo, en consecuencia, la desestimación, asimismo, en este punto del recurso de apelación interpuesto por el mismo, con la consiguiente confirmación en tal sentido de la sentencia impugnada, en razón de la realidad incontestable de que más allá de la inexistencia de esas dudas fácticas o jurídicas que, por cierto, el juzgador a quo no se plantea, no se puede perder de vista que la acción o acciones ejercitadas por la parte actora, en su escrito de demanda, han venido desestimadas.

Por tanto, la incertidumbre debe ser objetiva (debió despejarse con la conducta diligente del que ejerce la pretensión; ponderando el verdadero alcance del estado de la cubierta comunitaria y el material que lo compone) y su averiguación debe exigir el proceso judicial. Esto es, si le corresponde, según las reglas de distribución de la carga de la prueba, la prueba de los hechos que justifiquen su pretensión ( art. 217 LEC ), debe alegar desde la interposición de la demanda el carácter dudoso de tales hechos, las razones de la duda y la imposibilidad de despejarlo por sí mismo; cosa que no ha hecho.

No es de olvidar que la regla del vencimiento objetivo no es solo una sanción a la conducta arbitraria o caprichosa del que pretende (y es vencido) sino también una regla de protección del sujeto o parte a no padecer perjuicio económico. No constata la sala, como exigen las SSTS de 11 de abril y de 26 de diciembre de 2005 , que las dudas aludidas sean serias, es decir, reales e importantes o de consideración, esto es, que la decantación de los hechos controvertidos y relevantes, alegados por una y otra parte, se haya revelado, en orden a su fijación en la sentencia, como realmente compleja, es decir, con dificultades importantes o de consideración de cara a su determinación, pudiendo calificarse la labor de apreciación de las pruebas especialmente complicada e intensa.

En el fondo, lo determinante es que el proceso se presente como inevitable, pues, al no estar claros los hechos determinantes, y a la vista de las fundadas y serias dudas existentes sobre ellos, no quede más remedio que acudir al juzgador, para que decida y se pronuncie al respecto, y eso no acontece en nuestro caso.

Por lo que, en aplicación de la referida doctrina deviene incuestionable la procedencia de rechazar también la pretensión subsidiaria del recurrente por cuanto ni el Juzgado de instancia, ni tampoco este Tribunal, tiene la más mínima duda acerca de la procedencia de la desestimación de la demanda.

Y son de acoger íntegramente las consideraciones de la parte apelada en apoyo del mantenimiento de la condena en costas en la instancia al demandante (referidas a la claridad de la redacción del acta impugnada, la pasividad inicial, antes del pleito, del actor cara a solicitar la aportación de las representaciones de los propietarios que se dicen no presentes en Junta; a la facilidad para conocer la gravedad del deterioro de la cubierta del garaje; a la indiscutibilidad de la obligatoriedad de una obra de reparación necesaria y cuasi imperativamente, opelegis , impuesta (retirada de material con amianto), etc.



SEXTO .- Por consiguiente, ha de ser desestimado el recurso de apelación interpuesto por el demandante, Isaac , y confirmada la sentencia impugnada, con imposición al mismo de las costas causadas en esta segunda instancia, conforme a lo dispuesto en el artículo 398. 1, en relación con el artículo 394. 1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y declarando la pérdida del depósito constituido para recurrir, según lo prevenido en el apartado 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por el demandante, Isaac , representado por la Procuradora Doña María Jesús Hernández González, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado- Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 3 de esta ciudad, con fecha 7 de junio de 2018 , en el Juicio Ordinario número 637/2017, del que dimana el presente rollo, la debemos confirmar y confirmamos íntegramente, con imposición al expresado recurrente de las costas causadas en esta segunda instancia y con pérdida del depósito constituido para recurrir al que se dará el destino legal.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.