Sentencia Civil Nº 70/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 12, Rec 277/2007 de 31 de Enero de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DÉCIMOSEGUNDA

ROLLO Nº 277/2007-B

JUICIO ORDINARIO Nº 169/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 7 DE SANT FELIU DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A Nº 70/2008

Ilmos. Sres.

D. JUAN MIGUEL JIMÉNEZ DE PARGA GASTÓN

D. PAULINO RICO RAJO

Dª. Mª JOSÉ PÉREZ TORMO

En la ciudad de Barcelona, a treinta y uno de enero de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosegunda de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 169/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Sant Feliu de Llobregat, a instancia de D. Jesús Luis , representado por el Procurador de los Tribunales D. JORGE BELSA COLINA y asistido por el Letrado D. RICARDO PALOMERA MOLINA, contra Dª. Asunción y D. Gaspar , representados por el Procurador de los Tribunales D. JORGE ENRIQUE RIBAS FERRÉ y asistidos por el Letrado D. MARTÍN CASAO AYARZA; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 23 de Octubre de 2.006, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda presentada por la Procuradora Sra. Fernández Isart en representación de D. Jesús Luis contra D. Gaspar y Doña Asunción , debo absolver y absuelvo a éstos de los pedimentos deducidos contra ellos en la demanda, con imposición de costas a la parte demandante.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso al mismo; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- En la presente alzada, tras diversos aplazamientos, se señaló finalmente para votación y fallo el día 9 de Enero de 2.008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Mª JOSÉ PÉREZ TORMO.

Fundamentos

Se admiten los Fundamentos de Derecho de la Sentencia apelada.

PRIMERO.- Recurre el Sr. Jesús Luis la sentencia de primera instancia que ha desestimado su demanda en la que solicitaba la resolución del contrato de compraventa y la devolución de la cantidad de 30.000 euros, entregada en concepto de arras.

La parte demandada se opone al recurso y solicita la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- En el presente caso ha quedado acreditado que la parte actora contrató con Coest Gestión S.L., mediador de la demandada, propietaria de la finca en la que estaba interesado el actor, la compra venta de una vivienda. En fecha 12 de agosto de 2004 firmaron el contrato de compraventa y se entregó por la actora en concepto de arras la cantidad de 600 euros. En dicho contrato se pactó el plazo de 60 días hábiles, desde la fecha del referido contrato, para el abono del resto del precio de venta "dentro del período pactado para la formalización de la escritura pública", que según se estableció en el Pacto 3º del mismo contrato debía formalizarse en el plazo de 60 días hábiles a partir de la fecha de dicho contrato. Posteriormente, en fecha 31 de agosto de 2004, se firma un segundo contrato, y se entregan por el actor 8.400 euros mas y un talón de 21.000 euros con fecha de vencimiento en 12 de septiembre que resultó impagado por falta de fondos, cantidad que fue satisfecha finalmente el 5 de octubre de 2004. En este segundo contrato las partes convinieron el pago del resto del precio de la compraventa al transcurso de sesenta días desde la fecha de este segundo contrato, según consta en el Pacto 3º (F. 53 ), de manera que ampliaban el plazo fijado en el contrato inicial.

Considera la parte actora que deben computarse los 60 días pactados en el contrato inicial para pagar el resto del precio y otorgar la correspondiente escritura pública de compra venta, desde esta última fecha, 5-10, cuando se produce el último pago de arras; mientras que la parte demandada aduce que debe fijarse como "dies a quo" desde la fecha del segundo contrato, de 31 de agosto de 2004.

TERCERO.- Planteada así la cuestión litigiosa, esta Sala considera que es desde la fecha del segundo contrato de 31 de agosto de 2004 , cuando debe fijarse el inicio del transcurso del plazo de 60 días fijado en el contrato de 12 de agosto, pues así se especificó en su Pacto tercero (F. 53), sin que conste tal prórroga en el documento-recibo de fecha 5 de octubre de 2004 , en el que no se constata y acredita mas que la recepción de la cifra de 21.000 euros, en concepto de arras, cantidad que había sido impagada al no tener fondos el cheque entregado en su día por el Sr. Jesús Luis .

De manera que cuando el actor remite a la parte demandada el burofax en fecha 1 de diciembre de 2004, requiriéndole para que indiquen Notario y fecha de escrituración, ya había transcurrido el plazo fijado por las partes de 60 días referido en el contrato de compraventa de fecha 12 de agosto de 2004, prorrogado en contrato de fecha 31 de agosto del mismo año, para realizar el pago del resto del precio de la finca objeto de la compra venta, de manera que el contrato quedó resuelto por incumplimiento de la obligación de pago del comprador en el plazo pactado.

CUARTO.- En cuanto a la naturaleza de las arras estipuladas en el contrato referido, debe tenerse en cuenta que las partes, al amparo del principio de autonomía de la voluntad, pueden establecer en el contrato las condiciones que tengan por conveniente.

Dicha entrega de arras supone un pacto accesorio al de un contrato de compraventa o bien se une a un contrato de promesa de venta pudiendo cumplir diferentes funciones. Como mero anticipo del precio de un contrato ya perfeccionado -arras confirmatorias-; como cuantificación anticipada de unos perjuicios dimanantes del incumplimiento contractual -arras penales-; o bien confiriendo a cada una de las partes contratantes la posibilidad de apartarse libre y unilateralmente del contrato con las consecuencias prevenidas en el art. 1454 del CC -arras penitenciales- esto es, debiendo perderlas el comprador si desiste del contrato o bien devolverlas por duplicado el vendedor si es él quien desiste o se aparta del negocio.

En el presente caso las partes pactaron arras penales, tal como razona con acierto el Juez "a quo", pues del tenor literal del contrato de compraventa, pacto 1º segundo párrafo, que indica "... el incumplimiento de las obligaciones de pago contraídas dentro de los plazos estipulados, producirá automáticamente la resolución del contrato, perdiendo las cantidades entregadas hasta la fecha", se evidencia que la intención de las partes era clara. Se trata de una cláusula penal que se impone a la parte compradora, caso de que incumpla y no pague el resto del precio de la compra venta en el plazo fijado se puede ejecutar dicha cláusula, y la hoy actora pierde las cantidades entregadas.

Debe por tanto, desestimarse el recurso planteado y confirmarse la sentencia de 1ª Instancia en todos sus extremos.

QUINTO.- La desestimación del recurso de apelación, conlleva la expresa condena en costas de esta alzada procedimental al recurrente, en aplicación de lo previsto en los Arts. 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal Sr. Jesús Luis contra la sentencia dictada en fecha veintitrés de octubre de dos mil seis por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Sant Feliu de Llobregat , en los autos de que el presente rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución, con expresa condena en costas de esta alzada procedimental al recurrente.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.