Sentencia Civil Nº 70/2012, Audiencia Provincial de Huelva, Sección 3, Rec 99/2011 de 18 de Abril de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN TERCERA

HUELVA

Rollo nº99 de 2.011

Autos de Juicio Ordinario

Núm.375/09

Juzgado de Primera Instancia nº2 de Valverde del Camino

SENTENCIA NÚM

Iltmos Sres:

Presidente:

D. Jose Mª Méndez Burguillo

Magistrados:

D. Antonio G. Pontón Práxedes

D. Luis G. García Valdecasas y García Valdecasas

En la ciudad de Huelva, a dieciocho de abril de dos mil doce

Esta Audiencia Provincial, compuesta por los Magistrados anotados al margen y bajo la ponencia del Iltmo. Sr. D. Luis G. García Valdecasas y García Valdecasas, ha visto en grado en grado de apelación los Autos de Juicio Ordinario nº375/09 procedente del Juzgado de 1ª Instancia nº2 de Valverde del Camino en virtud del recurso de apelación interpuesto por Heraclio y Ruth .

Antecedentes

PRIMERO .- Aceptamos los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO .- Por el Juzgado de Primera Instancia nº2 de Valverde del Camino y en los autos ya referidos, se dictó en fecha 30 de noviembre de 2010 Sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el Procurador Zamorano Álvarez, en nombre y representación de Heraclio y Ruth , contra Cioter S.L., sin condena en costas."

TERCERO .- Notificada la sentencia a las partes, la representación de Heraclio y Ruth interpuso recurso de apelación contra la misma, dictándose por el citado juzgado Diligencia de Ordenación de fecha 17 de febrero de 2.011 por la que se tenía por interpuesto el presente recurso, y dado traslado a las demás partes, se remitieron los autos a esta Audiencia para su resolución.

Fundamentos

PRIMERO .- Ejercitada por la parte actora acción de resolución del contrato de compraventa celebrado entre las partes el día 2 de junio de 2008 por incumplimiento de la obligación legal y contractual de garantizar las entregas a cuenta mediante aval bancario o póliza de seguro con entidad aseguradora de primer orden, y la devolución del precio entregado, la demandada se opuso a la demanda solicitando se desestimara la demanda y se la absolviera de los pedimentos contenidos en el suplico de la misma.

Por el Juzgado de Instancia se dictó sentencia por la que se desestimaba la demanda interpuesta y contra dicha resolución se formula por la actora el recurso que es ahora objeto de consideración por esta Sala.

En primer lugar y respecto a lo expuesto en el escrito de recurso de que ha de resolverse la controversia del incumplimiento de la vendedora de la obligación de garantizar las cantidades entregadas a cuenta por los compradores y como hecho nuevo sobrevenido después de la demanda el incumplimiento de la obligación de entregar la vivienda en plazo, debe señalarse que los demandantes fundaron la pretensión resolutoria deducida en el escrito rector de estas actuaciones exclusivamente en la falta de constitución de las garantías de las cantidades entregadas a cuenta. Y es que este era el único incumplimiento que podían alegar en el momento de formular la demanda, pues la misma tiene sello de presentación en el Juzgado el día 8 de mayo de 2009. En ese momento todavía no había vencido el plazo de entrega de la vivienda, ya que según el contrato de compraventa, cláusula 7.1 el plazo de entrega de las llaves finalizaría el día 31 de diciembre de 2011, previéndose además que el mismo pudiera ser susceptible de ampliación, previéndose en la cláusula novena las consecuencias del incumplimiento por parte de la vendedora, en especial, el retraso grave en la entrega del inmueble. Es decir, que hasta el 31 de diciembre de 2011 no vencía el plazo fijado contractualmente para que la vivienda fuera entregada a los compradores. Quiere ello decir que en el momento de presentación de la demanda no había incumplimiento alguno del plazo de entrega por parte de la vendedora, por lo que no puede decretarse la resolución del contrato en base a un incumplimiento no alegado en la demanda, que no sustenta la acción resolutoria formulada por la sencilla razón de que cuando se presenta no existe tal incumplimiento de la vendedora, y que no ha sido objeto de debate en el juicio. De lo contrario se causaría una obvia indefensión a la demandada al estimarse la demanda por una causa resolutoria no articulada como fundamento de la pretensión deducida.

Basta con observar el CD de la Audiencia Previa para comprobar que el hecho controvertido quedó fijado en la existencia o no de un incumplimiento en relación con la obligación de aseguramiento de cantidades entregadas a cuenta, compartiendo este Tribunal el criterio de la Juzgadora a quo cuando no admitió la inclusión en el pleito el hecho nuevo alegado, al suponer una alteración de las pretensiones iniciales, toda vez que no concurrían los condicionantes exigidos por el artículo 426 de la LEC .

Tal y como tiene declarado el Tribunal Supremo, entre otras en Sentencia de 13 de Mayo de dos mil dos "la doctrina de esta Sala, viene declarando que los Tribunales deben atenerse a las cuestiones de hecho y de derecho que las partes le hayan sometido, las cuales acotan los problemas litigiosos y han de ser fijadas en los escritos de alegaciones, que son los rectores del proceso." Así lo exigen los principios de rogación y de contradicción, por lo que el fallo ha de adecuarse a las pretensiones y planteamientos de las partes.

Así pues, la única cuestión planteada en esta litis y que debemos analizar en esta alzada, se centra en determinar si el incumplimiento de la obligación de garantizar las cantidades entregadas a cuenta es por sí solo causa suficiente para producir la resolución del contrato de compraventa. Sin perjuicio, evidentemente, de que si la actora entiende que se ha llegado a producir el incumplimiento en el plazo de entrega de la vivienda pueda ejercitar las acciones oportunas por dicho incumplimiento.

SEGUNDO .- Como muy acertadamente expone la Juez a quo, no existe una jurisprudencia uniforme sobre si esta obligación legal es esencial, de tal manera que podría ser en caso de incumplimiento de esta obligación causa de resolución o rescisión del contrato, o es una obligación accesoria, cuyo incumplimiento no afectaría al sinalagma obligatorio. A juicio de este Tribunal, estamos en presencia de una obligación accesoria, cuyo incumplimiento no puede ser causa de resolución del contrato de compraventa, ya que ello sólo sería posible si se calificara ésta obligación como una obligación principal.

Constituye un principio inspirador de nuestro ordenamiento jurídico en materia contractual el de la conservación de los contratos. La jurisprudencia atribuye a la resolución contractual un carácter excepcional, y exige para que se produzca, por un lado, que el que la solicita haya cumplido sus obligaciones, salvo que acredite que su incumplimiento es consecuencia del incumplimiento anterior del otro contratante, y por otro lado, que el otro contratante haya incurrido en un incumplimiento de sus obligaciones esenciales, no de las accesorias o complementarias del contrato que por su escasa entidad no impidan al acreedor obtener el fin normal del mismo, frustrando sus legítimas expectativas. Es decir, que para decretar la resolución de un contrato es preciso que haya un interés jurídicamente protegible por parte del que lo pide, y que se haya producido un incumplimiento por parte del otro contratante de las obligaciones básicas y esenciales que constituyen el fundamento del contrato, cuyo incumplimiento priva al mismo de su finalidad e interés. Incumplimiento que ha de tener la gravedad o intensidad suficiente para impedir la satisfacción económica o la finalidad del contrato.

En el presente caso nos encontramos ante el incumplimiento de una obligación que no es la esencial, básica o fundamental del vendedor, sino que es una obligación accesoria, cautelar, de garantía del buen fin de las cantidades de precio anticipadas por el comprador antes de la entrega de la vivienda.

La obligación de garantía cuyo incumplimiento funda la pretensión de los actores está regulada por la Ley 57/1968 de 27 de julio sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. El artículo 3 de la Ley 57/1968 dice: Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.

De los términos de este precepto se desprende que para que el comprador pueda solicitar la resolución del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta es preciso que las obras de construcción de la vivienda no se hayan iniciado en el plazo previsto o que la construcción de la vivienda no haya llegado a buen fin y no se haya entregado. Lo que no establece esta Ley 57/1968 es que el retraso en la entrega de una vivienda que está construyéndose y cuya finalización o entrega se demora, sea causa de resolución del contrato. Esta sólo puede producirse cuando la construcción no se inicie o cuando no llegue a buen fin. Es decir, cuando se den circunstancias claramente abusivas que causen perjuicios irreparables o que frustren la finalidad del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada.

La STS de 15 de noviembre de 1999 insiste en que "para que la referida Ley especial proceda ser aplicada, es del todo preciso, conforme a sus artículos primero y tres, se produzcan los presupuestos fácticos especialmente establecidos, es decir, se trate de plazo expirado para la iniciación de las obras o de la entrega de las viviendas, facultándose entonces al comprador para poder rescindir el contrato con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas en el seis por ciento de interés anual".

Así pues, en el presente caso, no es aplicable el artículo 3 de la Ley 57/1968 , por cuanto para que el comprador que entregó a cuenta anticipadamente cantidades esté facultado para resolver el contrato son precisos dos requisitos: a) que se haya incumplido la obligación del artículo 1 de constituir una garantía o aval que asegure la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual; y b) que la vivienda no se haya iniciado o iniciada, no se haya entregado. Este segundo requisito no concurre en el caso que nos ocupa, pues se pretende la resolución tan solo por la falta de constitución de las garantías y cuando se presentó la demanda no había todavía concluido en aquel momento el plazo de entrega pactado.

Por consiguiente, procede la desestimación del recurso interpuesto.

Todo ello, sin perjuicio, como se ha dicho, de que si la parte actora entiende que se ha llegado a producir el incumplimiento en el plazo de entrega de la vivienda -que no ha sido objeto de este litigio- pueda ejercitar las acciones oportunas por dicho incumplimiento.

TERCERO .- No procede hacer pronunciamiento sobre las costas de la segunda instancia, al entender como hizo en su momento el juzgador de primera instancia que podían existir dudas de derecho.

Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de general, pertinente y obligada aplicación

Fallo

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la representación de Heraclio y Ruth contra la sentencia de 30 de noviembre de 2.010 dictada por el Juzgado de primera instancia nº2 de Valverde del Camino y en consecuencia, se CONFIRMA la indicada resolución, sin hacer pronunciamiento respecto de las costas de esta alzada.

A su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con certificación de la presente y despacho para su cumplimiento y debidos efectos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará testimonio al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Ponente que la suscribe en el día de la fecha, estando el Tribunal celebrando Audiencia Pública. Doy fe.