Sentencia Civil Nº 70/2012, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 1, Rec 503/2011 de 17 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

VALLADOLID

SENTENCIA: 00070/2012

Rollo: RECURSO DE APELACION Nº 503/11

SENTENCIA Nº 70/12

ILMA. AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALLADOLID

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente: D. FRANCISCO SALINERO ROMÁN

Ilmos. Sres. Magistrados: D. JOSÉ RAMÓN ALONSO MAÑERO PARDAL

D. JOSÉ ANTONIO SAN MILLÁN MARTÍN

En VALLADOLID, a diecisiete de febrero de dos mil doce.

VISTOS por esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de Valladolid, en grado de apelación, los autos de Procedimiento Ordinario nº 503/11 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Valladolid, seguido entre partes, de una como DEMANDANTES-APELADOS, D. Patricio y Dª Crescencia , ambos mayores de edad y vecinos de Valladolid, representados por la Procuradora Dª ANA TERESA CUESTA DE DIEGO y defendidios por la Letrado Dª MAGALY GIL MALMIERCA y como DEMANDADOS-APELANTES, Dª Natalia , mayor de edad y vecina de Laguna de Duero, Dª Ana , mayor de edad y vecina de Hospitalet de Llobregat, D. Pedro Francisco , mayor de edad y vecino de Barcelona, representados por la Procuradora Dª ELENA DIAZ PI NO y defendidos por el Letrado D. JOSE LUIS PEREZ ORTEGA, así como D. Demetrio y D. Inocencio , ambos mayores de edad y vecinos de Laguna de Duero, representados por la Procuradora Dª PATRICIA GOMEZ URBAN y defendidos por el Letrado D. DAVID HERRADOR HERNANDO; sobre saneamiento y resolución contractual.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 28-04-11, se dictó sentencia cuyo fallo dice así:

"Estimo íntegramente la demanda interpuesta por D. Patricio y Dª Crescencia contra Dª Ana , Dª Natalia , D. Pedro Francisco , D. Demetrio y D. Inocencio , y, en consecuencia:

1º.- Declaro la resolución del contrato de compraventa formalizado en la escritura pùblica de fecha 26 de febrero de 2010 relativa a la casa de la CALLE000 nº NUM000 y la casa de la CALLE001 nº NUM001 , en casco urbano de Tordehumos (Valladolid).

2º.- Condeno a la parte vendedora a restituir el precio abonado por los compradores de 50.000 € (a razón de 20.000 € los vendedores de la casa de CALLE000 y de 30.000 € los vendedores de la otra casa), con más los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda.

3º.- Condeno a la parte vendedora a abonar a los compradores los gastos satisfechos por la celebración del contrato, a razón de 1.400 € y 2.400 € por los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales de la casa en CALLE000 y CALLE001 , respectivamente, a cargo de sus correspondientes vendedores, más los gastos de registro - 203,29€- y notaría -471,30 €- en proporción al precio de cada venta por sus respectivos vendedores.

4º.- Condeno a la parte vendedora de la casa de la CALLE001 nº NUM001 a indemnizar a los demandantes en la cantidad de 1.500 € a que ascendió el cambio de cuatro vigas de la vivienda.

5º.- Todo ello con imposición de costas procesales a los demandados".

TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por las representaciones de la parte apelante se preparon sendos recursos de apelación que fueron interpuestos dentro del término legal alegando lo que estimaron oportuno. Por la parte contraria se presentaron los oportunos escritos de oposición a los recursos presentados de contrario. Recibidos los autos en este Tribunal y personadas las partes, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 10-01-12, en que ha tenido lugar lo acordado.

Vistos, siendo ponente el ILMO. SR. D. FRANCISCO SALINERO ROMÁN.

Fundamentos

PRIMERO.- Poco podemos y debemos añadir a los acertados argumentos tenidos en cuenta por el Juzgador "a quo" para resolver como lo hace por lo que los hacemos nuestros en su integridad para evitar innecesarias repeticiones.

Ambas partes recurrentes con sus extensos recursos ponen especial énfasis en diferenciar y considerar ventas distintas la de la vivienda de la CALLE001 y la de la CALLE000 y señalan que respecto a esta última vivienda no se produce la tesis mantenida en la sentencia de considerar que la parte vendedora había entregado cosa distinta a la pactada pues su estado de ruina antes de la compra era evidente para cualquiera pese a lo cual la parte actora la adquirió. La postura de las partes apelantes sería de acoger si se hubiese tratado de dos compraventas distintas, pero la documental aportada pone de relieve que se vendieron conjuntamente en un solo contrato, aunque en la escritura otorgada (folios 19 al 40) se diferenciase entre el precio de una y otra al tratarse de fincas registrales distintas. Tal apreciación resulta de los correos aportados como documento núm. 4 con la demanda en el que, cuando aún las partes se hallaban tratando de solventar sus discrepancias extrajudicialmente, lo que lo convierte en un documento de especial relevancia para averiguar lo realmente acordado entre parte vendedora y la compradora, Patricio le hace saber a uno de los vendedores llamado Inocencio que de haber sabido que la casa tenía termitas la venta hubiese tenido otro precio o no hubiese habido venta. No diferencia por tanto entre una casa y otra lo que lleva a la inferencia lógica que las dos viviendas constituían un lote o conjunto pese a que por razones formales se describiesen por separado en la escritura pública de venta. Y debe concluirse que la casa que realmente les interesaba a los actores era la de la CALLE001 ya que era la que presentaba condiciones de habitabilidad inmediatas. La interdependencia negocial, como se califica en uno de los recursos, a la adquisición resulta no solo de lo antes expresado sino también de lo que se expone en el propio recurso destacando que el comprador declaró que lo que más le gustaba era el patio y por eso necesitaba comprar las dos fincas. Tal hecho reseñado por una de las partes apelantes (folio 263) evidencia lo acertado de la tesis del Juzgador de estimar existente una vinculación en la adquisición de ambas fincas de modo que no se hubiese adquirido una sin la otra, por lo que no puede aceptarse la tesis subsidiaria del primero de los recursos de que al menos no procede la resolución contractual respecto a la vivienda de la CALLE000 .

Partiendo de la consideración de que la venta de ambas fincas estaba íntimamente vinculada, siendo la que especialmente interesaba a los compradores la de la CALLE001 , la decisión del Juzgador de dar por resuelto el contrato otorgado en su momento con afectación de las dos viviendas no puede ser más acertada y encuentra apoyo legal en la solución que para casos análogos se recoge en los arts. 1479 y 1491 del Código Civil en los que se regulan las consecuencias de la venta conjunta de dos o más cosas o de dos o más animales bien por precio alzado o particular para cada una de constar con claridad que el comprador no habría comprado la una sin la otra. La consecuencia en ambos casos es la posibilidad del comprador de rescindir el contrato que es lo sucedido en el caso enjuiciado.

Aparece claro que la casa por la que manifestó un evidente interés la parte compradora fue la de la CALLE001 , lo que se deduce de dos circunstancias. Una que no es de lógica que alguien adquiera una vivienda en absoluta ruina, estado en la que se encontraba la de la CALLE000 . Dos que el comprador inicia las obras de reparación para ocupar la casa de la CALLE001 lo que evidencia cual era la principal vivienda de su interés. Así se deduce también de los correos aportados como documento núm. 3 con la demanda, de fechas 28 de enero y de 9 de febrero de 2010, cuando no existe conflicto entre las partes y se encuentran en trámites de formalizar la compraventa, en los que el comprador Patricio manifiesta su entusiasmo (literalmente consta que tenemos unas ganas locas de pasar por la notaría y entrar en la casa) de entrar en la casa. Lógicamente no puede tratarse de otra casa más que la de la CALLE001 que es la que presentaba condiciones de habitabilidad y por tanto permite concluir que la razón de la compra era esta casa sin que hubiera adquirido la de la CALLE000 de no haber formado parte de la operación la de la CALLE001 . Idéntica conclusión cabe extraer del documento aportado por una de las partes demandadas como núm. 3, del que resulta que las obras de rehabilitación se comenzaron a realizar en la casa de la CALLE001 . Por ello el supuesto encaja plenamente en la previsión legal de los preceptos anteriormente citados una vez que se ha considerado que las condiciones de habitabilidad de la CALLE001 no eran las que aparentaba habida cuenta el problema oculto de termitas que la afectaba y que se manifestó cuando comenzaron las obras de acondicionamiento de dicha vivienda.

Las partes recurrentes sostienen en sus recursos que el problema de las termitas era solucionable y por tanto no podía aplicarse la tesis del aliud pro alio, base de la resolución impugnada. No podemos aceptar el argumento pues no existe una prueba concluyente de tal aserto. En el informe del arquitecto Sra. Ángeles se apunta a un posible tratamiento con un seguimiento durante 5 años pero sin que conste que con ese tratamiento el problema quedaría solucionado. El informe de la empresa especializada en el tratamiento de plagas de termitas concluye que las termitas llevan asentadas en los inmuebles al menos dos años. Expone los trabajos que ha realizado con una técnica especial de tratamiento en diferentes edificaciones con resultado positivo pero en ninguno de los apartados del informe se concluye que en el caso concreto examinado se garantice el éxito del tratamiento. Solo en su declaración en el juicio el técnico afirma que garantiza el éxito del tratamiento pero sin dar ninguna explicación ni detalle de las razones de por qué en este caso el tratamiento sería exitoso. Pero es que como bien razona el Juzgador "a quo" la reparación con el tratamiento, de ser posible y tener que soportarlo los compradores durante un periodo de 5 años, sería antieconómico dado su coste y escapa de las previsiones que los compradores tuvieron en cuenta al realizar su adquisición pues no era previsible que las obras de reparación tuvieran que ser, por causa de las termitas, de la entidad y envergadura que resultan de los informes periciales. Esa desproporción no tienen porqué soportarla los compradores que adquirían un edificio en la creencia de su inmediata ocupación y uso a salvo de pequeñas tareas de acondicionamiento. De los informes de los arquitectos de ambas partes se desprenden las importantes deficiencias estructurales de la casa de la CALLE001 que afectan a su seguridad lo que podría llevar a su ruina total. Con tales datos no cabe hacer ningún reproche a la valoración que de la prueba hace el Juzgador para concluir de manera razonable que la casa vendida es inhábil para el cumplimiento de la finalidad con la que la adquirieron los compradores que no era otra que la de servirles de vivienda como segunda residencia en un plazo inmediato.

TERCERO.- Finalmente los recurrentes Don Inocencio y Don Demetrio solicitan ser eximidos del abono de los gastos porque la vivienda de la CALLE000 no tenía ningún problema. No podemos aceptarlo pues del informe de Tecma se desprende que dicha vivienda también estaba afectada por el ataque de termitas en su cubierta. Y porque como ya se ha sentado por esta Sala la compraventa de ambas viviendas se hizo de manera unitaria. Además todos los contactos de Don Patricio , el comprador, para resolver el problema una vez detectado, lo fueron precisamente con Don Inocencio que no atendió ni siquiera la posible solución ofertada por Don Patricio en el correo de 23 de agosto de 2010 (folio 97) de mantener la compraventa haciéndose cargo los vendedores de posibles reparaciones a efectuar en la vivienda.

CUARTO.- Los últimos recurrentes cuestionan también la imposición de costas de la primera instancia con el argumento de que desconocían los defectos. Ningún reproche merece la decisión del Juzgador en cuanto aplica la solución del art. 394 de la L.E.Civil de imponer las costas a la parte a la que se han rechazado todas sus pretensiones. Además los vendedores no han aceptado las posibles soluciones ofertadas por el comprador para no llegar a la rescisión, por lo que ninguna duda fáctica existe para no hacer expresa imposición de las costas de esta alzada, único supuesto, junto a las dudas jurídicas, para no aplicar el puro criterio del vencimiento objetivo que consagra el precepto citado.

QUINTO.- Al rechazarse las pretensiones de impugnación de las partes apelantes les imponemos las costas de esta alzada por disponerlo así el art. 398. 1 de la L.E.Civil .

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto a nombre de Doña Natalia , Doña Ana y Don Pedro Francisco así como el interpuesto a nombre de Don Inocencio y Don Demetrio contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Valladolid en fecha 30 de mayo de 2010 , en los autos a que se refiere este rollo, debemos confirmar y confirmamos la aludida resolución con imposición a los apelantes de las costas de esta alzada.

Téngase en cuenta que la confirmación de la sentencia de instancia supone la pérdida de los depósitos para apelar a los que se dará el destino legal ( DA. 15ª LOPJ según redacción de la LO 1/2009.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Seguidamente ha sido leída y publicada la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que se indica en la misma, estando constituida en audiencia pública esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de Valladolid, lo que como Secretario certifico.