Sentencia CIVIL Nº 70/2017, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 785/2016 de 27 de Marzo de 2017

Encabezamiento

ROLLO Nº 785/16
SENTENCIA Nº 000070/2017
SECCIÓN OCTAVA
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Iltmo. Sr.:
Presidente
D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ
Magistradas
Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD
Dª ALICIA AMER MARTÍN
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En la ciudad de VALENCIA, a veintisiete de marzo de dos mil diecisiete.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma Sra. Dª. Mª FE
ORTEGA MIFSUD, los autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago), promovidos ante el Juzgado
de 1ª Instancia nº 18 de Valencia, con el nº 001131/2014, por Dª Frida representada en esta alzada por
el Procurador D. Rafael Alario Mont y dirigido por el Letrado D. Vicente Elum Macías contra Dª Tania
representada en esta alzada por la Procuradora Dª. Valdeflores Sapena Davó y dirigido por el Letrado D.
Javier López Buye, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Dª. Tania .

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 18 de Valencia, en fecha 10/5/16 , contiene el siguiente: 'FALLO: Que estimando la demanda formulada por Dña. Frida , representada por el Procurador D. RAFAEL Alario Mont, contra Dª Tania , representada por la Procuradora Dña. Valdeflores Sapena Davó, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que la liga con la demandada, relativo al inmueble vivienda CALLE000 n.° NUM000 NUM001 puerta NUM002 de Valencia, por falta de pago de las rentas, sin hacer pronunciamiento sobre el lanzamiento por haberse ejecutado. Y estimando parcialmentela acción acumulada en reclamación de rentas ejercitada, debo condenar y condeno aDña. Tania representada por la Procuradora Dña. Valdeflores Sapena Davó, a abonar a la actora la cantidad de 2.085,61Euros, en concepto de rentas y cantidades asimiladas no satisfechas y derivadas de dicho arrendamiento, al pago del interés legal de la mencionada cantidad desde la interpelación judicial; y al abono de los gastos por suministros hasta julio de 2015, incluido; sin hacer expresa imposición de costas procesales originadas por dicha acción acumulada.' En fecha 17/5/16 se dictó Auto de Aclaración de sentencia con la siguiente Parte Dispositiva: 'ACUERDO: Estimar la petición formulada por actora de aclarar sentencia de fecha 13 de mayo de 2016, dictada en el presente procedimiento, en el sentido que se indica: En el primer párrafo del Fallo de la sentencia debe constar: '...Respecto a la acción de desahucio, se imponen las costas procesales a la parte demandada'.



SEGUNDO .- Contra la sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Dª Tania , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 20 de Marzo de 2017.



TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Dª Frida formuló demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de rentas más reclamación de rentas y gastos de suministros contra Dª Tania y con fundamento en que con fecha 24 de enero de 2014 las partes suscribieron un contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en Valencia CALLE000 NUM000 NUM002 por el precio de 400 euros mensuales. Desde marzo de 2014 no ha abonado las rentas por lo que a fecha de demanda debe la cantidad de 1.200 euros correspondientes a 3 mensualidades más 85'61 euros por gastos de agua, luz y gas. La parte demandada formuló escrito de oposición alegando ser cierto la suscripción del contrato pero la vivienda no disponía de las mínimas condiciones de habitabilidad y a la vista de ello se puso esa circunstancia en conocimiento de la actora a través de Dª Martina empleada de la inmobiliaria Grupo 90 que medió en las negociaciones, a quien se le facilitó un documento de resolución para que lo firmara la demandante y como no se le hizo caso se remitieron comunicados donde se ponían de manifiesto los hechos anteriores. La demandada no ha ocupado nunca el inmueble por lo que el único período que se puede considerar arrendado es el que va desde la fecha del contrato a 10 de marzo, fecha en que la actora recibió la comunicación de resolución de contrato y como este período no llega a dos meses y la actora tiene en su poder el importe de dos meses de renta, nada se le adeuda. La sentencia de instancia estimó la demanda de desahucio por falta de pago pero no hace pronunciamiento de lanzamiento por haberse ejecutado y con costas a la demandada y estimó parcialmente la acción acumulada de reclamación de rentas condenando a la demandada al pago de 2085'61 euros y sin hacer expresa imposición de costas. Contra esta resolución formula recurso de apelación Dª Tania .



SEGUNDO .- Antes del examen de la cuestión suscitada en el recurso de apelación, procede analizar la procedencia de la admisión ó no del recurso de apelación al haber sido denunciado por la parte apelada en el escrito de apelación la inadmisibilidad del recurso con base a lo dispuesto en el artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por lo que al tratarse de una cuestión procesal ineludible debe ser analizada con carácter previo. Sobre lo planteado por la parte apelada, el mencionado precepto tiene como finalidad la pronta recuperación del bien arrendado tras un juicio sumario de desahucio, señalando la Exposición de Motivos que una de las finalidades de la reforma era limitar el uso abusivo de instancias judiciales. En el caso de autos dicho precepto no resulta de aplicación porque el lanzamiento ya ha sido ejecutado, habiendo recuperado la demandante la posesión de la vivienda. En cuanto a lo que constituye el recurso de apelación, la demandada apela por una parte la estimación parcial en cuanto a la condena dineraria en concepto de rentas y otras cantidades y de otra en cuanto a la condena en costas por la estimación de la acción de desahucio.

En cuanto a la acción de desahucio entiende el apelante que nunca se ha opuesto a la resolución, habiendo alcanzado las partes un acuerdo el 6 de febrero de 2014 que suponía la resolución. En primer lugar decir que la resolución contractual no es sino una extinción sobrevenida de la relación contractual, que se produce como consecuencia de una acción ejercitada por una de las partes y encaminada a tal fin o bien por una mutua declaración de voluntad, siendo evidente que sólo puede dejarse sin efecto lo que ya existe. En el caso de autos, la parte demandante interesa la resolución por impago, sin embargo la parte demandada alega que la resolución lo es por otra causa cual es que la vivienda no reunía condiciones de habitabilidad. En consonancia con ello, al no coincidir los contratantes en resolver el contrato, será precisa una declaración o resolución judicial por la que se declare la extinción de dicho negocio jurídico, y para obtener esa declaración del Juez, se requiere que así se interese a través de la correspondiente demanda o reconvención, no admitiéndose la llamada reconvención implícita. En el caso enjuiciado debió la parte demandada interesar la resolución del contrato a través de la correspondiente reconvención planteada en legal forma, por lo que la sentencia de instancia cuando estima la resolución no lo es por causa invocada por el demandado sino por la de la demandante. En cuanto a la condena dineraria la parte demandada no ha acreditado ni la inhabitabilidad de la vivienda ni la devolución de la posesión, sino que la prueba practicada acredita lo contrario, habiendo la arrendataria visitado en dos ocasiones la vivienda antes de alquilarla y sin poner objeción, pero es que además a pesar de decir que se resolvió el contrato, la arrendadora no recuperó la posesión hasta el lanzamiento.

En consecuencia no se prueba por la demandada causa alguna que justificara la resolución unilateral del contrato de arrendamiento. Por tanto, siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, la resolución voluntaria (sin causa) anticipada supone un incumplimiento pues en otro caso se conculcarían las previsiones del artículo 1256 del Código Civil . Por su parte el artículo 1561 del Código Civil impone al arrendatario la obligación de 'devolver' la finca al concluir el arriendo, significa que se requiere un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163, párrafo segundo, del Código Civil . En este caso resulta que la arrendadora no ha recuperado la posesión hasta el lanzamiento por lo que la demandada debe abonar lo devengado hasta dicha fecha haya ocupado o no la vivienda, pues hasta que no recupera la vivienda no tiene su plena disponibilidad. En cuanto al pronunciamiento de costas decir que la sentencia de instancia hace dos pronunciamientos en orden a la imposición de costas según la acción ejercitada, sin embargo decir que la sentencia es única, debiendo ser único el pronunciamiento de costas, por lo que a la vista de su contenido existe una estimación parcial de demanda que se traduce en no hacer imposición de costas. Procediendo por todo lo expuesto la estimación parcial del recurso, con revocación en parte de la sentencia de instancia respecto de la que no se hace expresa imposición.



TERCERO.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la estimación parcial del recurso de apelación motiva la no imposición de las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por Dª Tania , contra la sentencia de 10 de mayo de 2016 y auto de aclaración de 17 de mayo de 2016, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Valencia , en autos de juicio verbal seguidos con el nº 1131/14, que se revoca en cuanto al pronunciamiento de costas respecto del que no se hace expresa imposición, confirmándola en el resto de pronunciamientos que no se opongan a lo anterior y sin hacer imposición de las costas de esta alzada. Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de interponer mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.