Sentencia CIVIL Nº 70/2018, Audiencia Provincial de Granada, Sección 4, Rec 540/2017 de 07 de Marzo de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN CUARTA
ROLLO Nº : 540/17
JUZGADO: MOTRIL 3.
AUTOS: J. ORDINARIO Nº 48/15.
PONENTE SR: JUAN FRCO RUIZ RICO RUIZ.
SENTENCIA NÚM. Nº: 70
ILTMOS. SEÑORES:
PRESIDENTE
D. ANTONIO GALLO ERENA
MAGISTRADOS
D.MOISÉS LAZÚEN ALCÓN
D. JUAN FRCO RUIZ RICO RUIZ
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En la ciudad de Granada a siete de marzo de dos mil dieciocho. La Sección Cuarta de ésta Iltma.
Audiencia Provincial, ha visto, en grado de apelación los precedentes autos de J. Ordinario nº 48/15, seguidos
ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3de los de Motril, en virtud de demandada de CAJA RURAL DE
GRANADA' , representado por el Procurador Sr. García Ruano y bajo la dirección del Letrado D. José A.
Martín Rubiño; contra Dª Inés , representada en esta alzada por la Procuradora Sra. Pueyo Planelles y
bajo la dirección letrada de D. Emilio Millán Martín.
Aceptando como relación los 'Antecedentes de Hecho' de la sentencia apelada; y

Antecedentes

PRIMERO .- La referida Sentencia, fechada en veintiocho de julio de 2017 , contiene el siguiente Fallo: ' Que estimando íntegramente la demanda presentada por el Procurador D. Gabriel F. García Ruano en nombre y representación de Caja Rural de Granada S.C.C. frente a Doña Inés DEBO CONDENAR Y CONDENO a dicha demandada a abonar a la actora, la cantidad de 288.639,87 euros más el interés legal incrementado en dos puntos desde la fecha de la presente resolución. Con expresa imposición de costas a la parte demandada'.



SEGUNDO .- Sustanciado y seguido el presente recurso, por sus trámites ante esta Iltma. Audiencia Provincial, en virtud de apelación interpuesta por la parte demandada, por escrito y ante el Órgano que dictó la Sentencia; de dicho recurso se dio traslado a las demás partes, para su oposición o impugnación; tras ello se elevaron las actuaciones a éste Tribunal, señalándose día para su Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.



TERCERO .- Han sido observadas las prescripciones legales de trámite.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JUAN FRCO RUIZ RICO RUIZ.

Fundamentos

PRIMERO .- Entre las obligaciones que el art. 1461 CC impone al vendedor se encuentra la de saneamiento de la cosa objeto de la venta, obligación en virtud de la cual el vendedor responderá al comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida ( art. 1474-1º del citado Código ), surge así la obligación de saneamiento por evicción que ' tendrá lugar cuando se prive al comprador, por Sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra de todo o parte de la cosa comprada' (art. 1475); ahora bien, ejercitadas por quien se considere verdadero dueño de la cosa vendida las acciones dominicales de que se crea asistido para la recuperación de aquélla, el comprador demandado, caso de ser privado por Sentencia firme de la cosa objeto de la venta, podrá ejercitar contra el vendedor las acciones de saneamiento por evicción siempre y cuando se haya notificado, como exige el art. 1482 del Código, a aquel la demanda de evicción a instancia del comprador, es decir, que se produzca la litis denuntiatio, a fin de que el vendedor pueda intervenir en el juicio de evicción ( S.T.S. 11-10-93 ).

Como declara la STS de 21-3-2014 'el saneamiento por evicción opera como un componente o elemento natural de contrato de compraventa, acorde con la eficacia que debe tener el derecho o titularidad transmitido, en orden a permitir el normal desenvolvimiento del 'habere licere' del comprador; de ahí la obligación natural que se deriva del contrato de compraventa de cara, prima facie, a garantizar contra este riesgo contractual que puede frustrar el ejercicio del derecho transmitido'.

En el presente procedimiento se ejercita acción de saneamiento por evicción al amparo del Art. 1475 del Cc respecto de parte de la finca adquirida por escritura otorgada el 21 de enero de 2004, al haber sido privada de la superficie de 1335,21 m2 y 3071,35 m2 por sentencias firmes dictadas en los procedimientos 5/2005 y 275/2010 de los Juzgados de 1 ª Instancia nº 1 y nº 5 de Motril, respectivamente. La sentencia recurrida estima íntegramente la demanda, condenando a la demandada a abonar a la actora la suma de 288.639,87 €, comprensiva del valor de la superficie vendida de la que ha sido privada al tiempo de la evicción (267.566,32 €) más las costas pagadas por Caja Rural en los autos de juicio ordinario 275/2010 (21.073,55 €).

Frente a dicha resolución se alza la parte apelante reiterando esencialmente los mismos argumentos esgrimidos en la contestación de la demanda. Así, sostiene que no ha de responder del saneamiento por evicción de parte de la finca vendida, por cuanto no ha tenido lugar la evicción ya que el objeto enajenado no comprendía la superficie que se ha declarado en los citados procedimientos como de propiedad de los terceros que los instaron. Todo se debe a un error en la representación gráfica de lo que se vendía en la mencionada escritura de 21 de enero de 2004. Además, ese error en la determinación de la finca comprada solo puede imputarse a la parte actora ya que se debió a una mala confección por los topógrafos contratados por la misma. Por último, sostiene que no procede el saneamiento por el enriquecimiento que esto supondría a la demandante, quien aparece en el Registro como titular de los 12.895 m2 que conforman la finca segregada objeto de la venta, la registral nº NUM000 , y que la totalidad de la superficie ha sido aportada a la reparcelación del sector SVS-MOT5 del Ayuntamiento de Motril.

La cuestión esencial que se plantea es, como indica la propia apelante, si a través del referido instrumento público se procedió por su parte a vender terrenos que no eran suyos sino que pertenecían a propietarios de tierras colindantes. La respuesta a esta cuestión solo puede ser coincidente con la dada por la Juzgadora de Instancia. Solo hay que observar la escritura pública de 21-1-2004 para poder comprobar que en la finca que se segregaba (la nº NUM000 ) de la matriz NUM001 se incluían tierras que no eran de su propiedad, en una superficie de 4.406,56 m2 , que formaban parte de las fincas registrales nº NUM002 y NUM003 . En dicho título se indica que Dª Inés tiene intención de vender 11.895 m3 de la finca descrita, para lo que procede a segregar dicha superficie. Se entregan para incorporar a la matriz dos planos que 'firman en mi presencia' y que se corresponden a la 'ubicación e identificación' de la finca segregada. En ellos, la finca vendida se corresponde con la parcela nº 16 del sector MOT-5 que, sumando sus superficies, arrojan los 11.895 m2 que fueron adquiridos. Esta parcela y no otra fue el objeto determinado de común acuerdo por las partes en que se concretó la venta. Ello queda corroborado con el decreto municipal también incorporado a la escritura de 19-1-2004 en el que el Ayuntamiento de Motril aprueba la división solicitada, haciendo referencia a la parcela SUS MOT-4 de 11895 en m3 que era lo que se segregaba para su venta. No hay duda de que la superficie que se compraba eran metros urbanizable y, en ningún caso, rústicos. Así se hacía constar en el precedente contrato privado de compraventa que suscribieron las partes el día 26 de junio de 2003, en el que se sometía a condición suspensiva que fuera firme la aprobación definitiva de la revisión del PGOU quedando incluida la finca en el Sector MT-5 como suelo urbanizable programado. Prueba de que solo se adquirían metros cuadrados urbanizables es el precio estipulado tanto en el documento privado como en la escritura pública de 45.08 m2 , sin que esta última se haga distingo alguno entre precio por metro cuadrado urbanizable o rústico, como sería lógico de comprenderse dentro de la finca vendida parte de superficie urbanizable y parte de terreno rústico.

La Caja Rural ni compró ni pretendía comprar, dada la finalidad causalizada del contrato, superficie alguna que tuviera la calificación de suelo no urbanizable o rústico.

Por otra parte, no puede sostenerse que se produjo un error en el levantamiento planimétrico de la finca imputable a los técnicos contratados por la parte actora, pues, además de no poder admitirse por lo antes expuesto, no podemos olvidar lo declarado en la sentencia de 27-12-2011 dictada en el procedimiento 5/2009, y después confirmada por esta Audiencia Provincial, en la que se aludía a que el incremento superficial respondió a una medición realizada unilateralmente por técnicos contratados por la Caja Rural, pero también afirmaba que 'y si responsabilidad hubo por parte de la entidad financiera demandada, al consignar en los planos que confeccionó una superficie mayor a la que realmente pertenecía a la vendedora, también la hubo por parte de esta última'. 'Toda la gestión referente a la venta la llevaron familiares suyos y, específicamente su hijo Rosendo , su letrado en el presente pleito y añadía 'por ello, debió de cuidar que lo transmitido, esto es, lo que se hizo constar en esa escritura pública final (de 21-1-2004) no excediera de la verdadera extensión de la propiedad de su madre, esto es, que no se transmitiera lo que no le pertenecía, sin aceptar sin más lo que le indicaban los técnicos contratados por la Caja Rural'.

Por consiguiente, se han cumplido todos los presupuestos establecidos en el Art. 1475 del Cc de haberse privado al comprador de todo o parte de la cosa comprada por sentencias firmes y en virtud de derechos anteriores a la compra, por lo que la existencia o no de doble inmatriculación es una cuestión inane al éxito de la acción de saneamiento. Tampoco puede acogerse el pretendido enriquecimiento a que la estimación de la demanda daría lugar, toda vez que la totalidad de los metros adquiridos permanecen inscritos a su favor en el Registro y la finca ha sido enteramente aportada al proyecto de reparcelación: en primer lugar, el Registro no da fe de los datos y circunstancias fácticos, como superficie, linderos, etc, que aparezcan inscritos en el mismo ( STS de 1-10-91 y 7-2-98 ); segundo, por requerimiento notarial de 16-12-2014 , Caja Rural conminó a Dª Inés a otorgar escritura de rectificación para hacer constar la superficie realmente transmitida, a lo que esta hizo caso omiso; tercero, no podemos olvidar que la sentencia dictada por la Sección 5ª de esta A.P. en el rollo de apelación 234/2013 declaró la nulidad de la aportación de la finca nº NUM000 a favor de la Junta de Compensación, ordenando la cancelación de los asientos registrales a los que haya podido dar lugar.



SEGUNDO .- Subsidiariamente se impugna la valoración dada en la sentencia a la superficie que ha sido objeto de evicción.

Para ello la juzgadora de Instancia ha contado con los dictámenes periciales aportados por una y otra parte, habiendo otorgado mayor valor a las conclusiones a que llega el perito de la actora, Sr. Ángel .

Ha de significarse en relación a la prueba pericial que la Ley de Enjuiciamiento civil se refiere a su valoración en el artículo 348 , acogiendo el criterio básico de la sana crítica, habiendo afirmado el Tribunal Supremo que las reglas de la sana crítica no están codificadas y han de ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana (sentencia de 14 de octubre 200) y que son 'reglas no escritas acomodadas a la racionalidad humana' ( sentencia de 24 de noviembre de 1989 ) pudiéndose añadir que son los criterios de la razonabilidad y de la lógica los que presiden dicha valoración, sin que pueda alterarse tal valoración más que cuando el juzgador a quo tergiverse ostensiblemente las conclusiones periciales, falsee de forma arbitraria sus dictados o extraiga deducciones absurdas o ilógicas ( sentencias del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1992 y 15 de julio de 1999 ), reiterándose, por lo demás, que la prueba de peritos es de apreciación libre, no tasada y valorable por el juzgador según su prudente criterio ( sentencia de 13 de noviembre de 2001 ).

De igual modo las STS de 8 de octubre de 2003 y 29 de abril de 2005 , las que declaran que la prueba pericial es de libre apreciación por el Juzgador de Instancia, salvo que resulte ilógica u omita datos y conceptos que figuran en el dictamen, o cuando el órgano de instancia tergiverse las conclusiones de forma ostensible, falsee arbitrariamente sus dictados o extraiga conclusiones absurdas o ilógicas ( STS de 21 de junio de 2006 ).

La sentencia de 15 de diciembre de 2005 , que cita la de 27 de julio de 2005 , expone que la valoración de la prueba pericial corresponde a la función de los tribunales de instancia al tratarse de un medio de prueba de apreciación libre. Excepcionalmente se admite su revisión cuando se afecta al derecho de tutela judicial efectiva por incurrir el juzgador en error patente, arbitrariedad o irrazonabilidad, o bien cuando se contradicen las reglas de la sana crítica que, si bien no están catalogadas ni son susceptibles de tal enunciación, sin embargo se entienden violadas cuando se sigue un criterio contrario a los dictados de la lógica o del raciocinio humano ( STS de 5-6-2008 ).

La STS de 15-12-2015 , con cita de la doctrina jurisprudencial, determina el modo en que ha de procederse a la valoración de la prueba pericial, debiendo de ponderarse por los tribunales, entre otras cosas, las siguientes cuestiones: 1º Los razonamientos que contengan los dictámenes y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista en el interrogatorio de los peritos, pudiendo no aceptar el resultado de un dictamen, o aceptarlo, o incluso aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundamentado que otro.

2º Deberá, también, tener en cuenta el tribunal las conclusiones conformes y mayoritarias que resulten, tanto de los dictámenes emitidos por peritos designados por las partes, como de los dictámenes emitidos por peritos designados por el Tribunal, motivando su decisión cuando no esté de acuerdo con las conclusiones mayoritarias de los dictámenes.

3º Otro factor a ponderar por el tribunal deberá ser el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes.

4º También deberá ponderar el tribunal, al valorar los dictámenes, la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido, así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad lo que le puede llevar en el sistema de la nueva LEC a que dé más crédito a los dictámenes de los peritos designados por el tribunal que a los aportados por las partes: STS 31 de marzo de 1.997 (/2542).

La jurisprudencia entiende que en la valoración de la prueba por medio de dictamen de peritos se vulneran las reglas de la sana crítica: 1º Cuando no consta en la sentencia valoración alguna en torno al resultado del dictamen pericial ( STS 17-6-1996 '...también hemos de constatar, con evidente y lamentable extrañeza que, en efecto, la sentencia recurrida no ya no valora, sino que ni siquiera hace la más mínima referencia a la prueba pericial practicada').

2º Cuando se prescinde del contenido del dictamen, omitiendo datos, alterándolo, deduciendo del mismo conclusiones distintas, valorándolo incoherentemente, etc ( STS 20-5-1996 '...una cosa es valorar la prueba de acuerdo con todas las normas de la lógica elemental o las reglas comunes de la experiencia humana y otra sustituir la ciencia del perito por una valoración arbitraria...').

3º Cuando, sin haberse producido en el proceso dictámenes contradictorios, el tribunal en base a los mismos, llega a conclusiones distintas de las de los dictámenes ( STS 7-1-1991 '...en el caso de la omisión en el proceso valorativo de unos datos fácticos o conceptos apreciativos, que figuran en los dictámenes y en los autos, que conducen a conclusiones distintas de las reconocidas por el tribunal...').

4º Cuando los razonamientos del tribunal en torno a los dictámenes atenten contra la lógica y la racionalidad; o sean arbitrarios, incoherentes y contradictorios; o lleven al absurdo.

Cuando los razonamientos del tribunal en torno a los dictámenes atente contra la lógica y la racionalidad: STS 11 de abril de 1.998 (/2387).

Cuando los razonamientos del tribunal en torno a los dictámenes sean arbitrarios, incoherentes y contradictorios: STS 13 de julio de 1995 (/6002).

Cuando los razonamientos del tribunal en torno a los dictámenes lleven al absurdo: STS 15 de julio de 1.988 (/5717)'.

Dicho lo anterior, no observamos error alguno ni infracción de las premisas jurisprudenciales expuestas en cuanto a la valoración de la prueba pericial. El perito Sr. Ángel ha tenido en cuenta, acertadamente el destino real del suelo al estar en un sector de suelo urbanizable sectorizado y constar con el planeamiento aprobado, concretamente, con el proyecto de reparcelación, aplicando el denominado 'método residual dinámico', pues ya se conocen las fincas de reemplazo y los gastos de gestión y urbanización de cada parcela.

En base al mismo ha llegado a establecer un valor de mercado unitario de 60,72 € m2 , el cual no es disparatado teniendo en cuenta que el fijado en la escritura de común acuerdo de las partes fue de 45,08 € m2 y el tiempo transcurrido (10 años).

Por su parte, el informe presentado de contrario, del perito Sr. Diego , no puede ser tomado en consideración, pues parte del dato erróneo de que parte de la superficie de la finca (4.801,75 m2 ) es rústica, cuando la totalidad de lo adquirido, como ya dijimos, era urbanizable. Y por otro lado no tiene en cuenta la calificación urbanística de la finca, al no haberse aún desarrollado, considerando que en la actualidad carece de 'identificación urbanística concreta que lo pudiera calificar como suelo urbanizable'. En base a ello establece como valor del metro cuadrado el de 4.37 E, lo cual contrasta con el otorgado por las propias partes en la escritura (45,08 € m2 ), lo que hace inadmisible su postura de haber recibido un precio notablemente superior en la compraventa y pretender devolver a la hora del saneamiento un precio muy inferior, lo que no es de recibo y completamente injusto.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Esta Sala ha decidido confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Motril, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante y dando al depósito para recurrir el destino que legalmente corresponda.

Así por ésta nuestra Sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación, si hubiere interés casacional, y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, que deberá interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el siguiente a su notificación.