Sentencia CIVIL Nº 70/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 543/2021 de 23 de Febrero de 2022

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120198274132

Recurso de apelación 543/2021 -P

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 06 de Barcelona

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 1035/2019

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012054321

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012054321

Parte recurrente/Solicitante: FUNDACIO PRIVADA JORNOS-JORNET-ALLARA, Pedro

Procurador/a: Pedro Moratal Sendra, Pedro Moratal Sendra

Abogado/a: ERNEST HERNANDEZ GUTIERREZ

Parte recurrida: Raúl

Procurador/a: Victoria Morales Frasnedo

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 70/2022

Magistrados:

Vicente Conca Perez Marta Dolores del Valle Garcia Francisco de Paula Puig Blanes

Barcelona, 23 de febrero de 2022

Ponente: Francisco de Paula Puig Blanes

Antecedentes

PRIMERO.-Se han recibido los autos de juicio verbal nº 1035/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Barcelona, a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Pedro Moratal Sendra, en nombre y representación de Fundació Privada Fornos-Jornet-Allara y D. Pedro, contra la sentencia dictada el 10.12.2020 y en el que consta como parte apelada D. Raúl, representado por la Procuradora Dª Victoria Morales Frasnedo.

SEGUNDO.- El contenido del fallo de la sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'FALLO: Declaro ENERVADA LA ACCIÓN de desahucio ejercitada por el Procurador D. Pedro Moratal Sendra, en nombre y representación de FUNDACIÓ PRIVADA 'FORNÓS-JORNET-ALLARA', contra el arrendatario D. Raúl, respecto de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000, piso NUM001 de Barcelona, con expresa imposición al demandado de las costas causadas en este procedimiento. Hágase pago a la parte actora de la suma consignada por el demandado por importe total de 4.391,94 euros, que comprende las rentas reclamadas en la demanda, más las posteriores hasta el presente mes de Diciembre de 2.020 inclusive'.

TERCERO.-El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 17.02.2022.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado D. Francisco de Paula Puig Blanes.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes

Por parte de los demandantes Fundació Privada Fornos-Jornet-Allara y D. Pedro, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual se tuvo por enervada la acción de desahucio derivada de la demanda por ellos presentada frente a D. Raúl, en la que para el caso de formularse oposición (como así sucedió) se solicitó se declarase la resolución del contrato y procedente el desahucio de la finca destinada a vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000, NUM001 de Barcelona. Asimismo se interesaba se condenara al demandado a abonar la cantidad de 2.416,20 € que se indicaban pendientes de pago al tiempo de interponerse la demanda mas las que resulten hasta la fecha de ejecución de la sentencia y se efectúe el lanzamiento de la parte demandada. Todo ello con imposición de costas a la demandada.

En la demanda, se indica que en relación a la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000, NUM001 de Barcelona, la Fundació Privada Fornos-Jornet-Allara es titular de una mitad indivisa, siéndolo de la otra mitad indivisa los hermanos Pedro por herencia de su madre Dª Patricia, según escritura de aceptación de herencia de fecha 10 de Septiembre de 2.019

D. Raúl se indica que ocupa dicha vivienda en virtud de contrato de arrendamiento de 28 de Noviembre de 1.958, del que era titular su abuela, Dª Raimunda, por haberse subrogado en fecha 10 de Febrero de 1.994.

La parte actora señala en su demanda que el demandado no ha cumplido su obligación de pago de las rentas, efectuando giros postales por importe de 52,98 € mensuales a favor de una de las actuales propietarias, que aún no lo era al tiempo de verificarse tales giros con lo que señala no estaba legitimada para cobrar la renta que la parte actora señala debería haberse abonado al administrador designado por la propiedad (Finques Moles SL que puso en conocimiento tal condición por medio de un burofax de 4.09.2012).

En fecha 16 de julio de 2.019 la propiedad señala que a través de la Letrada que suscribe la demanda, notificó al demandado la actualización de la renta resultando una renta de 151,98 €/mes.

Ante la que se indica persistencia del impago, el 4 de Octubre de 2.019, la misma Letrada requirió al demandado para que efectuara el pago de todas las rentas debidas a razón de 52,98 €/mes hasta agosto de 2.019 y 151,98 €/mes a partir de septiembre de 2.019.

No obstante lo anterior, se precisa en la demanda que el arrendatario no ha procedido al pago requerido, de ahí que se interese la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas y la reclamación de las que se consideran pendientes de abono al tiempo de presentarse la demanda (y no prescritas) que ascendían a un total de 2.416,20 € y se corresponden con las rentas de agosto de 2.016 a julio de 2.019 (1.907,28 €), agosto de 2.019 (52,98 €) y septiembre, octubre y noviembre de 2.019 (455,94 €).

Al inicio de la vista se fijó el monto de rentas pendientes de pago a fecha noviembre de 2020 (la vista tuvo lugar el 2.12.2020) en 4.239,96 €.

De igual forma se precisa en la demanda que a juicio de la parte actora el demandado no podía hacer uso de la enervación dado el requerimiento de pago que la Letrada firmante de la demanda le efectuó el 4 de Octubre de 2.019 a que antes se ha hecho referencia.

El demandado contestó y se opuso alegando que los problemas comenzaron cuando D. Inocencio, dejó de ser administrador de la propiedad.

Una vez cesado el mismo, se indica en la contestación que el propio Sr Inocencio comunicó al demandado que la persona que se ocuparía de la administración de la finca en representación de la propiedad sería Dña. Zulima, aceptando la misma hasta diciembre de 2.003 los pagos mensuales mediante que se hacían por medio de giro postal.

Desde enero de 2004 es cuando indica el demandado que comenzaron los problemas en relación a los cobros, habiendo tenido que promover D. Raúl un expediente judicial de consignación de rentas en el que se pusieron a disposición las correspondientes a los meses comprendidos entre enero de 2.004 y agosto de 2.006. En tal procedimiento aceptó Dña. Zulima el 20.10.2006 la cantidad consignada de 529,80 €.

Tras ello se señala que Fincas Moles solicitó al demandado en septiembre de 2.012 la documentación que acreditara su título de ocupación, aportando el Sr Raúl a la misma el contrato de arrendamiento y subrogación.

En cuanto al cambio de titularidad, se indica en el escrito de oposición que nunca se comunicó al demandado (éste señaló solo constarle en base a la documentación presentada con la demanda objeto de esta causa).

D. Raúl señala asimismo haber ido efectuando cada mes giros postales a Dª Zulima, siendo ésta quien no ha aceptado el pago de las rentas.

Respecto del burofax remitido por la Letrada demandante en Julio de 2.019, el demandado entiende que la misma carece de legitimación para el envío pues en esa fecha quienes constaban como propietarios en el Registro de la Propiedad eran a únicamente la Fundació Privada Fornos-Jornet-Allara y Dª Patricia. Además señala que de este burofax solo se recibió la primera página donde se indicaba que la renta actualizada era de 127,44 € (señala no haber recibido la segunda página en la que consta que la renta actualizada era de 151,98 €), cantidad que indica el Sr Raúl haber abonado mediante giro postal que tampoco fue aceptado por la Sra. Zulima.

En cuanto al requerimiento de 4 de Octubre de 2.019, además de señalar la problemática de la legitimación de quien la envía (lo que motiva que entienda el demandado que no deba surtir efectos), indica que en él se reclaman 3.535,74 €, correspondientes a 5 años de renta, cuando sólo son exigibles 3 años, esto es, desde Noviembre de 2.016 hasta Octubre de 2.019 (ello es lo que se considera motiva que con la demanda se aporten giros solo desde noviembre de 2016). En base a ello a juicio del demandado la cantidad exigible es de 52,98 euros/mes y dos mensualidades de 151,98 €/mes, siendo por ello a su juicio el monto debido de 2.105,28 €. A lo anterior se añade que por el Sr Raúl que en este requerimiento de pago no se indica al demandado la forma de pago de las supuestas cantidades adeudadas, ni la persona legitimada para el cobro (lo que señala le genera una situación de indefensión). En concreto lo que considera el demandado que se verifica con este requerimiento es una solicitud de un número de cuenta pero solo para cargar los alquileres desde noviembre de 2.019, no para efectuar el cargo de las rentas reclamadas. Es por ello que considera que además de por la problemática de legitimación, este requerimiento no cumple los requisitos para impedir la enervación de la acción.

Tras ello consta que el 30 de enero de 2.020 el demandado efectuó consignación en la cuenta de consignaciones y depósitos del juzgado por importe de 3.176,10 € a efectos de enervación (tras ello el demandado ha ido ingresando en la cuenta del juzgado las rentas de cada mes, siendo el último ingreso de 1.02.2022).

La sentencia tiene por enervada la acción de desahucio estimando en primer lugar que por parte de la propiedad no se hizo lo procedente de cara a poner de manifiesto los cambios de titularidad de la vivienda ni en lo referente a la Fundación respecto de una mitad indivisa, ni en lo que respecta a la otra mitad indivisa una vez falleció Dª Patricia.

Así, analiza la sentencia la aceptación de la consignación judicial de rentas por parte de Dª Zulima, el contenido de la comunicación de Fincas Moles que señala fue solo referida a que el arrendatario se pusiera en contacto al efecto de regularizar 'la anómala situación que le dejamos expuesta' consistente en que ocupaba la vivienda cuando su titular era Dª Raimunda y sin documentación alguna que acreditare su título de ocupación y que además existían pendientes de cobro rentas por valor de más de dos mil euros, realidad que la sentencia señala que contrasta con la subrogación del demandado que se había producido en el año 1.994. También indica la sentencia que en esta comunicación no se hace ninguna mención a los giros postales que venía efectuando el Sr Raúl a favor de la Sra. Zulima, y el que en ningún momento se identifica a los propietarios que dice le habían encargado la administración de la finca, no acreditando dicho encargo, ni indicando donde y como debían ser abonadas las rentas.

En cuanto a los burofaxes (que señala la sentencia tener por acreditado que los recibió el demandado en su integridad dada la certificación que de ello hace el servicio de Correos), reconoce la legitimación de la Letrada que los llevó a cabo, si bien con la precisión de que el primero solo informa sobre la actualización de rentas con efectos desde septiembre de 2.019, sin indicar a quién o cómo debía efectuarse el pago. También el burofax indica que se invitaba al Sr Raúl a ponerse en contacto con la letrada, algo que considera la sentencia se produjo dados los términos del segundo burofax en el que se alude a la conversación mantenida de donde deriva que si hubo tal contacto entre la Letrada y el Sr Raúl.

El segundo burofax (el de requerimiento de pago de octubre de 2019) señala la sentencia que en cuanto a la concreción de a quien pagar el mismo lo que refleja es que deba hacerse a través del administrador de la propiedad sin indicar quien fuere. En cuanto a la mecánica de abono de las rentas de futuro (desde noviembre de 2019), la sentencia refleja la indicación que se hizo en este burofax de designación de cuenta, algo que estima la sentencia como no procedente por su carácter unilateral.

Es por ello que considera que la actuación de la parte demandante ha impedido el cobro de las rentas, con lo que entiende correcto el recurso a los giros postales por parte del Sr Raúl, si bien señala que en los referentes a las rentas de septiembre a noviembre de 2019 existe un impago de 73,62 € que se corresponde con la actualización correcta de 151,98 €/mes y los abonos hechos de 127,44 €/mes, ya que el argumento del demandado de fundarse el mismo en la recepción solo de la primera página del burofax de actualización, no se corresponde con la certificación de Correos en la que se indica que se se recibieron las dos páginas.

La anterior exposición fundamenta que por este impago de 73,62 € sí estima la sentencia que procede la resolución contractual, aunque se considera que el demandado ha enervado correctamente la acción de desahucio dada la cantidad por él consignada en el juzgado y teniendo en cuenta que el requerimiento de pago no tiene, según se indica en la sentencia apelada, efectos de cara a no poderlo hacer operativo dado que la cantidad reclamada en el mismo no era la exigible (en la demanda origen del presente procedimiento se excluyó la reclamación de las rentas anteriores a agosto de 2016).

La parte actora no está conforme con la sentencia y formula frente a ella recurso de apelación pues niega efectos a los giros efectuados por el demandado desde el año 2006 hasta diciembre de 2019, no habiendo anunciado ni verificado durante ese tiempo ninguna consignación.

Asimismo señala que el 4.09.2012 el administrador de la propiedad (Fincas Moles) se puso en contacto con el arrendatario por medio de burofax en el que constaban el teléfono y la dirección del administrador de la propiedad, continuando el arrendatario con la remisión de giros postales a Dª Zulima, que fueron rehusados, sin abonar la renta ni a la propiedad ni al administrador ni anunciar y formular expediente alguno de consignación, ni judicial ni notarial, que permitiere (a juicio de la parte apelante), acreditar una verdadera intención que pueda considerarse liberatoria de su obligación de pago.

Igualmente se señala que pese a los burofaxes que se le hicieron llegar al demandado, éste siguió remitiendo giros postales a un domicilio que estima la recurrente ser equivocado.

Es por ello que considera que a la fecha de interposición de la demanda (29/11/2019), el arrendatario no sólo debía la diferencia entre los 127,44€ girados en septiembre, octubre y noviembre de 2019 y los 151,98 € notificados (24,54€ x 3), como concluye la sentencia recurrida, sino que debía los 2.416,20 € que se reclaman en la demanda

- De agosto de 2016 a julio de 2019, a razón de 52,98 € mensuales, que son los tres años anteriores al requerimiento efectuado el 16 de julio de 2019: 1.907,28 €.

- Agosto de 2019 también a razón de 52,98 €, puesto que todavía no era exigible la renta actualizada: 52,98 €;

- De septiembre a noviembre de de 2019 a razón de 151,98 €, que es el importe correspondiente a la renta actualizada notificada el 16 de julio de 2019: 455,94 €.

En cuanto a la posibilidad de enervar (que la sentencia estima posible) entiende la recurrente que ello no era posible pues el requerimiento reúne a su juicio todos los requisitos que exige el art 22,4 LEC, no siendo exigible que la comunicación indique que el contrato va a ser resuelto y de que no procederá la enervación si no paga.

En cuanto a las cantidades que se fijaron en el mismo, se indica que todas las rentas a las que se hace referencia en el requerimiento eran rentas que el arrendatario no había abonado, y si la demanda se instó por un importe inferior, limitándose a los tres últimos años de alquiler, en lugar de los cinco últimos años (que también eran debidos), ello se señala fue en beneficio del arrendatario y para evitar la discusión sobre la procedencia de un plazo u otro a efectos de prescripción de la acción de reclamación de rentas.

Es por lo expuesto que la parte apelante considera no posible la enervación de la acción, interesando por ello que se revoque la sentencia dictada en instancia fallando en el sentido de estimar íntegramente la demanda, declarando que el arrendatario no tiene posibilidad de enervar la acción y, por ende, declare la resolución del contrato de arrendamiento y la procedencia del desahucio, condenando al demandado a abonar el importe adeudado en el momento de presentación de la demanda más las cantidades que resulten impagadas durante la tramitación del proceso, con imposición de costas al demandado.

El demandado/parte recurrida se opone al recurso solicitando la confirmación de la sentencia en base a los argumentos que la misma expone considerando que los giros si deben ser tomados en consideración al deberse la necesidad de recurrir a ellos a la actuación de la propiedad, habiendo verificado el demandado todo lo que estaba en su poder para cumplir con su obligación de pago de rentas y ante la situación de indefensión en que se ha dejado al arrendatario lo que constata (a juicio del demandado) la voluntad de la propiedad de dificultar los pagos. De igual forma estima procedente el que pueda enervar la acción ante la problemática del requerimiento de pago previo en cuanto a la cantidad exigible (la reclamada fue mayor que la objeto de la demanda).

SEGUNDO.-Resolución del recurso de apelación: Comunicación de cambio de propietario/administrador al arrendatario y actuación del mismo

Una vez expuesto en el fundamento de derecho anterior el desarrollo de las presentes actuaciones, y de cara a resolver el recurso de apelación presentado se considera se debe comenzar con la problemática referente al cambio de titularidad del inmueble y la información referida al nuevo administrador que se hizo llegar a la persona del arrendatario D. Raúl quien no es debatido que ocupó en fecha 10 de Febrero de 1.994 en el contrato objeto de estas actuaciones fechado el 28.11.1958 la posición de su abuela y arrendataria inicial Dª Raimunda.

En el Registro de la Propiedad (conforme a la nota simple del Registro de la Propiedad nº 22 de Barcelona adjunta a la demanda) constan como titulares de la vivienda en cuanto a una mitad indivisa Dª Patricia y en lo referente a la otra mitad indivisa la Fundació Fornos-Jornet-Allara', habiendo adquirido ésta el inmueble por medio de escritura de adjudicación de herencia testada de 8.05.2009.

Dª Patricia consta (así resulta de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia de 10.09.2019) que falleció el 4.03.2004. Como no había ortorgado testamento, se procedió a obtener una declaración de herederos abintestato por medio de acta notarial de 8.02.2005 en la que se declararon herederos de la misma a sus ocho hijos: D Celso, Dª Rosalia, Dª Sacramento, D Dimas, D. Enrique, D. Eutimio y D. Federico.

La escritura de aceptación y adjudicación de herencia de esta herencia de Dª Patricia es de 10.09.2019.

En cuanto a la comunicación de estos cambios de propiedad al arrendatario (y en su caso los del administrador por la misma designado), consta que arrendatario D. Raúl promovió un expediente judicial de consignación de rentas (expediente nº 607/2006 del Decanato de los Juzgados de Barcelona) en el que la parte frente a la que se instaba era Dª Zulima quien consta que el 20.10.2006 (fecha posterior a la del fallecimiento de su madre que es de 4.03.2004 y a la de la declaración de herederos de la misma que aparece fechada el 8.02.2005) compareció ante el Decanato de los Juzgados de Barcelona aceptando la cantidad consignada por la parte demandada.

Esta aceptación de la consignación por parte de Dª Zulima se estima hecha en ejercicio de las funciones que como heredera le correspondían (como a todos los demás herederos) en virtud de la previsión contenida en Código de sucesiones por causa de muerte de Cataluña (actuales art 463-4 CCCat en relación con los arts 552-7 y 552-8 CCCat) vigente al tiempo del fallecimiento de Dª Patricia (la fecha del mismo es como se ha indicado el 4.03.2004)

Tras esta aceptación del monto consignado, no consta documentada actuación alguna llevada a cabo por la propiedad referente a los cambios producidos en la misma o en la administración del inmueble hasta la comunicación procedente de Fincas Moles SL .

Ésta consistió en el envío el 4.09.2012 al Sr Raúl de un burofax en el que Fincas Moles SL (todos sus datos identificativos aparecen en el burofax) señala que le había sido encargada la administración de la finca de la CALLE000 nº NUM000 de Barcelona, precisando que el Sr Raúl ocupaba el 21, 2ª cuando la titular era Dª Raimunda. Es por ello que se indica que esta ocupación se hacía sin título. A lo anterior se añadió la existencia de rentas pendientes de cobro por mas de 2.000 €. Finalmente se interesaba del Sr Raúl se procediera a contactar con ellos a fin de regularizar la situación.

Este burofax plantea el problema ya expuesto en la sentencia apelada referente a no haberse puesto en conocimiento de quien lo envió (Fincas Moles SL) la realidad de la subrogación del Sr Raúl en la posición de la parte arrendataria ni identificar este documento en ningún momento a los propietarios que dice le habían encargado la administración de la finca, ni indicar dónde y cómo debían ser abonadas las rentas.

No obstante lo anterior, dicho burofax si que ofrecía al destinatario elementos de los que cabía derivar que quien lo enviaba no era ajeno a la propiedad de la vivienda, pues identificaba la vivienda arrendada, la persona que aparecía como titular del contrato de arrendamiento y al Sr Raúl como persona que residía en la misma.

Pese al detalle de esta comunicación y a pesar de constarle al Sr Raúl que Dª Zulima ya no había aceptado ningún pago desde el expediente de consignación judicial antes indicado, el mismo siguió enviado giros a Dª Zulima que los rechazaba.

Esta actuación del Sr Raúl no se considera era la adecuada ni lógica, pues ante la concurrencia de las dos circunstancias antes señaladas (envío de una comunicación por una empresa que se presentaba como administradora por cuenta de la propiedad ofreciendo datos identificativos claros y rechazo de los giros por la persona a quien se habían hecho llegar en su momento) se considera que la actitud idónea del arrendatario (quien ya había promovido el antes referido expediente de consignación de rentas) debiera haber sido la de contactar con Fincas Moles SL y verificar a la misma los pagos, precisamente porque ante lo indicado en este documento, la misma podría ofrecer información acerca de cómo abonar la renta (que es lo que había generado la problemática que dio lugar al expediente de consignación)

Tras ello (y en lo que se refiere a comunicaciones de la propiedad con el Sr Raúl), obra en autos el burofax que se le envió al Sr Raúl el 16 de julio de 2.019 a través de la Letrada que suscribe la demanda (Dª Montserrat Serrano Bartolomé cuyos datos constan al pie del documento - en él aparecen todos los domicilios del despacho Col-lectiu Ronda y los teléfonos).

En el mismo se señala la existencia de irregularidades e impagos, interesando la celebración de una reunión para regularizar la situación. Tras ello expone el importe de la renta actualizada de 127,44 € que con IBI, limpieza y luz de la escalera hacía un total de 151,98 €. Este documento no indica nada en relación a la forma de hacer los pagos si bien emplaza al demandado a contactar con la letrada en el despacho de Barcelona que aparece el pie.

Con posterioridad a la comunicación anterior consta el envío al Sr Raúl de otro burofax el 4 de Octubre de 2.019, en el que la misma Letrada que señala actuar en su condición de tal y por cuenta de los propietarios señala que tras una conversación (de donde cabe derivar que el Sr Raúl si contactó con la letrada) no ha procedido a hacer efectivo el pago de la renta. Este documento precisa estar pendiente de pago las rentas de los cinco años anteriores a julio de 2019 mas la renta de agosto de 2019 (a 52,98 €) y la de septiembre y octubre de 2019 (a 151,98 €). También solicita este documento al Sr Raúl que proporcione un número de cuenta donde hacer los cargos desde noviembre de 2019. A ello añade que esta solicitud de indicación de cuenta se hacía sin que ello supusiera un reconocimiento o aceptación de la situación que se expone en el documento respecto de la que se señala que sus representados se reservaban el ejercicio de las acciones judiciales correspondientes.

No obstante lo anterior, consta que pese al burofax D. Raúl siguió enviando giros postales con la renta a Dª Zulima (el último es de 3.01.2020).

El 30 de enero de 2.020 el demandado efectuó consignación en la cuenta de consignaciones y depósitos del juzgado por importe de 3.176,10 € a efectos de enervación (tras ello el demandado ha ido ingresando en la cuenta del juzgado las rentas de cada mes, siendo el último ingreso de 1.02.2022).

Lo que se acaba de poner de manifiesto acredita una actitud del demandando que, si bien cabe entenderla en cierta medida justificada durante un periodo temporal importante dado el silencio de la propiedad tras la aceptación de la consignación de rentas el 8.02.2005, ello no obstante desde el burofax enviado el 4.09.2012 por parte de Fincas Moles SL ello se estima ya no podía considerarse dotado de fundamento, pues este burofax proporcionaba datos de los que cabía derivar que quien lo enviaba era alguien que había recibido el encargo de administración del inmueble por parte de la propiedad, con lo que cabe entender entraba dentro de lo razonable que el demandado (que veía rechazados sus pagos) se pusiere en contacto con tal empresa para la gestión del pago de la renta de la forma mas eficiente y cómoda posible.

Ello se estima además justificado por el propio contenido del contrato que señalaba en su cláusula 3ª que el precio del arrendamiento se abonaría por meses anticipados en el domicilio del administrador, lo que implicaba la necesidad de que el arrendatario adoptare una actitud proactiva en tal abono de la renta y precisamente a una empresa que se presentaba como administradora de la propiedad y ofreciendo unos datos que si bien no eran exactos, si se correspondían con el contrato del Sr Raúl.

Lo anterior pone de manifiesto un obrar del demandado (continuar enviando giros a una persona que en su momento había recibido unos pagos, que llevaba mucho tiempo rechazándolos y más luego de constarle la indicación concreta de quien fuere la administradora) que no cabe entender además de lógico, tampoco acomodado a los términos del contrato.

Ello cabe aún mas destacarlo tras la recepción de los dos burofaxes de 16 de julio y 4 de octubre de 2.019 antes transcritos.

Lo anterior lleva a la conclusión conforme a la que, si bien hasta el 4.09.2012 se podría hablar de la posible existencia de una 'mora accipiendi', tras esta fecha, y dada la comunicación a la que se viene haciendo referencia, no cabe entender que la misma se diere, pues el deudor no hizo todo lo que le era exigible de cara al cumplimiento de la obligación que le incumbe de pagar la renta.

A tal efecto, y en relación a esta figura de la 'mora accipiendi', cabe citar la sentencia dictada por esta sección de la Audiencia Provincial de Barcelona el 9.03.2021 ( SAP Barcelona, Sec 4ª del 09 de marzo de 2021) que señaló que:

'Los requisitos básicos para apreciar la mora accipiendi que exige la jurisprudencia ( SSTS de 30 de marzo y 13 de mayo de 1996, entre otras) son: la existencia de una obligación vencida para cuyo cumplimiento haga falta el concurso del acreedor; la realización por el deudor de todo lo conducente a la ejecución de la prestación; y la falta de cooperación por parte del acreedor sin justificación legal alguna al cumplimiento de la obligación'.

Es por lo que se acaba de exponer que se considera que en este caso existe un incumplimiento del demandado en cuanto a todas las rentas aquí reclamadas y no solo en cuanto a las que abonó de menos el demandado (precisadas en la sentencia apelada), siendo el impago de estas últimas suficiente como para estimar la sentencia de desahucio y aún más cuando se estiman debidas en un importe superior, pues como se acaba de indicar, en esta sentencia se consideran adeudadas todas las precisadas en la demanda.

Ello se considera ser así por lo estricta que es la jurisprudencia en cuanto al cumplimiento de las obligaciones que corresponden a las partes, siendo ejemplo de ello en lo que se refiere a las del arrendatario la STS 18.03.2014 en la que con referencia a la STS 10.11.2010 se dice (respecto de las mensualidades cuyo impago puede dar lugar al desahucio) que:

' ... esta Sala ya ha fijado como doctrina jurisprudencial (SSTS19 de diciembre de 2008, RC 648/2004 , 26 de marzo de 2009, RC 1507/2004 , entre otras) que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase (sic) de ordinario en el abono de las rentas periódicas...'.

Ello se ha reflejado en sentencias de esta sección 4ª de la Audiencia Provincial como la SAP Barcelona, Sec 4ª del 12 de febrero de 2021 en la que se indica que:

'4.3.- Resulta claro, por ello, que la propia parte demandada admitió no haber satisfecho las rentas reclamadas en la demanda a la interposición de la misma dentro del término fijado contractualmente.

La jurisprudencia del TS dictada sobre este particular no deja lugar a dudas al entender que el mero retraso en el pago de las rentas debe considerarse un incumplimiento en el pago que lleva a la resolución contractual. Así, ya tanto la STS 26 de septiembre de 2009, como anteriormente la de 24 de julio de 2008, señalaron que el pago de la renta del alquiler fuera de plazo es causa de resolución del mismo pues al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada, doctrina reiterada en la en la STS 594/2011 de 9 de septiembre y en la STS de 27 de marzo de 2014 (recurso núm. 141/2011), por la que se establece como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera del plazo contractualmente fijado y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, máxime en nuestro caso en que dichos retrasos fueron de varias mensualidades'.

Es por ello que en este caso (y hasta noviembre de 2019 que es la fecha de la demanda) los impagos eran de 2.416,20 € que se corresponden con las rentas de agosto de 2.016 a julio de 2.019 (1.907,28 €), agosto de 2.019 (52,98 €) y septiembre, octubre y noviembre de 2.019 (455,94 €).

Ello hace que al entender concurrentes los requisitos de la acción de desahucio (y por todas las rentas indicadas por la parte actora), este aspecto del recurso de apelación se debe ver estimado.

TERCERO.-Resolución del recurso de apelación: Posibilidad de enervación.

La sentencia de instancia considera procedente la estimación de la demanda de desahucio (aunque en términos diferentes a los que se acaban de indicar), si bien entiende que se ha enervado la acción de desahucio por parte del demandado ante la consignación verificada el 30 de enero de 2.020 en la cuenta de consignaciones y depósitos del juzgado por importe de 3.176,10 € a efectos de enervación.

Ello es así porque la sentencia considera que no tiene eficacia de cara a impedir la posibilidad de enervación el burofax de 4.10.2019 a que antes se ha hecho referencia, señalando que ello se entiende ser así porque la cantidad reclamada en el mismo no era la exigible en su totalidad (pues parte de su importe estaba prescrito).

La parte recurrente no está conforme con ello pues estima que el burofax si debe tener plenos efectos de cara a impedir la operatividad de la enervación de la acción, precisando que las cantidades que se fijaron en el mismo eran rentas que el arrendatario no había abonado, y si la demanda se instó por un importe inferior, limitándose a los tres últimos años de alquiler, en lugar de los cinco últimos años, ello se señala fue en beneficio del arrendatario y para evitar la discusión sobre la procedencia de un plazo u otro a efectos de prescripción de la acción de reclamación de rentas.

Partiendo de lo expuesto y de cara a resolver el recurso de apelación, cabe señalar en primer lugar la perfecta legitimidad de plantear la enervación de la acción como pretensión subsidiaria a la petición de desestimación de una demanda de desahucio (cabe citar a título de ejemplo la STS 811/2021 de 29 de noviembre de 2021).

En cuanto a la enervación, la misma es un supuesto excepcional de desaparición sobrevenida del objeto del proceso determinante de la finalización de éste. Tiene un carácter excepcional por varias razones.

En primer lugar, porque la terminación anticipada del proceso por enervación de la acción se produce con independencia de la cual sea el parecer de la parte actora, ya que la completa consignación en tiempo y forma produce la terminación del juicio pese a la eventual voluntad en contra de la parte actora y con independencia de ésta.

En segundo lugar, porque la terminación del proceso se produce pese a que no se satisface una de las pretensiones de la actora, cual es la resolución del contrato de arrendamiento y el lanzamiento del arrendatario.

Finalmente, la enervación posee efectos de derecho material al producir la rehabilitación del contrato y otorgar al arrendatario una segunda oportunidad para que mediante el puntual cumplimiento de su obligación del pago de la renta pueda mantenerse en el uso de la vivienda arrendada durante el resto del período de vigencia del contrato.

Precisamente por ese carácter excepcional, los preceptos que regulan la enervación no pueden ser objeto de una interpretación extensiva o analógica que introduciría la inseguridad jurídica en una materia tan delicada, como lo es el mercado de alquiler, en la que merecen igual protección tanto los derechos del arrendatario o inquilino, como los del arrendador.

A tal efecto cabe hacer referencia a la STS 26.03.2009 en la que se señala que:

'... la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un 'derecho procesal' que menoscabe el derecho sustantivo del arrendador a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta'.

La enervación no opera ( art 22,4 LEC) cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

En relación a este requerimiento que impide la posible operativa de la enervación, la STS 23.06.2014 indica que:

'...La sentencia nº : 302/2014, de 28 de mayo, ha dado respuesta definitiva la cuestión planteada, en la interpretación del artículo 22 LEC. Dicho precepto exige:

'1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago'.

En este caso, el burofax que la parte actora considera impide la enervación de la acción es el enviado el 14 de Octubre de 2.019 (y que fue entregado el 18.10.2019).

En él la misma Letrada que había enviado el anterior (de 16 de julio de 2.019 referente a la regulación de la situación y en concreto a la actualización de rentas) y que señala actuar en su condición de tal y por cuenta de los propietarios, indica que tras una conversación (de donde cabe derivar que el Sr Raúl si contactó con la letrada) no se ha procedido a hacer efectivo el pago de la renta.

Este documento detalla asimismo estar pendientes de pago las rentas de los cinco años anteriores a julio de 2019 mas la renta de agosto de 2019 (a 52,98 €) y la de septiembre y octubre de 2019 (a 151,98 €).

También se solicita este documento al Sr Raúl que proporcione un número de cuenta donde hacer los cargos desde noviembre de 2019 y precisa que esta solicitud de indicación de cuenta se hacía sin que ello supusiera un reconocimiento o aceptación de la situación que se expone en el documento respecto de la que sus representados se reservaban el ejercicio de las acciones judiciales correspondientes.

El documento que se acaba de exponer (dados los términos del mismo que se acaban de reflejar), si contiene un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada (y para su abono contactando con una persona que en este caso es la letrada y que se considera está en concordancia con el contenido del contrato que señala que la renta se debía abonar en el domicilio del administrador, pacto que no consta modificado), es fehaciente (burofax) y se refiere a rentas impagadas.

En cuanto a la cuantía de tales rentas impagadas lo eran todas las que se mencionaban.

Cuestión distinta es que la acción de reclamación estuviere prescrita en cuanto a parte de ellas, pues lo que se exige en el requerimiento para impedir la operatividad de la prescripción es que lo reclamado sean rentas impagadas (no exigibles) y en este caso todas las que se fijan en el requerimiento lo estaban.

De hecho, incluso en el caso de haberse abonado todas ellas (lo que no se hizo), no se podría haber interesado por el arrendatario su recobro en virtud de la figura jurídica de la obligación natural que es aquella que, partiendo de la idea de un deber, es aceptada por el derecho natural, no por el civil, si bien éste protege determinados efectos civiles como el de la irrepetibilidad de lo pagado (ejemplo de la aplicación de la misma a la irrepetibilidad de lo abonado en base a una deuda prescrita lo es la STS 540/2012, 19 de noviembre de 2012).

Es por todo lo expuesto que se considera que en este caso el requerimiento si se considera tenía efectos de cara a impedir la posibilidad de enervar la acción de desahucio (tanto por su contenido como por sus fechas: se envió el 14.10.2019, fue entregado el 18.10.2019 y la demanda objeto de estas actuaciones se presentó pasados mas de treinta días y en concreto el 29.11.2019), lo que implica que el mismo no se considere posible en este caso.

Ante ello, debe estimarse asimismo este motivo del recurso de apelación y con ello la demanda en los términos ella señalados, teniéndose en cuenta los pagos efectuados (y entregas de cantidades consignadas) a los efectos de que en sede de ejecución sea mayor o menor la cantidad exigible, si bien ello no imposibilita el dictado de la presente sentencia.

CUARTO.-Costas de instancia

En relación a las mismas, no cabe sino indicar que la sentencia apelada condena en su pago al demandado al entender se ha procedido a la enervación de la acción, si bien en esta sede de apelación al considerar que la demanda debe estimarse por considerar procedente la acción ejercitada, el fundamento de la condena en las costas de instancia se encuentra en el art 394,1 LEC, aplicándose la regla general para estos casos, esto es, que abone las mismas la parte demandada al verse estimada la demanda y considerar que el presente caso no planteada dudas de hecho o de derecho dada la actitud del demandado que se ha expuesto en esta sentencia en los fundamentos de derecho anteriores.

QUINTO.-Por imperativo del art.398 LECLegislación citadaLEC art. 398, al verse estimado total/parcialmente el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con estimación del recurso de apelacióninterpuesto por el Procurador D. Pedro Moratal Sendra, en nombre y representación de Fundació Privada Fornos-Jornet-Allara y D. Pedro contra la sentencia dictada en fecha 10.12.2020 por el Magistrado/a-Juez/a del Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Barcelona y debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución en el sentido de entender que se estima la demanda presentada por el Procurador D. Pedro Moratal Sendra, en nombre y representación de Fundació Privada Fornos-Jornet-Allara y D. Pedro contra D. Raúl, y en su virtud se declara la resolución del contrato de arrendamiento de 28.11.1958 y procedente el desahucio de la finca destinada a vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000, NUM001 de Barcelona. Asimismo se condena al demandado a abonar la cantidad de 2.416,20 € pendientes de pago al tiempo de interponerse la demanda mas las que resulten hasta la fecha de ejecución de la sentencia y se efectúe el lanzamiento de la parte demandada (las consignaciones y abonos efectuados en el curso de esta causa no afectan al dictado de la sentencia sino a la cantidad exigible en ejecución). Todo ello con imposición de costas a la demandada.

En cuanto a las costas del presente recurso no procede su condena a ninguna de las partes.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir en apelación.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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