Sentencia Civil Nº 702/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 701/2011 de 16 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº. 701/2011 -A

JUICIO ORDINARIO NÚM. 310/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 12 BARCELONA

S E N T E N C I A nº 702/2012

Ilmos. Sres.

DON AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

DON JORDI SEGUÍ PUNTAS

DON JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a dieciséis de octubre de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario, número 310/2010 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona, a instancia de Borja , representado por el Procurador Don Francisco Javier Manjarín Albert, contra BGP MIXA CONULT, S.L., representada por el Procurador D. Francisco Javier Ranera Cahís. Estas actuaciones penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, contra la Sentencia dictada el día nueve de mayo de dos mil once por la Magistsrada-Juez del expresado Juzgado .

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

" FALLO

Que estimando la demanda interpuesta por D. Francesc Xavier Manjarín Albert, en nombre y representación de D. Borja , contra BGP MIXXA CONSULT, S.L., DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada a abonar a la actora la suma de NUEVE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO euros, más los intereses legales desde la presentación de la demanda, con imposición al demandado de las costas procesales causadas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por BGP Mixa Conult, S.L. mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte contraria que se opuso en tiempo y forma legal. Elevados los autos a esta Audiencia Provincial se procedió a dar el trámite pertinente señalándose para votación y fallo el día 4 de octubre de 2012.

TERCERO .- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Vistos siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS.

Fundamentos

PRIMERO. - El demandante reclama la cantidad de 9.945 euros como retribución por los servicios de colaboración prestados a la demandada en la mediación inmobiliaria, en calidad de "agente colaborador independiente" conforme al contrato de 20 de junio de 2008 suscito entre las partes. La reclamación se concreta a lo que se reclama por la intervención del demandante en las ventas efectuadas de los inmuebles sitos en C/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 NUM002 NUM003 , en DIRECCION001 NUM004 Esc. NUM005 NUM006 y en AVENIDA000 NUM007 , NUM008 - NUM009 .

El juzgado de Primera Instancia estima la demanda y contra dicha resolución recurre la parte demandada que reitera en esta alzada su pretensión de que la condena se reduzca a los 600 euros que le tiene reconocido a la parte demandante desde antes de la interposición de la demanda, como 15% de la cantidad efectivamente percibida por comisión de venta de la vivienda de la AVENIDA000 .

SEGUNDO. - El contrato que vincula a las partes presenta perfiles concretos que no hacen fácil la aplicación de manera que no es de extrañar que a los pocos meses se pidieran conversaciones sobre el mismo (noviembre) y que se rescindiera en 18 de marzo siguiente, ni es de extrañar la dificultad de la parte demandante en concretar su petitum.

Es claro que la función del demandante era aportar a la inmobiliaria clientes en gestión de venta o en gestión de compra; esto es lo que se define en el pacto primero bajo la expresión "captar clientes con los cuales formalizar operaciones comerciales" por parte de la inmobiliaria; a cambio percibiría un porcentaje de la comisión que facturara la inmobiliaria mediadora al cliente, caso de que la operación llegara a buen fin. Es precisamente el concepto de "captación" el que ha resultado conflictivo. El segundo párrafo del mismo pacto hace referencia a que se entiende que una operación ha sido mediada por el agente -a modo de concreción del concepto de captación- cuando "habiendo sido propuesta por él, sea aprobada por BGP, que la formalizará con el cliente". Como bien se dice en la sentencia apelada, el contrato de gestión de venta es siempre firmado por la inmobiliaria, firma que materializa la aprobación del encargo de la gestión de venta. El Juzgado hace también una interpretación razonable del pacto cuarto del contrato, párrafo segundo, que dice se entenderá nacido el derecho de percepción de la contraprestación para el agente "siempre que sea éste quien efectúe por sí y desde el principio a fin, todas las actuaciones necesarias para el buen fin de los contratos y acuerdos". Si esto se vinculara a la gestión del encargo de venta ya recibido y aceptado, resultaría bastante absurdo pues si el agente consigue la consumación de la venta lo propio es que cobre la comisión de tal venta, no una participación pequeña de la comisión del mediador inmobiliario. El propio representante de la demandada, el Sr. Luis María , manifestó en juicio, concretando la actuación del demandante, que "captar" es traer a la empresa el contrato de gestión de venta (hoja de encargo) firmado por el cliente; a partir de ahí empieza su trabajo -ya no principalmente del agente colaborador- para la consumación del contrato. Identifica pues el concepto de captación con la firma del cliente en la hoja de encargo.

Pues bien, de los inmuebles objeto de conflicto, no se discute que en el de AVENIDA000 el demandante aportó a la inmobiliaria la hoja de encargo de venta sin exclusiva firmada por el cliente y en consecuencia no le niega el pago de la retribución proporcional de la comisión. La diferencia está en la cuantía.

En el caso de la DIRECCION000 , la Sra. Sagrario que, junto con su marido, fue la vendedora del inmueble, manifestó en juicio que la firma del documento de encargo de venta (sin exclusiva) la llevó a cabo con Borja (el demandante) que es quien habían realizado las gestiones previas y que tuvo lugar en la terraza del domicilio. Que había pretendido aceptaran una comisión del 5% pero que al final se acordó sería del 3% que es lo que pagó cuando se consumó la venta. Por el contrario la Sra. Delia , socia de la inmobiliaria, manifestó que la firma en la terraza de la casa de la vendedora se hizo con ellos y que el demandante no estaba presente. Consideramos que la Sra. Magistrada de Primera Instancia valora acertadamente la prueba cuando da más verosimilitud a la testigo que no tiene interés, que a los socios de la inmobiliaria quienes además de interés en la percepción definitiva de la comisión íntegra, tienen conflicto abierto con el demandante materializado en una demanda previa por competencia desleal.

En relación a la vivienda de DIRECCION001 el concepto de "captación" se muestra más ambiguo: El demandante se funda en su aportación material de los clientes (vendedor y compradora) y el demandado no la considera suficiente porque, en definitiva, la firma del documento de encargo de venta se hizo en la inmobiliaria, sin que conste hubiera encargo de compra previo. El Sr. Indalecio , comisionado por los titulares del inmueble para que procediera a su venta, manifestó que conoció a la demandada por el demandante y que en una primera visita hablaron de la venta y que luego quedaron otro día para la firma de la hoja de encargo que se hizo estando presentes los tres: El testigo, el demandante y la Sra. Delia . Por su parte, la compradora de este inmueble Sra. Penélope manifestó que conoció y visitó repetidamente la vivienda con el demandante; añadiendo que, luego, pactaron con BGP y comenzaron a negociar con los vendedores; que la negociación con la propiedad se llevó a cabo con Luis María ), socio de la inmobiliaria y duró muchos meses. Consideramos que la actuación del demandante en relación a este inmueble es compatible con la tarea de "captación" pactada en el contrato, con independencia de que la firma del encargo se haga por la Sra. Delia en aquella reunión tripartita que relató el testigo. Lo mismo consideramos procede de la compradora quien -sin contrato de gestión de búsqueda ciertamente- fue aportada por el demandante aunque el peso de la persuasión corriera a cargo -como en los demás casos- de la demandada.

TERCERO. - La determinación de la participación sobre la comisión es el otro punto conflictivo de la situación: el anexo se refiere, efectivamente, a porcentaje sobre importe facturado. El problema está en que la negociación ha sido llevada a cabo por la demandada que en ocasiones, como explicaron en juicio tanto Don. Luis María como la Sra. Delia , tiene que sacrificar parte de la comisión en aras de la consumación de la operación. Sacrificio que el demandante no controla ni en su realidad ni en su magnitud o necesidad. Y la verdad es que en dos casos, incluso ahora, pretende la apelante que estemos a resultas de sus explicaciones, sin justificación objetiva de que lo percibido fuera lo que dice y, en la otra, se presenta un documento unilateral que resulta contradictorio con lo manifestado por quien pagara la comisión. En efecto:

1.- En relación a la vivienda de DIRECCION000 la parte demandada aporta una factura por 12.931 € (15.000 con IVA) pero Doña. Sagrario dijo que pagó el 3% convenido de comisión. El Juzgado acepta la pretensión del demandante de aplicar su retribución sobre precio escriturado, y la consideramos procedente dada la ausencia de una prueba más consistente por parte de la demandada que es quien más fácilmente puede aportarla.

Consta vendido este inmueble por 660.000 euros por lo que la comisión que debió percibirse sería de 19.800 euros, de manera que el 15% de dicha comisión es la cantidad de 2.970 que señala el Juzgado.

2.- En relación a AVENIDA000 la demandada dice (sin aportar factura que parece que no se expidió, ni aportar justificación de otro modo) que la comisión fue de 4.000 euros y que por lo tanto la comisión que le correspondería al demandante sería de aquellos 600 euros que le intentó abonar en marzo de 2009. Por la misma razón antes expuesta, se mantendrá el criterio del Juzgado al constar que el precio escriturado era de 350.000 euros sin que conste nada objetivo que indique se facturara y cobrara cantidad distinta del 3% de la indicada cantidad.

3.- En relación a DIRECCION001 no trae factura. En la contestación a la demanda se afirma que se cobraron 15.000 euros sin facturarlo. Ante la falta de justificación que permitiera aplicar lo que sugiere la apelante, se mantendrá también la demanda en este punto. Escriturado en fecha 14 de julio de 2009 por 600.000 euros. La comisión que se debió generar sería de 18.000 euros por lo que, habiendo aportado el demandante vendedor y comprador en este inmueble, el coeficiente del 30% es correcto. Respecto de este inmueble la apelante alega la aplicación del art. 13 de la Ley del contrato de Agencia pues el contrato se resolvió en 18 de marzo de 2009 y la compraventa de este inmueble se escrituró en 14 de julio de 2009. Ocurre sin embargo que la hoja de encargo de venta de este inmueble es de 4 de agosto de 2008 por lo que, al menos en esta vertiente, lo que determina participación en la comisión está realizado dentro del periodo del contrato y, en cualquier caso, y prescindiendo incluso de la posible aplicación del artículo 13.1.b de la ley de agencia, Doña. Penélope manifestó que la paga y señal que marca el perfeccionamiento de la operación se hizo "después de Semana Santa", lo cual no permite afirmar que hubieran transcurrido más de tres meses desde la resolución de contrato.

ÚLTIMO. - Las costas del recurso deberán quedar de cuenta de la parte apelante en razón de lo dispuesto en arts. 398 en relación al 394 de la ley de enjuiciamiento civil .

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por BGP MIXA CONSULT SL contra la sentencia dictada en fecha 9 de mayo de 2011 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Barcelona , confirmamos dicha resolución en todas sus partes con imposición de las costas del recurso a la parte apelante y pérdida del depósito prestado para recurrir.

Contra la presente sentencia solo cabe recurso de casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal que deberá ser interpuesto ante esta Sección en el plazo de veinte días hábiles desde el siguiente de su notificación.

Una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia con testimonio para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en el mismo día de su fecha, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.