Sentencia Civil Nº 702/2013, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 63/2013 de 28 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DIECIOCHO DE MÁLAGA.
JUICIO ORDINARIO NÚMERO 1135/2011.
ROLLO DE APELACIÓN NÚMERO 63/2013
SENTENCIA Nº 702/13
Iltmos. Sres.:
Presidente:
Antonio Alcalá Navarro
Magistrados:
Don José Javier Díez Núñez
Don Alejandro Martín Delgado
En la Ciudad de Málaga, a veintiocho de noviembre de dos mil trece. Por dada cuenta, se declaran en
el presente Rollo de Apelación los siguientes,

Antecedentes

PRIMERO.- Ante el Juzgado de Primera Instancia número 18 de Málaga se ha tramitado proceso de Juicio Ordinario nº 1135/2011, del que este Rollo de Apelación dimana, en el que con fecha 20 de julio de 2012 se dictó sentencia en la que se acordaba en fallo: 'Que, estimando parcialmente la demanda formulada por la entidad mercantil BALEARES SIGLO XXI, S.L., representada por la Procuradora doña María Luisa Gallur Pardini, contra don Juan Alberto , don Bernardo , doña Elisa , doña Marisol y don Hermenegildo , todos ellos representados por el Procurador don Eusebio Villegas Peña, DEBO DECLARAR Y DECLARO la caducidad y extinción del contrato de opción de compra suscrito entre las partes en fecha de 9 de marzo de 2006, absolviendo a los demandados de los restantes pedimentos deducidos en su contra en aquélla demanda. Ello sin expresa condena de nunguna de las partes al pago de las costas procesales causadas' (sic).



SEGUNDO.- Contra la expresada resolución, en tiempo y forma,. interpuso recurso de apelación la representación procesal de la parte demandante, oponiéndose a su fundamentación la parte demandada, remitiéndose seguidamente las actuaciones originales, previo emplazamiento de las partes, a esta Audiencia en donde al no solicitarse práctica probatoria y considerarse innecesaria la celebración de vista pública, se señaló el día de hoy para deliberación del tribunal, quedando las actuaciones conclusas para el dictado de la oportuna resolución.



TERCERO.- En la tramitación de este recurso han sido observados y cumplidos los requisitos y presupuestos procesales previstos por la Ley, habiendo sido designado Magistrado Ponente el Iltmo. Sr. don Alejandro Martín Delgado.

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

En el presente proceso se ejercita por la parte actora, entidad mercantil BALEARES SIGLO XXI, S.L.

frente a los demandados don Juan Alberto , don Bernardo , doña Elisa , doña Marisol y don Hermenegildo , una pluralidad de acciones dirigidas a obtener un pronunciamiento judicial con el siguiente contenido: 1.- La declaración de la extinción, la nulidad, la resolución o la caducidad de la relación negocial plasmada en la escritura pública de opción de compra otorgada en fecha 9 de marzo de 2006, y de cualquier otro pacto existente entre la mercantil actora y los hermanos codemandados en relación con la FINCA000 o DIRECCION000 . 2.- La declaración de que los codemandados deben restituir a la actora, por quintas e iguales partes, la suma de 1.000.000 euros, mas los intereses legales desde la fecha de la firma de la escritura de opción de compra. 3.- La condena de los codemandados a estar y pasar por las anteriores declaraciones y a la devolución a la actora de la referida cantidad de 1.000.000 euros.

La sentencia de primera instancia ha estimado parcialmente la demanda, declarando la caducidad y extinción del contrato de opción de compra suscrito entre las partes litigantes en fecha 9 de marzo de 2006, absolviendo a los demandados de los restantes pedimentos deducidos en su contra en aquélla demanda, sin expresa imposición de costas.

Contra esta resolución se alza la entidad mercantil demandante por medio del presente recurso de apelación , que es examinado y resuelto a continuación, separadamente respecto de cada uno de los motivos en que se funda.



SEGUNDO.- Primer motivo del recurso de apelación: Error en la valoración y calificación de los efectos de la falta de ejercicio de la opción sobre la cantidad de 1.000.000 de Euros entregada en la escritura de 9-3-2006.

Al amparo de este primer motivo del recurso, se impugna por la parte apelante el pronunciamiento de la sentencia apelada por el que se desestima la pretensión actora de que se condene a los demandados a la devolución a la actora de la cantidad de 1.000.000.- euros entregada por la mercantil optante en el momento del otorgamiento de la escritura de opción de compra de fecha 9 de marzo de 2006 en concepto de precio o prima de la opción. Alega la parte apelante que la sentencia apelada, pese a su extensión, no contiene razonamiento jurídico alguno que determine por qué la actora ha de perder la cantidad entregada, cuya recuperación es, en definitiva, la finalidad del presente pleito. Mantiene la apelante que, teniendo en cuenta que la cantidad entregada como precio de la opción sería deducida del precio de la compraventa en caso de ejercitarse la opción por la demandante dentro del término conferido, ha de entenderse que la prima no se pactó como contraprestación sólo de la opción de compra e independiente de la futura compraventa, sino que se integraba en ésta; y que, no existiendo ningún pacto por el que se establezca que el optante perderá la prima en caso de no ejercitar su derecho de opción en el plazo estipulado, sin que la pérdida de la prima sea una consecuencia natural del contrato de opción, ya que la caducidad del derecho sólo produce el efecto de extinguir el contrato, con la necesaria consecuencia de la devolución de la prima; es por lo que procede la estimación de la pretensión dineraria actora formulada en la demanda, y cuya desestimación es impugnada bajo este motivo del recurso.

Inicialmente, ha de resaltarse que el planteamiento de la parte apelante descansa sobre una concreta hipótesis, que es la que ha sido contemplada por la Juzgadora a quo : la consecuencia que la caducidad del derecho de opción (no la nulidad, ni la resolución por incumplimiento de una de las partes o por cumplimiento de condición resolutoria o incumplimiento de condición suspensiva) produce sobre la prima o precio de la opción, en orden a su pérdida por la parte optante (tesis de la parte demandada, acogida por el tribunal) o su devolución por la parte concedente (tesis de la parte actora).

Establecidos los términos del debate, se llega a la decisión del motivo en los siguientes términos: En primer lugar, contrariamente a lo alegado por la parte apelante, en la sentencia apelada sí se explicita el razonamiento jurídico que sirve de fundamento a la decisión judicial desestimatoria de la pretensión actora que aquí examinados (devolución de la cantidad de 1.000.000.- euros). Tras rechazarse por la Juzgadora la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto, con base primordial en la existencia de una relación contractual entre las partes, se expresan por aquélla las razones que justifican la retención (no devolución) del importe de la prima de la opción por los concedentes, que se presenta no como una consecuencia automática de la caducidad de la opción de compra, sino como una derivación de la propia causa que da origen al contrato de opción, en cuanto que vincula a la parte concedente durante un determinado plazo a no vender la finca en un determinado período de tiempo en virtud del compromiso contraído, atribuyendo a la sola voluntad de la optante la decisión sobre la perfección del contrato. En este sentido se pronuncia la STS de 9 febrero 2009 , cuyos términos son literalmente reproducidos en la sentencia apelada.

La justificación de la pérdida de la prima de la opción por la parte optante en el caso de caducidad del derecho de opción se encuentra, pues, en el carácter bilateral y oneroso del contrato, en la hipótesis en que media la prestación de un precio o prima de la opción por parte del optante, generándose entonces obligaciones recíprocas o correlativas para cada una de los contratantes, sirviéndose aquéllas mutuamente de causa, funcionando el deber de prestación de cada una de las partes como equivalente o contravalor de la prestación contraria. En este caso, la prestación de la prima o precio de la opción por el optante se configura como la contraprestación del deber del concedente de no vender la finca objeto del contrato durante el tiempo establecido para el ejercicio de la opción, de suerte que, ejercitada oportunamente la opción, el importe de la prima será deducido del precio de la compraventa, conforme a lo estipulado en el contrato, en tanto que producida la caducidad de la opción, la pérdida de la prima de la opción actuará como contrapartida o compensación por el cumplimiento de su obligación por la parte concedente.

En el sentido expresado se pronuncian la antes citada STS de 9 febrero 2009 , y las de 4 enero y 31 diciembre de 1992 , 29 marzo 1993 (citadas por la parte apelada). En el mismo sentido, las SSAAPP de Les Illes Balears, Sección 4ª, de 19 Jun. 2000 , Santa Cruz de Tenerife, Sección 4ª, de 27 May. 2005 , Santa Cruz de Tenerife, Sección 4ª, de 13 Dic. 2011 , Barcelona, Sección 16ª, de 18 Mar. 2009 , y Les Illes Balears, Sección 3ª, de 28 Jun. 2006 .

Asumiendo esta Sala como propio el criterio que ha quedado expuesto, sin perjuicio de la existencia de resoluciones judiciales que sostienen el criterio contrario.

Por lo que procede el rechazo del primer motivo del recurso.



TERCERO.- Segundo motivo del recurso de apelación: De la errónea calificación del contrato existente entre las partes como opción de compra.

El motivo ha de ser rechazado, por tratarse de alegaciones que tienen carácter novedoso en esta alzada.

Efectivamente, la parte actora no ha suscitado en ningún momento en su escrito de demanda la cuestión, que ahora plantea en esta alzada, relativa a la calificación del contrato existente entre las partes litigantes y que constituye el objeto de las acciones de nulidad y de resolución contractual ejercitadas por vía de acumulación subsidiaria, oponiéndose a la calificación del negocio jurídico como opción de compra.

Así, a la vista de las alegaciones realizadas en el escrito de demanda se pone de manifiesto, de forma clara y reiterada, la calificación del negocio jurídico plasmado en la escritura pública otorgada el día 9 de marzo de 2006 ante la Notario de Benalmádena doña Amelia Marín García bajo el número 229 de su protocolo como un contrato de opción de compra, no cuestionando que la denominación formal que las partes dan al negocio jurídico no coincida con el contenido real de mismo. Efectivamente, en la exposición de hechos del escrito de demanda se expresa que, tras la inicial suscripción de un contrato privado de promesa de venta de fecha 25 de marzo de 2004, .... las partes convienen en formalizar una opción de compra.... ambas partes, en calidad de promitentes/vendedores y optante/compradora, otorgan escritura de opción de compra.... próximo a concluir el plazo del ejercicio de la opción..... se otorga escritura de modificación de la opción de compra.....

más tarde.... se vuelve a dar nueva redacción a la estipulación SEGUNDA de la escritura de opción de compra, ampliando el plazo de ejercicio../... Tampoco en la fundamentación jurídica de la demanda se cuestiona que el negocio jurídico formalizado en la escritura pública de fecha 9 de marzo de 2006 se trate de una verdadera opción de compra, centrándose el planteamiento jurídico de la parte actora en dos puntos: a) la formalización de la opción de compra como novación modificativa de la precedente promesa de venta, con mantenimiento de identidad subjetiva (mismas partes), objetiva (misma finca) y causal (expectativas urbanísticas de la finca); y b) el sometimiento de la opción de compra a una condición suspensiva, referida a la aprobación definitiva por el Ayuntamiento de Pizarra de las determinaciones urbanísticas tenidas en cuenta por las partes al suscribir el contrato.

Teniéndose en cuenta la doctrina jurisprudencial que veda el planteamiento en la segunda instancia de cuestiones nuevas no suscitadas en los escritos fundamentales del proceso, lo que no es procedente por lo que supondría de indefensión para la parte recurrida al ir frontalmente en contra del principio fundamental de contradicción, privándosele de haber podido rebatir en el momento procesal oportuno ( SSTS de 15 de abril y 14 de octubre de 1991 , 3 de abril y 28 de octubre de 1992 , 28 de noviembre de 1995 , 7 de junio de 1996 , 28 de abril y 19 de diciembre de 1997 , 31 de octubre de 1998 , 2 de febrero de 2000 y 13 de febrero de 2001 ).



CUARTO.- Tercer motivo del recurso de apelación: Examen de la condición suspensiva que afecta al contrato, su efecto sobre el cumplimiento y la imposibilidad de éste.

Al amparo de este motivo del recurso, la parte apelante, en el marco de la impugnación del pronunciamiento de la sentencia apelada por el que se desestima la pretensión de condena de los demandados a la devolución de la cantidad de 1.000.000.- euros, como consecuencia de la declaración de la caducidad y extinción del contrato de opción de compra suscrito entre las partes en fecha de 9 de marzo de 2006, concreta aquella impugnación e las consideraciones jurídicas de la sentencia apelada por las que se establece la plena autonomía y disparidad entre el contrato de opción de compra (calificado por las partes contratantes como derecho real de opción) formalizado por las partes en la escritura pública de fecha 9 de marzo de 2006, de un lado, y el anterior contrato privado de promesa de venta suscrito por las mismas partes con fecha 25 de marzo de 2004, de otro.

Mantiene la apelante que el contrato de opción de compra estaba supeditado a una condición suspensiva, siquiera tácita, referida a la calificación de los terrenos como urbanizables con arreglo a lo previsto en el Master Plan elaborado por los vendedores, condición que no se ha cumplido, por cuanto, aprobado el P.G.O.U. de Pizarra, no sólo no se ha incorporado al mismo el Master Plan, sino que el terreno ha quedado clasificado como suelo no urbanizable especialmente protegido. La tesis de la parte apelante, rechazada por la Juzgadora a quo, radica en la consideración de que siempre ha existido entre las partes una única relación o negocio jurídico, un contrato de compraventa, a cuya conclusión estaban preordenados los negocios jurídicos precedentes, promesa de venta y opción de compra, presentados como una suerte de eslabones de una misma cadena negocial, cuya finalidad era la compraventa de una finca con unas determinadas características (suelo urbanizable) y un concreto aprovechamiento urbanístico (Master Plan). En correspondencia con lo anterior, sostiene la apelante que el otorgamiento de la escritura de opción de compra determinó la novación modificativa, no extintiva, del precedente negocio jurídico de promesa de venta, manteniéndose iguales sus elementos sustanciales, cuales la causa y el objeto, limitándose el ámbito de la modificación a la determinación del precio y a los plazos de pago.

El motivo es resuelto como sigue: 1.- La ratio decidendi de la sentencia de primera instancia sobre la cuestión suscitada en este motivo del recurso se contrae a las siguientes consideraciones jurídicas: De la actividad probatoria desarrollada se concluye que el contrato de opción de compra suscrito entre las partes en fecha de 9 de marzo de 2006 es distinto e independiente en sus condiciones del contrato privado de promesa de venta suscrito entre las partes en fecha de 25 de marzo de 2004, contrato este último que quedó sin efecto al quedar novado por aquél, lo que determina que los condicionantes de ambos son distintos (en concreto, la perfección del contrato de compraventa en base al contrato de promesa de venta suscrito entre las partes en fecha de 25 de marzo de 2004 estaba condicionada a que los terrenos objeto del contrato obtuvieran una distinta calificación urbanística de la que tenía en ese momento, en tanto que la perfección del contrato de opción de compra era independiente de dicho acontecimiento, no vinculándose a él), siendo dos de los elementos esenciales de ambos contratos (en concreto, el objeto y precio) distinto. Despendiéndose ello de lo siguiente: - la propia actitud de la parte demandada, que ejercita las acciones en la presente litis, como pide en el suplico, únicamente con relación al contrato suscrito entre las partes en fecha de 9 de marzo de 2006, de lo que se desprende que el contrato anterior quedó novado por éste; - del examen literal de ambos contratos se constata que el objeto de ambos era distinto, toda vez que en el contrato de fecha de 9 de marzo de 2006 era una finca denominada ' DIRECCION000 ', en término de Pizarra (Málaga), con una superficie de 717.527,33 metros cuadrados, propiedad de los demandados, sin condición alguna; en tanto en el contrato de fecha 25 de marzo de 2004 era esa misma finca ya calificada en la Revisión del PGOU de Pizarra para permitir en la misma la construcción de las viviendas y locales, pudiendo desistir la parte demandante del contrato en caso de que no se obtuviera la calificación urbanística pretendida; - igualmente, del examen literal de ambos contratos se constata que el precio fijado en ambos era distinto, fijándose en el contrato de fecha 9 de marzo de 2006 en precio alzado y global (24.000.000 euros), en tanto en el contrato de fecha 25 de marzo de 2004 un precio variable y dependiente de un acontecimiento ulterior (180,30 euros por metro cuadrado de techo edificable que corresponda a los terrenos tras su calificación como urbanizable, deducido el 10% de aprovechamiento medio de cesión obligatoria a las Administraciones Públicas, siendo el precio mínimo de 24.040.484 euros, y el máximo a depender de dicho acontecimiento futuro); - dicha interpretación literal de los contratos, con la conclusión anteriormente apuntada, se refuerza con el resto de la prueba practicada, principalmente, el interrogatorio del demandado y la declaración testifical de don Juan Enrique , que intervino en la negociación y formalización de ambos contratos.

Establecida en los anteriores términos la relación jurídica que vincula a las partes (contrato de opción de compra de fecha de 7 de marzo de 2006, en el que no se sujetaba la perfección del mismo a un acontecimiento ulterior -calificación urbanística de los terrenos-, y que novó y dejó sin efecto el contrato de promesa de venta suscrito en fecha de 26 de marzo de 2006) es preciso examinar las acciones ejercitadas por la demandante.

Examinado en primer término si dicho contrato incurre en causa de nulidad y/o resolución, en tanto que la parte demandada ha mostrado su conformidad con que se declare la caducidad y extinción del mismo (lo que es una misma cosa); así como el destino que ha de darse a la cantidad de 1.000.000 euros entregado por la parte demandante a la demandada en virtud del referido contrato (y que es, en definitiva, lo que se reclama en la presente litis).

2.- Tras nueva valoración jurídica de los hechos enjuiciados, tamizada a través de la actividad probatoria desarrollada en el proceso, esta Sala llega a unas conclusiones distintas de las extraídas por la Juzgadora a quo y reflejadas en la sentencia apelada, en los términos antes expuestos. Así: 2.1.- A la vista de la conducta desplegada por las partes litigantes con anterioridad al proceso, se pone de manifiesto la realidad de un iter negocial de las características descritas por la parte actora apelante, en el que ambas partes llevan a cabo una sucesión de negocios jurídicos, la promesa de venta de fecha 25 de marzo de 2004, primero, y la opción de compra de fecha 9 de marzo de 2006, después, como plasmación reiterada de una clara intención contractual: la compraventa de la finca denominada DIRECCION000 , sita en el término municipal de Pizarra (Málaga). La propia literalidad de los contratos de promesa de venta y de opción de compra evidencian su identidad de objeto y finalidad, elevada ésta a la categoría de causa contractual: la compraventa de la referida finca denominada DIRECCION000 , de Pizarra.

2.2.- Ha sido definida la novación como la sustitución o cambio de una obligación por otra posterior que extingue o modifica la primera. Tanto la doctrina como la jurisprudencia reconocen diversas modalidades de novación: a.- Por sus efectos, se distingue entre una novación propia o extintiva y otra impropia o modificativa, que no opera extintivamente, de modo que mientras el vínculo primitivo subsista, aunque modificado, habrá novación impropia ( SSTS 22 septiembre 1982 , 11 noviembre 1983 , 30 octubre 1985 , etc.); debiendo estarse, en caso de duda, por la novación modificativa como efecto más débil ( SSTS 24 septiembre 1978 , 29 enero 1982 , etc). Así, de conformidad con lo establecido en el art. 1.204 CC , para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles. b.- Por el elemento o elementos de la relación a que afecte el cambio, se distingue entre novación subjetiva (sustitución de la persona del deudor o subrogación de un tercero en los derechos del acreedor), objetiva (variación de su objeto o de sus condiciones principales) y mixta.

En el caso enjuiciado, una adecuada interpretación de los contratos de promesa de venta y de opción de compra otorgados por las partes contratantes nos lleva a concluir que la eficacia novatoria operada por la opción de compra respecto de la precedente promesa de venta es meramente modificativa, no extintiva. Siendo cierto que el contrato de opción comporta la adopción de una figura jurídica distinta de la anteriormente acogida por las partes contratantes, promesa de venta, no lo es menos que ambos negocios jurídicos se encuentran preordenados a una misma finalidad, manteniéndose esencialmente idénticos sus elementos subjetivo (partes compradora y vendedora) y objetivos (misma finca y prácticamente mismo precio), permaneciendo constante la causa contractual, entendida en su doble conceptuación de finalidad subjetiva perseguida por las partes como de función económico-social objetivamente considerada (en ambos casos, la adquisición de una determinada cosa a cambio de un precio cierto).

Al hilo de lo anterior, y por lo que interesa a los efectos de la decisión de la presente litis, ha de resaltarse la convicción de esta Sala sobre la certeza de un hecho: la identidad de la cosa objeto de los sucesivos contratos de promesa de venta y de opción de compra: la finca denominada DIRECCION000 , de Pizarra; rechazándose las consideraciones de la Juzgadora a quo que resaltan la disparidad de objeto de uno y otro contrato, basada en la mera literalidad de los mismos.

2.3.- Como corolario de lo expuesto, se desprende la realidad de la condición suspensiva invocada por la parte actora apelante. Así, siendo las obligaciones condicionales aquellas cuya eficacia se hace depender de la realización de un suceso futuro e incierto, de los términos contractuales, interpretados a la luz de la evidente y por demás prevalente intención de las partes contratantes ( art. 1.281 CC ), con atención a los actos de éstos, coetáneos y posteriores a la formalización de los contratos de promesa de venta y opción de compra ( art. 1.282 CC ), es clara a nuestro juicio la voluntad de los contratantes de supeditar la eficacia de la operación (compraventa) a que los terrenos de la finca que se pretendía vender (los demandados) y comprar (la actora) obtuviesen una determinada calificación urbanística (suelo urbanizable) y, consiguientemente, una concreta edificabilidad (Master Plan).

Existe en el proceso constancia de unos datos que avalan la conclusión antes expresada, cuales son: - La decisión de vender la finca parte de los demandados al tener conocimiento, en el año 2003, de que el Ayuntamiento de Pizarra tenía previsto iniciar los estudios del nuevo Plan de Ordenación del Municipio ampliándole suelo urbanizable, y ante la expectativa creada; para ello, encargan previamente a un estudio de arquitectos la elaboración y presentación ante el Ayuntamiento de Pizarra de un proyecto (Master Plan) sobre la viabilidad de dicho desarrollo urbanístico. Una vez presentado el Master Plan, inician los demandados negociaciones con multitud de empresas promotoras, entre ellas la parte actora, para la venta de su finca.

Finalmente optan por la mercantil actora, y así con fecha 25 de marzo de 2004 suscriben con la misma una promesa de venta por plazo de tres años, por un precio de 180,30 euros por metro cuadrado de techo edificable y en todo caso un precio mínimo de 24 millones de euros (alegaciones en escrito de contestación a la demanda).

- En el documento privado de promesa de venta de fecha 25 de marzo de 2004 se establecen, entre otras, las siguientes menciones y estipulaciones: a).- LA PROPIEDAD es titular en pleno dominio de una finca denominada ' DIRECCION000 ', en Pizarra (Málaga)..... El uso actual de la finca es el agrario...

(Expositivo I). b.- Sobre los terrenos descritos en el Expositivo anterior LA PROPIEDAD ha desarrollado un avance de planeamiento, denominado 'Master Plan', redactado por el Arquitecto Don Humberto , conocido por la parte aquí promotora, mediante el cual, sirviendo de base para trabajos posteriores, se pretende que, a través de la revisión del P.G.O.U. de Pizarra, que se recalifiquen tales terrenos, con arreglo a los siguientes parámetros: Calificación del suelo: urbanizable.......La edificabilidad prevista permite construir en los terrenos 1.800 viviendas, de las cuales 500 podrán ser adosadas y 1.300 podrán ser estilo parque mediterráneo.

También se prevé y autoriza la construcción de 27.623 m2 de locales comerciales.... (Expositivo II). c.- Por medio del presente documento LA PROPIEDAD se compromete a vender a LA PROMOTORA, que acepta este compromiso, los terrenos descritos en el Expositivo I anterior en la situación física y jurídica que actualmente se encuentran para su posterior desarrollo y edificabilidad, conforme a los parámetros urbanísticos recogidos en el denominado 'Master Plan', también referido en el Expositivo II anterior... (Cláusula Primera). d.- Se fija como precio mínimo de la compraventa la suma total de los euros correspondientes a la edificabilidad mínima que sea rentable para LA PROMOTORA, siempre que ésta no sea menor de veinticuatro millones cuarenta mil cuatrocientos ochenta y cuatro euros (24.040.484 Euros), (cuatro mil millones de pesetas), que resulta de aplicar lo que se recoge en la Cláusula Cuarta, apartados 4.2 posterior, en cuanto a la repercusión por techo edificable (Cláusula Tercera, 3.1) e.- Es objeto de la compraventa los terrenos descritos en el Expositivo I anterior ya calificados en la revisión del P.G.O.U. de Pizarra para permitir en los mismos la construcción de las viviendas y locales referidos en el Expositivo II anterior (Cláusula Cuarta, 4.1).

- Del contenido de la escritura de opción de compra de fecha 9 de marzo de 2006 se extraen las siguientes menciones y estipulaciones: a.- Don Juan Alberto ....... son dueños, por quintas e iguales partes indivisas, por el título que más adelante se dirá, de la siguiente finca resultante de una agrupación: DESCRIPCIÓN: Finca denominada ' DIRECCION000 ', en término de Pizarra (Málaga), en parte de secano y parte compuesto de varias huertas..... (Expositivo I). b.- Sobre los terrenos descritos en el expositivo anterior, sus propietarios han desarrollado un avance de planeamiento, denominado 'MASTER PLAN', redactado por el arquitecto don Humberto , conocido de la parte adquirente, mediante el cual, sirviendo de base para trabajos posteriores, se pretende que, a través de la revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Pizarra, se recalifiquen tales terrenos con carácter de urbanizable (Expositivo II). c.- El precio alzado y global de la compra futura será de VEINTICUATRO MILLONES DE EUROS (24.000.000,00).... y se abonará de la siguiente forma...... No obstante la forma de pago fijada en esta disposición, los plazos aquí pactados vencerán con anterioridad y serán exigibles en su totalidad y en un único pago, en el momento en que se aprobase definitivamente el Plan General de Ordenación Urbana de Pizarra, donde estén incluidas (sic) la catalogación de la finca objeto de esta opción, con el carácter de suelo urbanizable programado....( Estipulación Cuarta).

Los anteriores datos, de incuestionable certeza, ponen de manifiesto: a) que la operación que pretendían culminar las partes mediante la sucesiva suscripción de los negocios jurídicos de promesa de venta y opción de compra consistía en la compraventa de la finca denominada DIRECCION000 , de Pizarra, de naturaleza rústica; b) que la realización de dicha operación se concibió por las partes ante las expectativas urbanísticas de los terrenos integrados en la finca DIRECCION000 , conforme a un avance de planeamiento denominado Master Plan, elaborado por un estudio de arquitectos a solicitud de los propietarios de la finca y presentado por éstos a la futura compradora, supeditándose la compraventa a que tales terrenos fuesen recalificados como urbanizables en la entonces inmediata revisión del P.G.O.U. de Pizarra, y c) que el precio de la compraventa, prácticamente idéntico en el contrato de promesa de venta y en la opción de compra (24.000.000.- euros) se estableció en función de las expectativas urbanísticas de los terrenos, previstas en el citado Master Plan.

Consta, además, que la clasificación urbanística de los terrenos de la finca denominada DIRECCION000 , de Pizarra, es la de suelo no urbanizable de especial protección, así como que la clasificación de no urbanizable de tales terrenos ha sido constante durante el transcurso de la relación negocial habida entre las partes litigantes, tanto a la firma del documento privado de promesa de venta como al otorgamiento de la escritura de opción de compra, manteniéndose dicha clasificación urbanística de los terrenos durante el plazo establecido para el ejercicio de la opción de compra, tanto el inicial (10 de octubre de 2006) como el resultante de las diversas ampliaciones acordadas (30 de abril de 2008). Lo que determina el incumplimiento de la condición suspensiva implícita en el contrato de opción de compra, con la consecuencia jurídica anudada a tal circunstancia, impeditiva del nacimiento de las obligaciones y correlativos derechos derivados del contrato sometido a la condición suspensiva ( art. 1.114 CC ). Es así que la no producción del evento futuro e incierto tenido en cuenta por las partes en el momento de la contratación, cual la calificación como urbanizables de los terrenos de la finca objeto de la compraventa, impide la adquisición de los derechos derivados del contrato de opción de compra, entre ellos el derecho de la parte concedente a hacer suyo el precio de la opción como contrapartida del derecho de la parte optante a ejercitar la opción de compra.

Para esta Sala es claro, tras todo lo expuesto, que no estamos ante un supuesto de caducidad del derecho de opción de compra, producida como consecuencia del transcurso del plazo establecido para el ejercicio del derecho, hipótesis que justificaría la retención del importe del precio de la opción por la parte concedente, sino que nos encontramos ante una hipótesis distinta, en la que no se han cumplido las bases esenciales de la negociación contempladas por las partes contratantes, cuya efectivo cumplimiento fue el elemento determinante para la conformación de la voluntad contractual de las mismas, la cual quedó plasmada en los sucesivos negocios jurídicos concertados para conseguir una misma y única finalidad: la compraventa por la actora de la finca DIRECCION000 , de Pizarra, propiedad de los demandados. Siendo ilustrativo del carácter esencial y determinante de la circunstancia de que los terrenos obtuviesen la calificación de urbanizables el hecho, incontestable, de que tanto la descripción de la finca objeto de la compraventa como el precio cierto de la misma se establecieron en función de dicha futura calificación urbanística de la finca, y, lo que es importante, en atención a las expectativas urbanísticas de los terrenos, ofrecidas por la parte compradora con base en el informe técnico elaborado a su instancia y cargo.

Teniéndose en cuenta, por último, que el incumplimiento de la condición (no recalificación de los terrenos como urbanizables) comporta, además de la desvirtuación de las bases esenciales del negocio jurídico, la frustración de las legítimas expectativas de la parte compradora, a la que se priva de alcanzar el fin económico perseguido por el vínculo negocial, concebido como la compraventa de una finca destinada a ser urbanizada, cuando la realidad muestra la compraventa una finca calificada como suelo no urbanizable de especial protección. Considerando esta Sala que no ha quedado cumplidamente acreditada la certeza de las alegaciones realizadas por la parte demandada, en el sentido de que la definitiva calificación urbanística de los terrenos se habría producido como consecuencia de la negligente actuación de la mercantil actora ante el Ayuntamiento de Pizarra, y en el sentido de expresar la realidad de los perjuicios económicos causados a los demandados como derivación del contrato de opción de compra, consistentes en la frustración de la efectiva posibilidad de vender la finca a terceros como consecuencia de la observancia del plazo de la opción concedida a la mercantil demandante.

3.- Todo lo que nos lleva a concluir con la procedencia de la pretensión actora referida a la condena de la parte demandada a la devolución de la cantidad de 1.000.000.- euros, satisfecha por la actora en concepto de prima o precio de la opción de compra, cuyo rechazo ha justificado la interposición del presente recurso, sustentada la estimación de la pretensión actora en las consideraciones jurídicas que han quedado expuestas, culminadas con la aplicación analógica del art. 1.303 CC .

Por lo que procede el acogimiento del tercer motivo del recurso de apelación. Siendo así que, conseguida la finalidad perseguida por la parte apelante con el recurso de apelación, ha de entenderse decaído el interés jurídica en el examen de los restantes motivos en que se funda el recurso.



QUINTO.- Conclusión.

Por todo lo anterior procede la estimación del recurso de apelación, en los términos expresados, revocándose la sentencia apelada en el sentido de acordarse la estimación íntegra de la demanda, condenándose a los demandados a abonar a la actora, por quintas e iguales partes, la suma de UN MILLÓN (.000.000.-) DE EUROS, más los intereses legales de dicha cantidad, devengados a partir de la fecha de la escritura de opción de compra, coincidente con el momento de su entrega a la parte demandada ( art. 1.303 CC ), hasta el momento del efectivo pago del principal, incrementados en dos puntos a partir de la fecha de la sentencia de primera instancia (artículos 1.100 , 1.101 y 1.108 CC y art. 576 LEC ). Ello con mantenimiento del pronunciamiento declarativo expresado en la sentencia apelada.

En materia de costas, habiéndose estimado íntegramente la demanda, procede condenar a la parte demandada al pago de las costas de la primera instancia, por quintas e iguales partes, con estimación del recurso sobre este particular, en tanto que la estimación del recurso de apelación determina la no expresa imposición de las costas de esta alzada, por aplicación de los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Conforme establece el punto 8 de la Disposición Adicional Decimoquinta L.O. 1/2009 , si se estimare total o parcialmente el recurso, en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del deposito.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación. En atención a lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por la demandante entidad mercantil BALEARES SIGLO XXI, S.L. contra la sentencia de fecha 20 de julio de 2012 dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Jueza de Primera Instancia nº 18 de Málaga en el proceso de Juicio Ordinario nº 1135/2011, promovido en virtud de la demanda formulada frente a los demandados don Juan Alberto , don Bernardo , doña Elisa , doña Marisol y don Hermenegildo , de que dimana el presente rollo, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida resolución y, en su lugar, con ESTIMACIÓN ÍNTEGRA DE LA DEMANDA formulada por la demandante apelante, DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a los expresados demandados a abonar a la actora, por quintas e iguales partes, la suma de UN MILLÓN (.000.000.-) DE EUROS, más los intereses legales de dicha cantidad, devengados a partir del día 9 de marzo de 2006, fecha de la escritura de opción de compra, hasta el momento del efectivo pago del principal, incrementados en dos puntos a partir de la fecha de la sentencia de primera instancia; con mantenimiento del pronunciamiento declarativo expresado en la sentencia apelada.

Ello con expresa condena de la parte demandada al pago de las costas causadas en la primera instancia, por quintas e iguales partes, y sin expresa imposición de las costas de la presente alzada. Acordándose la devolución del deposito prestado por la parte apelante para recurrir en apelación.

Notifíquese la presente resolución a las partes personadas, devolviéndose seguidamente las actuaciones originales, con certificación de esta sentencia, al Juzgado de Primera Instancia de donde dimana, a fin de que proceda llevar a cabo su cumplimiento.

Así por esta sentencia lo acuerdan, mandan y firman los Iltmos. Sres. Magistrados del margen, de que doy fe.

E/