Sentencia Civil Nº 704/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 320/2011 de 30 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8MADRIDSENTENCIA:00704/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8 ª

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 0002135 /2011

RECURSO DE APELACION 320 /2011

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 876 /2009

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 2 de ALCALA DE HENARES

De: HERCESA INMOBILIARIA S.A.

Procurador: MARÍA DEL PILAR MOYANO NÚÑEZ

Contra: Adrian , Zaida

Procurador: ALBERTO FERNÁNDEZ FODRÍGUEZ

Ponente: ILMA. SRA. Dª MARÍA PILAR GONZÁLVEZ VICENTE

SENTENCIA Nº 704/2012

Magistrados:

ILMO. SR. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ

ILMA. SRA. Dª MARÍA PILAR GONZÁLVEZ VICENTE

ILMA. SRA. Dª MARÍA VICTORIA SALCEDO RUÍZ

En Madrid, a treinta de noviembre de dos mil doce. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario, número 876/09 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Alcalá de Henares, seguidos entre partes, de una como demandante-apelante, la mercantil HERCESA INMOBILIARIA S.A., representada por la Procuradora Dª MARÍA DEL PILAR MOYANO NÚÑEZ, y de otra, como demandados-apelados, Dª Zaida y D. Adrian , representados por el Procurador D. ALBERTO FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ.

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dña. MARÍA PILAR GONZÁLVEZ VICENTE.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Alcalá de Henares, en fecha 29 de julio de 2010, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

'Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. José María García García , en nombre y representación de Hercesa Inmobiliaria SA, frente a D. Adrian y D.ª Zaida , representados por la Procuradora D.ª Encarnación Llamas Villar, y estimando la reconvención deducida de contrario, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa de vivienda de fecha 10-10-06 que vinculaba a las partes, y consecuentemente, debo condenar y condeno a Hercesa Inmobiliaria SA a que abone a los demandados reconvinientes 64.542,40 euros, mas intereses legales de dicha cantidad desde el 26-5-09, así como las costas causadas en el presente procedimiento.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 22 de noviembre de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

La Sala acepta y da por reproducidos los Fundamentos de Derecho de la sentencia de instancia, en los términos de la presente resolución.

PRIMERO. -

1º.- El presente recurso de apelación trae causa del Juicio Ordinario seguido, bajo el nº 876/09, ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcalá de Henares, seguido a instancia de HERCESA INMOBILIARIA S.A. contra Dª Zaida y D. Adrian , solicitando que se declarase vigente el contrato de compraventa de 10 de octubre de 2006, y se condene a los demandados a otorgar ante Notario Escritura de elevación a público del contrato privado de compraventa, con subrogación en el préstamo con garantía hipotecaria por importe de 246.000,00 €, de la forma expresada en el apartado d) de la estipulación segunda del contrato de compraventa o a su elección, con pago de la citada cantidad de 246.000,00 € con cancelación por parte de la demandante del préstamo hipotecario.

Los demandantes afirman, en síntesis los siguientes hechos: 1) Las partes suscribieron un contrato privado de compraventa el 10 de octubre de 2006, (documento n.º 1 de la demanda), respecto de la vivienda SECTOR NUM000 , PARCELA NUM001 , NUMERO NUM002 , con 208,000 metros de superficie en la URBANIZACIÓN000 , Villalbilla. 2) El precio de la parcela y vivienda se fijaba en 306.320,00 €, más 21.442,40 € en concepto de IVA y debían de ser pagados 6.420,00 € con anterioridad a la firma del documento privado, 58.122,40 € en el momento de la firma, y 246.000,00 € que retendría el comprador para hacer frente al pago del préstamo hipotecario concertado por dicho importe con Caixa Nova, más 17.220,00 € de IVA. 3) La vendedora se obligaba a entregar la vivienda al comprador antes de 30-12-2008. 4) Los compradores han pagado las cantidades 64.542,40 €, sin abonar el importe correspondiente al préstamo hipotecario. 5) Finalizadas las obras de construcción han indicado a los compradores que la firma de la Escritura Pública se otorgaría el 17 de diciembre de 2008, (documento nº 3 de la demanda). 6) Los demandados no han comparecido el día señalado. 7) La entidad Caixa Nova informa que no se ha podido realizar un estudio de la subrogación por falta de documentación, aportada por los demandados.

Los demandados se opusieron a la demanda y formulan demanda reconvencional, en reclamación de la cantidad de 64.542,40 € contra HERCESA INMOBILIARIA S.A., alegando 1) Que se facilitó toda la documentación requerida a la entidad bancaria, en mano, y por fax y ampliando lo solicitado, que el verdadero motivo de no conceder la subrogación del préstamo es que el Sr. Adrian se ha quedado sin trabajo. 2) Que pusieron los hechos en conocimiento de la inmobiliaria quien ofreció una propuesta paralela de arrendamiento con opción a compra, (documento nº 3 de la contestación a la demanda y reconvención). 3) Sin haber dado respuesta ellos, la promotora se echó para atrás en la oferta. 4) Por Buro fax de fecha 25-5-2009, (documento n.º 4 de la contestación a la demanda y reconvención) se reclamó la devolución de la suma entregada, en base a la estipulación segunda del contrato firmado por las partes, recordando a la promotora que le había sido denegado la concesión de un crédito hipotecario, negando haber incurrido en incumplimiento alguno.

2º.- La sentencia de instancia de fecha 29 de julio de 2010 , desestima la demanda, y estima la reconvención, declara resuelto el contrato de compraventa de vivienda de fecha 10-10-2006, que vinculaba a las partes y condena a Hercesa Inmobiliaria S.A. a devolver a los demandados reconvinientes la cantidad de 64.542,40 €, más los intereses legales e imponiendo al condenado el pago de las costas.

La sentencia, a modo de síntesis, entiende que concurren los requisitos exigidos para el ejercicio de la acción resolutoria pactada por las partes, estipulación segunda apartado d) párrafo tercero del contrato de 10-10-2006, en base a la aplicación de lo dispuesto en el art. 1258 del Código Civil y de ley 26/1984 de 19 de julio, para la defensa de los consumidores y usuarios, al haber sido rechazada la subrogación; considerando 'ad hoc' la certificación de Caixa Nova remitida a la promotora, cuando los demandados remitieron todo los que se les pidió por la citada entidad, sin ser requeridos para aportar ninguna otra documentación, y después de haber sido citado el Director del Banco como testigo no compareciera; además de entender que existe prueba suficiente de que la promotora conocía la situación de los demandados, valorando la posibilidad de un arrendamiento con opción a compra, aunque no fructificó, presentándose la demanda. Se considera que la parte actora ha incumplido las exigencias de la buena fe, desestimando la demanda y dando lugar a la reconvención.

3º.- Frente a dicha resolución, se formula recurso de apelación por la representación procesal del demandante- recurrente, HERCESA IMNOBILIARIA S.A., que invoca dos motivos:

Inexistencia de causa de resolución de contrato privado de compraventa de vivienda suscrita entre las partes el 10 de octubre de 2006 y error en la valoración de la prueba.

Vulneración e incumplimiento del principio de conservación de los contratos que doctrinal y jurisprudencialmente se impone.

Termina solicitando que se estime el recurso y se dicte nueva sentencia estimando la demanda condenando al cumplimiento del contrato privado de compraventa de 10 de octubre de 2006 y se desestime íntegramente la reconvención, con expresa condena en costas tanto de la demanda inicial como de la demanda reconvencional.

Por la contraparte se opone al recurso, estando conforme con la sentencia en lo principal, y solicitando la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.-

El primer motivo del recurso de apelación está referido a la inexistencia de causa de resolución de contrato privado de compraventa de vivienda suscrita entre las partes el 10 de octubre de 2006 y error en la valoración de la prueba.

El examen de las alegaciones de las partes, de la prueba practicada en la instancia, así como de visionado del soporte audiovisual, lleva a la Sala a mantener la sentencia de instancia, rechazando el recurso interpuesto, entendiendo que ha quedado acreditado que Caixa Nova ha rechazado la subrogación en el préstamo hipotecario, y que el Juzgador ha realizado una valoración de la prueba conforme a la regla de la sana critica, no solo por el documento privado aportado con la demanda, sino del conjunto de la prueba obrante en autos. No se aprecia ningún error en la valoración de la prueba.

Para resolver la cuestión en esta alzada, conviene partir de los hechos que han quedado debidamente acreditados en autos:

Las partes suscribieron, en fecha 10 de octubre de 2006, un contrato privado de compraventa con financiación respecto del inmueble en construcción parcela NUM001 de forma rectangular situada en la manzana NUM001 , del sector NUM000 en Villalbilla, Madrid.

A los efectos que ahora interesan conviene señalar que se pactó, en la estipulación segunda, apartado c) párrafo segundo del referido contrato, que 'en el supuesto de que por las condiciones económicas personales del comprador en el momento de la subrogación, ésta fuera rechazada por la entidad bancaria, las partes pactan que el comprador podrá optar bien por abonar en el acto del otorgamiento de la escritura pública de compraventa el principal del préstamo pendiente de amortización, en cuyo caso serán de su cuenta todos los gastos e impuestos que pudieran devengarse de la cancelación del préstamo no subrogado, o bien por resolver el presente contrato recuperando la totalidad de las cantidades abonadas a cuenta del precio hasta ese momento, debiendo comunicar a la vendedora y ejercitar la opción elegida en el plazo de 15 días desde que tenga conocimiento del rechazo de la subrogación por la entidad bancaria'.

La entidad Caixa Nova comunica a petición de la interesada, la parte actora y recurrente, que no se ha podido realizar un estudio de la subrogación por falta de documentación, (doc. nº 4 de la demanda). Documento fechado el 27 de marzo de 2009, dirigido a HERCESA INMOBILIARIA S.A. rubricado, pero no firmado.

Los demandados aportan copias de fax remitidos a la entidad bancaria con sus movimientos en cuenta, y manifiestan haber entregado el resto de la documentación en mano.

No consta que Caixa Nova haya solicitado ni requerido a los demandados para hacer entrega de nueva documentación. Ni que les haya notificado a los demandados que haya sido rechazada su solicitud.

La parte actora aportó un borrador de un contrato de arrendamiento con opción a compra fechado en mayo de 2009, (documento nº 3 de la reconvención) que no ha sido impugnado.

Del visionado del juicio se deduce el reconocimiento de la actora de haber tenido conversaciones para buscar una solución, y se acredita la incomparecencia del Director de la sucursal bancaria, citado como testigo.

El 25 de mayo los demandados reconvinientes comunican formalmente su voluntad resolutoria del contrato.

Valorando los hechos que concurren, se ha de concluir como la sentencia de instancia, que ante la actitud de Caixa Nova, que no comunica a los interesados, demandados reconvinientes, que la subrogación en el préstamo hipotecario solicitado hubiera sido rechazada, ni previamente les solicita documentación que ampliará la que ellos habían presentado, tienen derecho a elegir dentro de las dos alternativas pactadas por las partes, a abonar en el acto de otorgamiento de la escritura pública de compraventa el principal del préstamo, o resolver el presente contrato recuperando la totalidad de las cantidades abonadas a cuenta del precio hasta ese momento, de conformidad con la estipulación segunda, apartado c) párrafo segundo, antes descrito, del contrato de 10 de octubre de 2006.

La segunda cuestión que hay que resolver es, sí se ha ejercido en el tiempo previsto esta opción, teniendo en cuenta las conversaciones entre las partes para llegar a una solución, la fecha de la comunicación a la empresa actora de Caixa Nova, la fecha del borrador del contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra es de mayo de 2009, y que la comunicación de resolución del contrato y solicitud de devolución de las cantidades entregadas es de 25-5-2009, por tanto se ha de considerar dentro del plazo, previsto en el contrato.

Hay que partir de que es doctrina reiterada por el Tribunal Supremo la que afirma que el artículo 1.124 del Código Civil ha de ser interpretado restrictivamente, exigiéndose un verdadero y propio incumplimiento de las obligaciones que incumban a la parte frente a la que se dirige la acción para el éxito de ésta; incumplimiento que ha de ser grave, de tal forma que la facultad resolutoria de los contratos requiere no sólo la concurrencia de una voluntad del infractor que impida el cumplimiento, sino que la vulneración de lo pactado resulte grave o esencial, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que, por su entidad no decisiva, no impiden que el acreedor obtenga el resultado económico que le movió a actuar; y así, para que la acción resolutoria implícita establecida en el párrafo primero del precepto antes citado pueda prosperar, es preciso que quien la alegue acredite en el proceso correspondiente, entre otros, los siguientes requisitos: 1º. La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron; 2º. La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo así como su exigibilidad; 3º. Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia; 4º. Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa de éste que, de modo indubitado, absoluto, definitivo e irreparable la origine, y ello en relación con la esencia de lo pactado, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que no impidan por su escasa entidad, que el acreedor obtenga el fin económico del contrato, de tal manera que el incumplimiento ha de ser de tal entidad que impida el fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la parte, aunque sin que pueda exigirse una aplicación literal de la expresión 'voluntad deliberadamente rebelde', que sería tanto como exigir dolo; actuación que, entre otros medios probatorios, puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante y 5º. Que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste, es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso.

Teniendo en cuenta los hechos que concurren y la doctrina alegada, ha de prosperar la facultad de resolver la obligación constituida.

Por último, la alegación del recurrente de que el Juzgador valora de forma arbitraria la prueba practicada, ha de ser rechazada, ya que como reiteradamente viene poniendo de manifiesto esta Sala, esa valoración conjunta de la prueba practicada es plenamente lógica y ajustada a derecho, por razón del principio de inmediación y función propia del Juzgador de instancia, debiéndose mantener en esta alzada, de acuerdo con la reiterada doctrina y jurisprudencia ( SS.TS, de 20 de Junio y 21 de Julio de 1.995 , 24 de Julio , 4 y 13 de Abril de 2.001 , 27 de Mayo de 2.007 , 15 de Abril de 2.008 y 25 de Febrero de 2.011 , entre otras), que sin solución de continuidad ha dispuesto en lo esencial de los mismos medios probatorios, por la grabación y visionado del juicio; a esa valoración se le debe otorgar mejor consideración que la interpretación parcial y subjetiva que realiza la parte apelante, dentro la prueba, documental referida, y declaraciones de las partes, confirmándose la valoración de la prueba del Juzgado de Instancia.

TERCERO.-

Se alega como segundo motivo del recurso, vulneración e incumplimiento del principio de conservación de los contratos, que doctrinal y jurisprudencialmente se impone. Teniendo en cuenta todas las valoraciones efectuadas en el anterior motivo y los fundamentos de derecho alegados el motivo debe de ser desestimado íntegramente.

Se insiste por el recurrente que era necesario que la entidad crediticia hubiera rechazado la subrogación de los compradores, y que se la hubiera notificado a los mismos, para poder resolver, es cierto que Caixa Nova no ha comunicado formalmente el rechazo de la subrogación a los compradores, pero al propio actor le ha comunicado que 'no ha podido realizar un estudio de subrogación',y éste ha interpretado que no era posible la subrogación, prueba de ello es, que por este motivo inicio conversaciones y negociaciones para ver si podían alcanzar un acuerdo de un contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra, sin haber podido llegar al mismo por las circunstancias existentes, luego era consciente del rechazo de la subrogación a los compradores por parte de Caixa Nova.

La interpretación que del contrato ha realizado el Juzgador de instancia se atiene a lo dispuesto en el art. 1281 del Código Civil .

El art. 1.281 del Código Civil , contiene dos criterios hermenéuticos exigiendo la jurisprudencia que se identifique suficientemente el que se considera infringido ya es claro que no pueden ser infringidos ambos, aunque la parte recurrente no lo diga con claridad, transcribe el primer párrafo, por lo que entendemos que este es el que considera infringido, en el párrafo primero se consagra el principio in claris non fin interpretatio, que prevalece sobre cualquier otro criterio interpretativo , aunque de forma relativa solo cuando las palabras no resulten contrarias a la intención evidente de los contratantes. La interpretación realizada en la sentencia, no se aprecia ninguna ilegalidad, irracionalidad, arbitrariedad, ni clara equivocación con los hechos probados, al contrario la interpretación se ha realizado conforme a las reglas de la sana critica y la lógica.( STS de 5 de diciembre de 2008 .)

Pero, además, la interpretación de los contratos, en este caso el iter relativo a su desarrollo y cumplimiento, en cuanto a las obligaciones contraídas por cada una de las partes en el contrato de 10 de octubre de 2006, es una función propia de los órganos jurisdiccionales de instancia, cuyas conclusiones deben mantenerse en la alzada, salvo que no fueran ajustadas a derecho y a las reglas de la lógica ( Sentencias del TS de 01 de Marzo del 2011 , citando las de 2 de Febrero y 24 septiembre 2007 , 20 de enero de 2000 , 23 de diciembre de 2003 , 30 de diciembre de 2003 , 25 de marzo de 2004 , 16 de noviembre de 2005 , entre muchas otras).

En consecuencia debemos rechazar el recurso interpuesto y confirmar la sentencia recurrida.

CUARTO.- Costas de esta alzada.-

Procede hacer imposición de las costas causadas en esta alzada, al recurrente, al amparo de lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el 394.1 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso interpuesto por la representación procesal de la entidad HERCESA INMOBILIARIA S.A., contra la sentencia de fecha 29 de julio de 2010, recaída en los autos de Juicio Ordinario nº. 876/2009, del Juzgado de Primera Instancia n.º 2, de de Alcalá de Henares, Madrid , que se mantiene íntegramente, con expresa imposición de las costas causadas en esta instancia al recurrente.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a