Sentencia Civil Nº 704/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 640/2012 de 14 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

ROLLO DE APELACION 2012-0640 SENTENCIA Nº 704 ILUSTRISIMOS SEÑORES PRESIDENTE Doña María Mestre Ramos MAGISTRADOS Doña María Eugenia Ferragut Pérez Don José Francisco Lara Romero En la ciudad de Valencia a catorce de diciembre del año dos mil doce.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados anotados al margen, siendo ponente María Mestre Ramos, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 12 de junio de 2012 dictada en AUTOS DE JUICIO ORDINARIO 413-2012 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia Uno de los de Valencia .

Han sido parte en el recurso, como APELANTE-DEMANDADA LA ENTIDAD MERCANTIL SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUIER SA representada el Procurador de los Tribunales asistido de Letrado; como APELADA- DEMANDANTE DON Gabino Y DOÑA Julia representada el Procurador de los Tribunales asistido de Letrado

Antecedentes

PRIMERO.- La Sentencia de fecha 12 de junio de 2012 contiene el siguiente Fallo.

'Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por Gabino Y Julia que ha estado representada por la Procurador CLARA GONZALEZ RODRIGUEZ DEBO CONDENAR Y CONDENO a LA SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER S.A. que han estado representada y asistida jurídicamente por el LETRADO DEL ESTADO a pagar la cantidad de 8.499'78 ? a no ser que con anterioridad a Mayo del 2013 vuelvan a arrendar la vivienda en cuyo caso la cantidad a indemnizar serán las rentas a razón de 472'21 ? hasta dicho mes, más intereses legales desde la interposición de la demanda y al pago de las costas'.

SEGUNDO.- La Sentencia dictada estableció que Se ejercita por la parte actora acción de reclamación de cantidad contra el expresado demandado en base a los siguientes hechos: 1º.- D. Gabino y Dª Julia suscribieron el 12 de mayo de 2008 un contrato con la Sociedad Pública de Alquiler, S.A. para la intermediación y gestión por ésta del arrendamiento de la vivienda propiedad de los demandantes sita en Valencia, c/ DIRECCION000 , nº NUM000 - NUM001 - NUM002 , C.P. 46015 (documento nº 1). El mismo día en que se firmó dicho contrato con la demandada , se suscribió uno de arrendamiento de la citada vivienda (documento 2), con los inquilinos facilitados por la Sociedad Pública de Alquiler, S.A.

2º Como puede apreciarse en la cláusula primera del contrato la demandada se comprometió a la gestión integral del arrendamiento de la vivienda, por un periodo de cinco años prorrogables por voluntad de las partes y en los términos que pactasen.

La cláusula segunda de dicho contrato establecía que la sociedad demandada a partir del momento de la suscripción del contrato de arrendamiento sobre la vivienda , se comprometía a ingresar a los propietarios la cantidad mensual de 452,00 ? actualizada anualmente conforme al IPC, conociendo y aceptando los demandantes que la diferencia entre esa cantidad pactada y la que se estipulaba en el contrato de arrendamiento con los inquilinos facilitados por la demandada, sería percibida por la sociedad demandada autorizando los demandantes a la sociedad a realizar la gestión de cobro y cobrar las rentas de los arrendamientos.

3º Sin embargo a partir del mes de Noviembre de 2011 la Sociedad Pública de Alquiler, S.A. dejó de pagar las cantidades que mensualmente le correspondían, que en ese momento con las actualizaciones conforme al IPC ascendían a 472,21 ?.

La actora se dirigió a la demandada a través del burofax con acuse de recibo y certificación de texto de 25 de noviembre de 2011, que se acompaña como documento nº 4, exigiendo el cumplimiento de lo pactado en el contrato.

Dicha reclamación no fue atendida, razón por la que los demandantes les remitieron un nuevo burofax en fecha 24 de enero de 2012. Indicaban a la demandada que procedían a la resolución del contrato de 12 de mayo de 2008 debido a los reiterados incumplimientos de sus obligaciones de pago, exigiéndoles las cantidades adeudadas de los meses de Noviembre, Diciembre y Enero de 2012, por un importe total de 1.416,63 ?, más una indemnización por daños y perjuicios equivalente a las cantidades que hubieran percibidos los demandantes hasta la finalización del contrato en el mes de Mayo de 2013, esto es 15 mensualidades por importes de 472,21 ? cada una, es decir, la cantidad total de 7.083,15 ? (documento nº 5), todo lo cual asciende a la cantidad de 8.499,78 ?.

La parte demandada contesto reconociendo los hechos pero oponiéndose a las consecuencias jurídicas que se extraen de los mismos y alegando en los

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución apelada en lo que no se opongan a los contenidos en esta PRIMERO.- La cuestión planteada por la parte apelante ENTIDAD MERCANTIL SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER SA en virtud del recurso de apelación interpuesto es resolver si procede absolver a la misma del pago de la cantidad reclamada en concepto de rentas devengadas a partir de 20-4-2012 momento de la disolución de la sociedad apelante.

SEGUNDO.-La controversia revocatoria postula por la SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER SA ha sido ya resuelta por este Tribunal en supuestos similares tanto por la Sentencia dictada en el rollo de apelación nº 666/2012 de fecha 30- noviembre-2012 se estableció: 'SEGUNDO.- La jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene declarado con reiteración, en orden a la aplicación de los artículos 1281 , 1282 , 1283 Y 1288 del Código Civil , que la literalidad resulta preferencial cuando el clausulado se presenta claro y preciso, por lo que no han de aplicarse las demás normas interpretativas que tienen carácter de subsidiarios, al existir una efectiva relación jerarquizada entre las mismas ( Sentencias de 23-3 [RJ 1993544 ] Y 6-9-1993 [RJ 1993637 ], 9-7- 1994 [RJ 1994603 ], 29-1 [RJ 199639 ] Y 19-2-1996 [RJ 1996412], entre otras muy numerosas). En ese mismo sentido, la Sentencia Tribunal Supremo de 19 noviembre 2002 recuerda que 'la interpretación literal claramente constatada excluye averiguar la supuestamente encubierta, por 10 que el artículo 1282 sólo puede entrar en juego como norma supletoria en relación con el artículo 1281, párrafo segundo, para juzgar de la intención de los contratantes, no cuando ésta es evidente, como ocurre en este caso, por su literal expresión ( sentencia de 27 de marzo de 1984 [RJ 1984439], y otras), y si el texto o documento resulta claro, el intérprete o el Juez deben abstenerse de más indagaciones, pues lo que está claro no necesita interpretación ( sentencias del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1984 [RJ 1984257 ], 3 de mayo de 1985 [RJ 1985256 ] Y 26 de noviembre de 1987 [RJ 1987693])' , con ello mantenían la línea sostenida de antiguo por las Sentencias del Alto Tribunal de 19 enero 1925 , 18 abril 1931 (RJ 19301, RJ 1930017 ) Y 30 marzo 1953 (RJ 195316), seguidas después por otras muchas, que tienen declarado como indiscutible la preferencia del sentido literal en caso de términos claros.

Sin embargo, en otras, como las de 27 octubre 1966 (RJ 1966768),23 noviembre 1975 y 28 junio 1976 (RJ 1976112), se afirma el deber de tener en cuenta otros datos, sobre todo la conducta completa de los contratantes, constituida por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores al convenio para conocer su voluntad, así como, en Sentencia de 24 junio 1964 (RJ1964684), que el artículo 1281 no excluye la interpretación, sino que la presupone, y, en Sentencia de 26 mayo 1965 (RJ 1965079), que dicho precepto forma con el artículo 1282 un conjunto orgánico, completándose ambos. Pues es doctrina jurisprudencial ( sentencias de 11 de octubre de 1989 [RJ 1989908 ] y 16 de julio de 1992 [RJ 1992620], entre otras muchas) la de que «cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad del contrato, por claros que éstos puedan parecer, sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, conforme establece el arto 1282 del Código Civil». De manera que, en palabras de la Sentencia de 24 junio de 2002 (RJ 2002062) «los criterios interpretativos legales no son excluyente s, y el medio hermenéutico, denominado de la totalidad, se haya expresamente reconocido en el artículo 1285 del Código Civil ( Sentencias de 24 de junio y 4 de diciembre de 1989 [RJ 1989794 ], 21 de febrero [RJ 1991518 ] y 23 de junio de 1991 , 22 de mayo de 1992 [RJ 1992278 ] y 26 de abril de 2002 entre otras). La común intención de los contratantes sirve, por tanto, de valiosa guía hermenéutica, atentos al llamado «canon de la totalidad». Por supuesto que en esta tarea, cada cláusula debe valorarse, según también las posiciones más o menos que ocupan, esto es, según sean principales o accesorias, básicas o subordinadas. El artículo 1285 propone que en el método interpretativo a seguir se atienda al contrato en su conjunto, o con otras palabras, se proceda a realizar una interpretación sistemática del mismo. Proscribe la interpretación aislada de cada cláusula, abstrayéndola de su contexto. Por ello establece que las cláusulas de los contratos «se interpreten unas por otras», con utilización, en definitiva, de un sentido relacional para el que es indispensable el examen global del contrato, y la consideración de sus cláusulas en atención a sus conexiones con las demás, de manera, que si surgen dudas, puedan estas resolverse con el auxilio de su posición y función dentro del conjunto.» Y, en relación con la regla de interpretación «contra proferentem», acogida en el art. 1288 CC , como aplicación concreta del básico principio de la buena fe en la interpretación negocial, requiere no sólo la redacción unilateral del contrato, sino principalmente oscuridad en la cláusula cuyo sentido se cuestiona (S. 13 diciembre 1986 [RJ 1986439]), pero esa regla no es rígida ni absoluta y para su aplicación han de tenerse en cuenta las circunstancias especiales de cada contrato, y si de los términos del mismo cabe deducir conclusiones suficientes que disipen la posible oscuridad que presenten, resulta relegado el precepto (S. 17 octubre 1998 [RJ 1998071]), que, como dice la sentencia de 27 de septiembre de 1996 (RJ 1996644), «no entra en juego cuando una cláusula contractual ha de ser interpretada, sino cuando, una vez utilizados los criterios legales hermenéuticos y, por supuesto y primordialmente, las reglas de la lógica, no es unívoco el resultado obtenido, sino que origina varios con análogo grado de credibilidad'.

Entendemos que la interpretación del contrato que pretende la parte recurrente no es acogible toda vez que fija en cinco años la duración del contrato, con la posibilidad de sucesivas prórrogas en los términos que pacten, o en su defecto, hasta que la Sociedad Pública de Alquiler S.A. se disuelva.

No nos cabe por tanto duda alguna de que la vigencia inicial del contrato era de cinco años, por lo que la disolución es causa de extinción, en supuestos de que se hubiera realizado alguna prórroga. Dicha interpretación es la lógica y literal consecuencia del tenor de la redacción de la cláusula, y de existir dudas al respecto no podría ir en detrimento de la parte que no dio lugar a su redacción. Y se obtiene igualmente tal conclusión si se analiza el contenido del resto del contrato, poniéndose en relación unas cláusulas con otras, y en especial con la primera del contrato que se refiere al encargo de '.... Gestión integral de dicho arrendamiento sobre la vivienda descrita, por un período de cinco años, prorrogables por voluntad de las partes y en los términos que se pacten'.

Y en la garantía que asume la SPA, que se compromete en la cláusula segunda del contrato que: 1. Que la sociedad pública de alquiler S.A., a partir del momento de la suscripción del contrato de arrendamiento sobre la vivienda, y por un período de cinco años, prorrogables en los términos previstos en la estipulación primera, garantiza al propietario/a que le ingresará la cantidad mensual de CUATROCIENTOS SESENTA EUROS (460,00 ?) dentro de los cinco primeros días de cada mes /....../ Por tanto no erró el Juzgado de instancia, cuando desestimó el motivo de oposición que ahora vuelve a esgrimir, en esta alzada la parte recurrente, cuando razonó en su fundamento jurídico segundo que: ' Respecto a la primera cuestión controvertida únicamente indicar que la disolución de una sociedad no lleva consigo sin mas la extinción de su personalidad jurídica ni puede obstar tal hecho el que la sociedad disuelta deba cumplir los contratos suscritos o indemnizar a los contratantes de los perjuicios ocasionados. Ello es así porque disuelta una sociedad comienza el período de liquidación durante el cual la sociedad mantiene totalmente su personalidad siendo representada y administrada por los liquidadores. Huelga extenderse sobre el tema.'.

TERCERO.- Y en cuanto a la alegación de imposibilidad del cumplimiento del contrato por la disolución de la sociedad, que formula en su recurso la parte apelante entendemos que tal alegación no puede servir para eximirle de sus obligaciones, ni desvirtuar los razonamientos de la sentencia de instancia pues está fuera de discusión que la sociedad disuelta conserva la personalidad jurídica y que ésta se mantendrá durante el período de liquidación y que como presupuesto de actuación deberá hacer frente, en la medida que sea posible a las obligaciones ya asumidas frente a terceros, debiéndose tener en cuenta que como indica la SAP, Civil sección 1 del 20 de Julio del 2012 ( ROJ: SAP SO 181/2012) Recurso: 72/2012 | Ponente: MARIA BELEN PEREZ-FLECHA DIAZ la imposibilidad, como causa de extinción de las obligaciones exige una imposibilidad física o legal, objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor ( Sentencias de 15 de febrero y de 21 de marzo de 1.994 , entre otras); 2.- La aplicación debe ser objeto de una interpretación restrictiva y casuística atendiendo a los «casos y circunstancias» ( sentencias de 10 de marzo de 1.949 , 5 de mayo de 1.986 y 13 de marzo de 1.987 ), pudiendo consistir en una imposibilidad física o material (la sentencia de 16 de diciembre de 1.970 se refiere también a la moral, y la de 30 de abril de 1.994 a la imposibilidad económica), o legal, que se extiende a toda imposibilidad jurídica, pues abarca tanto la derivada de un texto legal, como de preceptos reglamentarios, mandatos de autoridad competente, u otra causa jurídica ( sentencias, entre otras, de 15 de diciembre de 1.987 , 21 de noviembre de 1.958 , 3 de octubre de 1.959 , 29 de octubre de 1.970 , 4 de marzo , 11 de mayo de 1.991 y 26 de julio de 2.000 ); 3.- A la imposibilidad se equipara la dificultad extraordinaria (S. 6 de octubre de 1.994 ), pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad ( sentencias, entre otras, de 8 de junio de 1.906 , 10 de marzo de 1.949 , 6 de abril de 1.979 , 5 de mayo de 1.986 , 11 de noviembre de 1.987 , 12 de mayo de 1.992 , 12 de marzo de 1.994 y 20 de mayo de 1.997 ), ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor (lo que produciría inseguridad jurídica, según declara la sentencia de 6 de octubre de 1.994 ), de ahí que se siga un criterio objetivo ( sentencias, entre otras, de 15 y 23 de febrero , 12 de marzo y 6 de octubre de 1.994 ); 4.- La imposibilidad ha de ser definitiva, por lo que excluye la temporal o pasajera (S. 13 de marzo de 1.987) que sólo tiene efectos suspensivos (S. 13 de junio de 1.944 -, y la derivada de una situación accidental del deudor (S. 8 de junio de 1.906); 5.- No cabe alegar imposibilidad cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida ( SS. 22 de febrero de 1.979 y 11 de noviembre de 1.987 ); 6.- Para aplicar la imposibilidad es preciso que no haya culpa del deudor, y no la hay cuando el hecho resulta imprevisible e irresistible ( sentencia de 20 de marzo de 1.997 ). La jurisprudencia la excluye cuando resulta provocada por él ( sentencias de 2 de enero de 1.976 y 15 de diciembre de 1.987 ), o le es imputable (sentencias de 7 de abril de 1.965 , 7 de octubre de 1.978 , 17 de enero y 5 de mayo de 1.986 , 15 de febrero de 1.994 , 20 de mayo de 1.997 ), y existe culpa cuando se conoce la causa ( sentencias de 15 de febrero y 23 de marzo de 1.994 , 17 de marzo de 1.997 , y 14 de diciembre de 1.998 ) o se podía conocer (S. 15 de febrero de 1.994 ), o era previsible (SS. 7 de octubre de 1.978 , 15 de febrero de 1.994 y 4 de noviembre de 1.999 ), aunque cabe que un cierto grado de previsibilidad no la excluya (S. 23 de febrero de 1.994). La sentencia de 17 de marzo de 1.997 declara que no es aplicable cuando se conocen las limitaciones urbanística de la finca; 7.- No hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo la voluntad del deudor ( sentencias de 8 de junio de 1.906 , 7 de abril de 1.965 , 6 de abril de 1.979 , 12 de marzo de 1.994 , 20 de mayo de 1.997 , entre otras). La sentencia de 14 de febrero de 1.994 se refiere a observar la debida diligencia haciendo lo posible para vencer la imposibilidad y en la sentencia de 2 de octubre de 1.970 se acogió por haberse agotado las posibilidades de cumplimiento; y, 8.- Para estimar la imposibilidad sobrevenida es preciso que el deudor no se halle incurso en morosidad (art. 1182). Habiendo señalado el TS en la sentencia de 14 de mayo de 2.009 que en el supuesto de que el cumplimiento de la prestación no fuera posible hay que distinguir 'si tal imposibilidad existe en el momento de la perfección contractual (momento de la formación del contrato), en cuyo caso el efecto jurídico que procede es el de la nulidad de conformidad con el art. 1.272 en relación con el art. 1.261.2 ambos del CC , o si se trata de un imposibilidad sobrevenida -con posterioridad a la perfección y antes de constituirse el deudor en mora- ( art. 1.184 del CC ) en el que se da lugar a la liberación de la prestación (resolución contractual). En tal sentido sentencias de 10 de abril de 1.956 , 30 de abril de 2.002 y 21 de abril de 2.006 .....' y más adelante añade 'la obligación de entregar cosa determinada se extingue cuando ésta se pierde o se destruye sin culpa del deudor y antes de haberse constituido en mora - art. 1182 del CC -, /.../ En el presente caso, por las razones expuestas en líneas precedentes, y por los propios argumentos del Juzgado, no puede consagrarse que quede a voluntad de una sola de las partes, en este caso la apelante, el cumplimiento o incumplimiento de sus obligaciones, ni que resulte, resultara de imposible cumplimiento asumir lo libremente convenido, cuando se decidió la disolución de la sociedad(...), pues tal disolución debe hacerse con respecto a las obligaciones contraídas con anterioridad'. El recurso debe ser desestimado.

Siendo la misma cuestión resuelta en el mismo sentido por la sentencia dictada en el rollo de apelación 609/2012 en la misma fecha.

TERCERO.-A partir de dichas consideraciones y atendiendo a la cláusula que se nos somete a interpretación cual es la relativa al pacto llevado entre las partes para fijar la Vigencia del Contrato: 'TERCERA-VIGENCIA DEL CONTRATO El presente contrato comenzará a surtir efectos desde la fecha de entrada en vigor del contrato de arrendamiento y tendrá una duración de cinco años, prorrogables por voluntad de las partes y en los términos que pacten, o, en su defecto, hasta que la 'S OCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER, S.A.', se disuelva'.

Asi como no compartimos la fundamentación de otras resoluciones judiciales como las que la parte apelante adjunta a su escrito de apelación sino que debemos apreciar que resulta trascendente en el ámbito del contrato el acuerdo de las partes sobre la vigencia del contrato y consecuentemente la consideración de que la disolución de la sociedad por si no puede atendiendo a la interpretación del contrato suscrito con la parte actora la extinción del contrato y por ende el cese para la entidad apelante de la obligación de cumplir con lo acordado. No puede interpretarse la cláusula contractual al mero interés de la entidad que en su caso creo la confusión y la oscuridad y por tanto debemos confirmar la sentencia y mantener la condena monetaria exigida por la parte actora.

CUARTO.- En materia de costas procesales, y en virtud del art. 394 en relación con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede su imposición a la parte apelante.

QUINTO.- La Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ establece que la interposición de los recursos ordinarios y extraordinarios, la revisión y la rescisión de sentencia firme a instancia del rebelde, en los órdenes jurisdiccionales civil, social y contencioso-administrativo, precisaran de la constitución de un depósito.

Si se estimare total o parcialmente, o la revisión o rescisión de la sentencia, en al misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del depósito.

Cuando el órgano jurisdiccional inadmita el recurso o la demanda, o confirme la resolución recurrida, el recurrente o demandante perderá el depósito, al que se dará el destino previsto en esta disposición Vistos los preceptos legales aludidos y demás de general y concordante aplicación al caso de autos

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia en nombre de S.M.EL Rey y por la autoridad conferida por la Constitución aprobada por el pueblo español DECIDE 1º)Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER SA(SPA).

2º)Confirmar la Sentencia de fecha 12 de junio de 2012 3º)Imponer las costas procesales a la parte actora.

4º)Con perdida del depósito.

Esta sentencia no es firme y contra ella cabe recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

Así por ésta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.