Sentencia Civil Nº 71/2013, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 305/2012 de 07 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

TOLEDO00071/2013

Rollo Núm. ................305/2012.-

Juzg. 1ª Inst. Núm..7 de Toledo.-

J. Ordinario Núm.......... 406/11.-

SENTENCIA NÚM. 71

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. EMILIO BUCETA MILLER

D. URBANO SUAREZ SANCHEZ

Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE

En la Ciudad de Toledo, a siete de marzo de dos mil trece.

Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 305 de 2012, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm.7 de Toledo, en el juicio ordinario núm. 406/11, en el que han actuado, como apelante DON Víctor , representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Bautista Juárez y defendido por el Letrado Sr. Toledo Martín; y como apelados, DON Juan Enrique Y OTROS representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. Gómez-Calcerrada Guillén y defendido por el Letrado Sr. Martínez García.-

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. EMILIO BUCETA MILLER, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO:Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 7 de Toledo, con fecha 12 de junio de 2012, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuyo FALLO dice: 'Que desestimando la práctica de la diligencia final interesada por la representación procesal de D. Víctor y estimando la demanda presentada por la representación procesal de D. Juan Enrique , de Dª Cristina , de D. Cornelio , de Dª Serafina , de D. Matías , de Dª Constanza , de D. Carlos Manuel , y de Dª Justa , frente a D. Víctor :

1.- Condeno a D. Víctor al pago a los actores de la cantidad de 45.355,56 euros.

2.- Condeno a D. Víctor al pago de los intereses señalados en el Fundamento de Derecho Octavo de esta resolución.

3.- Condeno a D. Víctor al pago de las costas procesales'.-

SEGUNDO:Contra la anterior resolución y por DON Víctor , dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.-

SE CONFIRMAN Y RATIFICANlos antecedentes de hecho, fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto se entienden ajustados a derecho, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO:Se interpone recurso de apelación frente a la sentencia del Juzgado de instancia que estimó íntegramente una demanda de reclamación de cantidad derivada de la previa declaración de nulidad de un contrato de compraventa celebrado entre el causante de los demandantes y el demandado respecto de un inmueble que este tenía le tenía arrendado, declaración que ha determinado la obligación de pago por demandado de las cantidades que habrían correspondido en concepto de renta desde que se firmó el contrato de compraventa luego declarado nulo. Igualmente desestimó la pretensión del demandado de que la actora le abonase una suma en concepto del importe de las reparaciones urgentes y necesarias para evitar la inminente ruina del inmueble, pretensión que se rechaza por no haberse planteado por vía reconvencional y por efectuarse las obras sin permiso de los propietarios e incluso contra su oposición, además de por no ser urgentes y necesarias para preservar la finca litigiosa.

Alega el recurso en cuanto a la primera de las pretensiones la infracción del art 1303 del CC al considerar que no tiene obligación de devolver más que el inmueble pero no con sus frutos o rentas devengadas.

Del examen de la prueba documental se constata como el causante de los demandantes arrendó a demandado el 10 de abril de 1996 unas naves en el Cigarral Carabantes de esta ciudad y estos al fallecer aquel comunicaron al arrendatario su intención de denegarle la prorroga del contrato, dándolo por resuelto con fecha 1 de abril de 2004; sin embargo el demandado pretendió haber adquirido el objeto arrendado por contrato de 2 de mayo de 2001 celebrado con el causante, contrato que ha sido declarado nulo por sentencia firme, desalojando la propiedad el 14 de diciembre de 2010 . Por tanto el demandado no ha satisfecho renta alguna desde el mes de mayo de 2001 en que pretendidamente compró el inmueble, hasta su desalojo el 14 de diciembre de 2010, negando que resulte de aplicación el art. 1303 del CC que impone una vez declarada la nulidad de una obligación la restitución de la cosa materia del contrato con sus frutos y el precio con sus intereses. Se basa para ello en que la sentencia del Juzgado de Instancia nº 4 de Toledo de 28 de marzo de 2008 que declaró la nulidad del contrato de compraventa, tan solo declaró dicha nulidad con los efectos prevenidos en el 1303 del CC, pero no mencionó en absoluto el abono de frutos o rentas devengadas.

Examinada dicha sentencia se observa como la misma en el fundamento jurídico sexto si alude expresamente a la obligación de restituir la cosa con sus frutos, y a la devolución del precio hasta entonces pagado con sus intereses, es decir, lo preceptuado en el art. 1303 del CC que el recurrente niega, y además tiene declarado la Jurisprudencia que al declararse nulo el contrato el mandato que contiene el art. 1303 es una obligación de devolver que no surge del propio contrato sino que viene impuesta por la ley, sin que sea precisa siquiera petición expresa en razón al principio iura novit curiapor no representar alteración en la armonía entre lo suplicado y lo concedido ( SSTS de 24-2-92 , 20-6-01 , 11-2-03 y 22- 11-05).

Por tanto, no era necesario que la sentencia que declaró la nulidad del contrato de compraventa estableciese la obligación de devolver la cosa con sus frutos y el precio con sus intereses, y además dicha sentencia en sus fundamentos si lo dice claramente.

SEGUNDO:En cualquier caso, aunque no se declarase así por el art. 1301, es claro que procedería el abono de las rentas desde que se dejaron de pagar por el arrendatario pretendiendo ser propietario desde 2 de mayo de 2001 hasta el desalojo pues de lo contrario se incurriría en enriquecimiento injusto o sin causa señalando la STS de 16 de febrero de 2006 con cita de otras anteriores que la prohibición del enriquecimiento injusto precisa para su estimación la concurrencia de los requisitos siguientes: el incremento patrimonial de quien se va a beneficiar, el empobrecimiento de quien lo alega, la falta de causa justificativa del enriquecimiento, y por último, la inexistencia de una norma excluyente de la aplicación de este principio al caso concreto.

En el caso presente es claro que si el demandado ha permanecido en la posesión del inmueble arrendado bajo la pretensión de que era dueño del mismo por haberlo comprado y luego se declara nula la compraventa, no cabe argumentar que han existido conversaciones con la parte contraria para conseguir la venta del inmueble para eximirse de pagar la renta y permanecer casi diez años ocupándolo completamente gratis, sino que tiene obligación de devolver el inmueble con sus frutos o rentas por aplicación directa del art. 1303 que así lo dispone y además porque de no ser así se produciría un enriquecimiento injusto o sin causa. La Jurisprudencia ha reiterado que la finalidad de la restitución in natura prevista en el art. 1303 del CC es conseguir que las partes afectadas vuelvan a tener la misma situación personal y patrimonial anterior al evento invalidador, evitando el enriquecimiento injusto de una de ellas a costa de la otra ( SSTS de 26-7-2000 , 11-2-2003 , 22-4-2005 , 6-7-2005 y 23-6-2008 ).

TERCERO:Se alega a continuación que la sentencia ha aceptado la liquidación e incremento de las rentas efectuada por la demandante, la cual ha calculado los incrementos anuales aplicando unos índices correspondientes al IPC que no se corresponden con los reales, en concreto para los periodos mayo 2001-abril 2002 que sería el 3,6 % y la demanda indica el 4%, abril 2002-abril 2003 que se calcula al 3,6% cuando es el 3,1%, abril 2003-abril 2004 que se incrementa en el 3,1% y corresponde el 2,7%, el periodo abril 2006-abril 2007 que se incrementa en el 3,9 y corresponde el 2,4 y por último el periodo abril 2008-abril 2009 que corresponde un -0,2% y se revaloriza en el 4,2%.

Consultada por la Sala sin embargo la página de Internet del Instituto Nacional de Estadística se comprueba que el índice nacional de la rúbrica vivienda en alquiler ha sido superior al empleado por la demandante en los periodos abril 2002-abril 2003, que fue el 4,3% y se aplicó el 3,6%, abril 2003-abril 2004, que fue el 4,2% y se aplicó el 3,1, y abril 2006-abril 2007 que fue el 4,3 y se aplicó el 3,9%, es decir, en unos años la demandante ha revalorizado la renta algo más de lo establecido por el INE, pero al menos en tres ocasiones lo ha hecho por debajo de lo correspondiente, tratándose en cualquier caso de diferencias nimias y que se compensan las unas con las otras, considerando además la Sala que es a la demandada a quien le correspondería efectuar los cálculos correctos si considera que los efectuados año a año por la contraria no lo son, en lugar de discrepar simplemente de los índices aplicados, que como se dice unas veces son superiores y otras inferiores a los que indica el INE, pero sin molestarse siquiera en efectuar los cálculos correctos.

CUARTO:Respecto a la pretensión de que se condene a los demandantes al abono del precio de unas obras urgentes planteada en la contestación a la demanda sin formular la oportuna reconvención, la misma roza lo temerario, ya que no se está planteando una compensación de deudas vencidas, líquidas y exigibles sino una auténtica acción de reclamación de cantidad mediante una pretensión de condena derivada de la ejecución de unas obras. Pretende interpretar el art. 408 de la LEC el recurrente en el sentido de que si lo pretendido por el demandado es una reclamación de cantidad de dinero, puede hacerlo por la vía de la compensación de dicho precepto y si lo que ejercita es una pretensión diferente tiene que acudir a la reconvención del art 406, desconociendo con ello lo que es la compensación, que exige la concurrencia de los requisitos del art. 1195 y 1196 del CC , es decir, obligaciones recíprocas principales, vencidas líquidas y exigibles, lo que requiere que así se declare mediante el ejercicio de la acción, no de la mera contestación a la demanda.

QUINTO:Las costas procesales se impondrán al recurrente, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000 , de Enjuiciamiento Civil.-

Fallo

Que DESESTIMANDOel recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de DON Víctor , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 7 de Toledo, con fecha 12 de junio de 2012 , en el procedimiento núm. 406/11, de que dimana este rollo, imponiendo las costas procesales causadas en el presente recurso a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. EMILIO BUCETA MILLER, en audiencia pública. Doy fe.-