Sentencia Civil Nº 71/2013, Juzgado de Primera Instancia - Valladolid, Sección 6, Rec 1100/2011 de 27 de Marzo de 2013

Encabezamiento

JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6

VALLADOLID

SENTENCIA: 00071/2013

JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 DE VALLADOLID

C/ NICOLÁS SALMERÓN, N° 5

Teléfono: 983413378

Fax: 983413266

045700

N.I.G.: 47186 42 1 2011 0017427

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001100 /2011 E

Procedimiento origen: /

Sobre OTRAS MATERIAS

DEMANDANTE D/ña. PROMOCIONES ARROYO FUENSALDAÑA S.L.

Procurador/a Sr/a. ABELARDO MARTIN RUIZ

Abogado/a Sr/a. JESUS ARENALES SALAMANQUES

DEMANDADO, DEMANDADO D/ña. ELAPE 2002 S.L., INDAGOS CONSULTING S.L.

Procurador/a Sr/a. MARIA PILAR ARECES ILARRI, MARIA PILAR ARECES ILARRI

Abogado/a Sr/a.

EN NOMBRE DE SU MAJESTAD EL REY

EL ILMO. SR. D. FRANCISCO JAVIER CARRANZA CANTERA, Magistrado-Juez del Juzgado de primera instancia número 6 de Valladolid, ha dictado la siguiente

SENTENCIA

En Valladolid a 27-3-2013.

Vistos por el Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER CARRANZA CANTERA, Magistrado-Juez de Primera Instancia n° 6 de Valladolid y su partido judicial, los presentes autos de JUICIO ORDINARIO tramitados con el n° 1100/2011 a instancia de PROMOCIONES ARROYO FUENSALDAÑA S.L. contra INDAGOS CONSULTING S.L. y ELAPE 2002 S.L., sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Procurador/a Sr/Sra. MARTÍN, en la representación que ostenta, se presentó demanda en la que tras exponer los hechos y alegar los fundamentos de derecho que estimaba pertinentes, terminaba suplicando que, previos los trámites legales, se dictase sentencia estimando su demanda.

SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda y emplazado/s el/los demandado/s, compareció/eron, contestó/aron a la demanda, y tras exponer los hechos y alegar los fundamentos de derecho que estimaba/n pertinentes, terminaba/n suplicando que, previos los trámites legales, se dictase sentencia desestimando la demanda.

Celebrada sin acuerdo la audiencia previa regulada en los arts. 414 y siguientes, por la petición formulada se recibió el pleito a prueba y se admitieron las pruebas que se consideraron pertinentes.

Dichas pruebas se practicaron en juicio el día señalado con el resultado que consta en autos, tras de lo cual las partes formularon sus respectivas conclusiones.

TERCERO.- En la tramitación de este Juicio se han observado las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia debido a la acumulación de señalamientos.

Fundamentos

PRIMERO.- Las parte actora, que como comprador suscribió con las demandadas (antes Dª Zulima y Dª Angelina ) contrato privado de opción de compra el 23-5-2005 y, posteriormente, ejercitado dicho derecho de opción, escritura de compraventa con fecha 12-6-2006, considera, en síntesis, que el objeto de ambos contratos era la adquisición de 8.486'18 m2 de aprovechamiento terciario pertenecientes al sector 14 del Plan General de Ordenación Urbana de Arroyo-La FLECHA y que se correspondían con los 85.026'90 m2 de superficie de las 2/3 partes indivisas de cinco fincas rústicas incluidas en dicho sector de las que las demandadas eran propietarias.

Cuando se ha llevado a cabo el Proyecto de Actuación en ejecución del Plan Parcial del referido sector, se ha determinado que la superficie real de las 2/3 partes de las fincas antes referidas es de 83.803 m2 frente a los 85.026'90 m2 expresados en los contratos de opción de compra y de compraventa, y que ello supone una reducción de 1.236'70 m2 en el aprovechamiento terciario pactado en dichos contratos..

A la vista de dicha disminución la actora reclama, al amparo de los arts. 1101 y 1124 del C.C ., la cantidad de 265.183'77 € (a razón de 307'57€/m2) en concepto de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento de contrato, al no haber entregado los m2 de aprovechamiento terciario prometidos ya que, a la fecha de los contratos de litis, a las fincas de las demandadas sólo les correspondían 7.623'99 € de aprovechamiento terciario y no los 8.486'18 m2 prometidos, lo que supone una diferencia de 862'19 m2.

Igualmente, al amparo del art. 1469 CC . reclama la cantidad de 33.752'73 € en concepto de reducción del precio de la compraventa al haberse determinado en el Proyecto de Actuación que la superficie real de las fincas era inferior a la reseñada en los contratos, lo que también se corresponde con un aprovechamiento terciario inferior en 109'74 m2 al prometido.

El resto de metros cuadrados (264'77 m2) hasta los 1236'70 m2 de diferencia respecto de los previstos en los contratos de litis no se reclaman porque la parte actora reconoce que se deben a modificaciones urbanísticas posteriores a los contratos de litis y ajenas a las vendedoras.

La parte demandada se opone a la demanda, en síntesis y con carácter principal, por entender que el objeto de los dos contratos de litis no fue un número de metros cuadrados de aprovechamiento terciario sino, por precio alzado, los cuerpos ciertos constituidos por las 2/3 partes de las cinco fincas rústicas mencionadas en los contratos incluidas en el pertenecientes al sector 14 del Plan General de Ordenación Urbana de Arroyo-La FLECHA, de modo que las demandadas son ajenas, y, por tanto, irresponsables desde el punto de vista contractual, respecto de cualquier variación resultante en la superficie de aprovechamiento terciario de las expresadas fincas, el cual se expresa en los contratos a titulo meramente indicativo, accesorio y provisional y dependiente, en último término, de las propias gestiones urbanísticas de la demandante. Por otro lado, la acción acumulada por defecto de cabida tampoco puede prosperar, según las demandadas, porque la venta se fijó por precio alzado para los cuerpos ciertos mencionados, de modo que es irrelevante que la cabida real de las fincas no coincida con la que se expresa en los contratos de litis.

SEGUNDO.- Sentados así los términos del debate, la decisión del presente pleito se reduce a interpretar los contratos de litis: el inicial de opción de compra y el subsiguiente de compraventa para tratar de determinar cuál fue su verdadero objeto: si 8.486'18 m2 de aprovechamiento terciario tal y como sostiene el actor; o cinco fincas rústicas como cuerpos ciertos y a precio alzado, tal y como sostienen las demandadas.

TERCERO.- Como bien dice la parte demandada, conforme al art. 1281 CC . a la hora de interpretar un contrato hay que estar en primer lugar a los términos del mismo si son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes.

Y, a juicio de este Tribunal, los términos literales del contrato privado de opción de compra, aunque se complican de manera innecesaria, no dejan lugar para la duda y permiten resolver las que sí se plantean después ante la aún más desafortunada redacción del contrato de compraventa, que no puede tener un objeto diferente del contrato de opción de compra del que deriva, y que no es otro que el de la venta de 8.486'18 m2 de aprovechamiento terciario.

El contrato de opción de compra de 23-5-2005 dice en su 'Exponen 1' que las demandadas son propietarias no de 2/3 partes indivisas de determinadas fincas, sino de '2/3 partes indivisa del aprovechamiento terciario (8.486 m2)'.

En el 'Exponen 3' el contrato indica que 'los comparecientes convienen en otorgar contrato de opción de compraventa de los 2/3 del aprovechamiento terciario (8.486'18 m2)...'.

En la 'Estipulación PRIMERA', se establece que '...las propietarias otorgan a PROMOCIONES ARROYO FUENSALDAÑA S.L., un derecho de opción de compra sobre la totalidad de las 2/3 partes indivisas en los aprovechamientos del uso terciario (8.486 m2)...'.

Todo el problema surge porque en el momento de la firma del contrato de opción de compra (y, un año después, en el momento de la firma del contrato de compraventa) el aprovechamiento urbanístico terciario vendido aún no tiene existencia real sino sólo potencial o posible. Dicho aprovechamiento está en ese momento ligado a la propiedad de las fincas de las demandadas. Por eso, aunque lo que se vende es un aprovechamiento urbanístico a continuación se dice siempre en el contrato que ese aprovechamiento es inherente, se deriva, se 'corresponde' (así, en varias ocasiones, en los contratos de litis) con la titularidad de 2/3 partes de cinco fincas rústicas de las demandadas.

Dicho en otros términos, dado que la existencia del aprovechamiento terciario requería de actuaciones urbanísticas que aún no se habían dado a la firma del contrato de opción de compra, las vendedoras se comprometieron frente a la compradora, mediante la transmisión de sus fincas, trasmisión que adquiere así un carácter instrumental, a entregarle 8.486'18 m 2 de aprovechamiento instrumental.

Se trata en realidad, a juicio de este Tribunal, de una compraventa de cosa futura (rei speratae, que no una emptio spei o compraventa de cosa sujeta a la mera probabilidad o al azar como parece sugerir la parte demandada en algunos pasajes de su contestación a la demanda) admitida por el art. 1271 del C.C . sobre el que se proyecta, sin mayores especialidad, la regla de la reciprocidad de toda compraventa: el vendedor debe entregar lo prometido y el comprador pagar el precio.

Y en el caso de autos las vendedoras no han entregado los 8.486'18 m2 prometidos sino 1236'70 m2 menos, aunque, como precisa la parte actora y a ello hay que estar en virtud del principio dispositivo, sólo se reclama por 971'93 m2 de aprovechamiento terciario de menos.

CUARTO.- En consecuencia, el objeto de los contratos de opción y subsiguiente compraventa de litis (con sus posteriores escrituras rectificatorias) no fue un cuerpo cierto concretado en ciertas fincas rústicas, sino un número determinado de metros cuadrados de aprovechamiento terciario.

El importante precio pagado, la finalidad o destino urbanístico de las fincas que daban derecho a ese aprovechamiento, la referencia a su situación urbanística y a las gestiones por parte de la compradora respecto del Sector Urbanístico al que pertenecían las fincas son elementos que desde el punto de vista de una interpretación teleológica y sistemática de los contratos de litis refuerzan la idea de que lo verdaderamente querido por las partes no fue la mera compra-venta de fincas sino la compra-venta de determinados metros cuadrados de aprovechamiento urbanístico.

QUINTO.- Al no haber entregado las vendedoras por medio de la transmisión de sus fincas rústicas, los metros cuadrados de aprovechamiento prometidos, la compradora queda legitimada para ejercitar la acción de incumplimiento contractual de los arts. 1101 y 1124 del C.C ., e, incluso, por aplicación analógica, el art. 1469 C.C ., la acción de reducción proporcional del precio por defecto de cabida.

Sea como sea, el resultado es el mismo: ya sea por vía de indemnización de daños y perjuicios o de reducción del precio por defecto de cabida (entendiendo por cabida no como lo hace la actora la de los metros cuadrados de las fincas vendidas, sino los metros cuadrados de aprovechamiento prometidos), la parte vendedora debe reintegrar al demandado la cantidad en que se valoró cada metro cuadrado de aprovechamiento en los contratos de litis, valor que surge de la mera división entre el precio pagado y los metros de aprovechamiento prometidos, lo que arroja un valor de 307'57 € m 2. que multiplicados por los 971'93 m2 dan un resultado de 346.766'35 €., IVA incluido.

La demanda, pues, debe ser íntegramente estimada.

SEXTO.- De conformidad con el art. 394 de la LEC ., procede condenar en costas a la parte demandada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. El Rey y por la potestad jurisdiccional que la Constitución Española me concede.

Fallo

Que estimando íntegramente la demanda formulada por la representación de PROMOCIONES ARROYO FUENSALDAÑA S.L. contra INDAGOS CONSULTING S.L. y ELAPE 2002 S.L., debo condenar y condeno a los mencionados demandados a pagar solidariamente al demandante la cantidad de 346.766'34 €, y al pago de las costas.

Esta resolución no es firme y contra ella cabe recurso de Apelación, que deberá interponerse en el plazo de veinte días ante este Tribunal.

Así por esta mi sentencia, definitivamente juzgando en primera instancia, lo pronuncio, mando y firmo.