Sentencia Civil Nº 71/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 621/2013 de 28 de Febrero de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933911

37013860

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0010708

Recurso de Apelación 621/2013 UNIPERSONAL

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 47 de Madrid

Autos de Juicio Verbal 1811/2012

APELANTE:ASOCIACION DE PROPIETARIOS DIRECCION000

PROCURADOR D./Dña. PALOMA RUBIO CUESTA

APELADO:D./Dña. Juan Pablo

PROCURADOR D./Dña. JAVIER RUMBERO SANCHEZ

SENTENCIA Nº 71/2014

ILMO. SR. MAGISTRADO

D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

En Madrid, a veintiocho de febrero de dos mil catorce. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid Unipersonal, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 47 de los de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS ' DIRECCION000 ', representado por la Procuradora Dª Paloma Rubio Cuesta y asistido del Letrado D. José María Sánchez Zorzo, y de otra, como demandado-apelado D. Juan Pablo , representado por el Procurador D. Javier Rumbero Sánchez y asistido de la Letrada Dª María Reyes García Extremera.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 47, de los de Madrid, en fecha diez de junio de dos mil trece, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Paloma Rubio Cuesta, en representación de la Asociación de Propietarios ' DIRECCION000 ', debo absolver y absuelvo a D. Juan Pablo de todos los pedimentos de la misma, imponiendo a la parte actora las costas del procedimiento'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha once de octubre de 2013, para resolver el recurso.

TERCERO.-Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Asuntos, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente resolución el día veintiséis de febrero de dos mil catorce.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se acepta la fundamentación jurídica de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- El 5 de diciembre de 2012la Asociación de Propietarios DIRECCION000 , inscrita en el Registro de Asociaciones de la Comunidad de Madrid el 21 de noviembre de 2003, con el número 6893, presentó demanda de juicio verbal por la que reclamaba la cantidad de 3.233,20 €a D. Juan Pablo , como propietario de la parcela NUM000 , referencia catastral NUM001 ubicada en la Urbanización ilegal ' DIRECCION000 ', que ocupa una superficie de 152 Hectáreas, siendo la de la parcela 5.067 m2, suelo no urbanizable y sin edificar según las Normas Subsidiarias vigentes desde 1987 en el municipio de Brea de Tajo (Madrid). En el Plan General de Ordenación Urbana aprobado inicialmente por el Ayuntamiento el 4 de noviembre de 2010 se clasifica la mencionada Urbanización como 'suelo urbanizable sectorizado', con objeto de su legalización. La urbanización el 11 de abril de 2013 aún no había sido recepcionada por el Ayuntamiento ni cuenta con todos los servicios propios del suelo urbano como acceso rodado, alcantarillado, agua potable y electricidad -Certificaciones de la Secretaría del Ayuntamiento de Brea de Tajo de fechas 12 de abril y 15 de mayo de 2013, folios 83 y 88-.

Dicha reclamación se funda en la deuda que se aprobó en la Junta General Ordinaria de la Asociación de Propietarios DIRECCION000 (no de una Comunidad de Propietarios), celebrada el 3 de abril de 2011, en la que se fijó en 2.975,16 €- folios 19 a 32-. Sin embargo, el Secretario de la Asociación en la certificación que expidió el 15 de junio de 2011, elevó el importe a 3.233,20 €y que, según expone, corresponde a las cuotas de gastos generales de la Asociacióndesde septiembre de 1996 a diciembre de 2002 ( época en la que aún no estaba constituida la Asociación), derrama Alameda sept 96/agosto 97 -doce meses- y las cuotas de las anualidades 2003 a 2010 -folio 33-.

El demandado, además de alegar la prescripción de la acción, se opuso aduciendo que no pertenece a la Asociación demandante y que no existen ningunos servicios a cuya prestación responda la cantidad que se reclama.

La Juzgadora de Primera Instancia desestimó la demanda, sustancialmente, porque la parte actora no demostró que el demandado, aún no siendo miembro de la entidad, se haya beneficiado de los servicios prestados por la misma.

Contra la sentencia interpuso la Asociación el recurso de apelación que ahora se decide que, en síntesis, fundó en que el hecho de que el demandado no sea miembro de la Asociación es irrelevante a la hora de participar en el mantenimiento de los elementos comunes del ámbito en que su parcela se inscribe, que la jurisprudencia ha reiterado que en estos supuestos de urbanizaciones gestionadas por Asociaciones los dueños de las parcelas están obligados, como copropietarios, a contribuir al mantenimiento de los elementos comunes, puesto que se trata de una obligación 'propter rem', y que de no ser así se caería en la figura del enriquecimiento injusto. Y que es imposible una urbanización sin unos viales comunes y sin unos servicios, formulando la recurrente la siguiente pregunta ¿cómo accede el demandado a su parcela, por aire?. Por todo lo cual concluyó solicitando que, previa la estimación del recurso, se revocara la sentencia de primera instancia y fuese condenado el demandado al pago de la cantidad reclamada.

D. Juan Pablo , reiterando los argumentos de la oposición, pidió la confirmación de la sentencia.

TERCERO.-No solo el Tribunal Supremo en las sentencias de 25 de marzo de 2004 , y 17 y 19 de julio de 2006, sino también esta misma Sección de la Audiencia Provincial , ha reconocido que las denominadas comunidades de hecho son susceptibles de producir derechos y obligaciones entre sus integrantes, pero sin que se pueda confundir el nacimiento de la Comunidad con la constitución formal en régimen de propiedad horizontal, dado que aquélla existe desde que coinciden en un edificio, urbanización, complejo o construcciones similares, por un lado, varias propiedades privadas, y elementos comunes por otro. Antes de la existencia misma del título constitutivo y de su inscripción registral puede haber lo que se denomina 'propiedades horizontales de hecho', 'propiedad horizontal tumbada, acostada o plana', que se refiere a los complejos inmobiliarios que conforman las urbanizaciones privadas -reguladas ya en la Ley de Propiedad Horizontal a partir de la Ley 8/1999-, urbanizaciones con varios tipos de comunidades entrelazadas para su administración, a las que analógicamente se les aplica la Ley de Propiedad Horizontal.

Lo que hasta la entrada en vigor de la citada Ley 8/1999 únicamente era doctrina jurisprudencial, pasó a ser regulado por disposición legal, y así el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal distingue entre los complejos inmobiliarios privados constituidos en una sola comunidad a través de los procedimientos establecidos en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal - artículo 24.2.a), y aquellos otros complejos inmobiliarios privados que no adoptan ninguna de las formas jurídicas señaladas en el referido apartado, a los que supletoriamente , respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, les serán aplicables las disposiciones de esta Ley -artículo 24-4-, con las especialidades contenidas en el apartado 3.

Pues bien, en este caso no puede acogerse el recurso ni ser estimada la pretensión que se ejercita, por las siguientes razones:

No consta que la denominada DIRECCION000 ' como complejo inmobiliario haya adaptado alguna de las formas jurídicas previstas en el artículo 24.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , ni que de hecho, en su defecto, se hayan observado las disposiciones de la misma Ley con las especialidades contenidas en el apartado 3, esto es, que exista una Junta de Propietarios en la que se integren todoslos propietarios que conforman la comunidad (urbanización), a la que puedan asistir y tomar acuerdos conforme a las mayorías exigidas. En lugar de adoptar 'de facto' dicha figura comunitaria y observar un mecanismo de funcionamiento en el que puedan participar todos los propietarios, se constituyó una Asociación de la que según el Proyecto de Estatutos, del que figura unida una copia a los folios 34 a 38, solo serán asociados los propietarios de parcelas- chalets que voluntariamente formulen la correspondiente solicitud de asociación, de modo que solo dichos socios integran las Juntas Generales y pueden concurrir a las reuniones que celebren, siendo obligaciones de ellos (no de todos los propietarios) satisfacer el importe de las cuotas y derramas correspondientes -artículos 1, 2, 7, 10, 11 y 14.

D. Juan Pablo no es socio, no fue convocado a la Junta General Ordinaria celebrada el 3 de abril de 2011,como se reconoce en el punto segundo del Orden del Día, donde se practicó una liquidación que, sin expresar el origen de la deuda y período de devengo, arrojó un saldo frente a la Asociación de 2.975,16 €, cuya reclamación judicial también se acordó -folios 19 a 32- Acuerdo que no consta le fuese notificado y que parece improbable que se efectuara al no ostentar la condición de asociado.

Pese a la decisión adoptada en la referida Junta General de 3 de abril de 2011, el Secretario de la Comunidad expidió el 15 de junio de 2011una certificación en la que, sin explicar la razón ni el origen del incremento, el importe de la deuda se elevó a 3.233,20 €, que fue desglosada por anualidades, sin que se incorporara a ella los correspondientes recibos debidamente autorizados por los órganos de gobierno.

Se desconocen los criterios seguidos para aprobar la cuantía de las cuotas y el coeficiente de participación de cada finca en los gastos generales, si son o no igualitarias y si se distinguen las parcelas en las que hay edificaciones de aquellas que carecen de ellas, conceptos que se repercuten y método de medición o cálculo, de modo que los asociados y, sobre todo los que no lo son, se hallan en una situación de total indefensión frente al establecimiento de la deuda y su ulterior repercusión.

Pero es que, con independencia de lo ya expuesto, el demandado ha acreditado que la parcela de la que es propietario no incorpora ninguna edificación, es un erial de monte bajo y firme irregular, que carece de una vía pavimentada que le permita acceder a ella, pues la calle Cañada no existe como tal ni se aprecia la numeración de las fincas, que la C/ Aguila es un camino terrizo y que, según certificación municipal, la urbanización, y desde luego la parcela del Sr. Juan Pablo , no dispone de todos los servicios propios del suelo urbano como acceso rodado, alcantarillado, agua potable y electricidad.

A tenor de lo expuesto es imposible conocer cuales sean los elementos comunes que pueden generar un gasto repercutible a todoslos propietarios de parcelas y coeficiente en razón al cual se reparte, lo que no excluye que la Asociación demandante, como tal, sí tenga que realizar desembolsos en beneficio e interés de sus asociados que, según sus Estatutos, son los obligados a soportarlos, sin que puedan extenderse a los extraños cuando la denominada ' DIRECCION000 ' no actúa, ni siquiera de hecho, en la forma que se prevé en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal para los complejos inmobiliarios privados.

En conclusión, se desestimará el recurso.

CUARTO.-Las costas procesales causadas por el recurso serán impuestas a la Asociación apelante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debo desestimar, y desestimo, el recurso de apelación interpuesto por la Asociación de Propietarios de Parcelas y chalets ' DIRECCION000 ' contra la sentencia dictada el 10 de junio de 2013 por la Ilma. Sra. Magistrada-Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 47 de esta Capital en los autos de juicio verbal nº 1811/2012, seguido a su instancia contra D. Juan Pablo ; resolución que confirmo íntegramente, condenando a dicha apelante al pago de las costas procesales causadas por el recurso.

Contra esta resolución no cabe recurso alguno.

Así por esta sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 621/2013 lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe