Sentencia CIVIL Nº 71/2018, Audiencia Provincial de Zamora, Sección 1, Rec 285/2017 de 16 de Marzo de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
Z A M O R A
Rollo nº: RECURSO DE APELACIÓN 285/2017
Nº Procd. Civil : 92/2017
Procedencia : Primera Instancia Nº 6 de ZAMORA
Tipo de asunto : JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO.
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Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, han pronunciado
E N N O M B R E D E L R E Y
la siguiente
S E N T E N C I A Nº 71
Ilustrísimos/as Sres/as
Presidente
D. JESÚS PÉREZ SERNA.
Magistrados/as
D. PEDRO JESÚS GARCÍA GARZÓN
Dª. ESTHER GONZÁLEZ GONZÁLEZ.
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En la ciudad de ZAMORA, a dieciséis de marzo de dos mil dieciocho.
Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de JUICIO VERBAL
DE DESAHUCIO Nº 92/2017 , seguidos en el JDO. 1A. INST. Nº 6 de ZAMORA, RECURSO DE APELACION
(LECN) Nº 285/2017 ; seguidos entre partes, de una como apelante la sociedad ARVIRAGO S.L .,
representada por la Procuradora Dª. ELISA ARIAS RODRÍGUEZ, y dirigida por el Letrado D. JOSÉ ALFREDO
CALVO PRIETO, y de otra como apelado CLUB DEPORTIVO ZAMARAT , representado por el Procurador
D. ÓSCAR CENTENO MATILLA y dirigido por la Letrada Dª. VERÓNICA ALEJANDRO DEL RÍO.
Actúa como Ponente, el Iltmo.Sr. D. PEDRO JESÚS GARCÍA GARZÓN.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el JDO. 1A. INST. Nº 6 de ZAMORA, se dictó sentencia de fecha 18 de mayo de 2017 , cuya parte dispositiva, dice: 'FALLO: Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por Doña Elisa Arias Rodríguez en nombre y representación de Arvirago, S.L. contra Club Deportivo Zamarat, representado por Don Oscar Centeno Matilla, debo acordar y acuerdo el desahucio por falta de pago de las rentas debidas, 3751,68 Euros más 3194,11 Euros devengados en concepto de gastos hasta la fecha del juicio incluyendo las cantidades que se devenguen con posterioridad hasta que la actora recupere la posesión efectiva de la finca; condeno al demandado al abono a la actora de dichas cantidades, más los intereses legales que procedan y todo ello, sin que quepa hacer especial pronunciamiento en materia de costas procesales causadas '.

Por auto de fecha 14 de junio de 2017 dictado por el Juzgado de 1ª Instancia se acordó haber lugar a subsanar el Fallo de la sentencia dictada en la instancia en el sentido de: Donde pone '...3194,11 Euros...' debe decir: '...1621,11 Euros...', manteniéndose invariable el resto de la resolución.



SEGUNDO .- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandante el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo y, no habiéndose celebrado vista pública ni solicitado práctica de prueba, quedó el procedimiento para votación y fallo, señalándose el día 15 de marzo de 2018.



TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO . -Aceptamos los fundamentos de derecho de la sentencia objeto del presente recurso en tanto no queden modificados o afectados de algún modo por los fundamentos de derecho de la presente resolución.

SEGUNDO . - La actora alega que, como arrendataria de la sociedad Rara Avis Duris S.L., subarrendó al club deportivo demandado dos viviendas para alojamiento del equipo de baloncesto femenino y, como propietaria de otra vivienda, se la arrendó con la misma finalidad.

Alega que el demandado ha dejado de pagar las rentas vencidas de mediados de agosto de 2.015 a marzo de 2.016 de las tres viviendas por importe de 12.255,60 euros, de abril a mayo de 2.016 de otra de las viviendas por importe de 968 euros y de septiembre de 2.016 a febrero de 2.017, incluidos por importe de 5.808 euros; más gastos de aguagest por importe de 214,72 euros; Gas Natural por importe de 1.995,26 euros y suministro de electricidad por importe de 988,20 euros, de Iberdrola y electricidad, interesando la resolución del contrato de subarriendo y arrendamiento por falta de pago y el pago del importe impagado de 21.261,78 euros.

La parte demandada hizo entrega de las viviendas arrendadas y la subarrendada en fecha 31 de marzo de 2.017, una vez presentada la demandada y admitida.

Se opuso a la demanda alegando que, en primer lugar, admite la existencia de los contratos y el hecho de que el club demandado estuvo en calidad de subarrendatario, pero nunca en calidad de arrendatario sobre una de las viviendas, pues el administrador único de la sociedad actora fundador del club nunca tuvo ánimo de lucro.

No está de acuerdo con el importe de la renta mensual reclamada, pues era inferior a la que figura en las facturas, 150 euros más IVA, estando abonadas las rentas del periodo 2.015-2016, así como los suministros.

Por otro lado, el tiempo del subarriendo, pues sobre la vivienda arrendada no se convino arrendamiento, estando en una situación de precario, duraba la temporada de 1 de septiembre a 31 de marzo, cuando factura la mitad del mes de agosto de 2.015 y los meses de abril y mayo de 2.016, así como gastos de suministro de dichos meses, alegando que tanto las rentas como los gastos generados en el periodo 2.015 a 2.016 están abonados, como se deduce del importe abonado por el administrador de la sociedad demandante y gestor del club demandado de 14.036,75 euros.

El importe de la renta pactada en los contratos subarrendados fue de 150 euros más IVA.

El demandado reconoce adeudar la cantidad de 2.541 euros de rentas del periodo septiembre de 2.016 a marzo de 2.017, incluidos, a razón de 150 euros más IVA de cada una de las dos viviendas subarrendadas, más los gatos de suministro de los indicados meses, que cuantifica en 1.210,68 euros.

Recae sentencia que considera como probado que el importe convenido de la renta fue de 150 euros más IVA. En segundo lugar, considera como probado que de acuerdo con los extractos bancarios aportados por la demandada el importe de las rentas y gastos del periodo 2015 a 2016 estarían pagados con el importe de las transferencias bancarias de 14.036,75 euros.

Por otro lado, de acuerdo con el fallo de la sentencia y el auto aclaratorio condena al demandado a pagar a la actor la cantidad de 3.751,68 euros por falta de pago de rentas debidas de las dos viviendas descritas en la demanda de la temporada 2016-2017, que dice como reconocidas por el demandado, cuando éste solo reconoció deber por dicho concepto la cantidad de 2.541 euros. Y en cuanto a los gastos condena a la cantidad de 1.621,11 euros por gastos del mismo periodo.

Contra dicha sentencia se alza la actora con fundamento en los siguientes motivos: 1) Puesto que estamos en presencia de un juicio verbal de desahucio, de naturaleza especial y sumario, dado que la parte demandada cuestionó el importe de la renta mensual, pero reconoció una renta mensual de 150 euros+ IVA, debe prosperar la acción de desahucio por falta de pago y la condena al menos del importe de las rentas vencidas e impagadas que ha reconocido el demandado, reservando para otro juicio declarativo la cuestión relativa a la renta realmente convenida y, por consiguiente, el importe adeudado; 2) Error en la apreciación de las pruebas al haber estimado como probado que el importe de las rentas y gastos del periodo 2.015-2016 está pagado por la demandada; 3) Error en la apreciación de las pruebas considerando la sentencia que el importe de la renta pactada fue de 150 e mensuales +IVA, cuando según el recurrente fue de 400 euros mensuales.

TERCERO. - El primero de los motivos del recurso debe decaer, pues si bien es cierto que hay numerosas sentencias de las audiencias provinciales que cuando en un juicio verbal de desahucio el arrendatario cuestiona el importe de la renta pactada en el contrato considera que es una cuestión compleja que no puede resolverse en dicho juicio especial y sumario, no es menos cierto que en el caso de autos, una vez que el demandado se opuso al importe de la renta mensual convenida, admitiendo una renta mensual de 150 euros, más el IVA, la actora ha tenido conocimiento de dicho motivo de oposición y ha tenido la oportunidad, que ha aprovechado, de proponer prueba para acreditar el importe de la renta mensual convenida por las viviendas subarrendadas, sobre todo teniendo en cuenta que en el escrito de recurso alega que la renta real convenida se pactó verbalmente, por lo que su prueba es eminentemente personal y la documental acreditativa del importe de renta pagadas anteriormente.

CUARTO. - El segundo de los motivos del recurso debe prosperar.

Debemos partir de la idea de que incumbe al subarrendatario y arrendatario de una de las viviendas, la carga de probar el hecho extintivo de haber satisfecho el importe de las rentas vencidas y los gastos de luz, gas y agua del periodo septiembre de 2.015 a marzo de 2.016, ambos incluidos.

Pues bien, al margen de que tanto el Presidente y Secretario del club demandado reconocieron en sus respectivas declaraciones en el acto del juicio que en la reunión de la junta directiva de junio de 2.016 -de la cual al parecer se levantó acta que no se ha aportado por el demandado- se reconoció adeudar a la subarrendadora y arrendadora una deuda, sin especificar el concepto- que el secretario del club reconoció de aproximadamente 40.000 euros, dentro de cuya cantidad estarían comprendidas las rentas y gastos impagados de las viviendas subarrendadas, el demandado no ha aportado ningún justificante documental acreditativo del pago de las rentas vencidas y gastos del indicado periodo. Se limitó a aportar un extracto de la cuenta bancaria a nombre del club en la cual el club hizo tres transferencias a favor de la sociedad demandante en fechas 29 de julio de 2.015, 17 de noviembre de 2.015 y 21 de abril de 2.015, por importes de 5.015, 3003,75 y 6015 euros, respectivamente.

Desde luego la primera y última de las transferencias no puede tener ninguna relación con la deuda reclamada del periodo septiembre 2.015 marzo 2.016, pues son de fecha anterior a la deuda generada y no hay ninguna prueba de que se pagara por anticipado. La otra de fecha 17 de noviembre de 2.015 en efecto por razón de la fecha podría haber servido para justificar el pago del importe de las rentas vencidas hasta dicha fecha y los gastos de suministro hasta dicho momento, pero desde luego no para justificar el pago de las rentas no vencidas hasta el mes de marzo de 2.016 y gastos que todavía no se habían generado. Y, en todo caso, no hay ninguna prueba que debió aportar la demandada de que el importe de la transferencia de los 3.003,75 euros se hubiera realizado para pagar rentas vencidas y gastos generados.

Por otro lado, según el Libro diario y de facturas aportados por la actora hay indicios reveladores en la contabilidad de la actora de que el importe de las transferencias de fecha 17 de noviembre de 2.015 y 22 de abril de 2.015 sirvieron para pagar facturas de fecha 15 de diciembre de 2.014 y 1 de octubre de 2.015, si bien con las reservas hechas, pues no se han aportado las facturas para comprobar los conceptos facturados.

Por todo lo cual, debemos convenir con que la demandada también adeuda el importe de las rentas del periodo 2.015-2.016 y los gastos ocasionados en dicho periodo.

QUINTO. - El tercero de los motivos debe prosperar parcialmente.

Sobre la renta convenida entre la actora y la subarrendataria de dos viviendas y arrendataria de otra desde luego no puede utilizarse para probar el importe de la renta convenida en los dos contratos de arrendamiento de finca urbana de fecha 1 de septiembre de 2.012, sobre las viviendas situadas en el 1º-D y 2º-C de la Avenida de Galicia de esta ciudad, pues, al margen de que dichos contratos regulan la relación arrendaticia entre la sociedad RARA VIS DURI, S.L., como arrendadora y la sociedad actora, ARVIRAGO,S.L.

como arrendataria, en cuyos contratos en efecto se convino una renta mensual por cada una de las viviendas objeto de arrendamiento de 150 euros más gastos de comunidad con un máximo de 50 euros, actualizable anualmente de acuerdo con el IGPC establecido por el Instituto Nacional de Estadística, ni en dichos contratos ni en ningún otro documento figura que la renta convenida entre arrendadora y arrendataria se aplicaría a la relación de subarriendo convenida con el club deportivo demandado.

Por todo lo cual, debemos convenir que la relación de subarriendo sobre las viviendas objeto de dichos contratos y la relación de arrendamiento sobre la vivienda sita en la calle Francisco Pizarro, número 32, Bajo A de Zamora, se pactó verbalmente entre las partes, habiendo declarado como testigo en el acto del juicio el que fue miembro de la gestora del club deportivo demandado, y ostentaba el cargo de tesorero en los años 2.015 y 2.016, cesando en diciembre del último año, que declaró que la administración del club la llevó junto con el presidente fallecido, habiendo afirmado, por un lado, que en una reunión de la gestora del club del mes de julio de 2.016 se reconoció adeudar a la actora una cantidad de alrededor 40.000 euros, incluyendo dentro de la deuda las rentas vencidas, si bien no concretó la cantidad exacta y los meses impagados y, por otro lado, que se pactó una renta mensual por cada una de las viviendas cedidas en subarriendo y arrendamiento de 400 euros, llegando a decir que se plasmó por escrito, pero no estaba muy seguro, pues lo que llevó al Ayuntamiento fue un documento para acreditar que las chicas del equipo de baloncesto femenino ocupan las viviendas indicadas.

En definitiva, hay prueba testifical convincente, pues no en vano dimana de un miembro del equipo rector del propio club deportivo con cargo de responsabilidad y que conocía la administración del club, para establecer que se convino una renta de 400 euros mensuales. Ahora bien, ninguna pregunta más se le hizo al indicado testigo sobre si la renta convenida era actualizable y si los gastos de comunidad también corrían de cargo de la subarrendataria y arrendataria. Por lo que la renta no se ha probado que fuera actualizable y tampoco que los gastos de comunidad corrieran de cargo del subarrendatario.

Por otro lado, de la prueba testifical y hechos admitidos por las partes, el tiempo de duración de los dos contratos de subarriendo comprendía desde 1 de septiembre de 2.015 al 31 de marzo de 2.016 y desde 1 de septiembre de 2.016 al 31 de marzo de 2.017, que era la temporada de juego del equipo de baloncesto.

Mientras que la duración del contrato de arrendamiento sobre la tercera de las viviendas comprendía desde el 1 de septiembre de 2.015 hasta el 31 de mayo de 2.016 y desde el 1 de septiembre de 2.016 al 31 de mayo de 2.017, que era el tiempo en que el entrenador hacia uso de la vivienda, dos meses más que las jugadoras pues se quedaba haciendo gestiones y con el equipo de la cantera.

En suma, se convino entre las partes dos contratos de subarriendo de viviendas y un contrato de arrendamiento de vivienda con una renta mensual de 400 euros mensuales, no actualizable y corriendo de cargo de la actora los gastos de comunidad.

Dicho lo cual, pasamos a cuantificar el importe de la deuda por rentas vencidas e impagadas a fecha febrero de 2.017 de las tres viviendas a cargo del club deportivo demandado durante los periodos 1/9/2015 al 31 /3/2016 y 1/9/2016 al 28/2/2017 de las viviendas subarrendadas y del 1/9/2015 al 31/5/2016 y del 1/9/2015 al 28/2/2017.

Descartamos el importe reclamado de la mitad del mes de agosto de 2.015, pues la prueba testifical concretó el comienzo de la duración de los contratos el 1 de septiembre de cada uno de los periodos.

Con los anteriores datos y tomando en consideración la propia facturación que hace la actora por la renta de las dos viviendas en el periodo 1/9/2015 al 31/3/2016, excluida la comunidad, y sin ninguna actualización en el año 2016, la renta mensual, sin incluir el IVA, es de 761,43 euros (2/3 de1.142,15) x 7 meses = 5.330 euros + 21 % IVA= 6.449,3 euros.

El importe de la deuda por la renta de la tercera de las viviendas en el periodo 1/9/2015 al 31/5/2016 (9 meses), excluida la comunidad, y sin ninguna actualización en el año 2016, es de 380,71 euros (1/3 de 1.142,15 euros) sin incluir el IVA x 9 meses de ocupación = 3.426,39 euros + 21 de IVA = 4.145,93 euros.

El importe de la deuda por alquiler de las dos viviendas subarrendadas, Avda. Galicia 79, en el periodo 1/9/2016 al 28/2/2017, incluido el mes de febrero, según el cuadro del doc. 9, excluida comunidad y sin actualización, como ya hemos dicho, es la cantidad reclamada de 5.808 (Renta de 400 euros/mes x 2 viviendas x 7 meses).

No factura el importe de las rentas del segundo periodo de la tercera de las viviendas en Francisco Pizarro.

Sobre los gastos de agua, gas y suministro de electricidad el importe de la deuda se cuantifica por la facturación de los tres servicios durante el periodo 1/9/2015 a 31/3/2016 de una de las viviendas subarrendadas y, hasta 31/5/16, de la otra y desde el 1/9/2016 al mes de enero de 2.017 de ambas viviendas.

Suministro de agua se aceptan las cantidades reclamadas en las facturas, si bien las facturas del 17/8 al 17/10 de las dos viviendas deben reducirse en el 25 %, pues se factura medio mes de agosto en que todavía no había comenzado el periodo de duración de los contratos. Total: 203 euros.

Suministro de gas se acepta la cantidad reclamada de 1.995,26 euros, pero reduciendo en el periodo agosto septiembre de 2.015 el 50 %, pues factura también el mes de agosto y reduciendo el periodo agosto- septiembre de 2.016 de la vivienda 79,2 al 50 %, pues factura también el mes de agosto. Total: 1.821,27 euros.

Suministro de electricidad se acepta el importe reclamado de 988,20 euros, pero restando el 50% de las dos facturas agosto y septiembre de 2.015, pues el periodo de duración de los contratos se inició el 1 de septiembre. Total : 954,17 euros.

Importe de la deuda hasta febrero, incluido, de 2.017 por rentas vencidas e impagadas: 16.403,32 euros.

Importe de los gastos de agua, gas y electricidad hasta el mes de enero de 2.017 asciende a 2.978,44 euros.

Puesto que el demandado hizo entrega de las viviendas de la calle Galicia el día 31 de marzo de 2017 de acuerdo con el suplico de la demanda, al importe de las rentas vencidas e impagadas hasta el mes de febrero, incluido, y los gastos de electricidad agua y gas hasta el mes de enero de 2.017, hay que añadirle las devengadas durante el mes de marzo de 2.017 y los gastos de los indicados servicios hasta el 31 de marzo de 2.017.

Entendemos que no cabe condenar también a las rentas y gastos ocasionados en el mes de abril de 2.017, pues las llaves se entregaron en el Juzgado el 31 de marzo de 2.017, por lo que la supuesta falta de su entrega a la subarrendadora no es imputable a la subarrendataria.

Por tanto, de acuerdo con la documentación aportada por la actora en el acto del juicio se fija la siguiente cantidad por rentas vendidas e impagadas del mes de marzo: 968 euros + los siguientes gastos de luz, agua y gas hasta el 31 de marzo de 2.017: Luz: El importe del cuadro aportado por la actora (folio 60), menos el 50 % de las facturas del 16/3 al 17/4 y 19/3 al 17/4, pues incluye el mes de abril. Total: 272,90 euros. Agua: el importe del cuadro, menos el 25 % del consumo del 15/2 al 19/4 y del 15/2 al 19/4 Total 139,79 euros. Gas: 799,75 euros.

Resumen: Rentas vencidas e impagadas hasta 31 de marzo de 2.017. 17.371,32 euros + Gastos de suministro de agua electricidad y gas a cargo de la demandada hasta el 31 de marzo de 2.017: 4.190,88 euros.

Por tanto, se estima parcialmente el recurso, estimando parcialmente la demanda, condenando a la demandada que pague a la actora la cantidad de 21.562,20 euros.

SEXTO. - Al estimar parcialmente el recurso no procede imposición de costas de este recurso, según el artículo 398 de la L. E. Civil , devolviéndose, en su caso, el depósito constituido para recurrir a la parte que lo consignó.

Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación, por la autoridad que nos confiere la Constitución Española y en nombre de SM. el Rey,

Fallo

Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la procuradora doña Elisa Arias Rodríguez, en nombre y representación de la sociedad ARVIRAGO, S.L, contra la sentencia de fecha dieciocho de mayo dos mil diecisiete dictada por la Ilma. Magistrada Jueza del Juzgado de Primera Instancia Número Seis de Zamora .

Revocamos parcialmente dicha sentencia y, en consecuencia, condenamos al demandado a que pague a la actora la cantidad de VEINTIUN MIL QUINIENTOS SESENTA Y DOS CON VEINTE (21.562,20) € No se hace expresa condena en costas de este recurso, manteniendo el pronunciamiento de costas de la primera instancia.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir a la parte que lo consignó.

Contra esta sentencia, que no se firme, cabe recurso de casación por interés casacional ante la Sala 1ª del Tribunal Supremo, cuyo recurso se interpondrá ante este tribunal en el plazo de veinte días contados desde el siguiente a la notificación de aquélla.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I Ó N Leída y publicada que fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente de la misma, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que doy fe.