Encabezamiento
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00071/2021
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
Teléfono:971-71-20-94 Fax:971-22.72.20
Correo electrónico:audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es
Equipo/usuario: CGVN.I.G.07026 42 1 2017 0004386
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000433 /2020
Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N.4 de EIVISSA
Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000939 /2017
Recurrente: Jesús Carlos, ZAFIRO BRASSERIA S.L
Procurador: HUGO VALPARIS SANCHEZ, HUGO VALPARIS SANCHEZ
Abogado: MARIA VIRTUDES MARI FERRER, MARIA VIRTUDES MARI FERRER
Recurrido: Juan Miguel, Carlos Manuel , Felicidad
Procurador: JOSE LUIS MARI ABELLAN, JOSE LUIS MARI ABELLAN , JOSE LUIS MARI ABELLAN
Abogado: NADIA VALENTINA ROSELLO SKEPPE, NADIA VALENTINA ROSELLO SKEPPE , NADIA VALENTINA ROSELLO SKEPPE
Rollo núm. 433/20
Autos núm. 939/17
SENTENCIA núm. 71/2021
Ilmos. Sres.
PRESIDENTE:
D. Miguel-Álvaro Artola Fernández.
MAGISTRADOS:
D. Carlos Izquierdo Téllez.
D. Jaime Gibert Ferragut.
En Palma de Mallorca, a dieciséis de febrero de dos mil veintiuno.
VISTOS, en fase de apelación, por los Ilmos. Sres. referidos los autos de juicio ordinario sobre resolución de contrato de arrendamiento de industria seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Eivissa, estando el número de autos y actual rollo de Sala consignados arriba, actuando como parte demandante-apeladaDª Felicidad, D. Carlos Manuel y D. Juan Miguel, representados por el Procurador de los Tribunales D. José Luis María Abellán, y asistidos bajo la dirección letrada de D ª Nadia Roselló Skeppe, siendo parte demandada apelanteD. Jesús Carlos y la mercantil 'ZAFIRO BRASSERIE, S.L.', representados por el Procurador de los Tribunales D. Hugo Valparís Sánchez y asistidos por la dirección letrada de Dª Virtudes Marí Ferrer; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. Presidente Don Miguel-Álvaro Artola Fernández.
Antecedentes
PRIMERO.-La sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Eivissa en fecha 13 de marzo de 2020 en los presentes autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de resolución de contrato de arrendamiento de industria y reclamación de cantidad, seguidos con el número 939/17, de los que trae causa el actual rollo de apelación, acordó en su Fallo lo que se transcribirá:
'Que debo estimar y estimo, parcialmente, D. ª Felicidad, D. Carlos Manuel y D. Juan Miguel, representados por la procuradora de los Tribunales, D. Susana Pilar Navarro Marí, contra D. Jesús Carlos y la mercantil ZAFIRO BRASSERIE S.L., representado por el procurador de los Tribunales, D. César Serra González, acordando:
- Resolver el contrato de fecha 16 de noviembre de 2015 y 20 de noviembre de 2015, por incumplimiento de su obligación principal de pago por los demandados. Todo ello, sin perjuicio de quedar acreditado que, en fecha 27 de marzo de 2018, se hizo entrega de las llaves del local de negocio donde se desarrolla la industria, objeto del presente, sito en Avenida San Agustín nº 118 Bajo, Sant Josep de Sa Talaia, (Ibiza), y como consecuencia se entregó la posesión arrendada a los demandantes.
- Condenar solidariamente a los demandados: D. Jesús Carlos y la mercantil ZAFIRO BRASSERIE S.L., al pago a la actora en la suma de 17.274,94€ (DIESIETE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y CUATRO EUROS Y NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS DE EURO), en concepto de impago de rentas y cantidades asimiladas a la renta.
A esta suma le es de aplicación el devengo del interés de mora pactado en la cláusula 4.4. del contrato de fecha 16 de noviembre de 2015, aplicable solidariamente a ambas demandadas, conforme estipulación única del contrato de fecha 20 de noviembre de 2015. Se liquidarán en ejecución de sentencia.
- Condenar solidariamente al demandado: la mercantil ZAFIRO BRASSERIE S.L., al pago a la actora, por daños y perjuicios, en la suma de 2.105,40€ (DOS MIL CIENTO CINCO EUROS Y CUARENTA CÉNTIMOS DE EURO).
A esta cantidad no se aplicarán los intereses de demora de los arts. 1101 y 1108 del CC , al no ser instados en la ampliación a la demanda, expresamente, sin perjuicio del devengo de los intereses de mora procesal, ex art. 576 de la LEC , que se aplican, en su caso, ope legis.
No procede la condena en las costas causadas a ninguna de las partes, debiendo abonar por mitad las procesales y cada uno las causadas a su instancia.'
SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación cuyo conocimiento correspondió a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Baleares. Dicho recurso fue instado por la representación procesal de D. Jesús Carlos y de la entidad 'ZAFIRO BRASSERIE, S.L.', y se fundó en las alegaciones que se analizarán en la fundamentación jurídica de esta sentencia; y en él se terminó suplicando que la Audiencia Provincial de Palma dicte sentencia en la que: ' se confirme la sentencia en cuanto a que la arrendataria adeuda a la arrendadora la cantidad de 22.000€ en concepto de rentas, compensando el pago de la citada cantidad con la cantidad de 8.000€ en concepto de fianza entregados a la arrendadora a la firma del contrato, y revoque la Sentencia en cuanto a la condena al pago de la cantidades asimilas a renta, en concepto de consumo de agua y en cuanto a la desestimación parcial de la compensación de créditos solicitada y, declare la existencia y compensación de créditos por el importe de los pagos y reparaciones efectuados al inicio del contrato por cuenta del arrendador y cuyo importe asciende a 5.972,68€ y el importe de las inversiones realizadas y de los enseres dejados en el local a beneficio de la propiedad con un valor total de 27.902,53€, declarando la extinción de la obligación de mi representado del pago de las rentas y condene a la otra parte a estar y pasar por esta declaración.'
TERCERO.-La representación procesal de la parte apelada se opuso a los motivos del recurso haciendo propios los de la sentencia objeto de apelación y reiterando y desarrollando lo que ya expusiera en primera instancia, a todo lo cual procede remitirse en orden a la brevedad y sin perjuicio de las referencias que, al respecto, puedan realizarse en la fundamentación jurídica de esta resolución.
ÚLTIMO.- No siendo propuesta prueba en esta fase de apelación por ninguna de las partes del litigio, se siguió el recurso sobre la base de las previsiones de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), quedando el rollo de Sala concluso para dictar sentencia en esta alzada.
Fundamentos
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que no se opongan a los que se dirán.
PRIMERO.-En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, Dª Felicidad, D. Carlos Manuel y D. Juan Miguel, accionaba contra D. Jesús Carlos y la mercantil 'ZAFIRO BRASSERIE, S.L.' (tras ampliación de la demanda contra esta última, instada después de la audiencia previa), interesando que se dictase sentencia por la que se declare la resolución del contrato de arrendamiento de industria y del propio local donde se explota, otorgado en fecha 16 de noviembre de 2015, por incumplimiento contractual de la parte demandada; todo ello, pidiendo que condene solidariamente a los demandados al pago a los actores la suma de 25.103.- € en conceptos de rentas vencidas y adeudadas; 1.274,94.- € en concepto de cantidades asimiladas a la renta; y, a la entidad 'ZAFIRO BRASSERIA, S.L.', al pago a la actora de 7.927,40.- € en concepto de daños y perjuicios, ex arts. 1.101 y 1.106 del Código Civil (CC), causados a la actora para disponer nuevamente de la industria (petición esta última admitida solo contra la persona jurídica codemandada, por haber sido incorporada en la ampliación de la demanda contra esta), más los intereses de demora pactados por las partes. Todo ello, con expresa imposición de costas a las partes demandadas.
El codemandado, D. Jesús Carlos, alegó falta de legitimación pasiva 'ad causam', y, subsidiariamente, pluspetición de conformidad con los hechos invocados en su escrito de contestación a la demanda y normativa procedente, tanto respecto de las cantidades reclamadas en concepto de rentas, como de las asimiladas. Y, por su parte, la entidad mercantil 'ZAFIRO BRASSERIA, S.L.' se allanó parcialmente respecto la acción de reclamación de cantidad en concepto de rentas en relación con las devengadas de junio hasta diciembre de 2017; oponiéndose, conforme los hechos alegados y correspondiente normativa, al resto de las cantidades, negando, asimismo, la causación de daños y perjuicios. Asimismo, pidió la compensación de las cantidades adeudadas en concepto de renta con una serie de facturas abonadas por la arrendataria y que considera que lo fueron por cuenta de la arrendadora, cuyo importe asciende a 5.372,68.- €, descontando, asimismo, la fianza depositada en su día por importe de 8.000.- €.
SEGUNDO.- La sentencia de instancia comenzó precisando que no era controvertido, respecto de la acción de resolución de contrato y acumulada de lanzamiento, que en fecha 27 de marzo de 2018 se hizo la entrega de las llaves del local de negocio donde se desarrollaba la industria, sito en Avenida San Agustín nº 118 Bajo, Sant Josep de Sa Talaia, (Ibiza). Y, como consecuencia de ello, se entregó la posesión arrendada a los demandantes.
Seguidamente, respecto de las demás cuestiones, consideró probados los siguientes hechos:
'a.- Legitimación pasiva de D. Jesús Carlos:
- Es un hecho probado que los demandante y D. Jesús Carlos suscribieron en fecha 16 de noviembre de 2015 contrato de arrendamiento de industria y del local de explotación para 'restauración' del inmueble sito en carretera Ibiza- San José p. Km. 11,5, propiedad de los actores. Que, si bien en fecha 20 de noviembre de 2015, D. Jesús Carlos cedió sus derechos arrendaticios a la entidad ZAFIRO BRASSERIA S.L., con anuencia de los actores, mantuvo la obligación de responder por las obligaciones dimanantes del contrato del contrato en cuanto al pago de rentas y asimilados. Por lo tanto, se reconocer a D. Jesús Carlos legitimidad pasiva en cuanto a la acción de reclamación de cantidad por rentas y asimiladas, al ser cotitular, junto con la entidad codemandada del cumplimiento de estas obligaciones con los arrendadores.
Así se acredita conforme los docs. 3 de la demanda y 2 de la contestación a la demanda del señor Jesús Carlos. Concretamente, respecto este último, un simple análisis interpretativo de naturaleza literal permite, conforme la redacción de la cláusula única, párrafo segundo, probar su legitimación pasiva, en cuanto a las obligaciones de pago de cantidades derivadas del contrato, sin que sea necesario superar este examen exegético, conforme el principio plasmados en el aforismo latino: 'in claris non fit interpretatio.'
Recordemos que la citada estipulación, en relación con al cláusula sexta del primer contrato, que además esta subrayada, dispone literalmente que: 'El Sr. Jesús Carlos responderá siempre personalmente frente a los arrendadores - los demandantes en el presente - de las obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento de 16 de noviembre de 2015, especialmente en lo que atañe al pago de rentas (...)' ( Art. 217.2 de la LEC y 1281.1 del CC ).
b.- Resolución de contrato y acción de reclamación de cantidad por rentas y asimiladas:
- Es un hecho probado que los demandados: D. Jesús Carlos y la mercantil ZAFIRO BRASSERIE S.L., incumplieron sus obligaciones derivadas de los contratos de fecha 16 y 20 de noviembre de 2015, adeudando en concepto de rentas desde junio de 2017 a 27 de marzo de 2018, la suma de 22.000€ (VEINTIDÓS MIL EUROS) y de 1.274,94€ (MIL DOSCIENTOS SETENTA Y CUATRO EUROS Y NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS DE EURO) en concepto de asimiladas, concretamente por el suministro de agua impagado. En total, por ambos conceptos: 23.274,94€ (VEINTITRÉS MIL DOSCIENTOS SETENTA Y CUATRO EUROS Y NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS DE EURO).
.../...
En este caso, si bien la demandante sí acredita en la medida de lo posible los pagos realizados por las demandadas, éstas no aportan una sola prueba del pago, e incluso, en el caso del señor Jesús Carlos en su escrito de contestación a la demanda, reconoce parcialmente la deuda.
Es por ello, que conforme la doctrina expuesta, debemos concluir la falta de acreditación de los demandados del pago de la deuda reclamada. Este incumplimiento de una obligación contractual es de naturaleza resolutoria, conforme los arts. 1091 , y 1124 y concordantes del CC ; sin perjuicio de que no sea controvertido que en fecha 27 de marzo de 2018, se hizo entrega de las llaves del local de negocio donde se desarrolla la industria, objeto del presente, sito en Avenida San Agustín n º 118 Bajo, Sant Josep de Sa Talaia, (Ibiza), y como consecuencia se entregó la posesión arrendada a los demandantes. ( Art. 217.3.7 de la LEC ).'
Ya con relación a la compensación de créditos, la sentencia no otorgó la misma, refiriendo que: ' A este respecto, los demandados no prueban la necesidad o urgencia de las obras, siendo las causadas por el incendio en verano de 2017 por la falta de diligencia en el cuidado en la limpieza de la campana de grill, imputable a los codemandados - doc. 8 de la demanda - sin que los demandados hayan probado que se deba a la propiedad. Tampoco acreditan la previa comunicación, al respecto del resto de obras o gastos reclamados, en su caso - no aportan prueba alguna - por lo que remitiéndonos de nuevo al apartado 2 º del 23.2 de la LAU94, en remisión del art. 30 del mismo Texto Legal , no puede reclamar indemnización por tales obras. Más aun cuando como declaró el señor Carlos Manuel el inmueble se entregó en perfecto estado, corroborando lo dispuesto en el contrato. - docs. 2 de la demanda y 3 de la contestación a la demanda. - ( Art. 217.2 de la LEC ).'
En lo que atañe a la fianza, que ascendía a 14.000.- €, la sentencia consideró como hecho probado que la suma de 8.000.- € se entregó en la fecha de suscripción del primer contrato, accediendo así a compensar en esta cantidad la deuda generada en el antedicho apartado 'a'. Y, en cuanto al resto, esto es, la suma de 6.000.- €, consideró que no se acreditaba su entrega en la fecha del contrato, entendiendo que acordaron las partes destinar esa partida a la compra de material que, tras la finalización del contrato, quedaría en propiedad de los arrendadores.
Y, por lo que respecta a la indemnización por daños y perjuicios, el Juez 'a quo' consideró, como hecho probado, que tras la entrega de la posesión al actor en fecha 27 de marzo de 2018, solo se acreditaban, de los daños reclamados, los relativos a la pared, que se cuantifican en la suma de 2.105,40.- €. Razonando al respecto que: ', negados los daños por la demandada, la actora no aporta prueba bastante que acredite tales daños, salvo los reflejados en las fotografías adjuntas al Acta Notarial aportado en la ampliación de la demanda por la demandante, que es de fecha 27 de marzo de 2018, día en que se entregó la vivienda.'. Concluyendo el Juzgador en que, el hecho de cuantificar tal suma conforme el presupuesto aportado como doc. 3 de la ampliación de la demanda, correspondiente a 'MICA CONSTRUCCIONES', tiene su razón de ser en que ello se estima prudente y lógico con la realidad material, a efectos de establecer una cuantificación prudente del valor de la indemnización del daño.
Por lo tanto, la reclamación de cantidad en concepto de rentas y asimiladas, se fija en la sentencia en 17.274,94.- €, y ello frente a los dos codemandados y una vez deducida la suma de 8.000.- € de fianza. Y, respecto la cuantía indemnizatoria, se fija en la suma de 2.105,40.- €, si bien solo frente a la codemandada 'ZAFIRO BRASSERIE, S.L.'
Con relación a los intereses, en lo referente al principal por rentas y asimiladas, que asciende a la suma de 17.274,94.-€, la sentencia consideró de aplicación el devengo del interés de mora pactado en la cláusula 4.4. del contrato de fecha 16 de noviembre de 2015, aplicable solidariamente a ambas demandadas, conforme estipulación única del contrato de fecha 20 de noviembre de 2015, que se liquidarán en ejecución de sentencia. Y, por lo que respecta a la cuantía indemnizatoria cuyo principal asciende en la suma de 2.105,40.-€, la sentencia consideró no aplicables los intereses de demora de los arts. 1.101 y 1.108 del CC, al no ser instados en la ampliación a la demanda, sin perjuicio del devengo de los intereses de mora procesal, ex art. 576 de la LEC, que se aplican 'ope legis'.
Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación solicitando lo ya referido en el Antecedente de hecho segundo de la presente resolución, y ello en base a los motivos que se analizarán.
TERCERO.-La parte demandada apelante se aviene, en cuanto a las rentas devengadas desde junio hasta marzo de 2018, por importe de 22.000.-€, así como en cuanto a la compensación de los 8.000.- € en su día abonados en concepto de fianza. No obstante, en relación a las cantidades asimiladas a renta y, en concreto, el recibo de agua ascendente a 1.274 €, sostiene que no se toma en consideración que el citado consumo 'no ha sido producido por los demandados sino que la factura se corresponde con el suministro de TODO el edifico y no con el local arrendado.'
Sin embargo, aprecia la Sala que la factura de suministro de AQUALIA por dicho importe, corresponde al Restaurante (RTE) de la Avenida San Agustín nº 118 Bajo, Sant Josep de Sa Talaia. Cuando el local de autos está, efectivamente, situado en la Avenida San Agustín nº 118 Bajo de dicha localidad y, asimismo, estaba destinado a la industria de Bar-Restaurante conocido como 'ZAFIRO', por lo que, respecto de dicha facturación, no se justifica la afirmación apelatoria de que se está facturando por todo el edificio.
CUARTO.- Seguidamente, con relación a la compensación de créditos, afirma la apelante que, si bien considera la sentencia, como hecho probado, que el local fue entregado en perfecto estado en el momento de firmar el contrato de arrendamiento y, en base a ello, desestima la compensación de créditos; sin embargo, reprocha en el recurso a la sentencia que, la única prueba que se toma en consideración es la firma del propio contrato, cuando, a juicio de la recurrente: '...hay otro hecho mucho más relevante del mal estado en que fue entregado el local, cual es que el arrendador permitió que el arrendatario destinara 6.000 € de la cantidad que debería haberle entregado en concepto de fianza (14.000 €) a realizar las reparaciones necesarias en el local para poder proceder a la apertura de la industria.'.
En dicho sentido, aprecia la Sala que la cláusula séptima, inciso último, del contrato, no establece que la arrendataria destinaría 6.000.- € a esas reparaciones, sino a adquirir maquinaria que complementara a la ya existente. Por lo que, de tal hecho, no se deduce la pretensión apelatoria de que el local estuviera en mal estado.
Seguidamente, la recurrente afirma que: ' Adjuntamos como documentos nº 6, 7 y 8 de la contestación a la demanda de Jesús Carlos facturas acreditativas del importe de los trabajos realizados para poder explotar la industria arrendada, cuyo importe supera los 6.000 € pactados, existiendo conformidad entre las partes en cuanto a este hecho.'. Sin embargo, como se ha explicado, esos 6.000.- € no iban destinados a dicho fin; y, por otro lado, el hecho de que la parte arrendataria realizara obras, no quiere decir que el local se entregara en mal estado, porque, de hecho, además de reconocerse en el contrato que la industria se hallaba en buen estado de funcionamiento y de conservación, ello no obsta a que la cláusula 5ª del mismo permita, con consentimiento del arrendador, que la arrendataria haga obras 'de su cuenta y cargo, sin excepción alguna, y quedarán en beneficio de la finca, al término del arrendamiento, sea cual fuere la causa que hubiera causado su extinción, sin que el arrendatario pueda reclamar, por tal causa, indemnización alguna.'.Por lo tanto, el contrato y los hechos derivados de los autos no asisten a la parte apelante para poder reclamar por obras voluntariamente realizadas por el arrendatario, contempladas así en los propios términos del contrato.
Dice la apelante que: ' Además de efectuar reparaciones por este importe ZAFIRO BRASSERIA, S.L. asumió el pago de reparaciones y facturas pendientes de pago al inicio del contrato que debería haber abonado el arrendador para que la industria estuviera en condiciones de servir al uso para el cuál fue arrendado...'.Concluyendo en que por este concepto se alcanza una cifra total de 5.372,68.- €.
Al respecto, observa la Sala que, comenzando por el pago de pretendidas facturas de REPSOL, la apelada niega tales pagos y estos no se documentan. De hecho, en el propio escrito de contestación a la demanda se afirma que abonó facturas pendientes de REPSOL, pero no aporta las mismas, pretendiendo que fueron entregadas al arrendador.
Sostiene también la apelante que: 'tuvo que abonar la cuota de reenganche de suministro eléctrico a ENDESA así como el depósito de garantía de distribución, según consta en la factura de 7 de enero de 2016. Documento nº 3 de la contestación a la demanda de Jesús Carlos, siendo el importe abonado por estos conceptos 562,96 € más IVA de 118,22, lo que hace un total de 681,18€'.
A ello se opone la apelada afirmando que: 'Por factura de suministro eléctrico a Endesa de fecha 7 de Enero de 2016 por importe de 681,18.-€, en concepto de enganche del suministro eléctrico a nombre del arrendatario, siendo que según las manifestaciones de los demandados se acordó por las partes que en todo caso su abono correspondiente a mis mandantes, extremo que resulta ser del todo falso; intentando por todos los medios la parte demandada evitar a toda costa el pago de las cantidades debidamente reclamadas por esta parte, puesto que sin perjuicio de lo anterior, en el apartado DÉCIMO del contrato de arrendamiento, se dispone expresamente que se entrega el local en perfectos estado, haciendo también especial hincapié al extremo en lo concerniente a la electricidad, y en caso de existir alguna avería o reparación el arrendatario se venía obligado al pago.'
Sin embargo, aprecia la Sala que, en este punto, no se está reclamando por avería o reparación, sino por enganche del suministro eléctrico, cuando en el contrato se decía, en la cláusula 9-1, que ' El local tiene contratados los servicios de agua y electricidad'.Por lo que, ciertamente, el gasto de enganche al suministro eléctrico, según se deriva del contrato, no cabe imputarlo a la arrendataria, aunque tuviera esta que abonar el suministro del servicio. Por ello, sobre dicha partida de 681.- €, sí debe estimarse el recurso de apelación.
Asimismo, sostiene la apelante que se realizaron reparaciones que correspondían al arrendador y que constan como: ' partidas 4, 5 y 6 de la factura 551/16 de 11 de enero de 2016 de Reformas y pinturas Toni Costa, documento nº 4 de la contestación a la demanda de Jesús Carlos, cuyo importe asciende a 2.450€ más IVA 514,50€, lo que hace un total de 2.964,5€.'
Sin embargo, como se ha expuesto, aquí se trata de obras de reforma o de pintura que, según se deriva del contrato y ya se ha expuesto, eran actuaciones voluntarias y de cargo del arrendatario.
Se afirma también en el recurso que 'ZAFIRO BRASSERIA, S.L.' ha procedido: '... también a reparar en nombre del arrendador la cubierta del local que producía goteras en el local, siendo el importe de la factura de 667,60€, de las que ha abonado 600€, constando en la misma la aceptación por parte del arrendador de realización de estos trabajos, como reconoció en el acto del juicio D. Carlos Manuel, cantidad que ha de ser compensada con las rentas adeudadas.'
Afirmando la apelada, en cuanto a este punto, que: ' d) Por factura de importe de 667,70.-€ por arreglo de goteras en la terraza del local, importe que en todo caso corresponde a la parte arrendataria reproduciendo en igual sentido las manifestaciones realizadas en los párrafos anteriores respecto a las anteriores cantidades, y además se debe añadir, que, en la CLÁUSULA DÉCIMA PRIMERA se acordó, la obligación por parte del arrendatario, de tener suscrita una póliza de seguros que le cubriera los riesgo básicos de un seguro de local comercial, así como, que le cubriera rotura de cristales, rotura e tuberías, daños por agua, incendio, responsabilidad civil, habiendo podido en todo caso dar parte a la compañía que tuviere contratada a tales efectos. Habida cuenta de lo anterior, no cabe tampoco la compensación de crédito planteada por tal importe, puesto que además, a quien en todo caso se debería haber reclamado dicha reparación no es a mis representados, sino al propio seguro que debía tener contratado la parte arrendataria.'
Apreciando la Sala que aquí no son atendibles los motivos de oposición, porque no se está reclamando por los perjuicios causados por las goteras (lo cual pudiera enmarcarse en el alegato relativo a que debería hacer la reclamación a la compañía de seguros contratada según el propio contrato de arrendamiento), sino que se reclama el gasto de reparación de una gotera, el cual, por no estar cubierto por el seguro y ser un gasto derivado de la propia estructura del edificio, se debe entender que correspondía a la propiedad, no siendo tal evidencia desplazada por los motivos de oposición, por lo que también se admite este motivo de apelación, y ello hasta el importe de los 600.- € abonados por la parte demandada- apelante, según ella misma expone y no se discute.
QUINTO.- Seguidamente, se sostiene en el recurso que 'ZAFIRO BRASSERIE, S.L.' ha adquirido a su costa, y dejado en el local a beneficio del arrendador: maquinaria, instalaciones y enseres por valor muy superior a las rentas y gastos reclamados y a la indemnización por daños y perjuicios. Concretamente, sostiene haber realizado inversiones y haber dejado en el local maquinaria y enseres por valor de 27.902,33.-€ (remitiéndose a los documentos nº 2 a 10).
Por su parte, la apelada considera aquí que: ', llama especial atención que se proceda a presentar una serie de facturas que todas ellas corresponden con la fecha de inicio de la relación contractual, y que podrían corresponder a la propia inversión que se hizo de contrario para la puesta a punto de su propio negocio, incluyendo en las partidas de facturas conceptos tales como hasta detergentes, servilletas, basuras... pretendiendo con dicha aportación ilustrar al Tribunal que por la compra o la existencia de dichas facturas, en primer lugar se puede evidenciar que el local se entregó en perfecto estado, lo que sin lugar a dudas, no guarda ninguna relación, y en segundo lugar introduce como hecho nuevo en el acto de la Audiencia Previa, un intento de compensación de créditos por el valor de dichas facturas por valor de 27.902,33.-€.'.
En este punto debe reiterar la Sala que, más allá de la cuestionable prueba en que se pretenden fundar los propios asertos de la apelante, lo cierto es que, además de reconocerse en el contrato que la industria se hallaba en buen estado de funcionamiento y de conservación al tiempo de contratar, y que ello no obstaba para que, la cláusula 5ª del mismo, permitiera con consentimiento del arrendador que la arrendataria hiciera obras, estas, sin embargo, eran ' de su cuenta y cargo, sin excepción alguna, ...'.Añadiendo dicha cláusula que tales obras 'quedarán en beneficio de la finca, al término del arrendamiento, sea cual fuere la causa que hubiera causado su extinción, sin que el arrendatario pueda reclamar, por tal causa, indemnización alguna.'.Por lo tanto, respecto de las cosas muebles propiedad del arrendatario, este estuvo en disposición de llevárselas, y, en cuanto a las obras que pasaron a formar parte, por destino, del propio inmueble, estas deben correr dicha suerte, por así establecerlo el propio contrato.
Por otro lado, y como sostiene la parte actora, cuando la entidad codemandada contestó a la demanda, momento procesal que deben fijarse los términos del litigio, no solicitó esta compensación por inversiones y por haber dejado en el local maquinaria y enseres por valor de 27.902,33.-€. Por lo que, ciertamente, se trata de una cuestión nueva que, como tal, no podría tampoco prosperar al enfrentarse abiertamente a los principios 'Ut litependente nihil innovetur' ( art. 412 LEC) y 'Pendente apellatione nihil innovetur' ( art. 456.1 LEC).
SEXTO.- Finalmente, en cuanto a los daños y perjuicios, sostiene la apelante que el propio codemandante: 'D. Carlos Manuel, reconoció en su declaración que no comunicó al arrendatario la existencia de ningún desperfecto en el local en el plazo de 20 días que preveía la cláusula 10.2 del contrato. Por el contrario esta parte si dejó constancia del buen estado en que se entregaba el local mediante acta notarial realizada en el mismo a la entrega de la posesión y resolución del contrato. Que el estado del local se correspondía con las fotografías del acta notarial aportada por esta parte ha sido confirmado por D. Severino en su declaración. La reclamación realizada se basa, en primer lugar, en la factura de MICA CONSTRUCCIONES de 2.105,40€. D. Luis Angel en su declaración reconoció QUE NO HABÍA EFECTUADO REPARACIÓN ALGUNA en base al presupuesto aportado, tratándose por tanto sólo de un presupuesto. Este hecho no es tenido en cuenta en la sentencia, entendiendo que se ha producido un perjuicio indemnizable cuando la arrendadora no ha acreditado que haya realizado gasto alguno por esta causa. El testigo no supo precisar qué superficie o numero de azulejos se debían reparar, sólo indicó que eran 5 días de trabajo. Teniendo en cuanta la superficie de la cocina, y los pocos azulejos a reparar según las fotografías realizadas por la notario Sra. Matilde el 19 de febrero, la única explicación a tan abultado presupuesto no puede ser otra que los lazos familiares que unen al testigo con la actora, según el mismo reconoció. En consecuencia, la actora no ha acreditado el daño ni haber efectuado pago alguno por esta reparación por lo que no cabe estimar la reclamación de daños y perjuicios por este concepto, como hace la sentencia.'
La parte apelada se defiende de este alegato afirmando que: 'Tal y como establece la Sentencia es un hecho probado que, tras la entrega de la posesión a mis representados, en fecha 27 de marzo de 2018 , se acreditaron debidamente los daños reclamados, los relativos a la pared, que se cuantifican en la suma de 2.105,40€ (DOS MIL CIENTO CINCO EUROS Y CUARENTA CÉNTIMOS DE EUROS), en virtud de la valoración realizada por MICA CONSTRUCCIONES, y acreditándose los mismos de igual modo con la propia acta notarial levantada por la Notaria que acudió al local de mi representada para dar fe y verificar dichos extremos. El representante de MICA CONSTRUCCIONES, procedió a ratificarse en el acto de la vista en el presupuesto confeccionado, y tal y como manifestó en la misma, la valoración realizada corresponde precisamente a las reparaciones que debían llevarse a cabo en la cocina del local arrendado y que todo ello pudo comprobarlo y examinarlo in situ y directamente, y que en todo caso las reparaciones presupuestadas tenían ligada conexión con el incendio que ocurrió previo a la resolución de la relación contractual, dado que el técnico pudo comprobar 'como estaba quemado' y 'bufado', tal y como consta en nuestros sendos escritos de demanda; por cuanto entendemos que han quedado debidamente acreditado los daños ocasionados en la cocina del inmueble arrendado y que se vienen reclamando, que fueron valorados por el técnico tras la toma de posesión de la finca, siendo que en ningún caso debe soportar mis representados los daños sufridos en su propiedad y que se vienen peticionando, y por tanto procede a su abono por la apelante de la forma que se dicta en la Sentencia, ahora recurrida de adverso.'
En este punto, considera la Sala que la parte apelante no desplaza los argumentos en virtud de los cuales la sentencia de instancia concedió esta partida explicando que, tras la entrega de la posesión al actor en fecha 27 de marzo de 2018 -después de la demanda-, solo se acreditan, de los daños reclamados, los relativos a la pared, que se cuantifican en la suma de 2.105,40.- €. Y esta cuantificación tiene su razón de ser en que: ' , negados los daños por la demandada, la actora no aporta prueba bastante que acredite tales daños, salvo los reflejados en las fotografías adjuntas al Acta Notarial aportado en la ampliación de la demanda por la demandante, que es de fecha 27 de marzo de 2018, día en que se entregó la vivienda.'. Bien entendido que, el hecho de cuantificar el mismo conforme el presupuesto aportado como doc. 3 de la ampliación de la demanda por 'MICA CONSTRUCCIONES', lo es porque, dadas las circunstancias, el Juzgador 'a quo' estima prudente y lógico atender al mismo. Lo que también comparte la Sala ante tal realidad material y a los efectos de establecer una cuantificación verosímil, siempre en orden a la prudente determinación del valor de tal daño.
SÉPTIMO.- Llegados a este punto y para determinar la cuantía final concedida, vemos que la sentencia de instancia considera como un hecho probado que los demandados: D. Jesús Carlos y la mercantil 'ZAFIRO BRASSERIE S.L.', incumplieron sus obligaciones derivadas de los contratos de fecha 16 y 20 de noviembre de 2015, adeudando, en concepto de rentas desde junio de 2017 a 27 de marzo de 2018, la suma de 22.000.- €; y, asimismo, de 1.274,94.- € en concepto de partidas asimiladas, concretamente por suministro de agua impagado. En total, por ambos conceptos: 23.274,94€. Sin embargo, al descontar la fianza de 8.000.- €, en lugar de darle un monto de 15.274,94.-€, le dio como resultado 17.274,94.- €, que es la partida a la que se condena solidariamente a los dos codemandados. Y, finalmente, la sentencia añadió la suma de 2.105,40.- €, si bien solo frente a la demandada 'ZAFIRO BRASSERIE, S.L.'
Frente a ello, ambas partes están conformes en la alzada en que el resumen de cuentas es el siguiente, según la apelante:
'1.- CONDENA SOLIDARIA A D. Jesús Carlos Y ZAFIRO:
Rentas .........................22.000€
Cantidades asimiladas .... 1.274€
2.- CONDENA SÓLO A ZAFIRO
Indemnización .............. 2.105,40€
3.- COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS.
Fianza ........................ 8.000€'
Y, en similar sentido se pronuncia la parte actora-apelada en su escrito de oposición a la apelación, en el que expone, en cifras coincidentes, lo siguiente:
'1.- CONDENA SOLIDARIA A D. Jesús Carlos Y ZAFIRO:
Rentas .........................22.000€
Cantidades asimiladas .... 1.275€
2.- CONDENA SÓLO A ZAFIRO
Indemnización .............. 2.105,40€
3.- COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS.
Fianza ........................ 8.000€'
Por lo tanto, el resultado de compensar, de la primera cantidad, la tercera, asciende, según la propia sentencia pero corrigiendo el error material, a 15.274,94.- €. Importe que debería constituir, en un principio, la condena solidaria a ambas partes. No obstante, hay que descontar las dos partidas apreciadas por la Sala como susceptibles de compensación, a saber: por enganche del suministro eléctrico, 681.- €; y, por reparación de una gotera, los 600.- € que reclama la apelante como abonadas por 'ZAFIRO BRASSERIA, S.L.' respecto del total importe de la factura de 667,60.-€. Lo que supone que dicha condena queda recortada a 13.993,94.- € de principal, más los intereses referidos en la sentencia y no cuestionados en la alzada.
Y, por otro lado, se confirma la partida de indemnizació n por daños y perjuicios de 2.105,40.- €, cuya condena afecta solo a la entidad 'ZAFIRO'.
ÚLTIMO.-Al estimarse parcialmente el recurso de apelación no ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada, mientras que las derivadas de la primera instancia tampoco merecen pronunciamiento al ser, finalmente, confirmada la estimación meramente parcial de la demanda. Todo ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.
Fallo
QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE EL RECURSO DE APELACIÓNinterpuesto por D. Jesús Carlos y la mercantil 'ZAFIRO BRASSERIE, S.L.', representados por el Procurador de los Tribunales D. Hugo Valparís Sánchez, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Eivissa en fecha 13 de marzo de 2020 en los presentes autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de resolución de contrato de arrendamiento de industria y reclamación de cantidad, seguidos con el número 939/17, de los que trae causa el actual rollo de apelación, DEBEMOS ACORDAR Y ACORDAMOS:
1) CONFIRMARla sentencia de instancia en cuanto al pronunciamiento, no apelado, relativo a la resolución de la relación contractual de arrendamiento de industria habida entre las partes.
2) REVOCAR PARCIALMENTEla sentencia de instancia en cuanto al pronunciamiento de condena solidaria de los dos codemandados, ACORDANDO EN SU LUGARestimar parcialmente la demanda interpuesta por Dª Felicidad, D. Carlos Manuel y D. Juan Miguel, representados en la alzada por el Procuradora de los Tribunales D. José L. María Abellán, contra D. Jesús Carlos y la mercantil 'ZAFIRO BRASSERIE, S.L.', CONDENANDOsolidariamente a D. Jesús Carlos y la mercantil 'ZAFIRO BRASSERIE, S.L.' al pago a la actora en la suma de 13.993,94.- € (trece mil novecientos noventa y tres euros con noventa y cuatro céntimos de euro) de principal, la cual devengará el interés previsto en la sentencia y no cuestionado en la alzada, relativo al interés de mora pactado en la cláusula 4.4. del contrato de fecha 16 de noviembre de 2015, aplicable solidariamente a ambas demandadas, conforme estipulación única del contrato de fecha 20 de noviembre de 2015, el cual se liquidará en ejecución de sentencia.
3) CONFIRMARla sentencia de instancia en cuanto al la condena a la mercantil 'ZAFIRO BRASSERIE, S.L.', al pago a la actora, por daños y perjuicios, en la suma de 2.105,40.- € (dos mil ciento cinco euros y cuarenta céntimos de euro), la cual devengará solo los intereses de mora procesal del art. 576 de la LEC, desde la fecha de la sentencia de primera instancia.
4) CONFIRMARla sentencia de instancia en cuanto a la no imposición de costas en dichas fase procesal.
5)Acordar, asimismo, el no pronunciamiento en costas en cuanto a las devengadas en esta segunda instancia.
Tal y como establece la Disposición Adicional 15ª.8 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número 19 del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, la estimación total o parcial del recurso conlleva la devolución del depósito(salvo en los casos en que éste no haya sido necesario para recurrir).
Recursos.- Conforme el art. 466.1 de la L.E.C. 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la sentencia, debiendo estar suscrito por Procurador y Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal (Ley 37/11, de 10 de octubre). No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sección tercera de la Audiencia Provincial, nº 0450, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.
Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, la pronunciamos, mandamos y firmamos.
Sr. Artola Sr. Izquierdo Sr. Gibert
PUBLICACIÓN
Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Srs. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a su notificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Doy fe.
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