Sentencia Civil Nº 712/2014, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 740/2014 de 04 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00712/2014

Rollo Apelación Civil núm. 740/14

En la Ciudad de Murcia, a cuatro de diciembre de dos mil catorce.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los autos del Juicio Verbal de Desahucio que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Murcia, con el núm. 1205/13, entre las partes: como parte actora en primera instancia y apelada en esta alzada, Dña. Covadonga y los comuneros de la Herencia Yacente de Dª. Isidora ( Narciso , D. Serafin , D. Adrian , Dª. Rosalia , D. Carlos y D. Evaristo ), en ambas instancias representados por el Procurador D. José Riquelme Marín, siendo defendidos por la Letrada Dña. Ester López García; y como parte demandada en primera instancia y apelante en esta alzada, Dña. Antonieta , en ambas instancias representada por el Procurador D. Jorge Zapata Córcoles, siendo defendida por el Letrado D. Jesús Alonso Mármol.

Ha sido Ponente de esta Sentencia, el Ilmo. Sr. Magistrado, D. JUAN MARTÍNEZ PÉREZ, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-Que el Juzgado de instancia citado, con fecha 10 de marzo de 2014, dictó en los autos principales de los que dimana el presente Rollo la Sentencia cuya parte dispositiva dice así: ' Que estimo la demanda interpuesta por el/la Procurador (a) D. JOSÉ RIQUELME MARÍN en nombre y representación de Dª Covadonga , D. Narciso , D. Serafin , D. Adrian , Dª Rosalia , D. Carlos y D. Evaristo (estos seis últimos como comuneros de la herencia yacente de Dª. Isidora ), contra Dª Antonieta y debo:

a) Declarar resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las partes y en consecuencia haber lugar al desahucio solicitado por la actora, por expiración de plazo, con relación a las fincas descritas en la demanda y que obran inscritas en el Registro de la Propiedad de Murcia núm. Cuatro con los núm. NUM000 y NUM001 , las cuales deberán ser dejadas libres y expeditas a disposición de los actores y todo ello con expreso apercibimiento de lanzamiento en caso de que no verificase voluntariamente el abandono del inmueble.

b) Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.-Que contra la anterior sentencia y en tiempo y forma se interpuso recurso de apelación por el Procurador de los Tribunales D. Jorge Zapata Córcoles en nombre y representación de Dª. Antonieta , siéndole admitido, presentando el Procurador D. José Riquelme Marín en representación la parte actora, escrito de oposición al recurso formulado de contrario. Por diligencia de ordenación de fecha 5 de septiembre de 2014 se tuvo por formalizado el trámite de oposición al recurso y siendo emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, formándose el presente rollo nº 740/14, designándose Magistrado Ponente por turno, personándose la parte actora ahora apelada y la parte demandada y apelante en esta alzada, señalándose Deliberación y Votación para el día 2 de diciembre de 2014.

TERCERO.-Que en la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-En el escrito de impugnación del recurso de apelación se alega la inadmisibilidad del mismo al no haberse dado cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 449.1 LEC . Se indica que la actualización de la renta se comunicó conforme al procedimiento previsto en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, por importe de 3.915 € mensuales, no pudiendo entenderse cumplido dicho requisito con el ingreso mensual de 2.420 €, y que no se ha cumplido con el requerimiento que fue efectuado por diligencia de ordenación de fecha 21 de mayo de 2014.

La causa de inadmisibilidad invocada no puede ser acogida, pues se estima que lo exigido por el artículo 449.1 LEC ha sido cumplido, en el presente caso, con los ingresos efectuados por la parte apelante y reconocidos en el propio escrito de impugnación, y ello habida cuenta de que lo discutido en el procedimiento es el importe de la renta que debe satisfacer la arrendataria con motivo de la expiración del plazo de duración inicialmente pactado y el período de prórroga previsto en el contrato.

SEGUNDO.-En el recurso de apelación se alega, como primer motivo, vulneración de la doctrina del Tribunal Supremo en cuanto a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

La sentencia recurrida desestima la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus por las razones que se exponen el fundamento de derecho séptimo. Se refieren los requisitos exigidos para la aplicación de dicha cláusula por la doctrina del Tribunal Supremo; que la situación de crisis económica no es un hecho imprevisible y que lo que se hace es adecuar la renta a la de mercado, en los términos previstos en el contrato.

La STS de 27-12.2012 refiere: 'Así, la abundante jurisprudencia reitera que la alteración posterior de las circunstancias, sea extraordinaria, que provoque un desequilibrio exorbitante, por circunstancias imprevisibles. Así, sentencia de 20 noviembre 2009 y la anterior de 25 enero 2007 dicen: 'analizando la aplicabilidad al caso de la cláusula 'rebus sic stantibus', dice la sentencia de 23 de abril de 1991 que 'la doctrina ha examinado la dificultad extraordinaria sobrevenida en el cumplimiento de la obligación al igual que lo ha hecho la jurisprudencia, al tratar de la posibilidad de construir dentro de nuestro derecho vigente, la cláusula 'rebus sic stantibus' como medio de establecer equitativamente el equilibrio de las prestaciones; con cita de las sentencias de 14 de diciembre de 1940 , 17 de mayo de 1941 , y 5 de junio de 1945 , la de 17 de mayo de 1957 establece las siguientes conclusiones en relación con la aplicación de la citada cláusula: A) Que la cláusula 'rebus sic stantibus' no está legalmente reconocida; B) Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales; C) Que es una cláusula peligrosa, y, en su caso, debe admitirse cautelosamente; D) Que su admisión requiere como premisas fundamentales: a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles y E) En cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole los modificativos del mismos, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones'. Tal doctrina se ha mantenido en posteriores resoluciones de esta Sala -Sentencias, entre otras, de 29 de mayo de 1996 , 10 de febrero de 1997 , 15 de noviembre de 2000 , 27 de mayo de 2002 y 21 de marzo de 2003 '.

En el presente caso se considera que no es de aplicación la cláusula rebus sic stantinbus, ya que en el propio contrato de arrendamiento se estableció una revisión especial de renta en el momento en que se cumplieran los diez años de vigencia del contrato, limitándose la disconformidad de la demandada al importe de la renta que debe satisfacer. La renta, que se notificó a la arrendataria a pagar a partir de mayo de 2013, era por importe de 3.915 €, folios 120 y 121, y es consecuencia del procedimiento de actualización previsto en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, no habiéndose discrepado en el recurso del procedimiento seguido para calcular el importe de la renta. La cláusula rebus sic stantinbus no puede afectar al propio procedimiento de actualización de la renta previsto en el contrato, no siendo un hecho imprevisible la variación que puedan experimentar los alquileres de inmuebles por situación de crisis económica, por la oferta existente, por perspectivas futuras de instalación de negocios u otras circunstancias. Por otra parte, tampoco se ha acreditado de manera plenamente convincente que el precio de los locales ubicados en la zona del entorno del local alquilado hayan disminuido de manera extraordinaria y sustancial por la situación de crisis económica, ya que es un hecho notorio que ésta no afecta por igual a todos los locales, pues depende especialmente de la ubicación, no siendo iguales los efectos de la crisis económica para los situados en zonas céntricas de la ciudad y los existentes en zonas periféricas.

Tampoco se aprecia vulneración del artículo 7 del Código Civil , ni que se pretenda un enriquecimiento injusto por los arrendadores, ya que la renta que debe satisfacer la arrendataria se ajusta al procedimiento de actualización previsto en la cláusula quinta del contrato, estando avalada por el informe pericial aportado a los autos .

TERCERO.-En el segundo motivo se alega error en la valoración de las pruebas, indicándose que se aportó a los autos declaración del IRPF del ejercicio de 2012, con un rendimiento neto de 20.962,11 €; que no se ha concedido valor probatorio al informe pericial realizado a instancia de la parte demandada ni a la documental relativa a noticias de periódicos en relación con el extraordinario descenso del precio de los alquileres.

La sentencia recurrida estima la demanda declarando resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las partes. Se afirma que el contrato de arrendamiento se suscribió el 5 de mayo de 2003, por un plazo de diez años, pudiendo ser prorrogado otros veinte años si se aceptaba por la arrendataria la actualización de la renta realizada en la forma que señala la estipulación quinta del contrato. Que no se discute por la demandada la validez de la cláusula quinta que establece el procedimiento para la actualización de la renta ni el hecho de que el contrato haya finalizado por expiración del plazo inicialmente pactado. Lo que se discute es la renta que debe satisfacerse tras el procedimiento de actualización previsto en la cláusula quinta, que según esta cláusula los arrendadores, a su costa, realizarán una pericial en las condiciones establecidas en dicha cláusula, que se partirá de una renta determinada, se actualizará con el IPC y al tiempo se determinará también cuál es la renta de mercado. Que no se alega por la parte demandada que el procedimiento de actualización no se haya seguido conforme a lo pactado. En cuanto a la cuantía de la renta se concede valor probatorio al informe pericial realizado por el Arquitecto, Sr. Jose Enrique , en que se indica que la renta actual de mercado es de 4.517,06 €, informe este ratificado en el acto de juicio, frente al emitido a instancia de la arrendataria por el Arquitecto, Sr. Alfredo , que fija la renta en 1.920,15 €.

El anterior motivo no puede ser acogido, aceptándose lo razonado en los fundamentos de derecho segundo a sexto de la sentencia recurrida, y especialmente lo relativo al valor probatorio que se concede al informe pericial realizado por D. Eloy , ratificado en el acto de juicio, en el que se establece como renta de mercado del local arrendado 4.417,06 €, importe este al que se llega de manera motivada teniendo en consideración parámetros razonables, como la ubicación del local, las expectativas de revalorización y renta en locales del entorno próximo, circunstancia que lógicamente se tiene en cuenta para conceder valor probatorio a dicho informe, al amparo de la facultad que confiere el artículo 348 LEC , estimándose que éste no puede entenderse desvirtuado por las noticias aparecidas en periódicos en cuanto al descenso de los precios de alquiler por la situación de crisis económica, ya que ésta no ha sido ignorada en el informe pericial realizado por el Arquitecto, Don. Jose Enrique , debiéndose indicar que la situación de crisis es coyuntural y transitoria, por lo que es razonable que los precios de alquileres se normalicen, con la circunstancia, antes apuntada, que la situación de crisis económica no afecta por igual a todos los inmuebles.

En atención a lo expuesto en éste y en el anterior fundamento procede desestimar el recurso de apelación, de acuerdo con el criterio sostenido en el escrito de impugnación presentado por la representación de los actores.

CUARTO.-Procede imponer las costas de esta alzada a la parte apelante al desestimarse el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 y 394 LEC , y ello en tanto que no concurren dudas de hecho y de derecho que justifiquen otro pronunciamiento.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimandoel recurso de apelación formulado por el Procurador de los Tribunales D. Jorge Zapata Córcoles en nombre y representación de Dª. Antonieta , debemos confirmar y confirmamosla sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez, titular del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Murcia en fecha 10 de marzo de 2014 , en los autos de Juicio Verbal de Desahucio seguidos ante el mismo con el número 1205/13, con la imposición expresa de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir al ser desestimado el recurso, debiéndose dar al mismo el destino legal pertinente.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artº. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , haciéndose saber que si la parte justifica y acredita la existencia de interés casacional contra dicha sentencia podría interponerse recurso de casación en los términos del artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artº. 479 del mismo texto procesal, en cuyo caso deberá de interponerse el mismo ante esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia, previo depósito de la cantidad de 50 €, en el plazo de veinte días siguientes a la notificación de la presente resolución mediante su consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sala (BANESTO, en la cuenta de este expediente 3107), debiendo acreditar el pago de dicho depósito con el escrito preparando el recurso de casación, de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional 15ª apartados 1 , 3 y 6 añadida a la Ley Orgánica del Poder Judicial por la LO 1/2009 y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.