Sentencia Civil Nº 715/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 589/2011 de 30 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

Rollo nº 000589/2011

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 715

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

Dª PILAR CERDAN VILLALBA

Dª MARIA IBAÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a treinta de diciembre de dos mil once.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000391/2009, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 20 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandantes - apelante/s Juan Miguel y Cristina , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. MARIA ASUNCION BADIA RICOS y representado por el/la Procurador/a D/Dª RAUL MARTINEZ GIMENEZ, y de otra como demandados - apelado/s Agustín y Emma , representado por el/la Procurador/a D/Dª ROSA SELMA GARCIA- FARIA.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. MARIA IBAÑEZ SOLAZ.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 20 DE VALENCIA, con fecha 4 de marzo de 2011, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por el Procurador D. Raúl Martínez Giménez en nombre y representación de D. Juan Miguel y Dª Cristina contra D. Agustín y Dª Emma sobre reclamación de 31377,07 euros como indemnización de daños y perjuicios como consecuencia de incumplimiento del contrato de compraventa de bien inmueble formalizado en escritura pública de fecha 14 de marzo de 2007,debo absolver y absuelvo a la parte demandada de todas las pretensiones de la demanda. Se imponen las costas a la parte demandante."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 14 de diciembre de 2011 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la Sentencia dictada por el Juzgado, que desestima la demanda interpuesta por el Sr. Juan Miguel y la Sra. Cristina contra el Sr. Agustín y la Sra. Emma en la que solicitaban indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento contractual de los demandados, recurren los demandantes que insisten en la procedencia de sus pretensiones alegando error en la valoración de la prueba. A este recurso se oponen los demandados que defienden la tesis de la sentencia.

SEGUNDO.- Tras un nuevo examen de las pretensiones de las partes, en relación con la prueba practicada y vistas las alegaciones en el recruso, este Tribunal considera que el recurso no puede ser estimado, toda vez que la prueba ha sido correctamente valorada y el derecho bien aplicado.

Los demandantes reclamaban la cantidad total de 31.377,07 euros como importe de los perjuicios derivados de la compra de una vivienda a los demandados. Estas cantidades se correspondían a costes adicionales por la trasformación de uso del inmueble (13.953,97 euros), depreciación por calificación de uso del inmueble (4.763,79 euros), y pérdida por defecto de cabida (12.659,31 euros).

Todo ello derivaba de la compraventa en escritura pública efectuada en fecha 14-3-2007 de " Una casa situada en el pueblo de Bonrepos, casería de Mirambell, CALLE000 , número NUM000 , que ocupa una superficie de ochenta y nueve metros, sesenta y cinco decímetros cuadrados, a linde: derecha entrando de Germán ; izquierda la de Tamara ; y Fondeo, calle de Calvo Sotelo, según consta en el título por compra d Dª María Virtudes , en escritura de fecha 28-5-1971 ante el Notario de Valencia D. Salvador Orts Lluch, y para su Protocolo nº 316-71. Documento que se inscribió en el Registro de la propiedad de Moncada: al tomo NUM001 ; Libro NUM002 Bonrepos; folio NUM003 ; Finca NUM004 , Insc. 1ª " por precio de 148.000 euros.

A partir de aquí los demandantes consideraban que si bien habían adquirido una vivienda, la calificación de uso era como de "bajo-almacén", y como la calificación urbanística del suelo lo permitía iban a dedicarla a vivienda familiar previa la realización de reformas. Ello, decían, exigía la tramitación de un expediente de modificación de uso del inmueble. Reclamaban por este motivo como gastos de dicha trasformación, el importe de la autoliquidación municipal por la licencia de obras, la garantía de obras de urbanización complementaria y los honorarios del arquitecto y aparejador por el total de 13.953,97 euros.

En este punto coincidimos plenamente con la juzgadora de instancia de considerar completamente improcedente dicha reclamación , toda vez que los importes que se reclaman son los correspondientes a las obras de reforma y rehabilitación que los mismos efectuaron para remodelar su vivienda trasformando el inmueble adquirido. Tal como se observa en las fotografía lo adquirido era un inmueble de una sola planta, que se destinaba a bar, con calificación urbanística de suelo urbano y posibilidad de uso como vivienda, y los gastos que realizaron no fueron exigidos para cambiar el uso del local por exigencia del Ayuntamiento u otro organismo sino que eran los necesarios para obtener la licencia municipal de obras y ejecutar su proyecto de vivienda unifamiliar de dos plantas. En ningún momento el Ayuntamiento u otro organismo les exigió el pago de alguna de estas cantidades que reclaman o alguna otra tasa o precio público de algún tipo por cambiar el destino del inmueble. Así se comprueba también con la información facilitada por el Ayuntamiento al Juzgado donde no consta ninguna exigencia administrativa relativa a cualquier trasformación de uso. La posible modificación del uso que pueda llevarse a cabo en el Catastro, al dar de alta la nueva vivienda, no consta que se haya llevado a cabo ni que les vaya a suponer coste concreto alguno, a no ser el incremento del valor catastral de la edificación nueva (vivienda unifamiliar de dos plantas edificada) y el posible incremento del Impuesto de Bienes Inmuebles, lo que tampoco sería responsabilidad de los vendedores. Las meras manifestaciones de los técnicos contratados por los demandantes de que existían otros honorarios para la habilitación del almacén como vivienda, carecen de justificación alguna, sin que en las cantidades reclamadas por los actores como honorarios profesionales (folios 43 y 44) conste partida alguna específica por este concepto pues solo se refieren las lógicas de cualquier edificación, proyecto básico, redacción de estudio básico de seguridad y dirección de las obras para el arquitecto superior y dirección de la ejecución de obra, coordinación seguridad y salud y seguimiento del control de calidad para el arquitecto técnico. Todos estos conceptos responden al proyecto de "habilitación de almacén para vivienda" es decir al proyecto ejecutado por los actores para trasformar el inmueble comprado en vivienda unifamiliar de dos plantas, que levaron a cabo de modo satisfactorio.

También reclaman los actores el importe de 4.763,79 euros al considerar que existe una pérdida de valor por calificación del uso industrial ya que el uso industrial de garajes y aparcamientos ofrece un sobrevalor sobre el uso residencial de 0,9/1, aportando para ello una hoja de cálculo unilateralmente confeccionada donde se obtiene la cantidad citada en función del año de construcción del inmueble, y el año de la compraventa, los constes de construcción y la depreciación. De nuevo se coincide con el acertado posicionamiento de la juzgadora que encuentra carente de razón dicha reclamación . Los actores no pueden pretender obtener un beneficio por el mero hecho de que antes el local se destinaba a bajo-almacén y ahora se destine a vivienda por su absoluta decisión, es decir no pueden pedir el resarcimiento de un posible perjuicio que se ocasiona exclusivamente por su decisión. Además las explicaciones dadas por el testigo que aportaron para justificar la depreciación carecen de fundamento técnico específico en función de los usuales parámetros que urbanística y económicamente se utilizan.

Por último también debe rechazarse la indemnización por pérdida de espacio o cabida , toda vez que la venta del inmueble se hizo previa visita del mismo y por precio alzado y no en función de su superficie. Efectivamente el art. 1.469 del CC establece que " la obligación de entregar la cosa vendida comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato " y que " si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble" . De otro lado el art. 1.471 añade que " en la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato".

En interpretación de éste último precepto el Tribunal Supremo en sentencias de fechas 26 de junio de 1956 , 4 de abril de 1979 ( EDJ1979/652) , 19 de junio de 1984 ( EDJ1984/7249( , 29 de mayo de 2000 (EDJ2000/11038 ) y específicamente en la de 21 de julio de 2000 (EDJ2000/22068) ha dicho que "cuando es vendido un inmueble, para la determinación del mismo, no es necesario que sean precisadas en el contrato las dimensiones, la medida, pudiendo tener esta indicación dos significaciones, dos valores bien distintos: primero, que las partes hayan querido obtener aquella determinada medida por aquél determinado precio, estableciendo que en tanto se convenía aquel precio en cuanto el inmueble tenía tal medida, siendo obvio que si después resulta que el inmueble tenía dimensiones distintas, también el importe del precio debe modificarse proporcionalmente, en más o en menos, hipótesis de la venta de inmuebles por unidad de medida o número prevista y disciplinada por los arts. 1469 y 1470 del Código Civil ; y segundo, que el inmueble sea vendido como cuerpo cierto , es decir, por lo que es, independientemente de sus dimensiones efectivas, hipótesis regulada por el art. 1471 del propio cuerpo legal", y la sentencia de 25 de febrero de 1997 (EDJ1997/606) afirma que " esta Sala tiene declarado, entre otras, en sentencias de 28 de noviembre de 1962 y 4 de febrero de 1979 , que para la determinación del objeto vendido no es preciso determinar sus dimensiones, y aunque así se haga, siempre que falte la indicación del precio concreto por unidad de medida, la ley supone que tal individualización no ha tenido para las partes valor esencial, y constituía tan sólo una superabundancia de datos, que es una presunción de valor absoluto".

Partiendo de la doctrina jurisprudencial transcrita, y como ya se ha dicho resulta que los demandantes como compradores visitaron efectivamente la casa y la compraventa del inmueble se hizo como cuerpo cierto y determinado, y no en función de los metros cuadrados de superficie del mismo. Y así en la escritura se trascribe la descripción registral del mismo citando como superficie la de 89 metros con sesenta y cinco decímetros cuadrados, con descripción de sus lindes y por precio de 148.000 euros. El que según el proyecto redactado por el arquitecto Sr. Jose Luis en 1993, a instancias del demandado, (aportado documentalmente) para construir el inmueble la superficie de construcción total fuese de 82 metros cuadrados, es decir que entre aquel proyecto y la escritura excita una diferencia de 7.65 metros cuadrados nada significa respecto a que la compra se hiciese por metros, máxime cuando no se ha aportado ninguna pericial actual sobre mediciones, y tampoco las que sin duda habrá efectuado el autor del proyecto de remodelación y construcción de la nueva vivienda. Se trataría en su caso de una merma de cabida de escasa trascendencia e importancia, que además de no haberse probado suficientemente no consta que les haya causado perjuicio alguno en su nueva vivienda. Insistir por último que los demandantes visitaron en varias ocasiones el inmueble, y nada les impidió su medición, ni tampoco el haber accedido la Catastro para ver que superficie se citaba en dicho organismo público antes de la compraventa. Por ello no se puede justificar ni la reducción del precio o cualquier otra indemnización.

Añadir que en relación con la falta de mención por la juzgadora a otras prueba practicadas, como la declaración del empleado o director de la CAM, entidad que les otorgó el préstamo hipotecario, ciertamente dicha declaración nada aporta con lo que es objeto del pleito y es perfectamente lícito para la juzgadora al valorar la prueba practicada atender a la que considera estrictamente útil y pertinente para las pretensiones deducidas y omitir la que pueda resultar inútil y que nada aporte.

En definitiva se desestiman las diversas alegaciones de los apelantes y se mantiene la decisión de la sentencia por encontrarla plenamente acertada, sin poder apreciar falta de idoneidad de la cosa vendida ni incumplimiento del contrato de compraventa por parte de los demandados.

TERCERO.- La desestimación del recurso determina la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante ( art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Juan Miguel Y Dª Cristina contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm 20 de Valencia, en los autos de juicio ordinario nº 391-2009, debemos confirmar y confirmamos en todos sus extremos la referida resolución; con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Contra esta resolución no cabe recurso salvo el de casación por interés casacional conforme a los arts.477.2.3º y 477 de la LEC en su redacción por la Ley 37/2011, y extraordinario por infracción procesal a interponer en el plazo de 20 días.

Y a su tiempo, con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a treinta de diciembre de dos mil once.