Sentencia Civil Nº 718/2006, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 347/2006 de 28 de Noviembre de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCIÓN N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00718/2006

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 347 /2006

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a veintiocho de noviembre de dos mil seis.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 320 /2004, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 50 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 347 /2006, en los que aparece como parte apelante INMOBILIARIA DEL PASAJE DE OVIEDO, S.A. representado por el procurador Dª ELISA ZABIA DE LA MATA, y como apelado Dª María Esther , quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador Dª SARA MARTINEZ RODRIGUEZ, sobre obras, reparaciones e indemnización por daños, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZON LINACERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 50 de Madrid, en fecha 25 de Enero de 2006 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente:

"Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por Dª María Esther representada por la Procuradora Dª SARA MARTINEZ RODRIGUEZ contra la entidad INMOBILIARIA DE PASAJE OVIEDO S.A. representada por la Procuradora Dª ELISA ZABIA DE LA MATA debo condenar y condeno a la parte demandada a que proceda a realizar las obras de reparación necesarias en el local sito en la planta baja de la Calle Serrano nº 151 de Madrid y que consisten en:

350 m2 de formación de cámara bufa, mediante tabique de cartón yeso con p.p. de perfilaría en acero galvanizado.

1 P.A. de instalación de ventilación forzada de las cámaras descritas en la unidad anterior, mediante canalización de tubo flexible de aluminio y extractor eléctrico, incluso emboquillado hasta el exterior del local.

1 P.A. de rotura y reparación de falso techo de escayola para realizar la instalación anterior.

160 m2 de pintura al plástico en techos, incluso rascado y reparación y

350 m2 de pintura al plástico liso en paredes, previa reparación de estas; debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte INMOBILIARIA DEL PASAJE DE OVIEDO, S.A., al que se opuso la parte apelada Dª María Esther , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 21 de Noviembre de 2006.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- La actora, arrendataria del local de negocio descrito en la demanda, reclama a la arrendadora demandada el cumplimiento de la obligación de conservación del objeto arrendado para el fin convenido -salón de belleza- y solicita la condena de dicha demandada a ejecutar las obras de reparación necesarias para eliminar las humedades de las paredes, consistentes en la formación de cámara bufa perimetral ventilada, y otras pretensiones.

La demandada se opone a la demanda alegando, respecto de la exigencia de reparación del local arrendado, que solo se arrendó la planta baja y la arrendataria ejecutó obras en la planta sótano, que no existía, sin consentimiento del arrendador, modificando la configuración del local, y ello, además de ser motivo de resolución del contrato, fue la causa de las humedades de la planta sótano y planta baja; y que las obras cuya ejecución se reclama son obras de conservación y mejora que exceden del ámbito de las reparaciones necesarias a que se refiere el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964 , aplicable al arrendamiento presente, ya que para suprimir las humedades desde el interior del local, esto es, sin ejecutar obras desde el exterior, es necesaria la creación de una cámara bufa perimetral ventilada que implica la modificación de la configuración inicial del local comercial, esto es, la ejecución de una obra ex novo no exigible legalmente al arrendador y las reparaciones necesarias para la conservación del local ya se han realizado por la arrendadora, aplicando sobre las zonas afectadas por las humedades, fibra de vidrio del tipo "texturglass", dándole un acabado de pintura plástica, así como la impermeabilización y la aplicación de pintura plástica.

La sentencia de primera instancia estima la pretensión de ejecución de las obras de reparación consistentes en la creación en el local de una cámara bufa perimetral ventilada, necesarias para la eliminación de las humedades de las paredes y conservación del local en estado de servir para el destino pactado, calificándolas expresamente de necesarias y no de mejora, a la vista de los informes periciales aportados con la demanda y aclaraciones del perito don Luis Manuel , que expresamente manifestó que eran necesarias y no de mejora, y desestima el resto de las pretensiones, sin expresa imposición de costas.

La demandada interpone recurso de apelación contra dicha sentencia y, abandonando el primer motivo de oposición alegado en la contestación a la demanda, desestimado por el juez de primera instancia por falta de prueba alguna, aduce los dos motivos de impugnación siguientes: 1.- Las obras exceden del ámbito de las reparaciones necesarias en el local comercial y del mantenimiento del arrendatario en el uso convenido, ya que, dada la naturaleza de las obras, no tienden a la mera reposición o conservación del local, sino a su mejora mediante modificaciones de su estructura o configuración que no existían cuando se arrendó el local y el juzgador de primera instancia no motiva sobre ello e invierte la carga de la prueba cuando expresa que la demandada no ha acreditado que excedan de ese ámbito, afirmando que son necesarias a pesar de afectar a la estructura y configuración del local. 2.- Existe abuso de derecho y fraude a los preceptos invocados porque la arrendataria paga una renta baja y el contrato está sujeto a prórroga forzosa y se produce un desequilibrio con ruptura de la equivalencia de contraprestaciones cuando se obliga al arrendador a realizar obras que no son de reparación normales y necesarias, sino de reconstrucción y no previsibles en el momento de suscribir el contrato de arrendamiento, al beneficiarse la arrendataria, después de su ejecución, de tales obras, al continuar pagando una renta ínfima por el arrendamiento de un local ubicado en un enclave privilegiado, convirtiendo el arrendamiento en gratuito.

SEGUNDO.- El artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , aplicable al contrato de arrendamiento que ha dado lugar al litigio, establece que las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda arrendada en estado de servir para el uso convenido serán a cargo del arrendador.

El arrendador, por tanto, está obligado a realizar tanto las obras necesarias para prevenir el daño (conservación) como las obras consecuencia de la falta de previsión (reparación).

Las obras que la sentencia recurrida condena a realizar a la arrendadora demandada son las recogidas en los informes periciales aportados por la actora, ratificados en el juicio, como única forma posible de eliminar las humedades que afectan, desde el verano del año 2002, a las paredes del local arrendado, para el caso de actuación desde el interior del local, consistentes en la creación de una cámara bufa perimetral ventilada, pues la actuación desde el exterior no puede exigirse por la arrendataria a la arrendadora, al carecer la última de potestad para realizar las obras actuando en el exterior, al tener que ser dispuestas por la comunidad de propietarios en la que se integre el jardín colindante al local donde se produce el anegamiento de agua causante de las humedades, y tales obras en el interior deben considerarse como reparaciones necesarias a fin de conservar el local en estado de servir para el uso convenido, como se deduce de los informes periciales y aclaraciones del perito don Luis Manuel , y no de mejora o de reconstrucción, por más que, efectivamente, hayan de modificar la configuración del local en su perímetro interno por la formación de la cámara de aire bufa y por la instalación de la ventilación forzada con rotura y reparación del falso techo, y, por tanto, a cargo de la arrendadora conforme al artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , sin que frente a la objetiva, imparcial y razonada valoración de la prueba por parte del juez de primera instancia puedan prevalecer los criterios subjetivos e interesados de la demandada apelante, que se empeña en sostener, sin aportar prueba alguna que contradiga aquéllos informes periciales y aclaraciones del perito, que las obras son de mejora o de reconstrucción y que exceden del ámbito de las reparaciones necesarias ordinarias. Las reparaciones realizadas por la demandada no son tales reparaciones, ya que son absolutamente ineficaces para evitar las humedades que afectan a las paredes del local, como igualmente ponen de manifiesto los informes periciales aportados por la actora y la alteración de la configuración del local, que se ha de producir a consecuencia de la realización de las obras necesarias para eliminar las humedades (formación de la cámara de aire perimetral ventilada), pudo ser evitada por la arrendadora, durante el tiempo en que fue requerida extrajudicialmente por la arrendataria, instando lo procedente del responsable de su origen, que es el anegamiento del jardín colindante al local, y la arrendadora no hizo nada en absoluto para obtener la eliminación de las humedades con una actuación desde el exterior del local por quien en definitiva fuera el responsable.

Es cierto que la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1975 , señaló que "la obligación del arrendador de reparar la cosa arrendada, a fin de conservarla en el estado de servir al uso a que ha sido destinada, no puede tener otro alcance que el expresado en el propio precepto legal, esto es, el de realizar las operaciones necesarias durante el arrendamiento, mas no el de reconstruir o reedificar, porque estas obras son de mayor empeño e importancia y no se pueden confundir con las simples reparaciones, sin que exista razón para agravar la disposición del número segundo del artículo 1554 del Código civil ", pero el supuesto analizado en dicha sentencia nada tiene en común con el que es objeto del presente procedimiento, ya que en aquél caso el valor de la reparación excedía del 50% del valor real de la cosa arrendada, lo que aquí no sucede.

TERCERO.- El derecho a la tutela judicial efectiva incluye como contenido básico el derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta a las pretensiones planteadas que sea motivada y fundada en derecho y no manifiestamente arbitraria o irrazonable, aunque la fundamentación jurídica pueda estimarse discutible o respecto de ella puedan formularse reparos (sentencias del Tribunal Constitucional de 23 de abril de 1990 y 14 de enero de 1991 , entre otras muchas).

La exigencia de una respuesta motivada, expresamente sancionada por el artículo 120.3 de la Constitución , que es referible con todo rigor a las «pretensiones» de las partes (sentencias 109/1992, de 14 de septiembre y 135/1995, de 25 de septiembre, del Tribunal Constitucional ) y, acaso también, a las «cuestiones» inherentes a ellas que hayan sido objeto de controversia (sentencia 67/1993, de 1 de marzo, del Tribunal Constitucional ), no impone un paralelismo servil del razonamiento judicial con el esquema discursivo de los escritos forenses (sentencia 171/1993, de 27 de mayo, del Tribunal Constitucional ), ni reclama una respuesta explícita y pormenorizada a todas y cada una de las «alegaciones» vertidas en el proceso, para las que puede bastar, en atención a las circunstancias concurrentes, con una respuesta global o genérica (sentencias 146/1990, de 1 de octubre, 144/1991, de 1 de julio, 26/1997, de 11 de febrero, 1/1999, de 25 de enero, 23/2000, de 31 de enero y 77/2000, de 27 de marzo, del Tribunal Constitucional ), ni obliga en fin al juzgador a rebatir uno a uno los «argumentos» que a lo largo de las instancias puedan desgranar las partes (sentencias de 12 de noviembre de 1990 y 27 de diciembre de 1994 del Tribunal Supremo ). Han declarado el Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo, que el deber de motivación de las sentencias no supone que haya de hacerse un análisis pormenorizado de todos y cada uno de los argumentos de las partes, y cabe así distinguir entre peticiones, a las que es exigible una respuesta efectiva, y alegaciones (SSTC 56/1996, 58/1996, 16/1998, 1/1999, 94/1999, 132/1999, 23/2000 y 77/2000 y STS 29 de mayo de 2000 , entre otras).

La sentencia recurrida da una respuesta motivada a las «pretensiones» de las partes y a las «cuestiones» inherentes a ellas que han sido objeto de controversia en los términos exigidos por la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y la doctrina del Tribunal Constitucional; así, tras valorar la prueba pericial practicada, expresa los motivos por los que estima que las obras cuya ejecución reclama la arrendataria a la arrendadora son de reparación necesarias para la conservación del local en estado de servir al uso pactado y no de mejora o reconstrucción y han de ser realizadas por la arrendadora, añadiendo, que frente a esa calificación, la demandada no ha propuesto prueba tendente a desvirtuarla, sin que ello suponga inversión de la carga de la prueba, ya que estima acreditado que las obras son de reparación necesarias y que esa acreditación no ha sido desvirtuada por la demandada.

La respuesta judicial existe, está motivada suficientemente y no da satisfacción rutinaria a una exigencia formalista sino que dota de verdadero sentido y realidad al derecho fundamental del ciudadano a conocer la argumentación lógica, racional y coherente que sirve de sustento al pronunciamiento judicial y, además, es congruente con las pretensiones de las partes.

CUARTO.- La apelante alega en el recurso una situación de abuso de derecho y fraude de ley. En la contestación a la demanda no se planteó tal cuestión. Sólo en el informe y conclusiones expuestas en el acto del juicio hizo referencia a aquella, esto es, extemporáneamente, cuando la parte actora no había podido probar la inexistencia de los presupuestos sobre los que la demandada apelante asienta el pretendido abuso de derecho y fraude de ley, cuales son, el importe de la renta que, por actualización, venía satisfaciendo y la confrontación entre dicha renta y el importe de las obras.

Por ello, es un obstáculo insalvable, para apreciar la existencia o inexistencia de abuso de derecho y fraude de ley, que se trata de una cuestión nueva planteada extemporáneamente en la primera instancia y, por ello, en el recurso de apelación, y la jurisprudencia impide su apreciación de oficio, a la vez que exige que se haya alegado en el momento procesal oportuno, que en el presente supuesto, era el escrito de contestación a la demanda (sentencias del Tribunal Supremo de fechas 14 de julio de 1984 y 31 de octubre de 1989 y artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil).

De cualquier forma, establecido en los informes periciales el valor de las obras a realizar desde el interior del local en 18.900 euros, y no siendo ínfima o exigua la renta que, tras las actualizaciones, viene abonando la arrendataria, que es de 1.200 euros mensuales según su manifestación en la oposición al recurso de apelación, ya que nada ha podido acreditar durante el procedimiento porque la cuestión no se planteó temporáneamente en la primera instancia, y tratándose, según la misma apelante, de un local situado en un enclave privilegiado, por lo que el valor del local será elevadísimo y el coste de reparación insignificante en relación con el valor de la cosa arrendada, no cabría deducir el desequilibrio en las contraprestaciones que alega la demandada apelante como presupuesto del abuso de derecho y fraude de ley que tardíamente invoca, por más que el arrendamiento esté sujeto a la prórroga forzosa, ya que tiene prevista cláusula de actualización de la renta.

Si a ello unimos el hecho de que, producidas las humedades en verano de 2002, la arrendataria actora viene instando su reparación a la demandada desde octubre de ese mismo año, aportándole sucesivos informes periciales, elaborados a su costa, que constatan la necesidad de las obras de reparación y sus posibles soluciones desde el interior si no se actúa desde el exterior, las cuales se presentan actualmente como imprescindibles a la vista del deterioro de las paredes por las humedades, cuyo avance puede generar el bloqueo de la instalación eléctrica por la actuación y disparo de los elementos de protección diferencial, solo cabe concluir, que la acción ejercitada se encuadra en el marco del ejercicio del derecho a usar el objeto arrendado en debidas condiciones por parte de la arrendataria.

QUINTO.- El recurso de apelación ha de ser desestimado e impuestas las costas causadas en esta alzada a la parte apelante (artículo 398 , en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Inmobiliaria del Pasaje de Oviedo S.A., representada por el Procurador doña Elisa Zabia de la Mata, contra la sentencia dictada en fecha 25 de enero de 2006 por el Juzgado de Primera Instancia número 50 de los de Madrid (juicio ordinario 320/04) debemos confirmar como confirmamos dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.