Sentencia Civil Nº 72/2010, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 1, Rec 1008/2010 de 17 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CIUDAD REAL

SENTENCIA: 00072/2010

Rollo de Apelación Civil:1008/2010

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO nº 65/2008

Juzgado: de Primera Instancia nº 2 de ALCAZAR DE SAN JUAN

SENTENCIA Nº 72

Iltmos. Sres.

Presidente:

D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

Magistrados:

D. LUIS CASERO LINARES

Dª MARÍA PILAR ASTRAY CHACÓN

D. ALFONSO MORENO CARDOSO

CIUDAD REAL, a Diecisiete de Marzo de Dos Mil Diez.-

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 1ª de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 65/2008,

procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de ALCAZAR DE SAN JUAN, a los que ha correspondido el Rollo nº 1008/2010, en los que aparece como

parte apelante D. Gonzalo Y Dª Carmen representados por la procuradora Dª MARIA LUISA RUIZ VILLA, y

asistidos por el Letrado D. XXXXXXXXXX, y como apelado " URBANIZACIONES LAS ERAS DE PAN TRILLAR representada por el

procurador D. MIGUEL ANGEL POVEDA BAEZA, y asistido por la Letrada Dª DOLORES CARRASCO GOMEZ, sobre Reclamación de Cantidad, y siendo

Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª MARÍA PILAR ASTRAY CHACÓN.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de ALCAZAR DE SAN JUAN se dictó sentencia en los referidos autos, de fecha Veintinueve de Septiembre de Dos Mil Nueve cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por D. Gonzalo Y Dº Carmen , representados por la Procuradora Dª Ana Isabel Díaz-Hellín Gude contra la entidad mercantil URBANIZACIONES LAS ERAS DEL PAN TRILLAR S.L., debo absolver y absuelvo a ésta de las pretensiones deducidas contra ella haciendo expresa imposición del pago de las costas a la demandante.

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes, se interpuso contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma por la parte Recurrente-Demandante, admitiéndose el recurso y dándole el trámite correspondiente, las partes hicieron las alegaciones que estimaron conveniente en apoyo de sus respectivos intereses, elevándose los autos a la Audiencia y correspondiendo a esta Sección por turno de reparto, se formó el correspondiente rollo y se turnó Ponencia, señalándose día para la votación y fallo del recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta apelación se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO- Los demandantes suscribieron con la entidad mercantil demandada dos contratos privados de compraventa el cinco de noviembre de dos mil cuatro referidos a las parcelas NUM000 y DIRECCION000 del polígono NUM001 de Alcázar de San Juan. En el momento de suscripción del contrato la parte compradora entrega en concepto de arras la cantidad de mil euros y cinco mil euros, la primera por la parcela NUM000 y la segunda cantidad por la parcela DIRECCION000 .

En ambos contratos se estipuló expresamente que el precio restante se abonaría a la firma de la escritura que, en el primer contrato, se estipula se llevará a cabo en el momento que pueda procederse a efectuar la segregación de la parcela. Ambas partes se reconocían el derecho a la resolución del contrato, si existiera cualquier dificultad registral municipal o de otra índole que impidiera llevar a cabo la segregación. En el segundo se estipulaba que la firma de la escritura se llevaría a cabo en los treinta días siguientes a la firma de dicho documento.

Consta acreditado que los demandantes adquirieron dichos terrenos a fin de edificar una vivienda unifamiliar (proyecto de ejecución de la vivienda y licencia de obras).

Culminado el proyecto de urbanización, así como la necesaria segregación, consta acreditado que la entidad demandada inscribió las referidas parcelas a su nombre el veinte de junio de dos mil seis.

No consta comunicación fehaciente de la empresa vendedora a fin de convocar a los demandantes al otorgamiento de escritura pública, si bien consta reconocido por los demandantes que a finales de julio se les comunica, de un día para otro, que antes de las vacaciones de agosto iban a escriturar las parcelas. Según advierten los demandantes, ante la falta de datos catastrales y registrales y la necesidad de gestionar el préstamo, era imposible la premura en el otorgamiento de la escritura pública, motivo por el cual acordaron retrasar hasta septiembre el otorgamiento de la misma. Contrariamente la demandada niega estos hechos, advirtiendo que contrariamente a lo que exponen los demandantes, puso en su conocimiento la fecha del otorgamiento de escritura con la necesaria y suficiente antelación.

El día dos de agosto de dos mil seis, los demandantes no comparecen a la notaria para otorgar la escritura pública (Diligencia extendida por la Notario de Alcázar de San Juan)

Por burofax de la misma fecha, la entidad demandada comunica la resolución del contrato de compraventa aduciendo el grave incumplimiento del contrato, y que no se personaron en la notaría el 22 de agosto.

Entiende la demandante que es una estrategia de la parte demandada, toda vez que conocía que no podían personarse dicho día. Por el contrario la demandada afirma la voluntad de no cumplir el contrato de los demandantes por falta de liquidez.

La parte demandante requirió mediante burofax para que en el plazo de diez días le facilitara los datos de titularidad registral, catastral y urbanística de las parcelas, burofax recibido por la demandada el cinco de septiembre de dos mil seis.

La parte demandante formuló demanda de cumplimiento de contrato el día dieciséis de noviembre de dos mil seis, demanda de la que desistió mediante escrito de dieciocho de junio de dos mil siete, reservándose el ejercicio de las acciones civiles y penales correspondientes, ya que la demandada había vendido a terceros, quienes inscribieron su compraventa el veintinueve de enero de dos mil siete.

La Sentencia de Instancia desestimó la demanda, pues si bien entendió no acreditado que la promotora hubiese requerido a los compradores para que acudiesen a la notaría el día dos de agosto de dos mil seis; los demandantes no requirieron en ninguna ocasión a la promotora para que otorgara escritura pública de compraventa ni consta hubieran puesto a su disposición el precio, entendiendo que el burofax remitido por dicha parte, a fin de suministro de datos registrales y catastrales, no permite inferir un incumplimiento imputable a la vendedora, ya que dichos datos pudieron ser obtenidos por los propios demandantes al tratarse del registro de la propiedad como el catastro y por lo tanto registros públicos de fácil acceso. Entiende así que no se acredita una voluntad clara y determinante de pago de los demandantes ni de realizar acciones tendentes a su financiación que, a entender de la Juzgadora, según el resultado de la prueba testifical de los directores de las sucursales bancarias, se hubiera concedido.

Recurre en apelación la parte demandada, señalando que los demandantes tuvieron que sufrir un calvario para solicitar el cumplimiento de la obligación, que con anterioridad al año dos mil seis era imposible la elevación a público de los contratos, ya que el referente a la parcela ha de entenderse vinculado al primero, por cuanto era insuficiente para construir la vivienda. Que los demandantes iniciaron acciones tendentes a solicitar el cumplimiento, pretensión que devino imposible por la venta a un tercero. Incide igualmente que el proyecto había sido aprobado por el Ayuntamiento el dos de marzo de dos mil cuatro y transcurrieron muchos meses más hasta que la entidad demandada inscribió a su nombre las parcelas (veinte de junio de dos mil seis). Insiste en la acreditación, pues, del incumplimiento imputable a los vendedores, quienes dieron por resuelto el contrato el día dos de agosto de dos mil seis.

La parte demandada se opone al recurso de apelación, acogiendo los razonamientos contenidos en la Sentencia de Instancia, e incidiendo, principalmente, en destacar que el precio no se abonó ni los costes de urbanización transcurridos más de dos años desde la firma de los contratos y no comparecieron a la notaría, lo que conllevó la resolución de la relación contractual notificada fehacientemente.

TERCERO- Para resolver adecuadamente la cuestión ha de partirse, en primer lugar, de un dato fáctico incontrovertido, que lo es que la demandada dio por resuelto el dos de agosto de dos mil seis unilateralmente dichos contratos, de modo que, de entender procedía dicha resolución por incumplimiento de los demandantes en tal fecha, ya huelgan todas las demás declaraciones sobre la conducta posterior de los demandados, y de no entenderse así, enraíza la cuestión con un incumplimiento de la vendedora, por cuanto ello deduce terminantemente su voluntad de no cumplir el contrato y da lugar a la subsiguiente acción de los compradores exigiendo el cumplimiento del mismo.

De lo actuado en autos se deduce que se trata de dos contratos de compraventa, ya que en ellos están plenamente definidos los elementos esenciales del contrato (objeto y precio), independientemente de que procediera la determinación y abono asumido contractualmente por los compradores de los costes de urbanización. A la fecha de suscripción de los contratos ya estaba aprobado el plan de urbanización, si bien se infiere que la demandada tenía pendiente la inscripción por subrogación de las referidas parcelas a su nombre, y concretamente en lo que respecta a una de ellas, la necesaria segregación. En uno de los contratos el plazo señalado para el otorgamiento de la escritura y pago del precio era de treinta días desde la firma del contrato, plazo que evidentemente no se cumplió, lo que se infiere supeditado a la necesaria segregación de la otra parcela e inscripción de las fincas a nombre de la vendedora. En el segundo, la obligación de pago y de elevar a escritura pública dependía de una condición suspensiva, que lo era la segregación de la parcela; por ello se estipulaba expresamente que dicha escrituración y consecuente pago aplazado se llevará a cabo en el momento que pueda procederse a efectuar la segregación de la parcela. Aspecto que no consta cumplido al menos hasta junio de dos mil seis, fecha de escrituración de la parcela a nombre de la sociedad vendedora. Condición que, por otra parte, se erige como requisito urbanístico, por cuanto la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción (Art. 17 de la Ley del Suelo de dos mil ocho ).

De igual forma ha de concluirse que ambos contratos forman parte de una misma voluntad negocial, y con causa íntimamente ligada, ya que se realizan sobre parcelas colindantes, la que requiere previa segregación s la de mayor dimensiones, son de la misma fecha y entre las mismas partes, aspecto que corrobora la manifestación de los demandantes de que pensaban construir en ellos una vivienda, y que para ello, era insuficiente el terreno de la sola parcela cuyo contrato no se sometió a condición suspensiva. Ello igualmente debió así entenderlo la demandada, quien por sus propios actos, no refiere incumplimiento ni convoca para la elevación de escritura pública, hasta agosto de dos mil seis. Igualmente, y en todo caso, se reiteran las manifestaciones anteriores en cuanto la inscripción de dichas parcelas a nombre de la entidad demandante figura realizada en dichas fechas.

Cumplida la condición- segregación e inscripción de las parcelas- el contrato ha de desplegar sus efectos, y en tal consecuencia afirma la demandada que requirió a la compradora con suficiente antelación para realizar la escritura pública y en consecuencia pagar el precio. Pero ello, como señala la Sentencia de Instancia no consta acreditado, ya que se refiere una citación verbal. Habrá que estar únicamente a lo admitido por la parte demandante, es decir, que se le cito con poca antelación, lo que motivó se pidiera su retraso hasta septiembre.

Sometida la compraventa a una condición suspensiva, que no solo depende de la voluntad de la deudora o vendedora- pues sino sería nula conforme al Art. 1115 del c. civil - sino de la obtención de la licencia de segregación y de la realización de la misma, compete al obligado- en estricta buena fe contractual- notificar a los compradores el cumplimiento de la misma, ya que se erige como requisito necesario para la plena efectividad de la relación. De hecho se pacta la solución resolutoria (más bien extintiva) de la imposibilidad sobrevenida por causas no imputables al obligado del cumplimiento de la condición (Ambas partes se reconocían el derecho a la resolución del contrato, si existiera cualquier dificultad registral municipal o de otra índole que impidiera llevar a cabo la segregación).

En este punto ha de disentirse de la conclusión alcanzada por la Sentencia de Instancia, pues el acento no ha de ponerse tanto en que los registros de la propiedad o catastrales sean públicos, sino en que, a la luz del contrato, la entidad vendedora es la que asume desplegar los actos necesarios para el cumplimiento de la condición (segregación), y en buena fe contractual debe comunicar al acreedor el momento de su cumplimiento, a fin del despliegue de los efectos del contrato.

No constando dicha comunicación, más que en todo caso verbal en las condiciones de escasa antelación que admite la demandante, hemos de extraer dos conclusiones. La primera la ausencia de notificación formal del cumplimiento de la condición, facilitando la constancia de la segregación e inscripción a nombre de la entidad vendedora. La segunda relativa a la mora del comprador y sus efectos resolutorios, en orden a su calificación como incumplimiento grave. Esta última conclusión admite así mismo dos matizaciones. La primera relativa a la calificación de incumplimiento grave a los fines de resolución del contrato por la no comparecencia a la escritura pública el día dos de agosto de dos mil seis. Y la segunda la que la anuda a la falta de pago del precio, obviando que siendo el término de aplazamiento el de la escritura pública, el requerimiento resolutorio ha de cumplir los requisitos dispuestos en el Art. 1504 del código civil , lo que no se efectuó. (En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término)

Desde esta perspectiva no podemos entender concurre prueba suficiente de incumplimiento relevante a tal fecha- dos de agosto de dos mil seis- que revele una conducta obstativa del cumplimiento de los compradores de tal forma que implique la frustración de la finalidad contractual y tenga alcance a los fines de considerar ajustada a derecho la resolución unilateral del contrato comunicada en este mismo día por la vendedora. No consta la comunicación fehaciente del cumplimiento de la condición por el obligado a su gestión y tampoco consta la convocatoria con una mínima antelación compatible con la buena fe contractual.

Sentadas estas bases la vendedora no puede considerarse ajustada la facultad de resolver el contrato anunciada unilateralmente por la mercantil demandada. Y si ello no era así, no cabe analizar la conducta de los compradores desde la perspectiva que lo hace la Sentencia de Instancia, pues consignasen o no el precio, si iniciaron una acción de cumplimiento que quedó frustrada ante la venta de las parcelas a tercero (inscrita a los dos meses de interponer la demanda). Por lo tanto, partiendo de la voluntad manifestada de la vendedora de no cumplir el contrato, no procede recaer la carga de probar la voluntad de cumplimiento de la demandante, quien al menos inició las acciones civiles correspondientes para dar cumplimiento al mismo.

CUARTO- Teniendo en cuenta lo expuesto y partiendo que la vendedora no estaba facultada para resolver unilateralmente el contrato el día dos de agosto de dos mil seis, ya que no puede imputarse la incomparecencia a la firma de la escritura pública incumplimiento grave a tales efectos, atendidas las consideraciones efectuadas en el anterior fundamento, ha de acogerse la pretensión de la demandante en orden a calificar de imputable a la vendedora la frustración de la voluntad contractual.

Habiendo optado por el cumplimiento y deviniendo imposible, la parte demandante está facultada para el ejercicio de la acción resolutoria, con reclamación de daños y perjuicios, conforme a lo dispuesto en el Art. 1124 del código civil .

Procede, pues la resolución del contrato, procediendo la condena a la entidad mercantil vendedora a la devolución de las cantidades entregadas en concepto de señal o arras, tal y como ha sido solicitada por la parte demandante y sus intereses legales, cantidad que en todo caso, dado el término arras utilizado en el contrato, no llega siquiera al duplo de la cantidad entregada conforme a lo dispuesto en el Art. 1454 del código civil .

En concepto de daños y perjuicios se entiende procedente incluir en los mismos los perjuicios acreditados del desembolso de los gastos de proyección y licencia de la vivienda que pensaban edificar los demandantes, gastos acreditados que devinieron inútiles por la sustracción del contrato.

No puede considerarse acreditado como perjuicio la cantidad reclamada por la demandante que asciende al incremento de valor de los terrenos en la actualidad. En primer lugar porque los parámetros realizados no acreditan la procedencia de indemnización de la totalidad de las cantidades solicitadas, toda vez que la demandante tampoco desembolsó el precio, por lo que no procedió a la inversión que de alguna manera derivaría como consecuencia el lucro cesante del incremento de valor de los terrenos, ni por otra parte abonó los costes de urbanización.

Procede, por el contrario, fijar indemnización en concepto de daños morales inherentes a la privación e imposibilidad de adquisición del bien, y que teniendo en cuenta las circunstancias, se fijan prudencialmente por esta Sala en la cantidad de 6.000 E. Se estima así parcialmente dicha pretensión resultando excesivos a tales fines la pretensión de condena a un importe casi cercano a la mitad del valor de la parcela de mayor dimensión. Y ello toda vez el demandante no acreditado mayor perjuicio que el derivado de dicha privación en abstracto de la posibilidad de ejecución del contrato y la sustracción de su finalidad de construir la vivienda proyectada.

QUINTO- Estimándose parcialmente la demanda no procede efectuar especial declaración en cuanto a las costas de Primera Instancia. Sin imposición de costas correspondientes a este recurso, dada la estimación del mismo (art. 394 en relación con el Art. 398 de la LEC )

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Por unanimidad, que estimando en parte el recurso interpuesto por D. Gonzalo y Carmen , representados por la Procuradora Sra. RUIZ VILLA y asistidos del Letrado Sr. XXXXXXXXXX contra la Sentencia de fecha 29.09.2009 dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Alcázar de San Juan nº 2 , recaída en Autos de Procedimiento Ordinario nº 65/2008 se REVOCA dicha resolución y Estimando en parte la demanda se aclara la resolución de los contratos de compraventa objeto de estos Autos por causa imputable a la entidad demandada y en consecuencia se condena a la misma al pago a los demandados a la cantidad de 6.000 euros en concepto de devolución de las cantidades entregadas como señal mas intereses legales desde la interposición de la demanda, 7.964, 34 euros en concepto de daños y perjuicios causados y 6.000 euros en concepto de daños morales, desestimando el resto de los pedimentos formulados en su contra y sin efectuar especial declaración sobre las costas de Primera Instancia ni en esta alzada.

Remítanse los autos al Juzgado de procedencia, con certificación de esta resolución a los oportunos efectos.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA, LUIS CASERO LINARES, MARÍA PILAR ASTRAY CHACÓN Y ALFONSO MORENO CARDOSO.