Sentencia Civil Nº 72/2013, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 4, Rec 639/2012 de 25 de Febrero de 2013

Encabezamiento

SENTENCIA

Rollo núm. 639/12

Autos núm. 748/09

Juzgado de 1ª Instancia núm. 6 de Santa Cruz de Tenerife.

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

Don Pablo José Moscoso Torres.

MAGISTRADOS

Don Emilio Fernando Suárez Díaz.

Doña Pilar Aragón Ramírez.

=============================

En Santa Cruz de Tenerife, a veinticinco de febrero de dos mil trece.

Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial integrada por los Ilmos. Sres. antes reseñados, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 6 de Santa Cruz de Tenerife, en los autos núm. 748/09, seguidos por los trámites del juicio ordinario, sobre reclamación de cantidad y promovidos, como demandante, por la entidad BAHIA PLANNING S. L., representado por la Procuradora doña Milagros Mandillo Blázquez y dirigida por el Letrado don Sebastián León Martínez, contra la entidad LEVILLA S.A., representada por la Procuradora doña Raquel Guerra López y dirigido por el Letrado don José Mateo Faura, ha pronunciado, EN NOMBRE DE S.M. EL REY, la presente sentencia siendo Ponente el Magistrado don Pablo José Moscoso Torres, con base en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.

SEGUNDO.- En los autos indicados la Ilma. Sra. Magistrado-Juez doña María Carmen Serrano Moreno, dictó sentencia el diecinueve de enero de dos mil doce cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por BAHIA PALANNING S.L. contra LEVILLA S.A. absolviendo al demandado de todos los pedimentos de contrario. Se condena en costas a la parte actora. Que debo desestimar y desestimo la reconvención formulada por el demandado, absolviendo al actor de todos los pedimentos de contrario. Se condena en costas al actor reconviniente (demandado principal)».

TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte demandante, en el que solicitaba que se tuviera por interpuesto recurso de del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte demandada, presentó escrito de oposición al mencionado recurso e impugnación de la sentencia, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte demandante presentó escrito de oposición a la impugnación deducida.

CUARTO.- Remitidos los autos con los escritos del recurso y de oposición al mismo a esta Sala, se acordó incoar el presente rollo y designar Ponente; con posterioridad se señaló el día 21 de febrero de 2013 para la deliberación, votación y fallo del presente recurso, en el que ha tenido lugar la reunión del Tribunal al efecto.

QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- 1. La sentencia de primera instancia desestimó en su integridad la demanda y, de igual modo, la reconvención. En la primera la entidad actora pretendía la rescisión del contrato de opción celebrado entre las partes el 14 de julio de 2006, toda vez que la entidad demandada no había puesto en su conocimiento, en el momento de la celebración del contrato, las circunstancias urbanísticas de la finca que integraba el objeto de la opción, con sus limitaciones y afecciones (que le fueron deliberadamente ocultadas), incumpliendo así el art. 21 de la Ley del Suelo de 1998 que, en tal supuesto, autoriza la rescisión del contrato.

En la reconvención, la demandada (actora reconvencional) reclamaba a la otra entidad la cantidad de 150.000 euros prevista en el mismo contrato de opción como indemnización para el supuesto de no ejercicio de la acción e incumplimiento de la optante, tal y como a su entender había ocurrido en este caso.

2. Dicha resolución ha sido apelada por la actora que, en su escrito de interposición del recurso, alude en sus primeras alegaciones al objeto del recurso, a los hechos no controvertidos, a los hechos sobre los que discrepan las partes y al contenido de la sentencia que es objeto de apelación, para concretar en las siguientes alegaciones los motivos del recurso, que consisten: (i) en la falta de conocimiento de la apelante de las afecciones existentes sobre el inmueble y su ocultamiento por la propietaria (alegación quinta); (ii) en las afecciones y limitaciones que gravan la finca (alegación sexta) y (iii) en la improcedencia de las excepciones formuladas por la demandada (alegación séptima), en concreto, la de prescripción de la acción ejercitada y el carácter unilateral del contrato de opción, para terminar con la transcripción parcial de la sentencia dictada por esta misma Sección de 14 de marzo de 2011 , que también contempla e interpreta el art. 21 citado de la Ley del Suelo .

3. La entidad demandada se ha opuesto al recurso interpuesto por la actora refutando las alegaciones y motivos invocados, y, a su vez, ha impugnado la sentencia apelada en su pronunciamiento relativo a la desestimación de la reconvención, ya que a su entender la actora había incumplidos el contrato en los términos contemplados en el mismo y que hacían generar la indemnización a su favor en la cuantía reclamada. A esta impugnación se opuso la actora.

SEGUNDO.- 1. Entiende la Sala que no cabe estimar ni el recurso formulado por la entidad actora ni la impugnación deducida por la demandada, y ello, en esencia, porque las alegaciones contenidas en uno y otra no han desvirtuado los fundamentos de la sentencia apelada, que se aceptan en lo sustancial en esta segunda instancia y que se dan por reproducidos en todo aquello que no resulten contradichos o matizados por lo que a continuación se expone.

2. En efecto, lo que se pretende es la rescisión del contrato de opción concertado entre las partes con base en el art. 21 de la Ley del Suelo en vigor en el momento de su celebración (y cuyo contenido se ha incorporación con posterioridad, con alguna modificación -como por ejemplo la ampliación del plazo para el ejercicio de la acción-, a la Ley 8/2007 y al Texto Refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008), que imponía la obligación, en las enajenaciones de terrenos de terrenos no susceptibles de edificación o con edificaciones fuera de ordenación, de expresar en el titulo esa circunstancia otorgando al comprador la facultad de rescisión en caso de incumplimiento. La rescisión prevista en dicha precepto se contempla en la jurisprudencia más que como una genuina rescisión contractual o una ineficacia directamente establecida por la ley como 'una facultad de provocar la resolución que se concede al adquirente' en el supuesto contemplado en el mismo.

Es cierto que esta misma Sección ha tratado de la cuestión en la sentencia antes aludida que se cita y transcribe en parte en el escrito del recurso, y que en ella se acordó la resolución de un contrato de compraventa entre personas físicas con base en dicho precepto; sin embargo, la transcripción que se hace en el recurso de esa sentencia es parcial y omite también las referencias contenida en la misma a la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo, representada por las sentencias de este Tribunal de 17 de noviembre de 2006 y, sobre todo, de 8 de noviembre de 2007 .

En estas sentencias se recoge la nueva doctrina jurisprudencial como también señala la más reciente del mismo Tribunal de 16 de marzo de 2011 , en la que se indica lo siguiente:

«Tras puntualizar la sentencia de 2006 que la cuestión de si estamos ante una verdadera rescisión subsumible en el art. 1291-5º CC es más teórica que práctica, considerar la sentencia de 2007 que la 'rescisión' a que se refiere la norma urbanística no es una ineficacia directamente establecida por la ley sino 'una facultad de provocar la resolución que se concede al adquirente cuando no se ha hecho constar que el terreno no es edificable o que el edifico o la industria están fuera de ordenación' y reconocer esta misma sentencia que la jurisprudencia ha acudido a diversos expedientes para resolver estos problemas, como la acción de rescisión del art. 1291-5º CC , la acción de anulabilidad del contrato por error invalidante del comprador o dolo del vendedor, cuya presunción se contendría en la norma urbanística pero admitiendo prueba en contrario, la acción ex stipulatu o, en fin, la acción de resolución, las dos sentencias toman como punto de partida la idea de que, dada la facilidad para acceder a la información urbanística que se desprende de la propia normativa especial, las limitaciones de esta naturaleza, aunque no se mencionen en el contrato de compraventa, no tienen por qué comportar necesariamente su 'rescisión'. Antes bien, lo decisivo será la posibilidad que haya tenido el adquirente de conocer las limitaciones urbanísticas de la finca antes de comprarla y la diligencia desplegada por él para llegar a tal conocimiento. Así, según la sentencia de 2006, 'no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos ( artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información de los vendedores que venga a coincidir con la que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente; lo que no ocurre, desde luego, cuando se trata de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registro o Archivos (por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que, no obstante la información urbanística pública, se dan en el caso otras condiciones que incitan a la adquisición'.

Y la sentencia de 2007 concluye que resulta inaplicable la 'rescisión' prevista en la norma urbanística cuando 'un comportamiento en buena fe, en cuanto supone un actuar diligente, hubiera permitido obtener con facilidad la información sobre la condición urbanística de las fincas que decía ignorar la entidad compradora cuando, además, se le vendían como rústicas y a precio de rústicas, sin que hubiera especiales circunstancias que alteraran la situación y fueran conocidas por los compradores'».

Como también señalaba esta misma Sección en la sentencia antes mencionada, en definitiva y con esta nueva tesis jurisprudencial, se acota o restringe el ámbito del deber de información impuesto al vendedor por la legislación urbanística en consideración a la responsabilidad negocial del comprador, en la medida que el TS entiende que la norma en cuestión no puede ser aplicada cuando, a pesar del incumplimiento de la obligación legal de hacer constar la información urbanística en el título de transmisión, la falta de información puede ser suplida mediante un actuar diligente por parte del adquirente que tiene acceso a los mecanismos públicos y oficiales que suministran aquella información

Ciertamente, en el caso contemplado por esta Sección se accedió a la resolución aun aplicando la doctrina del Tribunal Supremo por las razones que en la misma se exponen, esto es, porque los compradores (personas físicas que no era profesionales ni empresarios) habían contado con la información que les suministraba el Registro de la Propiedad del terreno, que lo calificaba como solar edificable, adquiriendo la finca confiados en ese carácter que emanaba de un Registro público con una inscripción que, además, había sido propiciada por los propios vendedores en esos términos.

3. En el presente proceso, sin embargo, se plantea un supuesto completamente diferente, en el que la actora que interviene como optante en el contrato es una sociedad titular de una empresa dedicada a la promoción y construcción inmobiliaria (este Tribunal ya ha conocido de algún otro proceso en el que ha intervenido como parte, proceso promovido con ocasión de otros contratos y negocios relativos a promociones y urbanizaciones inmobiliarias de cierta envergadura), y en el que es posible presumir que tenía perfecto conocimiento, dado su condición de profesional de la promoción inmobiliaria, de las circunstancias urbanísticas de los terrenos a los que se refería el contrato de opción (aun haciendo extensible a este contrato las previsiones del art. 21 citado, referido solo a las 'enajenaciones' de terrenos), siendo impensable, dada esa condición, que no hiciera las oportunas gestiones previas para informarse en función también de la importancia económica de la inversión e incluso de la prima por la opción.

Pero es que además y en caso de no haber obtenido esa información, su falta se habría debido a una actuación poco diligente e impropia de su condición profesional en la medida en que tenía fácil acceso a dicha información a través de los organismos públicos. Con ello y aplicando la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo en la materia, la rescisión o resolución pretendida no es procedente por lo que ni la demanda ni en recurso puede estimarse.

4. Pero es que, además y al margen de la consideración anterior, los argumentos del recurso (entendiendo, como se ha señalado, que es de aplicación el precepto citado al contrato de opción) no pueden aceptarse, pues (i) la acción se ha formulado fuera del plazo de un año desde la perfección del contrato, plazo señalado en el art. 21 de la Ley del Suelo de 1998 , aplicable y en vigor en el presente caso, pues la ampliación del plazo fue introducida en la Ley 8/2007 que no tuvo efectos retroactivos, pudiendo entenderse que el plazo, en función de su carácter, no era propiamente de prescripción sino de caducidad, sin admitir por tanto interrupción; (ii) aun entendiendo que el plazo era de prescripción y que efectivamente fue interrumpido, las afecciones y limitaciones urbanísticas del terreno objeto de la opción no se han esclarecido, pues la relativa a la carretera fue suprimida al poco tiempo de celebrado el contrato de opción y la condición de 'fuera de ordenación' presenta dudas más que razonables como se señala en la sentencia apelada; la parte actora, en este motivo del recurso, se limita a señalar que las afecciones se encuentran más que justificadas por sus alegaciones en la demanda pero sin añadir ninguna otra que contradiga los fundamentos de la sentencia al respecto, que, desde luego, prevalecen frente a aquéllas; (iii) la falta de conocimiento de esas afecciones, si es que las había y si es que en realidad se produjo la ignorancia o el desconocimiento sobre ellas (pues más bien debe presumirse lo contrario como se ha señalado), debe ser imputado a la falta de diligencia de la entidad actora en la medida en que podía haber sido suplido por una simple consulta previa a la administración competente, y (iv) no hay constancia de ningún ocultamiento malicioso que pueda ser imputable a la entidad actora sobre las condiciones urbanísticas de los terrenos que eran objeto de la opción.

TERCERO.- 1. Pero tampoco puede estimarse la impugnación de la sentencia apelada en el pronunciamiento que desestima la reconvención, si bien no concurre la causa de inadmisibilidad de la misma opuesta por la actora pues se base en una sentencia de esta Audiencia (Sección 3ª) que no es asimilable al caso de autos; no cabe duda de que la demandada podía impugnar la sentencia en los pronunciamientos que no le fueran favorables aunque inicialmente no formulara recurso de apelación ( art. 461.1 .y 2 de la LEC ).

2. Al margen de lo anterior considera la Sala que la interpretación de la cláusula novena que lleva a cabo la sentencia apelada es la correcta, y que dicha interpretación se ajusta a lo dispuesto en los arts. 1281 y 1283 del CC , sobre todo si dicha cláusula se pone en relación con el apartado d) de la cláusula décima, de acuerdo con lo establecido en el art. 1285 del CC .

3. Este apartado de la referida cláusula (que contiene los 'pactos accesorios'), se refiere al 'supuesto de no ejercicio de la opción de compra' y recoge la consecuencia especifica de tal previsión que es, por otro lado, la que propia y característica del contrato de opción en el que la prima no es sino el precio correspondiente a la facultad conferida, y que sirve de contraprestación a dicha facultad. Es, por tanto, ese apartado el que regula con más especificidad el supuesto de no ejercicio de la opción frente a la cláusula novena que se refiere, propiamente y de acuerdo con su rúbrica, a 'la resolución del contrato e incumplimiento', regulando por tanto los efectos del incumplimiento de ambas partes.

3. Resulta claro aquí no se ha producido ningún incumplimiento del contrato por parte del optante que pueda generar su resolución, que son las cuestiones propias que son objeto de la cláusula novena, sino que aquél se ha limitado a optar por una de las alternativas que le permitía la opción, es decir, por no perfeccionar el contrato de compraventa sin que ello suponga ningún incumplimiento.

En realidad la cláusula novena, cuando alude al supuesto de que la 'optante no ejercitarse su derecho de opción, se está refiriendo, rectamente entendida en función de su epígrafe y la frase con que la da inicio a la estipulación ('habiéndose efectuado la notificación.'), a la materialización de la opción en la alternativa ya manifestada y notificada, incumpliendo así la obligación del otorgamiento de la escritura pública y la consumación del contrato perfeccionado mediante la notificación previa, lo que ya supondría el incumplimiento especifico cuya regulación integra la finalidad de la cláusula y que generaría la indemnización prevista en la cláusula.

CUARTO.- 1. En función de todo lo expuesto procede desestimar tanto el recurso como la impugnación con la consecuencia de confirmar en su integridad la sentencia impugnado.

2. En cuanto a las costas devengadas en esta segunda instancia, las causadas con el recurso deben imponerse a la parte actora apelante mientras que las originadas con la impugnación deben imponerse a la parte impugnante, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el art. 394 de la LEC , al que se remite el art. 398.1 de la misma Ley en el supuesto de desestimación del recurso de apelación...

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la entidad actora así como la impugnación deducida por la parte demandada, confirmando en su integridad la sentencia dictada en primera instancia e imponiendo las costas del recurso a la apelante y las de la impugnación a la demandada impugnantes, todo ello con pérdida de los depósitos que se hayan constituido para recurrir e impugnar.

Contra la presente sentencia, dictada en un juicio ordinario tramitado por razón de la cuantía que no excede de seiscientos mil euros, caben, en su caso, recurso de casación por interés casacional ( art. 477.3 de la LEC ) y recurso extraordinario por infracción procesal, este solo si se formula aquel ( Disposición Final decimosexta 2ª, de la LEC ), y si se interponen ambos en legal forma en el plazo de veinte días ante este Tribunal previa la constitución del depósito en la forma y cuantía legalmente prevenidas

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.