Sentencia Civil Nº 72/2015, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 72/2015 de 12 de Marzo de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BURGOS

SENTENCIA: 00072/2015

SENTENCIA Nº 72

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

SECCION SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS

ILMOS/AS. SRES/AS:

PRESIDENTE:

DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA

MAGISTRADOS/AS:

DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA

DON MAURICIO MUÑOZ FERNANDEZ

SIENDO PONENTE: DON MAURICIO MUÑOZ FERNANDEZ

SOBRE:ACCION DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA

LUGAR: BURGOS

FECHA: DOCE DE MARZO DE DOS MIL QUINCE

En el Rollo de Apelación número 72 de 2.015 dimanante de Juicio Ordinario nº 418/2014, sobre acción de resolución de contrato de compraventa, del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Burgos, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 12 de Diciembre de 2014 , siendo parte, como demandante-apelante, DOÑA Julieta , representada, ante este Tribunal, por el Procurador D. Alejandro Ruiz de Landa y defendida por el Letrado D. Jaime Codón Alameda; y como demandada-apelada, PROMOTORA BULEVAR DE BURGOS, S.L. representada, ante este Tribunal, por el Procurador D. Jesús Miguel Prieto Casado, y defendida por el Letrado D. Miguel Ángel Sebastián Anuncibay.

Antecedentes

PRIMERO :Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la sentencia apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Ruiz de Landa en nombre y representación de Dª Julieta frente a PROMOTORA BULEVAR DE BURGOS, S.L., representada por el Procurador Sr. Prieto Casado, no ha lugar a realizar los pronunciamientos solicitados, sin hacer expresa condena en costas'.

SEGUNDO: Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de D.ª Julieta se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

TERCERO: En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 10 de Marzo de 2015.

Fundamentos

PRIMERO.-La representación legal de Julieta (parte actora) formula recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 12/12/2014 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Burgos por la que se desestimaron las pretensiones de resolución del contrato de compraventa de vivienda celebrado entre las partes en fecha 30-12-2010.

Pretende la parte apelante la estimación de su Demanda: la resolución del contrato de compraventa de fecha 30-12-2010 por incumplimiento del plazo, con restitución a los demandantes del precio entregado: 35.208,23€ más intereses legales y subsidiarias de nulidad e indemnización de daños y perjuicios. Invoca, en síntesis, como motivos del recurso:

1- Error en la valoración de la prueba sobre la esencialidad del plazo de entregaen cuanto:

- sobre el descansa de manera expresa una causa de resolución del contrato (estipulación 10ª).

- no se hace mención a ninguna mención a otra fecha de finalización ni prorroga.

- aplicación del principio ' contra stipulatorem' ( art. 1288 CC y 6.2 LGCU).

- solicitud unilateral de prórroga del plazo de entrega rechazado.

- los retrasos no son imputables a la administración sino a la propia desidia o negligencia de la promotora.

2- Error en la valoración de la prueba en relación con la ausencia de información con el carácter de uso público.-Lo justifica en el documento nº 9 de la demanda, en la declaración del Sr. Teodoro y en el Real Decreto 515/1989 sobre información al adquirente de vivienda no totalmente edificada.

3-Valoración omisiva de la petición subsidiaria sobre delimitación de responsabilidad por los daños y perjuicios ocasionados ( arts 1101 , 1108 y 1106 CC ).

SEGUNDO.-Entrando en el análisis del recurso debe anticiparse que no se aceptan los pronunciamientos de la sentencia apelada.

Aunque en nuestra doctrina jurisprudencial rige el principio de conservación del contrato, y un mero retraso en la entrega no es causa determinante de la resolución del mismo ( STS de 23.1.96 y 10.6.96 ), ello es así, salvo que expresamente se hubiere pactado su esencialidad, esto es, la posibilidad de que el comprador pudiere apartarse del contrato o que sin el cumplimiento de dicho plazo el contrato resultase ineficaz para la parte compradora, o de tal trascendencia que le resultase sumamente oneroso su mantenimiento; de tal forma que el incumplimiento sea de tal entidad que impida el fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la parte ( STS de 11.1.82 , 7.3.83 y 18.10.93 ),

El TS en S. del 22 de diciembre de 2014 señala que:' La resolución por incumplimiento es uno de los efectos de las obligaciones sinalagmáticas, que ha dado lugar a una abundantísima jurisprudencia en general y muy en particular relativa a la resolución de contratos de compraventa en época de una crisis que, como hecho notorio, apuntó en el año 2007 y claramente en 2008, crisis que no sólo alcanza a una de las partes, sino a todas ellas y, realmente, a todos los ciudadanos.

El presupuesto esencial de la resolución es el incumplimiento de la obligación por una parte y el cumplimiento por la otra, ello en sendas obligaciones sinalagmáticas o recíprocas, como lo son las derivadas del contrato de compraventa. Aquel incumplimiento implica la frustración del fin del contrato, concepto objetivo que defiere del subjetivo atinente a la voluntad rebelde del deudor; sentencias de 3 diciembre 200 , 13 febrero 2009 , 30 octubre 2009 , 10 junio 2010 , sentencias que emplea estas mismas palabras. Incluso concurre este presupuesto si se da por razón de una imposibilidad sobrevenida, como dice la sentencia de 9 octubre 2006 en cuyo caso se excluye la indemnización de daños y perjuicios, sentencia que cita otras muchas anteriores. Presupuesto que lleva consigo el que sea esencial, grave y definitivo.

A lo anterior debe añadirse otro extremo, que es el principio de lex contractus, fuerza vinculante de los contratos que proclama el artículo 1091 del Código civil y que es destacada por reiterada jurisprudencia como las sentencias de 5 octubre 2006 y 2 diciembre 2011 y las que la ponen en relación con el principio de autonomía de la voluntad, proclamado por el artículo 1255, de 1 de junio de 2009, 1 de octubre de 2010 y 17 de diciembre de 2010, o bien con el principio de la necessitas , esencia de la obligación que proclama el artículo 1256, sentencias de 19 de febrero de 2010 , 13 de octubre de 2010 o, en definitiva con el de pacta sunt servanda , las sentencias de 7 febrero 2001 y 1 de junio de 2009 .

3.- En el presente caso, hay que partir de que la parte contratante compradora ha cumplido su obligación de pago y que la parte vendedora ha incumplido su obligación de entrega de la cosa en el plazo previsto. ....

Este incumplimiento es esencial, tal como ha estimado el Tribunal de instancia y es el pactado en el contrato conforme a la voluntad de las partes, como lex contractus.

Así ha sido entendido por la más reciente y reiterada jurisprudencia de la Sala. En este sentido se pronunció la sentencia del pleno de 10 septiembre 2012 que se refiere expresamente a la licencia de primera ocupación, pero la esencia de la misma es la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la obligación de entrega del inmueble vendido en el plazo pactado. Lo cual es reiterado en la sentencia de 14 noviembre 2013 e igualmente en las de 17 enero 2014, 23 enero 2014, 6 febrero 2014.

TERCERO.- 1.- Como explica la sentencia de esta Sala, de 19 del mismo mes y año, en un caso prácticamente idéntico, tampoco se observa vulneración de lo dispuesto por el artículo 1105 del Código Civil , en cuanto a la imposibilidad de cumplimiento por fuerza mayor por causas que la parte recurrente concreta en 'la grave crisis inmobiliaria en particular y financiera en general'.

El motivo se desestima. El artículo 1105 del Código Civil dispone que «fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables» ; mientras que la sentencia impugnada no ha condenado a la promotora a satisfacer una indemnización por el incumplimiento como 'responsable' del mismo, que es lo que quedaría excluido por la apreciación de caso fortuito o fuerza mayor, sino que se ha limitado a entender que los compradores no están obligados a seguir permanentemente vinculados por el contrato cuando la parte vendedora se retrasa en la entrega de modo grave.

Por ello, sea cual sea su razón, el incumplimiento definitivo -al que se equipara un retraso tal prolongado en la entrega, como el que se ha producido- puede dar lugar a la resolución contractual prevista en el artículo 1124 del Código Civil cuando se trata de obligaciones bilaterales, incluso en los supuestos en que el incumplimiento no fuera imputable al deudor, pues no puede obligarse al otro contratante -que ha cumplido o está dispuesto a cumplir- a permanecer vinculado al contrato indefinidamente hasta que aquél esté en condiciones de satisfacer su prestación.De ahí que, aun cuando pudiera exonerarse al deudor de responsabilidad derivada del incumplimiento -por caso fortuito o fuerza mayor- en todo caso habría quedado alterado sustancialmente el cumplimiento del contrato de compraventa, con efecto tan negativo para el comprador como es un retraso tan notable para la entrega, lo que sin duda ha de facultarle para pedir la restitución de la parte de precio satisfecha y renunciar definitivamente a la entrega del inmueble.

Pero, además, el hecho que ha determinado un retraso tan notable en el cumplimiento de su obligación por parte del recurrente no puede atribuirse sin más y en general a la crisis inmobiliaria y financiera, pues ello determinaría que el retraso se extendiera de igual forma a todas las promociones, sino que ha de concretarse en circunstancias individuales como resultan ser en este caso -según se refleja en la sentencia de primera instancia- una falta de financiación particular que dio lugar a que no se pudiera hacer frente al pago por la promotora de la suma de 2.000.000 euros que exigía el convenio alcanzado con el Ayuntamiento de Lloret de Mar, que supuso la paralización de la obra por parte de este último; situación que a la vista de los compromisos adquiridos no resultaba totalmente imprevisible para dicha promotora y que se desenvolvía en el ámbito propio del negocio emprendido'.

TERCERO.-En el presente caso son antecedentes de interés para la resolución del recurso los siguientes:

- Tras obtener la Promotora demandada en fecha 9-12-2010 -licencia municipal de obras (doc. 6 Demanda), las partes celebraron en fecha 30-12-2010Contrato de compraventa de vivienda aportado como documento nº 1 al escrito de demanda en el que pactaron entre otras las siguientes estipulaciones: -4ª- La finalización de las obras se prevé para el 28 de febrero de 2013.

10ª-resolución del contrato ' si las obras no se terminasen dentro del plazo fijado y las prórrogas concedidas.

- la parte actora entregó a la demandada conforme al calendario de pagos previsto la cantidad de 35.208 ,23€ IVÁ incluido, debiendo entregarse el resto del precio de la compraventa a la entrega de llaves.

-Con fecha 18-12-2012 -la parte demandada remitió a la actora el Anexo aportado como documento nº 5 al escrito de Dda- folio 51 en el que indica que las obras se iniciaron en Julio de 2011 en lugar de enero por causas ajenas a la promotora, justificando el que se prevea ahora como fecha de finalización de las obras en agosto 2013 por retraso en la concesión de las autorizaciones municipales e imposibilidad por parte del consorcio para la Gestión de la variante ferroviaria de poner a disposición de la promotora en la fecha prevista la parcela donde se debía haber iniciado la edificación

-Con fecha 14-2-2013- los actores remiten a la parte demandada burofax instando la resolución del contrato por retraso mínimo de 7 meses en la finalización de las obras.

-Con fecha 1-3-2013 -la Promotora rechaza la resolución del contrato-fol 47.

- Con fecha 29-8-2013-La Promotora contesta al comprador diciendo que las obras siguen el curso previsto-folio 227

-Con fecha 17-10-2013- se emitió el Certificado final de obra.

- Con fecha 19-2-2014-Se concedió la calificación definitiva -fol 230, emitiéndose la Licencia de 1ª ocupación el 21-1-2014.

-Con fecha 30-4-2014-La Promotora convocó a la compradora el día 30-4-2014 para el otorgamiento de la E.P. de compraventa, levantando acta notarial de incomparecencia-folio236.

A la vista de los citados antecedentes resulta:

- que la parte actora había cumplido con su obligación de entrega de cantidades.

- que el contrato establecía expresamente una fecha de finalización de obras y preveía la falta de terminación de obras en el plazo fijado como causa de resolución del contrato por lo que el plazo debe considerarse esencial.

- que la promotora demandada incumplió claramente la fecha de finalización de obra prevista, no aceptándose por la actora su prórroga y no pudiendo en todo caso la promotora hacer efectiva la entrega de la vivienda hasta que convocó a la actora en abril de 2014.

Por todo ello y en aplicación de los artículos 1088 , 1089 , 1091 , 1255 , y 1124 CC así como de la doctrina jurisprudencial antes referida, procede estimar las pretensiones resolutorias actoras en cuanto que la parte demandada incumplió claramente su obligación de entrega en el plazo pactado, siendo este incumplimiento esencial que frustró las expectativas de la parte compradora.

La estimación del motivo hace innecesario el análisis de las demás pretensiones de nulidad, anulabilidad del contrato y responsabilidad por daños y perjuicios, formuladas con carácter subsidiario a la principal que ha sido estimada.

CUARTO.-Costas.- Ante la estimación del recurso y en aplicación de los artículos 394.1 y 398.2 LEC se hace expresa imposición de las costas de 1ª instancia a la parte demandada, sin hacer expresa imposición de costas en el recurso.

Fallo

Por lo expuesto, este Tribunal decide:

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación legal de Julieta contra la sentencia dictada en fecha 12/12/2014 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Burgos , acordamos su revocación, dictando otra por la que estimando la demanda interpuesta por dicha parte contra Promotora Bulevar de Burgos SL declaramos la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes en fecha 30-12-2010 con restitución a los demandantes del precio entregado a la vendedora: 35.208,23€ más los intereses legales.

Se hace expresa imposición de las costas procesales de la 1ª instancia a la parte demandada, sin hacer expresa imposición de costas en el recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente D. MAURICIO MUÑOZ FERNANDEZ estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que yo el Secretario, doy fe.