Sentencia CIVIL Nº 72/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 464/2018 de 21 de Febrero de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Undécima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933922
37007740
/
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0258078
Recurso de Apelación 464/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 69 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1644/2015
APELANTE:: D./Dña. Arsenio
PROCURADOR D./Dña. JAVIER ALCANTARA TELLEZ
APELADO:: AREA DEL CORREDOR SL y D./Dña. Ana María
PROCURADOR D./Dña. JOSE PEDRO VILA RODRIGUEZ
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE:
D. CESÁREO DURO VENTURA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. ANTONIO GARCÍA PAREDES Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA
En Madrid, a veintiuno de febrero de dos mil diecinueve.
La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que
al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
1644/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 69 de Madrid a instancia de D. Arsenio , como parte
apelante, representado por el Procurador D. JAVIER ALCANTARA TELLEZ contra AREA DEL CORREDOR
SL y Dña. Ana María , como parte apelada, representado por el Procurador Don JOSÉ PEDRO VILA
RODRIGUEZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el
mencionado Juzgado, de fecha 12/04/2018 .
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. ANTONIO GARCÍA PAREDES .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 69 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 12/04/2018, cuyo fallo es del tenor siguiente:"Desestimando la demanda formulada por D. Arsenio , representado por la procuradora Sra. Villanueva Camuñas, contra ÁREA DEL CORREDOR, S.L. y DÑA. Ana María , representados por el Procurador Sr. Murcia Quintana, debo absolver y absuelvo a los demandados de la peticiones deducidas en su contra en la demanda rectora de autos; con expresa imposición de las costas de la demanda a la parte actora. Y estimando la demanda reconvencional formulada por AREA DEL CORREDOR, S.L. contra D. Arsenio , debo condenar y condeno a dicho demandado a dar cumplimiento al contrato de compraventa suscrito entre las partes el día 12.06.2008 y objeto del presente procedimiento, y en su virtud debo condenar y condeno a dicho demandado a abonar a la demandada reconvincente la suma de CINCUENTA MIL EUROS ( 50.000 €), de forma simultánea a la elevación a público de dicho contrato privado, viniendo obligada la demandada reconvincente a cancelar la hipoteca que grava el inmueble.

Y debo condenar y condeno al actor reconvenido a abonar a la demandada reconvincente la cantidad de 236,47 € en concepto de daños y perjuicios.

Todo ello con imposición al actor reconvenido de las costas de la demanda reconvencional."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formulo oposición, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Planteamiento de la apelación.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda y estimó la reconvención al considerar que el demandante no había cumplido con sus obligaciones contractuales y debía proceder al pago del resto del precio de la compraventa y al otorgamiento de escritura pública, con indemnización de daños y perjuicios.

Contra dicha resolución, el demandante D. Arsenio interpuso recurso de apelación en base a los siguientes motivos de impugnación: 1) Error de derecho al estimar la sentencia la falta de legitimación pasiva de doña Ana María , que fue la persona que suscribió el contrato de compraventa; 2) Error en la valoración de la prueba al no haber estimado la sentencia que la parte vendedora incumplió con su obligación de elevar a escritura pública el contrato de compraventa pese a los requerimientos del comprador; 3) Error en la valoración de la prueba al no tener por probado el incumplimiento por parte del vendedor de cancelar la hipoteca que pesaba sobre el inmueble; 4) Error respecto del cumplimiento de la obligación de pago y respecto de la existencia de daños y perjuicios.

A dicho recurso se opuso la entidad demandada AREA DEL CORREDOR S.L. mostrando su conformidad con los argumentos y pronunciamientos de la sentencia de primera instancia.



SEGUNDO.- Sobre la legitimación pasiva de la codemandada.

En la sentencia apelada se estima la excepción de falta de legitimación pasiva de la codemandada Sra. Ana María por resultar palmario que no actuó en la relación contractual a título personal. En el Fundamento de Derecho Segundo explica el juzgador de instancia la dinámica de funcionamiento de una persona jurídica, que siempre tiene que actuar a través de una persona física (representación orgánica) sin que por ello la persona que representa a la sociedad tenga que comprometerse personalmente y a título individual, sino que su responsabilidad se identifica con la de la sociedad representada. De ahí que si la codemandada actuaba como representante de la sociedad AREAL DEL CORREDOR S.L. (y el comprador lo sabía) no se le puede imputar a ella responsabilidad diferente a la societaria, y por ello la demanda de cumplimiento o resolución de contrato no se puede dirigir contra ella. Además, según dispone el artículo 10 LEC , ' serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso'. En el presente caso, la Sra. Ana María no es titular de la relación jurídica de compraventa a título personal, sino como representante de una sociedad de responsabilidad limitada. De ahí su falta de legitimación pasiva. Y así lo ha estimado correctamente el juzgador de instancia.

Por lo que este motivo de recuso debe ser desestimado.



TERCERO.- Sobre los posibles incumplimientos contractuales de las partes contratantes.

Como tanto la demanda como la reconvención tienen como base el cumplimiento o incumplimiento del contrato de compraventa firmado entre D. Arsenio y la entidad AREA DEL CORREDOR S.L. el 12 de junio de 2008, se pueden examinar conjuntamente en este fundamento de derecho todos los aspectos del tema de la valoración de la prueba en relación con el desenvolvimiento de dicho contrato.

Documentalmente está acreditada la celebración del contrato en la forma en que queda reflejada en el documento nº 1 acompañado a la demanda. No hay discusión sobre su objeto (el piso) ni sobre su precio.

Con lo que se puede decir que el contrato estuvo bien perfeccionado.

Los puntos de debate o discusión entre las partes se centran en el tema de la elevación a escritura pública del documento contractual y en el modo de realizar el pago, que son las obligaciones contractuales cuyo incumplimiento se imputan respectivamente las partes.

Sobre la firma de la escritura pública, sin perjuicio de asumir que es una obligación que se imponen las partes, hay que reconocer también que es un derecho o facultad que la ley les concede a ambos contratantes en el artículo 1.279 del Código civil : ' Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez'. En el contrato no se dice nada de fecha para elevar a escritura pública el contrato privado de compraventa. La referencia que hay a éste hecho tiene relación con la cancelación de la carga hipotecaria existente, y así se expuso en el apartado 'ESTADO DE CARGAS': 'Hipoteca a favor del Banco de Santander Central Hispano en garantía de TREINTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y NUEVE EUROS (34.439,00 €). Comprometiéndose la parte vendedora a cancelar cualquier carga anterior si la hubiera, antes o en el mismo acto del otorgamiento de la escritura pública de compraventa o de otorgamiento de poder notarial.' Consta que el comprador, a través de su dirección letrada, envió a la demandada AREAL DEL CORREDOR S.L. burofax de fecha 20 de abril de 2015 requiriendo a ésta para la elevación del contrato a escritura pública. Sin obtener el efecto deseado. Lo que hubiera comportado la prueba de que la parte vendedora habría cancelado oportunamente la hipoteca que pesaba sobre el inmueble. Por tanto, el comprador hizo lo que estaba en su mano, mientras que la vendedora ni acude al requerimiento ni acredita haber cancelado las cargas, antes de acudir a la firma de la escritura.

El segundo tema de discusión es la realización del pago. En la estipulación segunda del contrato se fija en 90.394 euros el precio de la compraventa. De los cuales, 40.394.00 € se confiesan recibidos previamente al acto de la firma, y se otorga con ello carta de pago. Respecto del resto del precio se dice: 'B) La cantidad restante, es decir, CINCUENTA MIL EUROS (50.000,00€) que se entregan en el día de hoy mediante pagaré del Estado, cuya fotocopia se adjunta, sirviendo este Contrato de Compra- Venta como su más fiel carta de pago'.

Del texto del contrato firmado por ambas partes parece deducirse que el precio del piso quedó abonado en su totalidad en el mismo momento de la firma del contrato. Si bien, la cláusula tercera puede dar lugar a una duda sobre la realidad de este segundo pago, pues en ella se pacta lo siguiente: 'TERCERA. La falta de pago de la cantidad estipulada en el apartado B) de la ESTIPULACION SEGUNDA, tendrá la consideración de CONDICION RESOLUTORIA EXPRESA, facultando a los vendedores, para EXIJIR el CUMPLIMIENTO del contrato o para su RESOLUCION a voluntad'.

En este punto el texto del contrato parece estar contemplando la circunstancia reflejadas en el artículo 1.170, párrafo segundo, del Código Civil: 'La entrega de pagarés a la orden, o letras de cambio u otros documentos mercantiles, sólo producirá los efectos del pago cuando hubiesen sido realizados, o cuando por culpa del acreedor se hubiesen perjudicado'.

En el caso presente, la parte actora presenta junto con el contrato una fotocopia de una letra de cambio, librada por AREA DEL CORREDOR S.L. y aceptada por Arsenio , por importe de 48.000 euros. Si bien no se sabe el fin de dicho documento mercantil: si fue o no presentado al cobro, si fue o no realizado efectivamente, o si la vendedora dejó que se perjudicase tal documento. En este punto, las partes intervinientes en el proceso no han colaborado al esclarecimiento de la verdad. Pues ni la vendedora acredita haber presentado al cobro el documento mercantil a que se refiere el contrato; ni el comprador acredita haber sido cargado en su cuenta bancaria el importe de la letra de cambio. Además de que tampoco se ha aclarado la razón de esa pequeña diferencia (2.000 euros) entre el importe fijado como resto de precio en el contrato (50.000 euros) y el importe fijado en la letra de cambio (48.000 euros).

Por otro lado, no se comprende (ni la parte demandada lo explica) cómo la vendedora acude en el mes de Diciembre de 2008 a ampliar la hipoteca hasta 39.000 euros cuando el vencimiento de la letra de 48.000 euros era de esa misma fecha. Y tampoco se entiende que estuviera en condiciones de elevar el contrato a escritura pública cuando aprovecha la titularidad registral para ampliar otra vez más la hipoteca en 3.000 euros el 26 de marzo de 2010.

Se plantea entonces el interrogante de qué es lo que realmente quieren las partes después de diez años de vigencia del contrato, porque la parte vendedora parecía seguir disponiendo de su propiedad gravándola (ampliación de hipoteca) y la parte compradora no consta que haya requerido a la vendedora hasta siete años después para elevar a escritura pública el contrato privado y tanto la demanda como la reconvención reflejan las aporías que la relación contractual venía arrastrando.

Tras un nuevo examen de la prueba, queda acreditado que la parte vendedora no ha hecho intento de escriturar el contrato. Pero esto ni era una obligación contractual ni una obligación legal, sino una facultad que a las partes de un contrato de compraventa concede el artículo 1.170 CC. De modo que su ausencia no puede constituir un incumplimiento que pueda dar lugar a la resolución del contrato. Y así lo ha apreciado correctamente la juzgadora de instancia al desestimar la acción de resolución planteada en la demanda.

Sin embargo, en lo que se refiere al levantamiento de las cargas del inmueble (hipoteca) es evidente que ni antes ni después del requerimiento de firma de escritura formulado por el comprador a la vendedora ésta no ha hecho movimiento alguno en esa dirección. Con lo que la finca sigue gravada y sin poder ser inscrita a favor del comprador. No obstante, no se trata de una obligación esencial al poder ser cumplida en el mismo momento de la firma de la escritura. De modo que, aunque en esto lleve razón el demandante, las consecuencias derivadas de ello no pueden alcanzar tanta gravedad como para dar lugar a la resolución del contrato, al tratarse más de una 'exceptio non rite adimpleti' que de una 'exceptio non adimpleti contractus'.

Problema diferente es el del pago del resto del precio. Como antes hemos dejado constar, si bien en el apartado B) de la cláusula segunda se dé por realizado el precio mediante la entrega de una letra, en la cláusula tercera se deja en el aire dicho pago al establecer una condición resolutoria en caso de que ese segundo pago no se hubiese realizado.

Ante tal tesitura cabe concluir que la parte actora no ha acreditado la existencia de una causa de resolución del contrato (incumplimiento de una obligación esencial) y la demandada en su reconvención no ha acreditado los hechos en que trata de basar la misma: impagos de cuotas de comunidad, IBI, y parte del precio, porque ella ha estado disponiendo en cierto modo de la propiedad (ampliando la hipoteca y manteniendo su titularidad registral y figurando como sujeto pasivo ante Hacienda), por lo que no puede imputar al comprador incumplimiento de obligaciones en relación con los daños y perjuicios reclamados. Y, por otra parte, será en el momento de la firma de la escritura cuando cada parte, respectivamente, acredite haber levantado las cargas y haber abonado el resto del precio, para que no surja ni la posibilidad de resolución por incumplimiento de entregar la cosa libre de cargas ni la posibilidad de aplicar la condición resolutoria por no aparecer acreditado el pago del resto del precio.

Todo ello comporta que la demanda deba ser estimada parcialmente en lo que a la obligación del levantamiento de cargas se refiere y la reconvención en lo que a la obligación de escriturar previo abono del precio restante se refiere.

Debiendo, pues, ser estimado en parte el recurso y revocada también parcialmente la sentencia de instancia en el sentido indicado.



CUARTO.- Costas procesales.

Por la estimación del recurso no procede hacer pronunciamiento condenatorio en cuanto a las costas procesales de la segunda instancia, a tenor de lo que dispone el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por Don Arsenio , frente a Área del Corredor, S.L. y Doña Ana María , contra la sentencia de fecha doce de abril de dos mil dieciocho, dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 69 de Madrid, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE la referida resolución para en su lugar dictar la siguiente: ' Que, estimando parcialmente la demanda y estimando en parte la reconvención, debemos condenar y condenamos a la demandante reconvenida y a la demandada reconviniente, para que en el plazo en que se fije por el Juzgado de primera instancia eleven a escritura pública el contrato privado de compraventa suscrito por ambas el 12 de junio de 2008, con la obligación previa de AREA DEL CORREDOR S.L. de levantar la cargas que pesan sobre el inmueble y con la obligación previa de D. Arsenio de acreditar el pago de la segunda parte del precio de la compraventa, sin imposición de costas de primera instancia a ninguna de las partes '.

Y sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas procesales de esta segunda instancia.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2578-0000-00-0464-18, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe