Sentencia CIVIL Nº 72/2020, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 798/2019 de 24 de Febrero de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00072/2020

Modelo: N10250

PLAÇA DES MERCAT Nº 12

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Teléfono:971-71-20-94 Fax:971-22.72.20

Correo electrónico:audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es

Equipo/usuario: MGL

N.I.G.07027 42 1 2018 0003287

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000798 /2019

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INSTANCIA N.4 de INCA

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000667 /2018

Recurrente: DESARROLLO INCA GRUPO DM SL

Procurador: MARIA MAGDALENA DARDER BALLE

Abogado: CARLOS ENRIQUE PORTALO PRADA

Recurrido: Benjamín, Camila

Procurador: JUANA MARIA SERRA LLULL, JUANA MARIA SERRA LLULL

Abogado: ESTEBAN SIQUIER VICH, ESTEBAN SIQUIER VICH

S E N T E N C I A Nº 72

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. Álvaro-Miguel Artola Fernández

MAGISTRADOS

D. Jaime Gibert Ferragut

Dña. María Encarnación González López

En Palma de Mallorca a veinticuatro de febrero de dos mil veinte.

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia núm. 4 de Inca, bajo el número 667/2018, Rollo de Sala número 798/2019,entre partes, de una como demandada apelante, DESARROLLO INCA GRUPO DM S.L, representada por la Procuradora de los Tribunales Dña. Magdalena Darder Balle y asistida del Letrado D. Carlos Portalo Prada, y de otra, como demandantes apelados, D. Benjamín y Dña. Camila, representados por la Procuradora de los Tribunales Dña. Juana María Serra Llull y asistidos del Letrado D. Esteban Siquier Vich.

ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrado Dña. María Encarnación González López.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia núm. 4 de Inca se dictó sentencia en fecha de 29 de julio de 2019, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

'ACUERDO ESTIMAR la demanda interpuesta por Benjamín y Camila frente a DESARROLLO INCA GRUPO DM, S.L. y, en consecuencia, condeno a DESARROLLO INCA GRUPO DM, S.L. a pagar a la parte actora 10.000 euros más el interés legal desde la interposición de la demanda.

Las costas se imponen a la parte demandada'

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación procesal de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación que fue admitido, y seguido el recurso por sus trámites se señaló fecha para votación y fallo el día 18 de febrero de 2020, quedando seguidamente los autos conclusos para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.-La parte apelante se alza contra la sentencia por la que, estimándose la demanda, se le condena a abonar a la parte actora el importe de 10.000 euros. La parte actora alega en su demanda ser propietaria de la finca nº NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad nº1 de Inca. Por Decreto de la Alcaldía se acordó la demolición de las obras emprendidas en el inmueble, aun cuando la orden no ha sido ejecutada. Los actores celebraron con la demandada contrato de mediación para proceder a la venta de la finca. Como resultado de las gestiones efectuadas por la demandada, el 5 de febrero de 2018 se celebró contrato de arras con dos interesados quienes hicieron entrega a la demandada de un cheque por importe de 10.000 euros a cuenta de sus honorarios. Tras la firma del contrato, los interesados se pusieron en contacto con los actores y la inmobiliaria al haber tenido conocimiento de la existencia de la orden de demolición, circunstancia que les fue ocultada por la demandada y que no se hizo constar en el contrato que se firmó. Ante ello, los actores y los interesados firmaron documento dejando sin efecto el contrato de arras, restituyendo la cantidad que se había recibido. La demandada viene obligada a restituir la cantidad de 10.000 euros que se le entregó al no haberse perfeccionado la compraventa, y, para el caso de entender que sí se perfeccionó, por haber incumplido la obligación de entrega a los actores de copia del contrato de mediación, por no haber informado a los compradores de la existencia de la orden de demolición, y por suponer la retención de la cantidad un enriquecimiento injusto al ser ineficaz el negocio jurídico en que intervino.

La sentencia de primera instancia estima la demanda razonando que el contrato que se firmó se encuadra en la fase precontractual de la compraventa, por lo que no se devengaron los honorarios de la entidad mediadora.

La decisión se recurre por la parte demandada sosteniendo la perfección del contrato de compraventa de la que dependía el devengo de sus honorarios, habiendo actuado maliciosamente la parte vendedora al ocultar las consecuencias del expediente de infracción urbanística.

SEGUNDO.-El examen de los motivos de recurso exige tomar en consideración los siguientes antecedentes fácticos:

-Los actores son propietarios de la finca nº NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad nº1 de Inca. Sobre la finca existe expediente de infracción urbanística en que se acordó la demolición de obras por Decreto de 27 de septiembre de 2013, siendo ello comunicado a los propietarios.

-En fecha de 23 de mayo de 2017 los actores D. Benjamín y Dña. Camila firmaron con DESARROLLO INCA GRUPO DM S.L. documento por el que le encargaban 'la localización de un comprador para el inmueble' propiedad de los primeros, obligándose la inmobiliaria a realizar las gestiones de mediación oportunas para ello e informar al cliente sobre las gestiones

-Resultado de las gestiones de la inmobiliaria, el 5 de febrero de 2018 los propietarios firmaron con D. Benjamín y Dña. Maite, contrato que se denominó de 'arras penitenciales'. En el contrato se fijó el precio de venta del inmueble, recibiendo la inmobiliaria un cheque en importe de 10.000 euros.

-Con posterioridad a la firma de ese contrato, D. Benjamín y Dña. Maite tomaron conocimiento de la existencia de la orden de demolición, lo que determinó que la propiedad devolviera la parte del precio que había percibido de ellos.

La parte apelante muestra disconformidad con la sentencia de primera instancia en cuanto declara que no se perfeccionó el contrato de compraventa. Es ésta la cuestión principal a analizar en la presente por cuanto de ello depende el derecho de la demandada al percibo de sus honorarios.

La Sentencia de 28 de marzo de 2018 de esta misma Sección analiza el contrato de que se trata señalando

'El contrato de agencia inmobiliaria, según ha tenido ocasión de señalar el Tribunal Supremo, se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los arts. 1091 Legislación citada art. 1091 y 1255 CC , y si bien mantiene aproximaciones de mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora ( Sentencias del TS de 26 de marzo y 21 de mayo de 1992 ), de modo que el agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene en la conclusión del negocio final, al que coadyuva mediante una actividad predominantemente pregestora, al hacer posible el contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el convenio ( Ss. 2 de octubre de 1965 , 3 de marzo de 1967 , 1 de marzo de 1988 y 6 de octubre de 1990 ) y los consecuentes honorarios se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad, si su actividad resulta eficaz, al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio objeto de la mediación como consecuencia de la actividad desplegada por el Agente, que no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación, lo que requeriría un pacto especial de garantía ( Ss. 1 de diciembre de 1986 , 11 de febrero y 26 de marzo de 1991 ), debiendo ser retribuidos sus servicios tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente ( Ss. 18 de diciembre de 1986 , 3 de enero de 1989 y 23 de septiembre de 1991 ). El mediador o corredor, cualesquiera que fueran las gestiones que hubiera realizado, la diligencia y trabajo desarrollado, salvo pacto en contrario, no devenga sus honorarios sino hasta el preciso momento en que, a consecuencia de sus gestiones, se celebra el posterior contrato entre su comitente y la persona por él aportada (o desde que el comitente se aprovecha de esas gestiones de una forma distinta a la celebración del posterior contrato), si bien una vez perfeccionado ese contrato ya no pierde el derecho al cobro de sus honorarios por el dato de no haberse consumado a causa de cualesquiera vicisitudes contractuales que puedan surgir, ya que el mediador no responde del buen fin del contrato ( sentencias del TS de 19 de octubre y 30 de noviembre de 1.993 , 4 de julio y 4 de noviembre de 1.994 ) de esta manera, el contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso ( sentencias del TS de 7 de julio de 1.995 , 5 de febrero de 1.996 , 30 de abril de 1.998 y 21 de octubre de 2.000 Jurisprudencia citada STS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 21-10-2000 (rec. 3023/1995 )'.

La sentencia de primera instancia, tras un loable análisis de la doctrina jurisprudencial, concluye que el contrato que se firmó no implicó la perfección del contrato de compraventa, excluyendo la voluntad de las partes de llevar a efecto un acto de disposición. Considera para alcanzar tal conclusión el hecho de que los compradores comprobaran la situación del inmueble ante el Ayuntamiento con posterioridad a la firma del contrato, así como que la inmobiliaria no redactara un contrato de compraventa. Esta Sala no comparte esa apreciación, existiendo en autos suficientes elementos que permiten afirmar que se celebr por las partes un contrato de compraventa, por más que lo denominaran de 'arras penitenciales', definiendo la relación jurídica su contenido y naturaleza, no la denominación que le den las partes. Es jurisprudencia constante la que exige para la perfección del contrato que el concurso de oferta y aceptación precisa de la concurrencia de los elementos necesarios del mismo y la voluntad de las partes de obligarse. Así ocurre en el supuesto de autos en que los vendedores quedaron obligados a la entrega de un inmueble perfectamente identificado, y los compradores al pago de un precio cierto, no siendo necesario que la perfección del contrato coincida con la adquisición de lo comprado, siendo válida la compraventa desde su perfección conforme al artículo 1450 del Código Civil aun cuando ni la cosa ni el precio se hayan entregado. A estas consideraciones se une la naturaleza del pacto de arras.

La Sentencia de esta Sección de 21 de octubre de 2010 distingue entre los distintos pactos de arras que se vienen distinguiendo por la jurisprudencia:

'a.- Las penales se asimilan a una cláusula penal prevista como garantía del cumplimiento y no como parte del precio, de modo que actúa en caso de incumplimiento como fórmula de resarcimiento anticipado (tal como expone la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de abril de 1986 ).

b.- Las confirmatorias expresan la perfección de un contrato con fuerza vinculante (con 'señal' de haberse celebrado), pero no facultan para resolver la obligación contraída, sino que funcionan normalmente como anticipos o entregas a cuenta del precio.

c.- Y, finalmente, las penitenciales, se recogen en el artículo 1454 del Código Civil como sanción coercitiva al derecho de las partes de desistir a su arbitrio del contrato, imponiendo la pérdida de las mismas o su restitución doblada a aquél de los contratantes que desista unilateralmente'.

En el contrato se hace cita expresa del artículo 1454 del Código Civil, aplicándose sus consecuencias a la rescisión del contrato por la parte compradora o al desistimiento de formalizar el contrato en escritura pública por la parte vendedora.

No desvirtúa lo anterior que la consulta de los compradores sobre la situación urbanística del inmueble fuera posterior a la firma del contrato, que es lo que determina que la sentencia apelada califique de cautelar la voluntad de los compradores al firmar el documento. Como resulta del interrogatorio como testigos de D. Benjamín y Dña. Camila, lo que determinó que se hiciera esa consulta fue la advertencia que se les hizo por parte del tasador del inmueble a efectos de tramitar la hipoteca que habían solicitado. No puede interpretarse, en consecuencia, la gestión sobre la situación urbanística como hecho que excluya la voluntad de los compradores de obligarse en firme.

Perfeccionado el contrato, habría de reconocerse a la apelante su derecho al percibo de honorarios, lo que obliga a entrar en los incumplimientos que la parte actora imputa a la demandada con la consiguiente negación de sus honorarios.

TERCERO.-La parte actora sostiene el incumplimiento por la demandada de su obligación de hacer entrega a los actores de un ejemplar del contrato que firmaron.

El artículo 63 del TRLDCU impone al empresario la obligación de hacer entrega al consumidor de recibo justificante, copia o documento acreditativo de las condiciones esenciales de la operación. No obstante, de ello no puede derivarse la consecuencia de excluir los honorarios por las gestiones realizadas. La norma protectora del consumidor no anuda al incumplimiento de esa obligación efecto específico alguno, si bien el consumidor podrá exigir la entrega de la copia del contrato, sin que, en ningún caso, la falta de observancia de la norma pudiera considerarse incumplimiento de obligación esencial a los efectos del artículo 1124 del Código Civil. La conducta de la parte vendedora se corresponde con la hoja de encargo que firmó, reconociendo las gestiones efectuadas por la inmobiliaria y consintiendo que se hiciera pago de sus honorarios mediante la entrega de cheque por parte de los compradores. No consta que la parte requiriera de la entrega de la copia del documento hasta que los compradores supieron del problema urbanístico que afecta al inmueble.

CUARTO.-Imputa la parte apelante a la contraria incumplimiento de sus obligaciones al no haber informado a los compradores de la existencia de la orden de demolición.

La sentencia de primera instancia, aun cuando sin efecto el pronunciamiento que se contiene en su parte dispositiva, estima que la prueba practicada contradice la versión de la contestación a la demanda.

Como se expuso anteriormente, sobre la finca objeto de venta pesaba orden de demolición acordada en expediente de infracción urbanística. La parte vendedora facilitó a la inmobiliaria justificante de la multa que había satisfecho, insistiendo en que le comunicó la situación del inmueble y que debía avisar de ello a los posibles interesados. El resultado de la prueba practicada conduce a considerar que ello no fue así. El vendedor facilitó a la ahora demandada el documento del que resultaba el pago de una multa, pero no consta que hiciera lo propio respecto de la comunicación de la orden de demolición de que disponía, lo que refuerza la tesis de que nada manifestó sobre ello. No consta en las actuaciones, pese a lo que se afirma en la demanda, que el precio de venta se fijara atendiendo a la existencia de la orden de demolición. En la hoja de encargo figura que el vendedor fija el precio de venta en 420.000 euros. En la tasación de la inmobiliaria se recoge un precio neto de 399.000 euros y bruto de 420.000 euros. Difícilmente ese precio se determinó atendiendo a la existencia de una orden que iba a implicar la demolición del inmueble o parte de éste y que, por ello, degradaba altamente su valor. El comprador D. Maximiliano manifestó en el interrogatorio practicado que preguntó sobre la situación urbanística del inmueble, por lo menos una vez en presencia del vendedor, y se le explicó que se había pagado una multa, nada manifestando el vendedor en ese momento sobre la orden de demolición de la que conocieron los compradores a través del tasador. Ninguno de los anteriores elementos evidencia que se pusiera en conocimiento de la inmobiliaria la existencia de esa orden, por lo que ningún incumplimiento debe imputársele. No se desprende lo contrario de que en el contrato que se firmó se hiciera constar que el comprador conoce y acepta la calificación urbanística de la vivienda, tratándose una mención estereotipada, máxime cuando el vendedor, pese a estar presente en las visitas giradas al inmueble, participando en ellas activamente como señaló el testigo comprador, y conocer plenamente el problema que afectaba al inmueble que vendía, nada manifestó, pese a la advertencia que según él había hecho a la inmobiliaria. El mismo vendedor D. Maximiliano manifestó en el interrogatorio que con el pago de la multa suponía que se había solucionado el problema que pesaba sobre el inmueble, sin estar del todo seguro, llegando a señalar que lo que es ilegal lo es siempre, sin perjuicio de que la orden de demolición prescriba. Se ocultó por el vendedor la situación del inmueble, por lo que ningún incumplimiento debe imputarse a la parte demandada.

QUINTO.-Lo expuesto hasta aquí excluye la última pretensión que articula la parte actora en fundamento a enriquecimiento injusto. Conforme se ha razonado, debe reconocerse a la parte demandada el derecho a percibir los honorarios por el encargo que recibió, decayendo la alegación de la parte actora.

Consecuencia de lo anterior es la estimación del recurso.

SEXTO.-En aplicación de lo establecido en los artículos 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la desestimación de la demanda obliga a imponer a la parte actora el pago de las costas causadas en primera instancia, sin hacer expresa declaración respecto a las causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito consignado para recurrir.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

1º.- Estimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Darder Balle, en nombre y representación de DESARROLLO INCA GRUPO DM S.L, contra la Sentencia dictada en fecha de 29 de julio de 2019 por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Inca en los autos de juicio ordinario de los que el presente rollo dimana.

2º.- En consecuencia, se revoca la expresada resolución, dejándola sin efecto para, en su lugar, desestimar la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Serra Llull, en nombre y representación de D. Benjamín y Dña. Camila, contra DESARROLLO INCA GRUPO DM S.L, absolviendo a ésta de los pedimentos deducidos en su contra; imponiendo a la parte actora el pago de las costas procesales causadas.

3º.- No se hace expresa declaración respecto al pago de las costas procesales causadas en esta alzada.

4º.- Se acuerda la devolución del depósito constituido para recurrir.

INFORMACION SOBRE RECURSOS CONTRA LA SENTENCIA

Recu rsos.- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órga no competente.- Es órgano competente para conocer de ambos recursos (si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plaz o y forma para interponerlos.- Ambos recursos se interpondrán ante este Tribunal, en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, sucrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Acla ración y subsanación de defectos.- Las parte podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Debi éndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15º de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre, el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección tercera de la Audiencia Provincial (0450), debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por la Ilma. Sra. Magistrado indicada en el encabezamiento, procédase a sunotificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Doy fe.